Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 19 juin 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/17056-Portalis 35L7-V-B7C-B6ACE
Décision déférée à la cour : jugement du 30 mai 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 16/17176
APPELANT
Monsieur H... G... N... B...
[...]
[...]
Représenté par Me Brigitte De Casas, avocat au barreau de Paris, toque : A0752
et par Me Francine Havet, avocat au barreau de Paris, toque : D1250
INTIMES
Maître R... A...
[...]
[...]
Représenté par Me Jeanne Baechlin de la SCP Jeanne Baechlin, avocat au barreau de Paris, toque : L0034 et par Me Thierry CABOT, avocat au barreau de Rennes substitué à l'audience par Me Bois Arnaud, avocat au barreau de Rennes
SCI OPM
[...]
[...]
no siret : 394 087 332
Représentée par Me Marie-Claire Schneider, avocat au barreau de Paris, toque : D0290 et par Me Emmanuelle Duval, avocat au barreau de Lisieux
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 février 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique Chaulet, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président de chambre et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
***
Suivant acte notarié en date du 10 décembre 2015 reçu par M. A..., notaire, (ci-après M. A...), M. H... B... a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de la SCI OPM portant sur un terrain situé lieudit [...] cadastré [...] au prix de 140 000 euros.
La promesse de vente, valable jusqu'au 27 juin 2016, a été conclue sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, la demande devant être déposée au plus tard le 15 janvier 2016 et la condition suspensive réalisée au plus tard le 15 juin 2016.
Une indemnité d'immobilisation de 7 000 euros a été mise à la charge de la SCI OPM, somme qui n'a cependant pas été versée.
Une sommation d'avoir à régulariser l'acte de vente a été délivrée à la SCI OPM le 16 août 2016 et un procès-verbal de carence a été établi le 7 septembre 2016 par M. A... constatant l'absence de la SCI OPM pour signer l'acte de vente du bien.
Parallèlement, le 2 septembre 2016, le conseil de la SCI OPM écrivait à l'huissier lui ayant fait délivrer la sommation pour lui indiquer qu'elle ne se déplacerait pas pour régulariser l'acte.
M. B... a fait assigner la SCI OPM et M. A... devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Par jugement du 30 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris a, sur la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, constaté que la SCI y avait renoncé et, sur la condition essentielle de consistance du bien, que les plans annexés à la promesse de vente ne suffisent pas à démontrer que le bien correspond effectivement aux caractéristiques souhaitées, qu'il revenait au vendeur de démontrer que son bien répondait à cette caractéristique considérée comme essentielle pour le bénéficiaire et qu'en l'absence d'un nouveau certificat d'urbanisme obtenu durant la validité de la promesse, cette condition a défailli sans faute pour le bénéficiaire ; sur la demande de dommages et intérêts formée à l'encontre du notaire, il a jugé que M. B... ne rapportait pas la preuve de son préjudice.
Le tribunal de grande instance de Paris a donc débouté M. B... de ses demandes et l'a condamné à payer 2 000 euros à la SCI OPM ainsi qu'à M. A... en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. B... a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, M. B... demande à la cour de :
. infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
. constater que la SCI OPM a levé l'option le 24 juin 2016,
. constater que la SCI OPM a régularisé la promesse unilatérale de vente au vu du plan établi par la société ABAC qu'elle a missionné et qui constituait l'une des annexes de cette promesse,
. constater que la SCI OPM n'a pas versé la somme de 7 000 euros représentant le montant de l'indemnité d'immobilisation,
en conséquence,
. condamner la SCI OPM au paiement de cette indemnité qui lui est acquise,
. constater qu'il bénéficiait d'abattements de 30 % dans le cadre de la plus-value sous condition qu'une promesse soit régularisée avant le 31 décembre 2015,
. constater que depuis le 1er janvier 2016, il ne peut plus bénéficier de cet abattement,
en conséquence,
. condamner la SCI OPM à lui payer la somme de 38 057 euros au titre de la plus-value, 150 euros pour le coût de la sommation et 950 euros pour le coût du procès-verbal de carence,
. dire que M. A... a engagé sa responsabilité professionnelle en ne faisant aucune diligence pour obtenir le règlement de l'indemnité d'immobilisation et en l'informant en juillet 2016,
. le condamner au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
. condamner conjointement et solidairement la SCI OPM et M. A... à lui payer 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec distraction au profit de Maître Havet, avocat.
