Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 11 septembre 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/04418-Portalis 35L7-V-B7C-B5FAQ
Décision déférée à la cour : jugement du 15 janvier 2018 -tribunal de grande instance d'Evry - RG 16/04643
APPELANTS
M. [X] [K]
[Adresse 3]
[Localité 11]
Mme [V] [N]
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représentés par Me Jean-Pierre DELAUCHE de la SCP DELAUCHE-CHASSAING, avocat au barreau de l'Essonne
INTIMES
Mme [P] [W]
[Adresse 1]
[Localité 9]
n'a pas constitué avocat
M. [Z] [W]
[Adresse 12]
[Localité 2]
n'a pas constitué avocat
M. [E] [W]
[Adresse 7]
[Localité 9]
n'a pas constitué avocat
Mme [T] [W] épouse [B]
[Adresse 6]
[Localité 10]
n'a pas constitué avocat
Mme [I] [W]
[Adresse 1]
[Localité 8]
n'a pas constitué avocat
SARL [Localité 13] Transac
exerçant sous le nom commercial « Agence UDI »
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 9]
Représentée par Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de Paris, toque : C2444
INTERVENANT
Monsieur [A] [W]
Intervenant forcé
[Adresse 1]
[Localité 8]
n'a pas constitué avocat
Composition de la cour :
En application :
- de l'article 4 de la loi no 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19;
- de l'ordonnance no 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1er et 8 ;
- de l'ordonnance no 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ;
L'affaire a été retenue selon la procédure sans audience le 11 mai 2020, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s'y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure;
La cour composée comme suit en a délibéré :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère,
Arrêt :
-réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président et par M. Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
***
Mme [P] [G] veuve [W] et ses enfants, M. [Z] [W], M. [E] [W], Mme [T] [W] épouse [B], M. [A] [W] et Mme [I] [W], étaient propriétaires d'un terrain cadastré section AN numéro [Cadastre 4] sis [Adresse 1] à [Localité 9] (91).
Par acte sous seing privé du 16 avril 2015, les consorts [W] ont donné mandat à l'agence UDI de vendre le terrain à bâtir susmentionné au prix de 154 000 euros.
Par acte sous seing privé du 30 mai 2015 était signée une promesse synallagmatique de vente entre les consorts [W] et M. [K] et Mme [N] portant sur ce bien sous condition suspensive notamment du dépôt par les acquéreurs d'une demande de permis de construire.
La date de réitération de l'acte par acte authentique était fixée au plus tard au 28 décembre 2015.
Par actes d'avril et mai 2016, les consorts [K] – [N] ont fait assigner les consorts [W] et l'agence immobilière et ont sollicité l'engagement de la responsabilité des vendeurs et leur condamnation au montant de la clause pénale ainsi que l'engagement de la responsabilité délictuelle de l'agence immobilière en raison du défaut d'information.
Par jugement réputé contradictoire en date du 15 janvier 2018, les consorts [W] n'ayant pas constitué avocat, le tribunal de grande instance d'Evry a débouté M. [K] et Mme [N] de leur demande à l'encontre de Mme [P] [G] veuve [W], M. [Z] [W], M. [E] [W], Mme [T] [W] épouse [B], M. [A] [W] et Mme [I] [W] sur le fondement de la clause pénale, de leur demande à l'encontre de la SARL [Localité 13] Transac exerçant sous le nom commercial « agence UDI » sur le fondement de la responsabilité délictuelle, a condamné in solidum M. [K] et Mme [N] à verser à la SARL [Localité 13] Transac agissant sous le nom commercial « agence UDI » la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les a déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés in solidum aux dépens.
Par déclaration en date du 27 février 2018, M. [K] et M. [N] ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre de Mme [P] [W], M. [Z] [W], M. [E] [W], Mme [T] [W] épouse [B], Mme [I] [W] et la SARL [Localité 13] Transac, intimés.
La déclaration d'appel et les conclusions de M. [K] et [N] ont été signifiées aux intimés qui n'ont pas constitué avocat à l'exception de la SARL [Localité 13] Transac qui a conclu.
