Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 23 OCTOBRE 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 19/02702 - No Portalis 35L7-V-B7D-B7HGP
Décision déférée à la cour : jugement du 21 novembre 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 17/02480
APPELANTS
Monsieur E... W... N... Y...
[...]
[...]
Représenté par Me Xavier LOUBEYRE de l'ASSOCIATION LOUBEYRE ENTREMONT PORNIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R196
Madame Q... O... épouse Y...
[...]
[...]
Représentée par Me Xavier LOUBEYRE de l'ASSOCIATION LOUBEYRE ENTREMONT PORNIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R196
INTIMEE
Madame U... J... née R...
[...]
BRUXELLES
Représentée par Me Arnaud GUYONNET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Ayant pour avocat plaidant, Me L'HERMINIER Fabienne, avocat au barreau de PARIS, toque : D 410
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 septembre 2020 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude Creton, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Claude Creton, président,
Monique Chaulet, conseiller,
Christine Barberot, conseiller.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.
***
Par acte du 14 avril 2014, Mme J... a vendu à M. et Mme Y... un appartement situé à [...] , moyennant un prix de 880 000 euros.
L'acte stipule que :
"Le vendeur déclare et garantit : qu'il n'a pas effectué ou fait effectuer dans lesdits biens, depuis qu'il est propriétaire, de travaux en infraction aux dispositions du règlement de copropriété, notamment par une annexion, une atteinte ou une utilisation irrégulière privatives des parties communes.
L'acquéreur prendra l'immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l'acte de vente par le vendeur, dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s'ils existent, pourraient être affectés. Il est subrogé dans tous les droits et actions du vendeur relativement à l'immeuble.
Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé des vices cachés connus de lui.
Sur l'état : que les biens n'ont pas fait l'objet de travaux modifiant l'aspect extérieur de l'immeuble ou les parties communes, travaux qui n'auraient pas été régulièrement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le vendeur déclare, en ce qui concerne les biens vendus, qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années."
Concernant le système d'assainissement, l'acte précise que "le vendeur déclare que l'ensemble immobilier est raccordé à l'assainissement communal mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur. Il déclare ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation."
Un dégât des eaux ayant eu lieu le 15 mars 2016 après la vente dans un appartement situé au troisième étage, il a été constaté qu'un des deux wc de l'appartement de M. et Mme Y..., situé au 9ème étage, était raccordé à la canalisation d'évacuation des eaux usées et non à celle d'évacuation des eaux vannes.
N'ayant pu obtenir de Mme J... le remboursement de la facture de réparation et de mise en conformité de l'installation sanitaire, M. et Mme Y... l'ont assignée sur le fondement de la garantie des vices cachés en paiement du coût de ces travaux d'un montant de 18 522,25 euros, outre 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance et 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 21 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté cette demande et condamné M. et Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que devait s'appliquer la clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés dès lors qu'il n'est pas établi que Mme J..., vendeur profane, avait connaissance du vice affectant les sanitaires, cette preuve ne résultant pas de la seule circonstance qu'elle avait fait réaliser des travaux dans la salle de bains plus de douze ans avant la vente, son ancien locataire ayant en outre déclaré n'avoir jamais constaté de problèmes liés à l'utilisation des sanitaires.
M. et Mme Y... ont interjeté appel de ce jugement.
Ils fondent à titre principale leur action sur un manquement de Mme J... à son obligation de délivrance celle-ci ayant déclaré que "lesdits biens n'ont pas fait l'objet de sa part de travaux (...) qui n'auraient pas été régulièrement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires" et que "la consistance des biens vendus n'a pas été modifiée de son fait, tant par une annexion ou une utilisation irrégulière privative de parties communes que par une modification de leur destination par des travaux non autorisés". Ils soutiennent qu'en réalité l'installation sanitaire n'est pas conforme aux dispositions réglementant la copropriété pour avoir effectué sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires le raccordement de l'installation sanitaire de l'appartement sur une canalisation d'évacuation des eaux usées qui constitue une partie commune ; que n'a pas été respecté le D.T.U. no 60.1 P1-1-2 prévoyant que lorsqu'il existe un "système à colonnes de chutes séparées", "l'évacuation des eaux usées ménagères et des eaux vannes se fait dans des conduites et des colonnes de chutes séparées" ; qu'il y a également non-respect du règlement sanitaire de la ville de Paris qui interdit l'évacuation des eaux vannes sur une descentes d'eaux ménagères.
