Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/04430 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5FBX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2018 -Tribunal d'Instance de Fontainebleau - RG no 11-17-000349
APPELANTS
M. [B] [X]
Né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 11] (24)
[Adresse 8]
[Localité 7]
Mme [I] [E] épouse [X]
Née le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 10] (37)
[Adresse 8]
[Localité 7]
Représentés par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ - SERRA-AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
INTIMÉS
M. [R] [F]
Né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Mme [U] [K] épouse [F]
Née le [Date naissance 4] 1948 à [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentés par Me Patrick COMBES de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de Fontainebleau
COMPOSITION DE LA COUR :
En application :
- de l'article 4 de la loi no 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19;
- de l'ordonnance no 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1er et 8 ;
- de l'ordonnance no 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ;
L'affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 12 juin 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s'y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;
La cour composée comme suit en a délibéré :
M. Claude TERREAUX, Président de chambre
M Michel CHALACHIN, Président de chambre
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude TERREAUX, Président de chambre et par Grégoire Grospellier Greffier présent lors du de la mise à disposition
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 10 septembre 2003, M. et Mme [R] [F]-[K] ont donné à bail à M. et Mme [B] [X]-[E] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 7].
Le 8 septembre 2016, le bailleur a fait délivrer à M. [X] seul un commandement de payer la somme de 4 365,69 euros au titre des loyers et charges échus au mois de septembre 2016.
Les époux [X] ont réglé la somme de 3 500 euros le 3 octobre 2016, puis celle de 999,61 euros le 26 octobre 2016.
M. [F] a ensuite fait délivrer à Mme [X], le 17 février 2017, le même commandement de payer que celui délivré à son époux et portant sur la somme de 4 365,69 euros.
Par acte d'huissier du 14 avril 2017, le bailleur a fait assigner les preneurs devant le tribunal d'instance de Fontainebleau afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers ; Mme [F] est intervenue volontairement à l'instance.
Par jugement du 19 janvier 2018, le tribunal a :
- débouté les époux [F] de leur demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- prononcé la résiliation de celui-ci,
- ordonné l'expulsion des occupants du logement,
- condamné les preneurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouté les époux [F] de leurs autres demandes,
- débouté les époux [X] de leur demande reconventionnelle d'expertise,
- condamné M. et Mme [X] à payer aux époux [F] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme [X] aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 27 février 2018, M. et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision.
Par dernières conclusions notifiées le 26 mars 2020, les appelants demandent à la cour de:
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire,
- l'infirmer pour le surplus,
- débouter les époux [F] de leur demande de résiliation judiciaire du bail et de leur demande d'expulsion compte tenu du règlement intégral des loyers,
- en tout état de cause, constater que cette demande est sans objet dès lors qu'ils ont quitté les lieux le 2 novembre 2018,
- condamner les époux [F] solidairement au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance et celle de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions notifiées le 1er avril 2020, M. et Mme [F] demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner les appelants in solidum au paiement de la somme de 1 368,67 euros au titre du solde des loyers,
- débouter M. et Mme [X] de leurs demandes,
- les condamner in solidum au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2020.
MOTIFS
Sur la demande de résiliation du bail
Dans la mesure où l'arriéré locatif de 4 365,69 euros visé dans les commandements de payer délivrés le 8 septembre 2016 à M. [X] et le 17 février 2017 à son épouse avait été réglé les 3 et 26 octobre 2016, soit dans les deux mois ayant suivi la délivrance du premier de ces actes, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; le fait que des loyers postérieurs à la délivrance de ces actes soient restés impayés importe peu, dès lors que les règlements effectués en octobre 2016 s'imputaient sur les dettes les plus anciennes, en l'occurrence les loyers visés dans les commandements de payer.
Le tribunal a toutefois prononcé la résiliation du bail aux torts des preneurs en raison de la multiplication des retards de paiement du loyer depuis 2009 et du montant de la dette au mois de septembre 2016.
