Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 22 mai 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/20393-Portalis 35L7-V-B7C-B6KY4
Décision déférée à la cour : jugement du 10 juillet 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 17/03152
APPELANTE
SARL SVM IMMO
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège no siret : 533 172 953 [...]
[...]
Représentée par Me Matthieu Boccon Gibod de la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, avocat au barreau de Paris, toque : C2477 et par Me Estelle Vernejoul, avocat au barreau de Paris, toque : J014
INTIMEES
SCI IMECA
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
no siret : 450 172 887
[...]
[...]
Représentée par Me Anne Grappotte Bénétreau de la SCP Grappotte Bénétreau, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111 et par Me Daphné Bès de Berc de la SELEURL Daphné Bès de Berc, avocat au barreau de Paris, toque : P0030
SCP [...]
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
no siret : 342 596 962
[...]
[...]
Représentée par Me Marc Pantaloni, avocat au barreau de Paris, toque : P0025
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mars 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Monique Chaulet, conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président,
Mme Christine Barberot, conseillère,
Mme Monique Chaulet, conseillère,
Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
***
Par acte notarié du 6 octobre 2014 reçu par Me M... C..., notaire, avec la participation de Me E..., notaire au sein de la SCP T..., la SCI IMECA a consenti à la SARL SVM IMMO une promesse unilatérale de vente valable jusqu'au 20 novembre 2015 portant sur un ensemble immobilier situé au [...] à [...] aux fins de démolition et promotion immobilière.
Les biens étant loués au jour de la promesse, le promettant s'est engagé à délivrer congé à chacun des locataires dans les délais prévus par les baux de sorte que les biens soient libres de toute occupation au plus tard le 31 mars 2015.
La promesse unilatérale de vente, qui expirait le 20 novembre 2015, a été consentie sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et de démolir devant être déposé au plus tard le 31 janvier 2015.
Par acte d'huissier du 24 février 2017, la SCI IMECA a fait assigner la SARL SVM IMMO et la SCP T... devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir notamment la condamnation de la société SVM IMMO à lui payer l'indemnité d'immobilisation.
Par jugement du 10 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Paris a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société SVM IMMO, condamné cette dernière à payer à la SCI IMECA la somme de 57 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, déclaré sans objet l'appel en garantie à l'encontre de la SCP T..., condamné la société SVM IMMO à payer à la SCI IMECA la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et rejeté le surplus des demandes.
La SARL SVM IMMO et la SCI IMECA ont respectivement formé appel du jugement le 24 août et le 11 septembre 2018, appels qui ont été joints sous le numéro 18-20393 par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état le 14 mars 2019.
Par ses dernières conclusions, la société SVM IMMO demande à la cour de :
. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la SCI IMECA a qualité à agir et est recevable en son action, en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI IMECA la somme de 57 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que ses autres demandes,
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande visant à la voir condamner ainsi que la SCP T..., in solidum, au paiement des sommes de 10 000 euros et 33 270 euros à titre de dommages et intérêts et a rejeté la demande d'exécution provisoire,
Par conséquent, à titre principal :
. juger que l'action intentée par la SCI IMECA est irrecevable, rejeter l'ensemble des demandes et la mettre hors de cause,
à titre subsidiaire :
. juger qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de la SCI IMECA,
. juger que la condition suspensive d'obtention du permis de construire n'est pas réalisée,
. juger que la SCI IMECA a commis une faute d'imprudence qui a concouru à son propre dommage,
en conséquence,
. rejeter les demandes de la SCI IMECA à son encontre de paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts,
en tout état de cause:
. débouter la SCI IMECA de l'ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront être recouvrés par Me Estelle Vernejoul dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la SCI IMECA demande à la cour de :
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déclarée recevable en ses demandes et a rejeté la fin de non-recevoir de la SVM IMMO,
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société SVM IMMO à lui payer l'indemnité d'immobilisation stipulée au contrat,
. infirmer le jugement en ce qu'il a dit sans objet sa demande de condamnation de la SCP [...] à lui garantir le paiement de l'indemnité d'immobilisation et l'a déboutée de cette demande,
statuant à nouveau à cet égard :
