Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 22 mai 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/20648-Portalis 35L7-V-B7C-B6LPQ
Décision déférée à la cour : jugement du 26 juin 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 17/00237
APPELANTE
SCI SRJF
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]
[...]
Représentée par Me Delphine Mengeot, avocat au barreau de Paris, toque : P0006 et par Me Héloise Court de la SELARL Paul Zeitoun, avocat au barreau de Paris, toque : D1878
INTIMES
Monsieur P... J... E...
[...]
[...]
Madame G... A... épouse E...
[...]
[...]
Représentsé par Me Guillaume Dauchel de la SELARL Cabinet Sevellec, avocat au barreau de Paris, toque : W09 et par Me Delphine David-Godignon, avocat au barreau de Paris, toque : K31
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mars 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
***
Par actes des 20 et 23 novembre 2015, Mme G... A... épouse E... et M. P... E... ont signé un contrat de réservation avec la société SRJF portant sur un appartement et un parking dans le cadre d'un programme immobilier dit « [...]» situé [...] pour un prix de 324 000 euros et ont versé un dépôt de garantie de 9720 euros.
Le contrat de réservation prévoyait, au paragraphe 4 des conditions particulières, un délai prévisionnel de signature de l'acte au 02/2016 et un trimestre prévisionnel d'approvisionnement au 3ème trimestre 2016 et le paragraphe relatif au délai de réalisation des travaux stipulait que le délai fixé prévisionnellement au paragraphe 4 des conditions particulières pourra être recalé lors de la signature de l'acte authentique pour tenir compte du contexte spécifique et des difficultés particulières liées au montage de l'opération, au démarrage des travaux et/ou à leur exécution.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 avril 2016, Me B..., notaire, a notifié aux époux E... un projet d'acte de vente en l'état futur d'achèvement conformément aux dispositions de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation en leur indiquant qu'ils disposaient d'un mois pour prendre connaissance du projet et vérifier qu'il était conforme au contrat de réservation signé.
Le 27 mai 2016, M. et Mme E... ont adressé un courrier à la SCI SRJF pour l'informer de leur décision de ne pas poursuivre l'acquisition du bien réservé au motif qu'ils avaient eu connaissance, à réception de l'acte de vente, d'informations qui ne figuraient pas dans le contrat de réservation en particulier l'existence d'une clause résolutoire consistant dans le remboursement par le vendeur d'une somme de 450 000 euros à la banque et le risque de saisie immobilière à défaut de remboursement ; ils mentionnaient également l'information relative au procès existant entre le vendeur et la crèche «Les petites canailles» et à ses difficultés avec le Trésor Public ainsi que le retard des travaux.
Par courrier du 20 juillet 2016 et deux mises en demeure des 7 juin et 20 juillet 2016, M. et Mme E... ont sollicité la restitution du dépôt de garantie à laquelle la SCI SRJF s'est opposée par courrier du 1er septembre 2016.
M. et Mme E... ont assigné la SCI SRJF devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir la résolution du contrat de réservation et restitution du dépôt de garantie.
Par jugement du 26 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
. débouté M. et Mme E... de leur demande principale aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de réservation conclu avec la SCI SRJF le 23 novembre 2015,
. fait droit à demande subsidiaire de M. et Mme E...,
. condamné la société SRJF à restituer à M. et Mme E... la somme de 9 720 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, majoré des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2016, date de la mise en demeure,
. débouté M. et Mme E... de leur demande de dommages et intérêts,
. dit que le tribunal de grande instance est incompétent pour connaître de la demande de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la banque CIC Iberbanco sur les comptes de la société SRJF,
. débouté la société SRJF de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre des frais irrépétibles,
. condamné la société SRJF à payer à M. et Mme E... la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamné la société SRJF aux dépens,
. ordonné l'exécution provisoire.
La SCI SRJF a interjeté appel du jugement.
