Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 2
ARRÊT DU 02 JUILLET 2020
(n° 2020 -173, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/23648 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6VU4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/17670
APPELANTE
La SARL PARIS PREMIER IMMOBILIER, agissant en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119
INTIME
M. [X] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Défaillant, régulièrement avisé le 07 février 2019 par procès-verbal remis à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
En application :
- de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19;
- de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, notamment ses articles 1er et 8 ;
- de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ;
L'affaire a été retenue selon la procédure sans audience, les avocats y ayant consenti expressément ou ne s'y étant pas opposés dans le délai de 15 jours de la proposition qui leur a été faite de recourir à cette procédure ;
La cour composée comme suit en a délibéré :
Mme Cathy CESARO-PAUTROT, présidente de chambre
Mme Patricia LEFEVRE, conseillère
Mme Laurence CHAINTRON, conseillère
ARRÊT :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, présidente et par Mme Sabrina RAHMOUNI greffière présente lors du prononcé.
***********
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 novembre 2016, [P] [Z] représentée par son fils, M. [X] [Z], a confié à la société Paris Premier Immobilier, SARL, un mandat de vente sans exclusivité portant sur les lots de copropriété 5 et 6 réunis et formant un appartement de six pièces principales d'une superficie habitable de 171,19 m² situé dans un immeuble en copropriété [Adresse 2], pour un prix de 2 365 000 euros, rémunération du mandataire comprise fixée à 5 % TTC à la charge de l'acquéreur.
Le mandat a été conclu pour une durée irrévocable de 45 jours à compter de sa signature, prorogeable, sauf dénonciation, pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prenait automatiquement fin.
Le 16 décembre 2016, M. [M] [U], qui avait visité le bien avec l'agence immobilière lui a adressé, ainsi qu'à M. [Z], une offre d'achat au prix de 1 900 000 euros net vendeur, frais d'agence en plus, qui n'a pas été acceptée.
[P] [Z] est décédée le [Date décès 2] 2016.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 janvier 2017, M. [Z] a dénoncé le mandat.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 janvier 2017, la société Paris Premier Immobilier a informé M. [Z] que le mandat se poursuivait jusqu'au 19 janvier 2017 qui constituait le terme du préavis de dénonciation et qu'elle se rapprochait de M. [U] pour négocier avec lui une nouvelle offre d'achat à un prix plus proche de celui du mandat.
Le 27 février 2017, M. [X] [Z] a consenti une promesse de vente à M. [U] pour un prix de 1 950 000 euros.
L'acte de vente a été régularisé, aux termes d'un acte authentique reçu le 20 juin 2017 par Me [F] [R], notaire associé à [Localité 2].
C'est dans ces circonstances que par exploit d'huissier du 12 décembre 2017, la société Paris Premier Immobilier a fait assigner M. [Z] devant le tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement de l'article 1103 du code civil, afin de le voir condamner à lui payer les sommes de 97 500 euros représentant le montant de l'indemnité forfaitaire prévue au mandat à titre de clause pénale, 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre les dépens et 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, le tout au bénéfice de l'exécution provisoire.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 11 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société Paris Premier Immobilier de ses demandes d'indemnité forfaitaire et de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- débouté la société Paris Premier Immobilier de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
- condamné la société Paris Premier Immobilier aux dépens.
Par déclaration du 7 novembre 2018, la société Paris Premier Immobilier a relevé appel de la décision.
Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 janvier 2019, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Paris Premier Immobilier demande, au visa des articles 1103 et suivants, 1154 alinéa 2 et 1301 du code civil, à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,
- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 11 juillet 2018 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes d'indemnité forfaitaire et de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Statuant à nouveau :
- dire et juger qu'en vertu du contrat de mandat de vente en date du 2 novembre 2016, M. [X] [Z] est redevable à son égard de l'indemnité forfaitaire et définitive de 97 500 euros TTC;
En conséquence :
- condamner M. [X] [Z] à lui payer la somme de 97 500 euros TTC,
- condamner M. [X] [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
- condamner M. [X] [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
La société Paris Premier Immobilier a fait signifier par exploit d'huissier du 7 février 2019, la déclaration d'appel et ses conclusions à M. [Z], suivant procès verbal de recherches article 659 du code de procédure civile.
Ce dernier n'a pas constitué avocat.
Cette procédure, initialement clôturée et fixée à l'audience du 17 mars 2020 pour être plaidée, a été renvoyée puis appelée, en raison de l'état d'urgence sanitaire lié à la pandémie du covid-19, selon la procédure sans audience, prévue à l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et les ordonnances n°2020-124 du 23 avril 2020, n°2020-171 du 7 mai 2020 et n° 2020-181 du 20 mai 2020, et acceptée par le conseil de l'appelante le 20 mai 2020. Celui-ci a été informé, par un bulletin transmis par voie électronique le 28 mai 2020 de la mise à disposition de la décision au greffe de la cour le 2 juillet 2020.
MOTIFS
La société Paris Premier Immobilier sollicite la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 97 500 euros au titre de l'indemnité compensatrice prévue au mandat de vente.