. condamner la SCP [...] à garantir le paiement par la société SVM IMMO du montant de l'indemnité d'immobilisation et à lui en payer le montant en cas de défaut de règlement de la part de la société SVM IMMO dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation in solidum de la société SVP IMMO et de la SCP [...] à lui payer les sommes de 10 000 euros et 33 270 euros à titre de dommages et intérêts,
statuant à nouveau à cet égard :
. condamner la société SVP IMMO et la SCP [...] in solidum à lui payer les sommes de 20 000 euros et 33 270 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
en tout état de cause,
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société SVP IMMO de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance,
. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité à la somme de 3 000 euros le montant qui lui a été alloué en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,
statuant à nouveau à cet égard :
. condamner in solidum la société SVP IMMO et la SCP [...] à lui payer chacune une indemnité de 8 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,
et y ajoutant,
. condamner in solidum la société SVP IMMO et la SCP [...] à lui payer chacune une indemnité de 5 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,
. condamner in solidum la société SVP IMMO et la SCP [...] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Grapotte Bénétreau dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la SCP [...] demande à la cour de :
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI IMECA des demandes qu'elle a formées à son encontre,
à titre subsidiaire, pour le cas où par extraordinaire sa responsabilité devait être retenue,
. condamner la société SVP IMMO à la garantir de l'ensemble des condamnations mises à sa charge,
en tout état de cause, en l'absence de cause commise par elle,
. condamner la société IMECA au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner cette société aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Pantaloni, avocat, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 27 février 2020.
SUR CE,
-Sur le défaut d'intérêt à agir de la SCI IMECA
La société SVM IMMO soutient, au visa des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, que la SCI IMECA est irrecevable en sa demande au motif que les parties ont renoncé, par courriers officiels de leurs conseils des 12 et 17 février 2016, à se prévaloir de la promesse de vente du 6 octobre 2014.
La société IMECA soutient que le courrier du 12 février 2016 ne constitue pas une renonciation de sa part à un quelconque droit notamment de mettre en jeu la responsabilité de la société SVM IMMO.
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir tel que le défaut de qualité ou le défaut d'intérêt.
La SCI IMECA justifie, en sa qualité de promettant à la promesse unilatérale de vente signée avec la société SVM IMMO par acte notarié du 6 octobre 2014, d'un intérêt à agir pour solliciter la condamnation de cette dernière à lui payer diverses sommes sur le fondement de l'exécution de ses obligations contractuelles.
La question de savoir si la SCI IMECA a ou non renoncé intégralement à la promesse de vente du fait du courrier du 12 février 2016 constitue une question de fond et n'est pas susceptible d'entraîner l'irrecevabilité de ses demandes pour défaut du droit d'agir et, en tout état de cause, le fait que la SCI IMECA ait, par courrier du 12 février 2016, demandé à la SVM IMMO de lui indiquer si elle entendait renoncer au bénéfice de la promesse, demande qui n'a été formalisée par aucun accord, ne peut valoir renonciation intégrale par la SCI IMECA à se prévaloir de cette promesse.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société SVM IMMO.
-Sur la demande d'indemnité d'immobilisation
La SCI IMECA sollicite le paiement de l'indemnité d'immobilisation au visa des dispositions des articles 1176 et 1178 du code civil au motif que le bénéficiaire ne justifie pas du dépôt de la demande de permis de construire dans le délai prévu par la promesse, qu'elle ne démontre pas le refus qui lui aurait été opposé par la mairie ni qu'elle l'aurait tenue régulièrement informée des démarches effectuées auprès de la mairie de Vitry-sur-Seine.
La société SVM IMMO soutient que la non-réalisation de la condition suspensive relative au permis de construire ne lui est pas imputable et qu'elle a dû faire face à l'opposition de la mairie de Vitry-sur-Seine au cours des nombreuses démarches qu'elle a effectuées et dont elle a tenu informée la SCI IMECA.
L'article 1176 du code civil dans sa version applicable à l'espèce dispose que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé.
L'article 1178 du même code, dans sa version applicable à l'espèce, dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.
Il est établi que la société SVM IMMO n'a pas déposé de permis de construire et de démolir alors que la promesse unilatérale de vente, qui expirait le 20 novembre 2015, a été consentie sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et de démolir qui devait être déposé au plus tard le 31 janvier 2015.