Il est vrai que le décompte produit par les bailleurs révèle que, depuis 2009, les incidents de paiement se sont multipliés ; si la dette, qui s'élevait à 4 365,69 euros au mois de septembre 2016, a été apurée en octobre 2016, des incidents de paiement sont ensuite réapparus et ont continué jusqu'en juin 2017 ; même si, lorsque le jugement a été rendu, les époux [X] étaient à jour de leurs loyers, la multiplication des manquements à leur obligation essentielle de payer les loyers à la date prévue au contrat justifiait d'être sanctionnée.
Compte tenu de ces éléments, c'est à juste titre que le tribunal a estimé que les manquements imputables aux preneurs étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Le jugement doit donc être confirmé sur ce point.
Sur la dette locative
Le décompte produit par les bailleurs fait apparaître que les preneurs étaient redevables de la somme de 1 368,67 euros lorsqu'ils ont libéré les lieux le 2 novembre 2018.
Cependant, cette dette a d'ores et déjà été déduite du dépôt de garantie dont la restitution a été ordonnée par le tribunal d'instance dans son jugement du 6 septembre 2019 qui n'a pas été frappé d'appel ; la cour n'a donc pas à statuer sur la demande en paiement formulée par les intimés, ceux-ci ayant été condamnés au paiement du solde du dépôt de garantie par le tribunal, soit la somme de 211,33 euros, après déduction de la dette locative susvisée.
Sur la demande indemnitaire présentée par les appelants
Les preneurs font état d'un dégât des eaux qui se serait produit le 3 novembre 2013 en raison d'un désordre affectant la toiture de l'immeuble ; mais, si un constat de dégât des eaux a bien été établi à cette date, aucune autre pièce ne permet de savoir quelle suite a été donnée à ce sinistre ; en particulier, les appelants ne justifient pas avoir adressé une réclamation à leurs bailleurs au sujet de ce sinistre.
Les époux [X] produisent un autre constat amiable de dégât des eaux en date du 5 février 2017 ; mais les bailleurs produisent une facture en date du 13 février 2017 prouvant qu'ils ont fait procéder au remplacement d'un joint sur l'alimentation de la baignoire, ce qui démontre qu'ils ont agi avec célérité pour faire réparer la fuite dont avaient été victimes les preneurs.
Les appelants se plaignent ensuite d'un défaut de conformité de la chaudière, dont le vase d'expansion ne fonctionnait plus ; mais, alors qu'ils avaient adressé aux bailleurs une réclamation à ce sujet le 29 septembre 2017, ils produisent eux-mêmes une facture relative à la vérification de la pression du vase d'expansion et à la remise en route de la chaudière en date du 10 octobre 2017 et mentionnant que ces travaux ont été réalisés le 29 septembre 2017, ce qui prouve que les bailleurs ont satisfait leur demande le jour-même ; là encore, aucun reproche ne peut donc être formulé à l'encontre des époux [F].
Les appelants évoquent également une fuite de la chaudière qui serait survenue le 5 novembre 2017 et produisent à cet égard deux lettres de réclamation en date des 21 et 30 novembre 2017 ; mais ils déclarent eux-mêmes dans leurs conclusions que la chaudière a été changée le 7 février 2018, ce qui démontre que les bailleurs ont fait le nécessaire pour mettre fin au désordre.
Les époux [X] produisent par ailleurs différents devis datant de 2013, 2014 et 2017, mais ces pièces sont insuffisantes à démontrer des manquements imputables aux propriétaires quant à leur obligation de délivrance, le fait de demander des devis à des entreprises ne permettant pas de prouver que des travaux de remise en état étaient nécessaires.
C'est donc à bon droit que le tribunal a refusé d'ordonner l'expertise sollicitée par les appelants.
Pour les mêmes motifs, la demande indemnitaire présentée par les appelants n'est pas justifiée et doit être rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné les époux [X] au paiement des dépens.
Les appelants étant déboutés de leurs demandes formées devant la cour, il convient de les condamner aux dépens de la procédure d'appel et de les débouter de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande d'allouer aux intimés la somme supplémentaire de 1 000 euros sur le fondement de ce texte.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
DÉBOUTE M. et Mme [X]-[E] de leurs demandes formées devant la cour,
CONDAMNE M. et Mme [X]-[E] in solidum à payer la somme supplémentaire de 1 000 euros aux époux [F]-[K] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. et Mme [X]-[E] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