Elle critique le jugement déféré en ce qu'il a retenu que le mandat de vente qui lui avait été confié par [P] [Z] a pris fin par la suite de son décès et qu'elle est mal fondée à agir à l'encontre de M. [Z] sur la base de ce mandat. Elle précise qu'elle ne conteste pas l'application des dispositions de l'article 2003 du code civil soulevée d'office par le tribunal compte tenu du décès de [P] [Z], mais soutient, à titre principal, que M. [Z] avait également la qualité de mandant. Elle en veut pour preuve le fait que, selon elle, à la date du mandat, il était cotitulaire des droits de propriété sur l'appartement mis en vente. Elle fait valoir par ailleurs qu'il s'est comporté tant comme le 'maître du bien', que comme le véritable signataire du mandat de vente. Elle estime également sur le fondement de l'article 1154 alinéa 2 du code civil que M. [Z] a, en fait, agi en son nom propre en qualité de propriétaire du bien et que le mandat s'est poursuivi. Elle affirme qu'elle a fait visiter le bien à M. [U] et, qu'à la suite de l'offre d'achat présentée par celui-ci le 16 décembre 2016, elle s'est trouvée écartée des négociations que M. [Z] a poursuivies avec M. [U] jusqu'à la conclusion d'une promesse de vente le 27 février 2017 et la régularisation d'un acte de vente le 20 juin 2017, qui sont intervenues moins de six mois après l'expiration de son mandat.
La société Paris Premier Immobilier produit notamment l'offre d'achat en date du 16 décembre 2016 émanant de M. [U], qui avait visité l'appartement par son intermédiaire, ainsi que l'acte notarié de vente du 20 juin 2017 intervenu entre M. [Z] et M. [U].
Le mandat de vente sans exclusivité conclu le 2 novembre 2016 entre Mme [P] [Z], [Adresse 2] représentée par M. [X] [Z] et la société Paris Premier Immobilier, comporte aux conditions générales une clause pénale aux termes de laquelle le mandant s'est, notamment, interdit pendant la durée du mandat (soit une période irrévocable de 45 jours) et pendant une période de six mois suivant son expiration de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui et s'est également engagé en cas de non respect de ses obligations ... à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto, soit 5 % TTC du prix de vente.
Il résulte des termes du mandat de vente dont se prévaut l'appelante qu'il a été conclu entre elle-même et [P] [Z] représentée pour sa signature par son fils, M. [X] [Z], qui n'apparaît pas en qualité de co-mandant. Le mandat ne comporte d'ailleurs qu'une seule signature pour le mandant précédée de la formule 'lu et approuvé bon pour mandat.'
La société Paris Premier Immobilier ne verse aux débats aucune pièce de nature à démontrer que M. [Z] a été à l'initiative du mandat de vente qu'il aurait signé seul, sans détenir un mandat exprès à cette fin.
Ainsi, le seul mandat écrit dont elle dispose est celui conclu avec [P] [Z] dont elle n'a pas remis en cause la capacité à contracter.
Il convient également de relever qu'elle indique dans ses écritures que lors de la troisième visite en date du 16 décembre 2016, M. [U] a formulé une offre d'acquisition à hauteur de 1 900 000 euros net vendeur, précisant qu'il prenait à sa charge les frais d'agence conformément aux termes du mandat. L'offre a été formulée sans condition suspensive de financement, et a été confirmée par écrit et transmise par courriel à M. [Z] et à la SARL le jour même, soit le 16 décembre 2016 à 13h11. Ladite offre en dessous du prix fixé dans le mandat de vente précité n'a pas été acceptée formellement par M. [Z]. Ainsi les contacts avec ce dernier ont eu lieu pendant l'exécution du mandat et avant le décès de [P] [Z], le [Date décès 2] 2016, puis ont cessé par la dénonciation du mandat de vente suivant la correspondance adressée le 4 janvier 2017 par M. [Z]. L'absence d'indication du décès de [P] [Z] est indifférente puisque que le mandat, conclu pour une durée irrévocable de 45 jours, avait pris fin en vertu de l'article 2003.
L'appelante reconnaît d'ailleurs que, comme l'a relevé le tribunal, en application des dispositions de l'article 2003 du code civil, le mandat qui lui avait été confié par [P] [Z] a pris fin du fait de son décès.
Au soutien de sa demande en paiement, elle invoque les dispositions de l'article 1154 alinéa 2 du code civil.
Ce texte, issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, énonce que lorsque le représentant déclare agir pour le compte d'autrui mais contracte en son propre nom, il est seul engagé à l'égard du cocontractant. Ainsi et contrairement à l'interprétation que fait l'appelante de ce texte qui reprend la notion de représentation imparfaite, le mandataire n'est pas engagé au côté du mandant, mais l'engagement de ce dernier est écarté au profit de celui qui se présente comme mandataire.