Par ailleurs la société SVM IMMO, qui soutient que l'opposition de la mairie à son projet a été la cause du défaut de dépôt du permis de construire, ne produit qu'un échange de courriers électroniques avec les services de la mairie le 19 novembre 2014 aux fins de prise de rendez-vous par le cabinet Archiprogress pour présenter le projet, échange qui ne permet pas d'établir l'opposition de la mairie.
La société SVM IMMO ne justifie donc pas de l'opposition de la mairie à son projet faute de pouvoir acquérir le mur pignon voisin comme elle l'allègue et ne justifie pas non plus d'avoir tenu la SCI IMECA au courant de ses démarches.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que la condition suspensive ne s'est pas réalisée du fait du bénéficiaire de la promesse et en ce qu'il a condamné la société SVM IMMO au paiement de la somme de 57 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
-Sur les demandes de dommages et intérêts de la SCI IMECA
Sur le défaut de constitution d'une garantie bancaire
La SCI IMECA soutient que le manquement de la société SVM IMMO à son obligation contractuelle de constituer une garantie a eu pour conséquence de la contraindre à introduire une action judiciaire en vue d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation, ce qui lui a causé un préjudice tant au regard du retard de la perception de l'indemnité d'immobilisation que de l'impossibilité de réaliser un placement financier après l'avoir reçue.
La société SVM IMMO fait valoir que cette garantie devait être remise dans un délai de deux mois suivant le dépôt de demande de permis de construire et que ce délai n'a pas couru, qu'il appartenait au notaire de veiller à la constitution de la garantie et de l'informer des conséquences du défaut de constitution de cette garantie et que la SCI IMECA pouvait considérer la promesse comme nulle à défaut de cette constitution ; elle fait valoir en outre que le préjudice allégué est éventuel, incertain et sans rapport avec la constitution de garantie.
La promesse stipulait que le versement de l'indemnité d'immobilisation serait garanti par un engagement de caution d'un établissement financier dans un délai de deux mois suivant le dépôt de demande de permis de construire entre les mains du notaire pour le compte du promettant et que dans l'hypothèse où la somme convenue au titre de l'indemnité d'immobilisation ou la caution bancaire ne serait pas versée, la promesse serait considérée comme nulle et non avenue si bon semble au promettant.
Il est constant que la caution bancaire n'a pas été constituée sans que le promettant ne se prévale de la nullité de la promesse.
Le préjudice allégué du fait du défaut de constitution d'une caution bancaire n'est pas démontré en l'espèce dès lors que le retard dans la perception de l'indemnité d'immobilisation par le promettant ne résulte pas de ce défaut de constitution mais de la contestation par la société SVM IMMO du droit du promettant à se voir allouer l'indemnité d'immobilisation.
Par ailleurs l'impossibilité alléguée de réaliser un placement financier n'est pas un préjudice direct et certain résultant du défaut de constitution de la caution ainsi que l'ont rappelé les premiers juges.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI IMECA de sa demande à ce titre.
En conséquence, la demande de voir condamner in solidum la SCP [...] au paiement de ces sommes est sans objet et le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la mauvaise foi de la société SVM IMMO
La SCI IMECA soulève la mauvaise foi de la SVM IMMO du fait qu'elle ne l'a pas informée de l'inexécution de ses obligations contractuelles et que ce manquement lui a causé un préjudice qui est constitué par la perte de chance de maintenir ses locataires dans les lieux ou de remettre les biens en location dès le mois d'avril 2015.
La société SVM IMMO fait valoir que l'indemnité d'immobilisation a un caractère forfaitaire et couvre l'intégralité des préjudices du promettant qui a déclaré dans la promesse faire son affaire du départ des locataires et qu'en tout état de cause elle a fait preuve d'imprudence en résiliant tous les baux en cours alors qu'il existait une incertitude quant à la réalisation de la vente.
Au termes de la promesse, le promettant s'est engagé à délivrer les congés aux locataires de manière à libérer les biens au plus tard le 31 mars 2015 et s'est obligé à faire son affaire du départ des locataires sans que le bénéficiaire ait à en supporter les conséquences.
