REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 03 MARS 2020
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/12415 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3SSS
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Juin 2017 -Tribunal d'Instance de Paris 13ème - RG n° 11-16-000497
APPELANTS
Madame [D] [V]
née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS,
toque : D1414
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2017/031653 du 09/10/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Monsieur [L] [I]
né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 2] (SERBIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS,
toque : D1414
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2017/031655 du 09/10/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉE
Etablissement Public PARIS HABITAT OPH
N° SIRET : 344 810 825
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Marie-charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER - MARTY - PRUVOST Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R085
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Janvier 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Christian PAUL-LOUBIERE, président
Mme Marie MONGIN, conseillère
M. François BOUYX, conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffiers :
- lors des débats : Mme Viviane REA
- lors du délibéré : Mme Cynthia GESTY
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Christian PAUL-LOUBIÈRE, président et par Mme Cynthia GESTY, greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2011, Mme [D] [V] et M. [L] [I] ont conclu avec Paris Habitat OPH, un contrat de bail portant sur un appartement de deux pièces situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis dans le [Adresse 3], moyennant la somme mensuelle correspondant au loyer et provision pour charges, de 652,50 euros.
Les locataires se sont plaints de multiples troubles de jouissance en raison de l'état de l'appartement et de l'entretien de l'immeuble dont notamment : peintures hors d'usage, chauffage insuffisant, inondation par des eaux vannes en raison d'une canalisation bouchée, fuite d'eau sous leur baignoire, fuite d'eau provenant d'appartements situés dans les étages supérieurs, aération insuffisantes de la cuisine et de la salle de bain pièces dépourvues de fenêtres, présence de cafards, porte-fenêtre non jointive, balcon servant de poubelle à certains occupants de l'immeuble
Les locataires se plaignaient également du fait que le hall de l'immeuble était utilisé comme un lieu rendez-vous nocturne par des jeunes gens bruyants dont la porte leur était ouverte par le fils d'une locataire, ce qui leur était grandement préjudiciable puisque le mur de leur chambre était contigu à ce hall.
Par ordonnance de référé en date du 6 novembre 2014, le président du tribunal d'instance, saisi à la requête des locataires, a désigné un expert afin de déterminer les différents désordres et décrire les travaux nécessaires en évaluant leurs coûts ; cette expertise n'a pas été menée à son terme en raison d'un différend avec l'expert quant à la désignation de sapiteurs liés au bailleur, et l'expert a déposé le rapport en l'état le 16 juillet 2016.
Par exploit en date du 25 octobre 2016, Mme [D] [V] et M. [L] [I] ont saisi le tribunal d'instance du 13ème arrondissement de Paris afin de l'entendre condamner le bailleur à lui verser diverses sommes à titre de dommages-intérêts, en remboursement des frais qu'ils avaient exposés et en remboursement des charges indues pour le chauffage et la ventilation, ainsi que sa condamnation à effectuer un certain nombre de travaux sous astreinte et à faire cesser les troubles de voisinages qu'ils subissaient ;
Par jugement en date du 8 juin 2017, le tribunal d'instance a débouté Mme [V] et M. [I] de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés solidairement à verser au bailleur la somme de 24 479,02 euros au titre de loyers et charges impayés, celle de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par déclaration en date du 21 juin 2017 Mme [D] [V] et M. [L] [I] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs conclusions en date du 4 janvier 2018, demandent à la cour de :
- Dire et juger que les appelants ont été victimes d'un dol de la part du bailleur,
- Condamner le Bailleur à verser les sommes suivantes :
* 1.411,43 euros au titre de la réfection de la cuisine ;
* 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour non remplacement de la baignoire jusqu'à la survenance du sinistre du 15 juillet 2016 ;
* 500 euros à titre de dommages et intérêts pour refus de remplacer le robinet vétuste pendant 10 mois ;
* 2.450 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'absence de revêtement mural (murs bruts) ;
* 1.678,64 euros au titre de la réfection du séjour et de la chambre ;
* 448,64 euros au titre de la réfection du hall et des couloirs ;
* 3.000 euros au titre du trouble de jouissance subi par les locataires du fait de l'absence de réfection complète de l'appartement (peintures sur murs hors normes, etc.) ;
* 2.702,67 euros en remboursement des charges indues pour le chauffage (43 €/mois) pour la période de décembre 2011 à mars 2017, augmenté du taux d'intérêt légal pour le 1er semestre 2016 ;