De plus, l'appelante doit faire la démonstration que l'intimé au jour de la signature du mandat de vente a entendu s'engager et contracter personnellement, ce qui est contraire aux termes mêmes du mandat que M. [Z] n'a pas signé en son nom mais comme représentant de sa mère, [P] [Z] représentée pour sa signature par son fils, M. [X] [Z], qui n'apparaît pas en qualité de co-mandant.
M. [Z] n'était pas propriétaire au jour de la signature du mandat de vente, le 2 novembre 2016, de l'appartement objet du mandat.
Il ressort des pièces du dossier et notamment de l'acte de vente, qu'à la date du mandat, le bien immobilier était la propriété de la SCI du [Adresse 2], société civile d'attribution, créée le 5 décembre 1946, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 2] sous le numéro 452 868 292, régie par les articles 1832 et suivants du code civil, dont les statuts déposés le 28 octobre 2002 et l'extrait Kbis à jour au 3 décembre 2018 sont communiqués. Selon l'article 10 des statuts de la SCI, les parts sociales donnaient droit dans la propriété de l'actif social et dans la répartition des bénéfices à une fraction proportionnelle au nombre de parts existantes et à un droit de jouissance attaché à ces parts.
Il ressort de l'origine de propriété mentionnée à l'acte notarié de vente du 20 juin 2017 que les biens et droits immobiliers vendus à M. [U] appartiennent à Monsieur [Z] pour lui avoir été attribués aux termes d'un acte à recevoir par Maître [L] [V], notaire à [Localité 2] le 20 juin 2017, contenant retrait de la société civile immobilière du [Adresse 2]... de 540 parts savoir
160 parts numérotées 501 à 660 donnant jouissance et vocation au lot numéro 5,
380 parts numérotées 1145 à 1524 donnant jouissance et vocation au lot numéro 6.
Ce même acte précise l'origine de propriété des 540 parts détenues par M. [Z], lesquelles dépendaient originairement de la communauté ayant existé entre ses parents. Sont rappelés le décès de [H] [Z] le [Date décès 1] 1987, le décès de [P] [Z] le [Date décès 2] 2016, et la qualité d'héritier de M. [X] [Z].
L'acte de retrait partiel de la SCI du [Adresse 2], dressé par Me [C] [V], notaire associé à [Localité 2] de la SCP [V], le 20 juin 2017, soit le même jour que l'acte de vente, confirme que M. [Z] n'est devenu attributaire, à sa requête, de la propriété privative des biens et droits immobiliers vendus à M. [U] qu'aux termes de cet acte, soit concomitamment à l'acte de cession.
L'appelante échoue à rapporter la preuve d'un engagement personnel du mandataire ou que le mandat a été poursuivi par M. [Z], qui ne ressort d'aucune pièce et les énonciations de l'acte notarié de vente selon lesquelles 'Les parties déclarent que les conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d'un intermédiaire... Le VENDEUR déclare qu'il avait donné un mandat de vente à l'agence PARIS PREMIER IMMOBILIER le 2 novembre 2016, mais que cette agence n'est pas parvenue à vendre les biens dans les conditions du mandat' sont sans incidence alors que sa qualité de mandant n'est pas établie et qu'il ne s'est pas non plus engagé en son propre nom.
En conséquence des développements qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Paris Premier Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 97 500 euros au titre de l'indemnité compensatrice forfaitaire prévue au mandat.
La société Paris Premier Immobilier fait valoir, à titre subsidiaire, que si la cour ne retenait pas la qualité de mandant de M. [Z], il y aurait lieu de faire application, sur le fondement de l'article 1301 du code civil, de la gestion d'affaires. Elle soutient que [P] [Z] n'avait donné aucun mandat à son fils en son nom pour signer le mandat de vente, que M. [Z] a agi volontairement pour le compte de sa mère, dont il a indiqué être le représentant, sans y être contraint, et enfin que les actes qu'il a accomplis ont été utiles puisqu'ils ont mené directement à la vente du bien immobilier. Elle estime que M. [Z] doit être tenu des actes accomplis dans le cadre de la mise en vente du bien immobilier et être condamné sur le fondement de la convention des parties à lui payer la somme de 97 500 euros TTC au titre de la clause pénale figurant au mandat de vente.
Cependant, elle ne peut se prévaloir des règles de la gestion d'affaires puisqu'elle ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, et de plus fort, au regard des règles d'ordre public qui gouvernent le mandat de l'agence immobilière, et de la nature de la demande qui tend au paiement de la clause pénale contenue dans l'acte que la cour écarte. Par suite, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.
La société Paris Premier Immobilier sollicite la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi. Elle fait valoir que cette demande n'est pas fondée sur l'application de la clause pénale qui ne couvre que le droit à rémunération, mais qu'il s'agit d'indemniser le préjudice subi du fait de la mauvaise foi de M. [Z] qui a tenté d'occulter son droit à rémunération.
Toutefois, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement déféré sera confirmé sur le rejet de la demande de dommages et intérêts de la société Paris Premier Immobilier.
Il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d'appel.
La société Paris Premier Immobilier, partie perdante, supportera les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par décision rendue par défaut, mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne la société Paris Premier Immobilier aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