La clôture de l'instruction est intervenue le 12 septembre 2019 et les parties entendues à l'audience du 27 septembre 2019.
La présente cour, après avoir constaté qu'un des indivisaires, M. [A] [W], n'est pas visé par la déclaration d'appel alors qu'il était propriétaire indivis du bien objet de la promesse synallagmatique de vente sur laquelle porte le litige, a ordonné la réouverture des débats par arrêt en date du 15 novembre 2019 et a enjoint à M. [K] et à Mme [N] de délivrer à M. [A] [W] une assignation en intervention forcée à l'instance d'appel en cours, a sursis à statuer sur les demandes et réservé les dépens.
Par leurs dernières conclusions, M. [K] et Mme [N] demandent à la cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
- dire que les consorts [W] et leur mandataire, la société [Localité 13] Transac, ont failli à leur obligation d'information ainsi qu'à leur obligation de délivrance,
En conséquence,
- condamner les consorts [W] à les indemniser de leur préjudice et, faisant application de la cause pénale, les condamner à leur payer la somme de 14 000 euros,
- condamner solidairement ou à tout le moins in solidum et sur le fondement de l'article 1382 du code civil la société [Localité 13] Transac à leur verser la somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice qu'ils subissent depuis le 30 mai 2015,
- condamner les mêmes que dessus sous la même solidarité à leur verser 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner en tous les dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCPA Delauche-Chassaing, avocats aux offres de droit, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la société [Localité 13] Transac demande à la cour de :
A titre liminaire,
- ordonner le rabat de la clôture et recevoir ses écritures,
- à défaut rejeter les conclusions d'appelant et les pièces 11 à 16 communiquées la veille de la clôture,
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
. débouté M. [K] et Mme [N] de leur demande à l'encontre de Mme [P] [G] veuve [W], M. [Z] [W], M. [E] [W], Mme [T] [W] épouse [B], M. [A] [W] et Mme [I] [W] sur le fondement de la clause pénale,
. débouté M. [K] et Mme [N] de leur demande à l'encontre de la SARL [Localité 13] Transac exerçant sous le nom commercial « agence UDI » sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
. condamné in solidum M. [K] et Mme [N] à verser à la SARL [Localité 13] Transac agissant sous le nom commercial « agence UDI » la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. débouté M. [K] et Mme [N] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
. condamné in solidum M. [K] et Mme [N] aux dépens,
- constater qu'elle n'a pas commis de faute,
- constater l'absence de lien de causalité entre sa mission et les préjudices allégués,
- constater l'absence de préjudice indemnisable opposable à l'agence UDI,
En conséquence,
- débouter M. [K] et Mme [N] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de l'agence UDI,
En toute hypothèse,
- condamner M. [K] et Mme [N] in solidum à lui verser 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de a SELARL Raison Carnel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été régulièrement signifiées à Mme [P] [G] veuve [W], M. [Z] [W], M. [E] [W], Mme [T] [W] épouse [B] et Mme [I] [W] qui n'ont pas constitué avocat.
M. [A] [W] a été assigné en intervention forcée le 29 novembre 2019 par acte délivré à personne ; il n'a pas constitué avocat.
La clôture a été ordonnée le 5 juin 2020.
SUR CE,
Sur les demandes la société [Localité 13] Transac à titre liminaire
Dès lors que la révocation de la clôture et la réouverture des débats ont été ordonnées par arrêt de cette chambre en date du 15 novembre 2019, il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de rabat de clôture présentée à titre liminaire par la société [Localité 13] Transac par conclusions signifiées par RPVA le 18 septembre 2019.
Sur la demande en paiement de la clause pénale à l'encontre des consorts [W]
Mme [N] et M. [K] sollicitent la condamnation des consorts [W] à leur verser le montant de la clause pénale stipulé dans la promesse synallagmatique de vente du 30 mai 2015 en cas de non réalisation d'une condition suspensive.