Par ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :
. la déclarer recevable en son appel,
Y faisant droit,
. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
. fait droit à demande subsidiaire de M. et Mme E...,
. condamné la société SRJF à restituer à M. et Mme E... la somme de 9720 euros au titre du dépôt de garantie, majoré des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2016,
. dit que le tribunal de grande instance est incompétent pour connaître de la demande de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la banque CIC Iberbanco sur les comptes de la société SRJF,
. l'a déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre des frais irrépétibles,
. l'a condamnée à payer à M. et Mme E... la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
. l'a condamnée aux dépens,
. a ordonné l'exécution provisoire,
Et statuant à nouveau :
. dire qu'elle a parfaitement exécuté le contrat de réservation conclu le 23 novembre 2015 avec les époux E...,
. dire que les époux E... ont renoncé à l'acquisition de l'appartement objet du contrat de réservation par courrier du 27 mai 2016,
. dire la bonne foi lors de la conclusion du contrat,
. juger que les époux E... succombent dans l'administration de la preuve d'un risque d'insolvabilité de sa part mettant en péril le recouvrement du dépôt de garantie,
En conséquence,
. ordonner l'acquisition définitive du dépôt de garantie à son profit,
. ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la banque CIC Iberbanco sur ses comptes le 1er septembre 2017 pour un montant de 10080,59 euros qui lui a été dénoncée le 5 septembre 2017,
. condamner solidairement M. et Mme E... à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en raison du caractère abusif attaché aux actions initiées par ces derniers,
. débouter M. et Mme E... de leurs demandes,
. condamner solidairement M. et Mme E... à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner solidairement M. et Mme E... aux dépens.
Par leurs dernières conclusions, M. et Mme E... demandent à la cour de:
. faire droit à leur appel incident,
en conséquence,
. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- les a déboutés de leur demande principale aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de réservation conclu avec la SCI SRJF le 23 novembre 2015,
. les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau:
. juger que leur consentement au contrat de réservation a été vicié,
. juger que le contrat de réservation est dépourvu de cause,
. prononcer la nullité du contrat de réservation,
. condamner la société SRJF au paiement de la somme de 9720 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, majoré des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2016,
à titre subsidiaire,
. juger qu'il n'a pu être procédé à la conclusion du contrat de vente du fait de la société SRJF,
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société SRJF à leur restituer la somme de 9720 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, majoré des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2016, date de la mise en demeure,
En tout état de cause,
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- dit qu'il est incompétent pour connaître de la demande de mainlevée de la saisie conservatoire,
- débouté la société SRJF de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive et au titre des frais irrépétibles,
de l'ensemble de ses demandes,
. condamner la société SRJF à leur payer à M. et Mme E... la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
. condamner la société SRJF à leur payer 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 27 février 2020.
La SCI SRJF a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture par conclusions communiquées par la voie du RPVA le 10 mars 2020 afin de répondre aux conclusions des intimés sur la date de livraison de l'immeuble.
SUR CE,
-Sur la demande de révocation de la clôture
La SCI SRJF ne justifie pas en l'espèce d'un motif grave de nature à justifier la révocation de la clôture dès lors que le retard de livraison de l'immeuble était déjà invoqué en première instance et qu'elle pouvait conclure sur cette question et produire tout élément justificatif avant la clôture, les dernières conclusions des intimés ne soulevant pas d'élément nouveau justifiant cette révocation.
Cette demande est donc rejetée.
-Sur la demande de nullité du contrat de réservation
M. et Mme E... qui invoquent un dol au motif qu'ils n'ont pas été informés de l'existence de la condition résolutoire prévue au contrat soutiennent que cette condition était convenue préalablement à la commercialisation de l'immeuble entre la SCI SRJF et la banque HSBC et font valoir que la société SRJF ne verse aucun élément permettant de démontrer que le remboursement de ladite somme avant le 25 mai 2016 n'était pas convenu avant le financement du projet.
Il appartient aux époux E... qui invoquent le dol d'en démontrer l'existence et en l'espèce il ne produisent au débat aucun élément de nature à établir que la SCI SRJF avait connaissance de la nécessité d'insérer la clause résolutoire à l'acte de vente.
En conséquence, la seule affirmation selon laquelle cette condition était convenue préalablement à la commercialisation de l'immeuble entre la SCI SRJF et la banque HSBC ne suffit pas à en rapporter la preuve et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme E... de leur demande de résolution du contrat de réservation pour dol.
M. et Mme E... sollicitent également la résolution de la vente pour défaut de cause au visa des dispositions de l'article 1131 du code civil au motif que le délai de livraison du bien immobilier, cause déterminante de la conclusion du contrat de vente, n'ayant pas été respecté, le contrat est dépourvu de cause.
La SCI SRJF qui conteste le manquement à son obligation de délivrance qui lui est reproché fait valoir que les époux E... ont renoncé à acquérir le bien par courrier du 27 mai 2016 et qu'en conséquence elle n'avait plus aucun engagement envers ces derniers depuis cette date.
En l'espèce il n'est pas démontré par les époux E... que la date de livraison du bien, objet du contrat de réservation, ait été le mobile déterminant du contrat de réservation passé entre eux et la société SRJF, étant d'ailleurs souligné qu'est seulement indiqué dans le contrat de réservation la date «prévisionnelle» du 3ème trimestre 2016.
