Copies exécutoires délivrées aux parties le REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/08490 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5SN6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Janvier 2018 -Tribunal d'Instance de MEAUX - RG no 11-17-000494
APPELANTE
Société N2J
SIRET : 483 532 230 00016
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège :
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Maria Isabel CALCADA de la SELARL CALCADA-TOULON-LEGENDRE, avocat au barreau de MEAUX,
Ayant pour avocat plaidant Maître EZ-ZAHER Mouniz, avocat au Barreau de MEAUX
INTIMÉE
Madame [U] [G]
Née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Yann ROCHER, avocat au barreau de Meaux
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Juillet 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M Claude TERREAUX, Président chambre
M Michel CHALACHIN, Président chambre
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude TERREAUX, Président et par Grégoire Grospellier, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
***
Par acte sous seing privé du 28 février 2009, la Sci N2J a donné à bail à Monsieur et Madame [G] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel d'un montant initial de 700 €.
Par assignation du 29 mai 2015, la Sci N2J a saisi le Tribunal d'instance de Meaux pour solliciter l'expulsion de Monsieur et Madame [G], devenus occupants sans titre à compter du 1er mars 2015 par l'effet de la notification restée sans suite de leur part d'un congé aux fins de vente le 12 juin 2014 à effet au 28 février 2015.
Parallèlement à cette procédure, la Sci N2J a fait assigner le 21 avril 2016 les époux [G] devant le Tribunal d'instance de Meaux statuant en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir leur expulsion et leur condamnation à la somme provisionnelle de 7.987,63 € au titre d'un arriéré de loyers.
Par ordonnance du 15 novembre 2016, le président du Tribunal d'instance a condamné les époux [G] au paiement d'une provision de 7.000 € au titre d'arriérés de loyer arrêtés au mois d'octobre 2016, et retenu 1'existence d'une contestation sérieuse pour le surplus.
Par jugement au fond exécutoire par provision en date du 7 décembre 2016, le Tribunal d'instance de Meaux a constaté que le congé donné le 12 juin 2014 n'était pas valable en l'absence d'une offre de relogement et que le bail était reconduit tacitement, il a débouté en conséquence la Sci N2J de ses demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation et condamné Monsieur et Madame [G] à lui payer la somme de 12.627,13 € au titre de loyers impayés arrêtés au 4 octobre 2016, avec intérêts au taux légal, et celle de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
Par exploit d'huissier du 8 février 2017, la société N2J a fait signifier à Madame [U] [G] et Monsieur [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoíre du bail pour paiement de la somme en principal de 15.003,51 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 10 janvier 2017.
Par exploit d'huissier du 5 avril 2017, la Sci N2J a fait assigner Madame [U] [G] et Monsieur [N] [G] devant le Tribunal d'instance de Meaux, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoíre insérée dans le contrat de bail à compter du 8 décembre 2015,
- constater que Madame [U] [G] et Monsieur [N] [G] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement depuis le 8 décembre 2015,
- ordonner l'expulsion de Madame [U] [G] et Monsieur [N] [G] faute d'avoir libéré les lieux sous huitaine,
- condamner solidairement Madame [U] [G] et Monsieur [N] [G] à payer à la Sci N2J la somme de 2.953,72 € correspondant aux arriérés de loyers dus depuis le 1er novembre 2016 et arrêtés au 1er avril 2017, somme à parfaire jusqu'au jour du prononcé du jugement,
- condamner solidairement Madame [U] [G] et Monsieur [N] [G] à payer à la SCI N2J une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer courant et aux charges à compter du jugement jusqu'à complet déménagement et restitution des clés,
- condamner Madame [U] [G] et Monsieur [N] [G] à payer à la SCI N2J la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [U] [G] et Monsieur [N] [G] aux dépens,
Le 21 septembre 2017, Monsieur [N] [G] est décédé.
Par jugement contradictoire en date du 31 janvier 2018, le Tribunal d'instance de Meaux a déclaré irrecevable 1'action en expulsion de la Sci N2J et l'a déboutée de sa demande d'indemnité d'occupation à l'encontre de Madame [G], condamné Madame [G] à payer à la Sci N2J la somme de 10.897,10 € au titre des loyers et charges dus entre le 5 octobre 2016 et le 1er décembre 2017 (mensualité de décembre 2017 incluse), assortie des intérêts au taux légal ; accordé un délai de grâce à Madame [G] pour le paiement de cette somme en 23 mensualités de 100 € chacune et le solde la 24ème et dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance après une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.
La Cour est saisie de l'appel formé par la Sci N2J à l'encontre de ce jugement selon déclaration en date du 25 avril 2018.
