Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 11 septembre 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/03193 -Portalis 35L7-V-B7D-B7I45
Décision déférée à la cour : jugement du 17 décembre 2018 -tribunal de grande instance de Bobigny - RG 17/02779
APPELANTE
SCP N... X... - Q... G...
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [...]
[...]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
INTIMES
Monsieur I... E...
[...]
[...]
Représenté par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483
SCI le 101
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant y domicilié
[...]
[...]
Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 et par Me Evelyne NABA de la SCP NABA et associés avocat au barreau de Paris.
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 2 juillet 2020, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président de chambre,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère,
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par, Mme Christine Barberot, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
***
Suivant acte authentique reçu le 28 juin 2012 par Mme R... Y..., notaire, la SCI Le 101 a acquis de Mme F... K... un ensemble immobilier sis [...] et [...] (93). A la demande de cette société, par acte authentique du 13 décembre 2012, M. J... V..., notaire associé de la SCP N... X... - Q... V..., a reçu le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de ce bien. Suivant acte authentique reçu par ce même notaire le 5 février 2014, la SCI Le 101 a vendu à M. I... E..., au prix de 120 000 €, les lots no [...], [...] et [...] de l'état de division de l'immeuble précité, soit, respectivement : - au sous-sol du bâtiment B, un local, - au rez-de-chaussée du bâtiment B, un local, - au rez-de-chaussée du bâtiment B, un accès délimité sur le plan de la copropriété, étant précisé que "Les bâtiments de l'ensemble immobilier sont destinés à usage mixte : habitation et professionnel à l'exception des lots [...] , [...] et [...] qui pourront être utilisés à l'exercice d'activités commerciales ou artisanales tant sous forme individuelle que sous forme sociétaire". Le 20 mai 2015, les services de l'urbanisme ont dressé à l'encontre de M. E... et de MM X... et G..., notaires, un procès-verbal d'infractions au Code de l'urbanisme et au Plan local d'urbanisme (PLU) dont les règles interdisent, en zone pavillonnaire, les constructions à usage d'activités artisanales et d'entrepôt, l'ensemble des places de stationnement prévues par le permis de construire ayant été, en outre, supprimées. Par acte extra-judiciaire du 8 février 2017, M. E... a assigné son vendeur et la SCP de notaires en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts.
Par jugement du 17 décembre 2018, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :
- déclaré recevable la demande d'annulation de la vente de M. E...,
- prononcé l'annulation de la vente du 5 février 2014,
- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière compétent,
- condamné la SCI Le 101 à payer à M. E... la comme de 120 000 € en remboursement du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- condamné M. E... à restituer à la SCI Le 101 les lots no [...], [...] et [...] de l'état de division
de l'immeuble sis [...] ),
- condamner in solidum la SCI Le 101 et la SCP N... X... - Q... G... à payer à M. E... à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes :
. 42 023,88 € au titre du coût des travaux de mise en conformité,
. 39 889, 42 € au titre des charges de copropriété,
. 991, 42 € au titre du coût de l'assurance,
. 2 037 € au titre du coût des taxes d'ordures ménagères des années 2015, 2016 et 2017,.
. 3 926 € au titre de la taxe d'habitation,
. 65 000 € au titre de la perte locative,
- fixé le partage de responsabilité entre le notaire et le vendeur de la manière suivante : 80% au notaire, 20% au vendeur,
- condamné la SCP N... X... - Q... G... à garantir la SCI le 101 à hauteur de 80% des condamnations de dommages-intérêts prononcées au profit de M. E... à l'exclusion de la restitution du prix restant exclusivement à la charge de la SCI le 101,
- condamné in solidum la SCI Le 101 et la SCP N... X... - X... G... à payer à M. E... la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la SCI Le 101et la SCP N... X... - Q... G... aux dépens de l'instance les opposant à M. E...,
- dit que la charge de ces deux dernières condamnations était répartie au prorata du partage de responsabilité retenu,
- condamné la SCP N... X... - Q... G... à garantir la SCI Le 101 de ces mêmes condamnation à hauteur de 80%,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions, la SCP N... X... - Q... G..., appelante, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- débouter M. E... de l'intégralité de ses demandes dirigées contre elle,
- débouter la SCI Le 101 de son appel incident et de toutes ses demandes dirigées contre elle,
- subsidiairement :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu un partage de responsabilité à 80% pour elle,
- réduire à de plus justes proportions le pourcentage de responsabilité qui serait retenu contre elle au titre des condamnations qui seraient mises à la charge du notaire et de la venderesse,
- en tout état de cause, condamner M. E... ou tout succombant à lui verser la comme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, la SCI Le 101 prie la Cour de :
- lui donner acte que ni la SCP N... X... - Q... G... ni M. E... ne contestent le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente,
- statuant dans les limites de l'appel :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le notaire seulement à hauteur de 80% des préjudices subis par M. E...,
- dire que le notaire a manqué à ses obligations de rédacteur d'acte, d'information et de conseil,
- dire que la responsabilité du notaire est engagée envers elle sur le fondement des articles 1147 et 1382,
- débouter M. E... et la SCP N... X... - Q... G... de l'intégralité de leurs demandes dirigées contre elle,
- condamner la SCP N... X... - Q... G... à la garantir des éventuelles condamnations prononcées contre elle, tant en principal qu'en intérêts, frais et dépens,
- subsidiairement,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCP N... X... - Q... G... à hauteur de 80% et elle-même à hauteur de 20%,
- condamner la SCP N... X... - Q... G... à la garantir de toute éventuelle condamnation prononcée contre elle à hauteur de 80%,
- en toute hypothèse :
- dire que les dommages-intérêts accordés à M. E... n'étaient pas dus,
- dire irrecevables et mal fondées les demandes dirigées contre elle,
- condamner la SCP N... X... - Q... G... à lui régler la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, M. E... demande à la Cour de :
- dire irrecevables et mal fondées toutes demandes formées contre lui,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant à titre reconventionnel :
- condamner, en outre, la SCP N... X... - Q... G... à hauteur de 80% et la SCI Le 101 à hauteur de 20% à lui payer la somme de globale de 30 302,31 €,
- subsidiairement, si la Cour devait retenir des quotes-parts de reponsabilités différentes de celles des premier juges :
- dire que la SCP N... X... - Q... G... et la SCI Le 101 seront tenues in solidum à lui régler la somme globale de 189 178,48 € précitée,
- en tout état de cause :
- condamner in solidum la SCP N... X... - Q... G... et la SCI Le 101 à lui payer la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a prononcé l'annulation de la vente du 5 février 2014 après avoir retenu que M. E... avait commis une erreur sur la destination des lots du seul fait des indications erronées de l'état descriptif de division et de l'acte de vente, l'acquéreur ne disposant d'aucun élément de nature à faire douter de leur véracité et de leur exactitude relativement à la possibilité d'utiliser à usage commercial les lots acquis.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a annulé la vente du 5 février 2014 sur le fondement de l'erreur et ordonné la restitution du prix par le vendeur et celle du bien par l'acquéreur.