Ils ajoutent que la clause de non-garantie ne peut porter que sur les vices autres que ceux qui résulteraient de travaux irréguliers, celle-ci ne pouvant s'appliquer lorsque le vendeur garantit la conformité des travaux qu'il a réalisés.
A titre subsidiaire, M. et Mme Y... invoquent la garantie des vices cachés et soutiennent d'une part que le vice litigieux, qui compromet l'usage de la chose, ne pouvait être décelé et qu'il résulte de travaux réalisés par Mme J... qui s'est comportée comme un professionnel sans en avoir compétence. Ils ajoutent que celle-ci n'a pas révélé le vice dont elle avait pourtant connaissance puisqu'elle a elle-même réalisé les travaux en connaissance de la réglementation applicable, dont elle a en outre garanti leur conformité à la réglementation. Ils précisent que le carnet d'entretien de l'immeuble fait état de travaux de détartrage des canalisations verticales et de curage des canalisations horizontales en 2006 et 2011, ce qui contredit les affirmations de Mme J... qui déclare qu'elle n'a jamais rencontré de problèmes.
Mme J... conclut à la confirmation du jugement, subsidiairement à la réduction de la somme réclamée. Elle sollicite en outre la condamnation de M. et Mme Y... à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE,
1 - Sur le manquement à l'obligation de délivrance
Attendu que M. et Mme Y... se plaignant de désordres causés par un engorgement d'une canalisation évacuant les eaux usées de l'immeuble provoqué par le raccordement d'un wc de l'appartement litigieux à cette canalisation, ce défaut constitue un vice de la chose qui relève de la seule garantie des vices cachés ; que l'action de M. et Mme Y... sur le fondement d'un défaut de délivrance conforme n'est donc pas fondée ;
2 - Sur la garantie des vices cachés
Attendu qu'il est constant que le désordre litigieux a pour origine le raccordement d'un wc de cet appartement au réseau d'évacuation des eaux usées alors que cette installation aurait dû être raccordée à la canalisation de l'immeuble recueillant les eaux vannes ; qu'il est établi qu'après la vente de l'appartement, M. et Mme Y..., dans le but de créer, contigus à leur appartement, deux appartements autonomes destinés à la location de courte durée, ont procédé à des travaux qui ont nécessité une restructuration complète du bien vendu, de sorte que l'état de l'installation sanitaire, telle qu'elle existait au moment de la vente, ne peut être établi ; qu'ainsi il ne peut être justifié que le vice litigieux est antérieur à la vente ; qu'en outre, aucun élément ne prouve que Mme J..., lorsqu'elle était propriétaire de l'appartement qu'elle donnait en location, avait rencontré des problèmes causés par l'évacuation des wc, les renseignements figurant au carnet d'entretien de l'immeuble étant seulement relatifs à la réalisation de travaux de détartrage et de curetage des canalisations qui constituent des travaux d'entretien ne révélant pas qu'ils ont été réalisés à la suite de problèmes d'évacuation causés par le wc de l'appartement de Mme J... ;
Attendu qu'en tout état de cause la clause de non-garantie contenue dans l'acte de vente doit recevoir application dès lors d'une part qu'il n'est pas démontré la connaissance du vice par Mme J... qui, en outre, n'a pas la qualité de professionnel de l'immobilier ou du bâtiment, cette qualité ne résultant pas de ce qu'elle avait fait réaliser des travaux dans la salle de bains de l'appartement ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement et de rejeter les demandes de M. et Mme Y... ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Rejette l'ensemble des demandes de M. et Mme Y... ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer à Mme J... la somme de 2 000 euros ;
Les condamne aux dépens d'appel.
Le greffier, Le président,