Au dispositif de ses dernières conclusions d'appel notifiées par la voie électronique le 30 décembre 2018, la Sci N2J sollicite de la Cour, au visa des articles 1134 du code civil (ancienne rédaction), 695, 696 et 700 du code de procédure civile et 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, qu'elle :
? Déclare recevable et fondé l'appel interjeté par la Sci N2J du jugement en date du 31 janvier 2018 rendu par le Tribunal d'Instance de Meaux ;
Y faisant droit,
? Infirme la décision entreprise en ce qu'elle a :
- déclaré irrecevable l'action en expulsion de la société N2J,
- débouté la société N2J de sa demande de constat d 'acquisition de la clause résolutoire,
- débouté la société N2J de sa demande tendant à voir Madame [U] [G] condamnée au paiement d 'une indemnité d 'occupation,
- accordé un délai de grâce à Madame [U] [G] pour le paiement de la somme de 10 897, 20€ au titre des loyers et charges échus dus entre le 5octobre 2016 et le 1er décembre 2017 (mensualité de décembre 2017 incluse) assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- autorisé Madame [U] [G] à s'acquítter de la dette en 23 mensualités d 'un montant minimum de 100€ chacune, en plus du loyer courant, et une 24ème mensualité correspondant au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,
- rappelé que conformément à l 'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d 'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d 'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d 'être dues pendant le délai fixé par le tribunal,
- dit qu'à défaut de paiement d 'une seule mensualité à son échéance, après une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l 'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,
- débouté la société N2J de sa demande fondée sur l 'article 700 du code de procédure civile ;
Et, statuant à nouveau,
? Déclare recevable l'action en expulsion de la société N2J ;
? Constate que dans le délai de deux mois ayant suivi la signification du commandement de payer en date du 08 février 2017, Madame [U] [G] n'a pas réglé l'intégralité du montant des loyers et charges locatives réclamés ;
En conséquence,
? Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail en date du 28 février 2009 au 8 avril 2017 ;
? prononce l'expulsion de Madame [U] [G] des lieux qu'elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;
? Condamne Madame [U] [G] à quitter les lieux loués sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux ;
? Ordonne le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
? Rappelle que si la personne expulsée ne les retire pas dans le délai imparti, les meubles peuvent être vendus ou déclarés abandonnés sur autorisation du Juge de l'exécution ;
? Condamne Madame [U] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 8 avril 2017 jusqu'à la libération effective des lieux ;
? Rejette l'ensemble des demandes, fins et prétentions de Madame [U] [G] notamment relatives à des délais de paiement;
? Condamne Madame [U] [G] à payer à la Sci N2J la somme de 2000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
? Condamne Madame [U] [G] en tous les dépens ;
? Dise que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître Marie Isabel Calcada, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Au dispositif de ses conclusions d'intimée comportant appel incident notifiées par la voie électronique le 5 septembre 2018, Madame [U] [G] sollicite de la Cour, au visa des articles 1104 nouveau du Code civil, 1231-3 nouveau du Code civil et l'article 32-1 du Code de procédure civile, qu'elle :
A titre principal :
? Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sci N2J de sa demande d'expulsion et accordé des délais de paiement à Madame [G] pour apurer sa dette locative ;
? Débouter la Sci N2J de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
Y ajoutant,
? Accorde à Madame [G] un délai de 36 mois pour solder la dette locative et se reloger ;
? Condamne la Sci N2J à payer à Madame [G] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile ;
? Condamne la Sci N2J à payer à Madame [G] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 1231-3 nouveau du Code civil ;
? Condamne la Sci N2J à Madame [G] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
? Condamne la Sci N2J aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2020.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la recevabilité de la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes qui en découlent
Aux termes de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
La Sci N2J verse en cause d'appel en pièce 17 la copie de la lettre en date du 5 avril 2017 de dénonciation de l'assignation du 5 avril 2017 pour l'audience du 7 juin 2017 par l'huissier Selarl Acthuis comportant copie de l'avis de réception en recommandé, qu'il lui avait été reproché de ne pas produire en première instance.
Néanmoins, ainsi que le souligne à juste titre Madame [U] [G], l'avis de recommandé ne fait pas mention de sa réception par la Préfecture, de sorte que la Cour n'est pas mise en mesure de vérifier le délai ; il sera ajouté que cet avis porte le même numéro (AR 1A142832 06257) que celui de l'avis de dénonciation du commandement de payer à la Ccapex afférent au courrier de la même étude du 9 février 2017 produits en pièces 18 et 20, ce qui ajoute au caractère non probant de ce document.
L'appelante échoue donc à démontrer que la procédure est régulière. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action en demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et a rejeté les demandes consécutives tendant à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur les demandes reconventionnelles de Madame [U] [G]
S'agissant de la demande de délai de paiement
Il n'y a pas lieu d'octroyer à Madame [U] [G] de délai supplémentaire à ceux qu'elle a obtenus en première instance et qu'elle n'a d'ailleurs pu respecter. Sa demande est rejetée.
S'agissant de la demande en paiement d'une amende civile
C'est à bon droit que le premier juge a rappelé que l'amende civile ne bénéficie pas à la partie qui invoque l'article 32-1 du Code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu de la prononcer.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts pour procédures à répétition
Le fait que la Sci N2J succombe en son appel ne suffit pas à démontrer que cette voie de recours ait été exercée abusivement. Si Madame [U] [G] a pu échapper à plusieurs reprises à une mesure d'expulsion demandée contre elle à compter de 2015, c'est pour des raisons procédurales qui ne prouvent pas en elles-mêmes une intention malveillante du bailleur, lequel était fondé à recouvrer en justice les loyers que Madame [U] [G], devenue veuve, n'est plus en mesure d'acquitter, alors qu'elle n'effectue aucune démarche pour se reloger dans des conditions adaptées à ses ressources et besoins.
Le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
En considération de l'équité, chaque partie conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles.
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, les dépens d'appel seront mis à la charge de la Sci N2J qui succombe en son recours, le jugement déféré étant par ailleurs confirmé quant aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant en dernier ressort par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement du Tribunal d'instance de Meaux en date du 31 janvier 2018 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE la Sci N2J aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