En conséquence ce moyen de nullité du contrat de réservation sera également écarté et le jugement confirmé de ce chef.
-Sur la restitution du dépôt de garantie
Au soutien de sa demande d'infirmation du jugement de ce chef, la SCI SRJF fait valoir que le contrat de réservation n'a pas été conclu du fait des acquéreurs qui ont refusé de signer l'acte de vente qui leur a été expédié le 25 avril 2016 et ont renoncé expressément à l'acquisition.
M. et Mme E... font valoir que le contrat de vente comprend une clause résolutoire qui comporte une condition qu'ils n'ont jamais acceptée et ne figure pas au contrat de réservation.
Aux termes des conditions générales du contrat de réservation, le dépôt est restitué sans retenue ni pénalité au réservataire si le contrat de vente n'est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire.
L'acte de vente stipule une condition résolutoire rédigée comme suit :
« La présente vente est conclue sous la condition résolutoire du non-paiement de la somme de quatre cent cinquante mille euros (450 000 €) au profit de la HSBC France au plus tard le 25 mai 2016 à 17H00.
Les parties ont entendu subordonner la survie de leurs engagements réciproques à l'arrivée d'un événement futur et incertain (à savoir le remboursement de la somme de 450 000 €).
La condition résolutoire n'empêche ni la formation ni l'exécution de la vente qui, tant que l'événement choisi n'est pas réalisé, peut être considéré comme pure et simple.
L'accomplissement de la condition opère seulement anéantissement rétroactif des obligations des parties et du transfert de propriété. En cas de défaillance de la condition résolutoire, les effets de la vente sont rétroactivement consolidés et tout se passe comme si l'opération n'avait pas été affectée d'une condition.(...).»
Le contrat de réservation, qui comprend une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par les réservataires, ne mentionnait pas l'existence de cette condition résolutoire alors que l'insertion de cette condition résolutoire dans l'acte de vente est de nature à empêcher l'effectivité de la vente en cas d'accomplissement de cette condition.
Par ailleurs la cause de cette condition résolutoire, qui n'est pas clairement exposée dans l'acte de vente, apparaît comme en lien avec une saisie immobilière de lots qui était antérieurement poursuivie par la banque HSBC.
Les époux E... étaient parfaitement fondés à refuser de signer l'acte de vente dans de telles conditions dès lors que l'insertion de cette clause résolutoire était de nature à mettre en cause l'effectivité de leur acquisition et ce refus, justifié du fait de l'insertion de cette clause résolutoire par le vendeur, lui est imputable.
A défaut de conclusion du contrat de vente du fait du vendeur, le dépôt de garantie doit être restitué à l'acquéreur, en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la restitution du dépôt de garantie sans qu'il soit besoin de répondre sur le surplus des moyens.
-Sur la demande de M. et Mme E... de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi
M. et Mme E... soutiennent qu'en raison des agissements de la société SRJF, ils ont souffert d'un trouble de jouissance important faute de pouvoir réaliser l'acquisition projetée.
La société SRJF conteste avoir manqué à ses obligations contractuelles ainsi que la réalité du préjudice invoqué.
En l'espèce, le dol n'étant pas retenu, les agissements fautifs invoqués à l'encontre de la société SRJF ne sont pas démontrés et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux E....
-Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la banque CIC Iberbanco sur les comptes de la société SRJF
L'article R.512-2 du code des procédures civiles d'exécution relatif aux mesures conservatoires dans sa version applicable au litige dispose que «La demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l'exécution du lieu où demeure le débiteur. Toutefois, lorsque la mesure est fondée sur une créance relevant de la compétence d'une juridiction commerciale, la demande de mainlevée peut être portée, avant tout procès, devant le président du tribunal de commerce de ce même lieu.».
En l'espèce la saisie conservatoire dont la société SRJF sollicite la mainlevée a été autorisée par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris qui est donc compétent pour connaître de sa demande de mainlevée.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré le tribunal incompétent de ce chef.
-Sur la demande de dommages et intérêts de la société SRJF
Le caractère abusif de la présente procédure n'est pas établi dès lors qu'il est partiellement fait droit aux demande des époux E... et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société SRJF de ce chef.
-Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de condamner la société SRJF à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme E... en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture de la SCI SRJF,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Condamne la société SRJF à payer la somme de 3000 euros à M. et Mme E... en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société SRJF aux dépens.
Le greffier, Le président,