Cet acte a été signé notamment sous condition suspensive du dépôt par les acquéreurs d'une demande de permis de construire. L'acte prévoyait également une condition suspensive relative à l'obtention d'une déclaration préalable de division purgée de tous droits et recours en faveur du vendeur avant la signature de l'acte authentique, cette condition suspensive n'ayant pas été soulevée.
Le promesse porte sur la vente d'un terrain à construire non viabilisé correspondant à un lot d'une parcelle en cours de division, les conditions particulières de l'acte stipulant que l'acquéreur fait son affaire personnelle de l'aménagement, de la création d'un chemin d'accès et des clôtures, et que les travaux de viabilisation du terrain sont à la charge exclusive de l'acquéreur.
Par courrier au constructeur en date du 10 novembre 2015, la mairie a fait connaître à ce dernier que le délai d'instruction de la demande de permis de construire ne courrait pas car le dossier déposé était incomplet, que la [Adresse 14] est une voie en partie privée gérée par GFC et que la viabilisation du terrain pour la création d'accès et le raccordement aux réseaux existants sont subordonnés à l'octroi d'un accord écrit du propriétaire qui manque au dossier, cette prescription étant indiquée sur la déclaration préalable valant division accordée le 19 août 2015.
Le permis de construire a été accordé par arrêté du 26 février 2016 sous réserve du droit des tiers et du respect des prescriptions mentionnées dans l'arrêté, celui-ci précisant notamment que l'accès desservant le terrain devra être mutualisé avec le lot C afin de conserver le maximum d'espaces verts sur le domaine public, réserve émise lors de la division, et que toute modification des aménagements existants nouvellement créés sur la Ruelle des Glaises devra faire l'objet d'une remise en état.
Le 11 mars 2016, Mme [N] et M. [K] ont indiqué à Mme [W] leur décision de résilier leur engagement d'acquérir le terrain du lot B au motif que celui-ci est enclavé et ne dispose d'aucune voie publique et que le fait mentionné par la mairie sur le permis de construire que l'accès devait être mutualisé ne figurait pas sur le compromis.
Il résulte des termes du compromis de vente que la clause pénale est due par une partie qui viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique dans le délai imparti sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive.
En l'espèce, dès lors que ce sont Mme [N] et M. [K] qui ont renoncé à régulariser la vente, ils ne sont pas fondés à demander la condamnation des consorts [W] à leur payer la clause pénale.
Mme [N] et M. [K] invoquent le défaut d'information et le défaut de délivrance conforme imputable aux consorts [W] au soutien de leur demande de clause pénale.
En l'espèce, le défaut d'information et le défaut de délivrance, s'il était avéré, n'est pas de nature à justifier la condamnation des vendeurs à payer la clause pénale mais des dommages et intérêts aux acquéreurs.
Néanmoins Mme [N] et M. [K] n'invoquent ni ne démontrent l'existence d'un préjudice.
Ils seront donc déboutés de leur demande et le jugement confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre de la SARL [Localité 13] Transac exerçant sous le nom commercial « agence UDI »
Mme [N] et M. [K] sollicitent la condamnation de la SARL [Localité 13] Transac à leur payer 14 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité délictuelle pour défaut d'information.
La société [Localité 13] Transac conteste le fondement de sa responsabilité et s'oppose à la demande en l'absence de préjudice démontré.
En l'espèce, Mme [N] et M. [K], qui se contentent d'affirmer qu'ils ont subi un préjudice du fait de la nécessité de renoncer à la vente en raison de l'incapacité des vendeurs de satisfaire à leur obligation de délivrance dont ils demandent réparation, n'établissent pas la réalité et la matérialité de ce préjudice.
En conséquence, et sans qu'il y ait lieu à analyser le défaut d'information allégué, il convient, de les débouter de leur demande et de confirmer le jugement de ce chef.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il y a lieu de condamner Mme [N] et M. [K] à payer à la société [Localité 13] Transac la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Condamne Mme [N] et M. [K] à payer à la société [Localité 13] Transac la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [N] et M. [K] aux dépens avec distraction au profit de la SELARL Raison Carnel pour ceux engagés pour la société [Localité 13] Transac.
Le greffier, Le président,