La SCI IMECA justifie de l'envoi des congés à ses locataires et la perte de loyers n'est pas contestée par la SVM IMMO.
L'indemnité d'immobilisation, qui constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, n'a pas un caractère de réparation forfaitaire et ne couvre pas les préjudices pouvant résulter de la non réalisation de la vente imputable au bénéficiaire telle la perte de loyers sauf stipulation expresse dans la promesse.
La stipulation de la promesse selon laquelle le bénéficiaire fera son affaire personnelle du départ de tous les locataires sans que le bénéficiaire n'ait à en supporter les conséquences s'applique aux rapports entre le bailleur et les locataires et n'a pas pour effet de priver la SCI IMECA de son droit à être indemnisée du préjudice constitué par la perte de loyers du fait de la non-réalisation de la vente.
La négligence de la SVM IMMO qui, sans tenir la SCI IMECA informée des difficultés qu'elle rencontrait pour obtenir l'aval des services de la mairie comme elle le soutient, n'a pas déposé la demande de permis de construire constitue une faute qui a généré un préjudice pour la SCI IMECA constitué par la perte de chance de pouvoir maintenir les baux existants ou relouer les biens en cause avant l'expiration de la promesse.
La société SVM IMMO sera donc condamnée à indemniser la SCI IMECA de sa perte de chance qui sera évaluée à la somme de 15 000 euros.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
-Sur la demande de condamnation de la SCP [...] à garantir le paiement de l'indemnité d'immobilisation
La société IMECA sollicite la condamnation de la SCP [...] à garantir le paiement de l'indemnité d'immobilisation qui lui est due à défaut de paiement par la société SVM IMMO au motif que la perte de la possibilité de bénéficier d'une garantie de paiement résulte du défaut de diligence du notaire.
La SCP [...] conteste avoir manqué à son obligation de diligence et fait valoir que le délai de versement de la caution n'a pas commencé à courir du fait de l'absence de demande de permis de construire ; elle fait valoir en outre qu'elle n'est pas débitrice de l'indemnité d'immobilisation et que sa responsabilité ne pourrait être recherchée qu'à raison de la perte de chance, pour le bénéficiaire, d'en obtenir le règlement et pour le cas où une faute serait actée, laquelle n'est pas, au cas d'espèce, avérée.
La promesse de vente prévoyait la remise, par le bénéficiaire et à titre de garantie du versement de l'indemnité d'immobilisation au cas de non réalisation, d'un engagement de caution bancaire au plus tard dans le délai de deux mois suivant le dépôt de demande de permis de construire entre les mains du notaire participant pour le compte du promettant.
Il est constant que cette remise n'a pas eu lieu.
En l'espèce l'indemnité d'immobilisation sanctionne la non-réalisation de la vente mais il n'est pas démontré ni même soutenu qu'elle soit la conséquence du défaut d'information par le notaire.
Par ailleurs, il n'est pas non plus établi par la SCI IMECA qu'elle subit un préjudice du fait du défaut de constitution bancaire, cette dernière ne justifiant pas d'être privée du paiement de l'indemnité d'immobilisation par la SVM IMMO.
En conséquence, en l'absence de préjudice, la SCI IMECA doit être déboutée de sa demande de condamnation de la SCP [...] à la garantir du paiement de l'indemnité d'immobilisation.
-Sur la demande de dommages et intérêts de la société SVM IMMO pour procédure abusive
Dès lors qu'il est partiellement fait droit aux demandes de la SCI IMECA, le caractère abusif de la procédure n'est pas établi et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
-Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de condamner la société SVM IMMO à payer la somme de 3 000 euros à la SCI IMECA et la somme de 3 000 euros à la SCP [...] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 10 juillet 2018 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI IMECA à l'encontre de la société SVM IMMO du fait de la perte de chance de percevoir des loyers,
Statuant à nouveau,
Condamne la société SVM IMMO à payer à la SCI IMECA la somme de 15 000 euros au titre de sa perte de chance de percevoir des loyers,
Confirme le jugement pour le surplus,
Condamne la société SVM IMMO à payer la somme de 3 000 euros à la SCI IMECA
et la somme de 3 000 euros à la SCP [...] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SVM IMMO aux dépens.
Le greffier, Le président,