S'agissant des sommes réclamées par M. E..., ce dernier qui poursuit avec succès l'annulation de la vente ne peut invoquer un préjudice né de l'absence de perception des fruits civils (loyers commerciaux) qu'aurait pu produire le bien acquis.
Les dépenses nécessaires et utiles exposées par l'acquéreur ouvrent droit à restitutions à l'encontre du vendeur.
Ainsi en est-il des taxes foncières, des charges de copropriété et du coût de l'assurance.
Le remboursement des taxes d'habitation et des taxes d'ordures ménagères dues par la personne qui dispose du local ne peut être réclamé par l'acquéreur au vendeur.
Les travaux réalisés par M. E... de mise en conformité de l'électricité, de réfection de la toiture et de réfection des parquets, des plafonds et de la peinture des murs sont des dépenses nécessaires et utiles donnant lieu à restitution du vendeur à l'acquéreur.
En conséquence, en l'absence de demande de dommages-intérêts méritant d'être accueillies, il n'y a pas lieu de s'interroger sur l'existence de fautes commises par le notaire et le vendeur, la responsabilité de ces derniers ne pouvant être appréciée qu'au regard du lien de causalité de ces fautes avec un préjudice qui, soit n'est pas admis (loyers commerciaux), soit n'est pas invoqué (remboursements et restitutions).
M. E... doit donc être débouté de ses demandes en paiement formées contre la SCP de notaires, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il est entré en voie de condamnation contre elle.
Au vu des pièces produites, les restitutions auxquelles M. E... peut prétendre à l'encontre de son vendeur, la SCI Le 101, sont les suivantes :
- travaux : 48 023,88 €,
- 42 023,88 € au titre des travaux,
- 52 943,66 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2020,
- 991, 42 € au titre du coût de l'assurance,
- 8 493 € au titre des taxes foncières 2018 et 2019.
Les frais d'huissier de justice ne sont justifiés qu'à hauteur du coût de la mise en demeure par acte d'huissier de justice du 10 janvier 2020. Il sera fait droit à cette demande avec les dépens dans le dispositif du présent arrêt.
En conséquence, la SCI Le 101 doit être condamnée à restituerou à rembourser les sommes précitées à M. E....
La SCI 101 ne peut demander la garantie de la SCP de notaire pour ces condamnations qui ne correspondent non à un préjudice indemnisable, mais à des restitutions. Elle doit donc être déboutée de cette demande, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. E... contre la SCI Le 101 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux autres demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a :
- condamné in solidum la SCI Le 101 et la SCP N... X... - Q... G... à payer à M. E... à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes :
. 42 023,88 € au titre du coût des travaux de mise en conformité,
. 39 889, 42 € au titre des charges de copropriété,
. 991, 42 € au titre du coût de l'assurance,
. 2 037 € au titre du coût des taxes d'ordures ménagères des années 2015, 2016 et 2017,.
. 3 926 € au titre de la taxe d'habitation,
. 65 000 € au titre de la perte locative,
- fixé la partage de responsabilité entre le notaire et le vendeur de la manière suivante : 80% au notaire, 20% au vendeur,
- condamné la SCP N... X... - Q... G... à garantir la SCI le 101 à hauteur de 80% des condamnations de dommages-intérêts prononcées au profit de M. E... à l'exclusion de la restitution du prix restant exclusivement à la charge de la SCI le 101,
- condamné in solidum la SCP N... X... - Q... G... à payer à M. E... la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné in solidum la SCP N... X... - Q... G... aux dépens de l'instance les opposant à M. E...,
- dit que la charge de ces deux dernières condamnations était répartie au prorata du partage de responsabilité retenu,
- condamné la SCP N... X... - Q... G... à garantir la SCI Le 101 de ces mêmes condamnation à hauteur de 80% ;
Statuant à nouveau :
Déboute M. I... E... et la SCI Le 101 de leurs demandes formées contre la SCP
N... X... - Q... G... ;
Condamne la SCI le 101 à payer à M I... E... les sommes de :
- 42 023,88 € au titre des travaux,
- 52 943,66 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2020,
- 991, 42 € au titre du coût de l'assurance,
- 8 493 € au titre des taxes foncières 2018 et 2019 ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne la SCI Le 101 aux dépens d'appel, en ce compris le coût acte d'huissier de justice du 10 janvier 2020, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCI Le 101 à payer à M. I... E... la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le greffier Le président