Par ses dernières conclusions, la SCI OPM demande à la cour de :
. confirmer le jugement déféré,
. débouter M. B... de l'ensemble de ses demandes,
. condamner M. B... à lui verser la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner M. B... au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel dont distraction au profit de Me Marie-Claire Schneider, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, M. A... demande à la cour de:
. confirmer le jugement déféré,
. débouter M. B... de l'ensemble de ses demandes à son encontre,
. condamner M. B... à lui verser la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner M. B... au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel lesquels seront recouvrés par Me Jeanne Baechlin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture a été ordonnée le 30 janvier 2020.
SUR CE,
-Sur la levée d'option
M. B... soutient que la SCI OPM a irrévocablement levé l'option en adressant à son notaire une procuration pour acquérir le 24 juin 2016, la promesse poursuivant ses effets jusqu'au 30 juin 2016, l'acquéreur ayant déclaré renoncer à la condition suspensive de l'obtention du permis de construire.
Aux termes de l'acte de promesse unilatérale de vente, la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement, soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagné du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l'acte de vente, soit amiablement soit par voie judiciaire.
M. B... se fonde, pour alléguer que la SCI OPM a procédé à une levée d'option, sur la procuration pour acquérir donnée le 24 juin 2016 par Mme Q..., gérante de la SCI OPM, par laquelle elle a constitué pour mandataire spécial M. V... son époux ou, à défaut, tout clerc de la SCP [...] pour l'acquisition du bien en cause.
Cet acte ne peut constituer la levée d'option prévue par l'acte notarié du 10 décembre 2015 qui doit s'accompagner du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.
M. B... n'est donc pas fondé à se prévaloir d'une levée d'option par la SCI OPM.
-Sur la demande d'indemnité d'immobilisation
Les moyens invoqués par M. B... au soutien de son appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.
En effet, la promesse unilatérale de vente comporte une stipulation selon laquelle l'acquéreur déclare procéder à l'acquisition du bien avec pour condition essentielle qu'il soit situé en zone Nh du PLU sur une profondeur de 45 m tel qu'indiqué sur le plan annexé.
La SCI OPM a produit un certificat d'urbanisme établi le 25 septembre 2014 par le maire de [...] à la demande de M. B... qui indique que le terrain est situé en zone Nh pour la partie constructible au sud et en zone N pour la partie non constructible sans indication de la profondeur du terrain situé en zone Nh, le plan topographique produit au débat établi en janvier 2015 indiquant une emprise du lotissement de 2159 m².
Par ailleurs un nouveau plan topographique établi par le cabinet de géomètres-experts, ABAC-GEO, à la demande de la SCI OPM, mentionne une emprise lotissement de 2640 m² et porte la mention «vu avec le maire M. le Maire le 21/09/2015».
Néanmoins ni le courrier du maire du 21 septembre 2015 indiquant, pour l'évaluation de la profondeur du terrain, «nous pouvons considérer retenir le minimum soit 45 m» ni le plan topographique établi par ABAC-GEO avec la mention «vu avec le maire» ne sont de nature à établir que la portion du terrain située en zone constructible Nh s'étend sur une profondeur de 45 m en l'absence de certificat d'urbanisme permettant de l'établir.
Cette condition essentielle liée aux caractéristiques du terrain vendu n'étant pas, dans la promesse, liée à la condition suspensive du permis de construire mais constituant une condition intrinsèque liée à la consistance du bien, la SCI OPM a pu renoncer à l'achat du terrain au motif qu'il n'était pas établi que cette condition essentielle fût remplie quand bien même elle avait renoncé à la condition suspensive d'obtention du permis de construire.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé que M. B... ne démontre pas que son bien correspond effectivement aux caractéristiques essentielles prévues dans l'acte et que cette condition a donc défailli sans faute pour le bénéficiaire et en ce qu'il a, en conséquence, débouté M. B... de ses demandes à l'encontre de la SCI OPM.
-Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre de Me A...
M. B... sollicite la condamnation de M A... au motif qu'il a commis une faute contractuelle en ne veillant pas au versement de l'indemnité d'immobilisation par la SCI OPM et en ne l'en informant pas.
M. B... ne démontre pas l'existence d'un préjudice qui résulterait du fait que l'indemnité d'immobilisation n'a pas été versée et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande à l'encontre de Me A....
-Sur l'article 700 du code de procédure civile
M. B... sera condamné à payer à la SCI OPM et à Me A... la somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 30 mai 2018 en toutes ses dispositions,
Déboute M. B... de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. B... à payer à la SCI OPM la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. B... à payer à Me A... la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. B... aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Marie-Claire Schneider pour ceux avancés pour la SCI OPM et au profit de Me Jeanne Baechlin pour ceux avancés pour Me A... conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