- Condamner le bailleur à réaliser les travaux d'isolation de l'appartement des locataires (au niveau du parking) et à réparer l'installation de chauffage de façon à permettre un chauffage normal de l'appartement des locataires, le tout dans un délai d'un mois à compter du prononcé de l'arrêt, et sous astreinte de 250,00 euros par jour de retard et informer les locataires de la date d'achèvement desdits travaux et réparations ;
- A défaut d'ordonner lesdits travaux, prononcer une diminution du loyer mensuel à hauteur de 200 € à compter du prononcé de l'arrêt ;
- Condamner le bailleur à réaliser les travaux nécessaires afin d'empêcher que « l'air froid pénètre par les interstices de la menuiserie, tant au niveau du seuil que le long des montants verticaux » dans un délai d'un mois à compter du prononcé du jugement, et sous astreinte de 200 euros par jour à compter du prononcé de l'arrêt,
- Condamner le bailleur au remboursement des charges indues en raison de la défaillance de la ventilation mécanique contrôlée (40 euros/mois), pour la période de novembre 2011 au mois de mars 2017, soit 2.560 euros ;
- Condamner le bailleur à réaliser les travaux nécessaires afin d'assurer le fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée dans un délai d'un mois à compter du prononcé du jugement, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard et ordonner au bailleur d'informer les locataires sur la date d'achèvement desdits travaux ;
- A défaut d'ordonner lesdits travaux, prononcer une diminution du loyer mensuel à hauteur de 100 euros par mois à compter du prononcé de l'arrêt,
- Condamner le bailleur à verser la somme de 7.500 euros au titre du trouble de jouissance subi en raison de l'absence d'équipements en bon état de fonctionnement depuis leur installation ;
- Condamner le bailleur au remboursement des charges indues et à la réparation de leur trouble de jouissance tenant à la présence quotidienne de déchets sur leur balcon, évalué à 150 euros par mois, pour la période allant de décembre 2011 au mois de mars 2017, soit 9.000 euros ;
- Condamner le bailleur à prendre toute mesure contre les locataires ([G], [K] et [P]) en vue de les empêcher de jeter leurs déchets sur la terrasse des locataires,
- À défaut, prononcer une diminution du loyer mensuel à hauteur de 100 euros par mois à compter de l'arrêt, en compensation du préjudice subi et des charges indues ;
- Condamner le bailleur à réparer le trouble de jouissance subi par les locataires à la suite du sinistre eaux-vannes, du retard dans l'exécution des travaux de remise en état et de leur mauvaise exécution, évalué à 250 euros par mois pour la période se rapportant de 11 juin 2012 à mars 2017, soit 14.500 euros ;
- Condamner le bailleur à verser la somme de :
* 50 euros pour le remplacement de la colonne de lavabo cassée par les techniciens du prestataire mandaté par lui ;
* 250 euros pour le remplacement de la porte de séjour endommagée par les techniciens du prestataire mandaté par lui ;
- Condamner le bailleur à changer le tuyau d'évacuation dans les W.C. dans un délai d'un mois à compter de l'arrêt et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard ;
- Condamner le bailleur à verser la somme de 5.264,40 euros à titre de dommages et intérêts et correspondant au devis réalisé par la société SATYMAT,
- Condamner le bailleur à verser la somme de 4.000 euros au titre du trouble de jouissance subi à la suite des sinistres en série dans la cuisine et la salle de bains (août 2012 à février 2017) ;
- Condamner le bailleur à remplacer la paumelle incomplète de la porte-fenêtre sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt ;
- Condamner le bailleur à verser la somme de 50.000 euros au titre des préjudices endurés par les locataires du fait des agissements des [G] aux alentours de l'immeuble, dans le hall d'entrée de l'immeuble et depuis leur logement ;
- Condamner le bailleur à verser la somme de 50.000 euros au titre du préjudice de carrière subi par Mme [V] et M. [I] ;
- Condamner le bailleur à poser une troisième caméra de vidéosurveillance sur le palier des locataires afin de mettre fin aux troubles de jouissance résultant du harcèlement généré par la famille [G] et leurs complices, et ce, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l'arrêt,
- Condamner PARIS HABITAT OPH aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
La société Paris Habitat OPH, dans ses conclusions en date du 18 janvier 2019, demande à la cour de :
A titre liminaire :
VOIR DECLARER Madame [V] et Monsieur [I] irrecevables en leur demande de remplacement de la paumelle incomplète de la porte-fenêtre et d'installation d'une 3ème caméra de vidéosurveillance sur leur palier comme formulée pour la première fois devant la cour ;
Les en débouter ;
Sur le fond :
VOIR CONFIRMER le jugement rendu le 8 juin 2017 par le tribunal d'instance du 13ème arrondissement de Paris en toutes ses dispositions ;
Sur les travaux de réfection de l'appartement :
CONSTATER que la société PARIS HABITAT a entrepris dans l'appartement les travaux nécessaires et qu'elle n'était pas tenue d'une réfection intégrale ;
CONSTATER que Madame [V] et Monsieur [I] ont pris et accepté l'appartement en l'état ;
LES VOIR DEBOUTER de leurs demandes au titre du défaut prétendu d'entretien et de réparation du logement ;
CONSTATER que Madame [V] et Monsieur [I] ne justifient pas des désordres et dysfonctionnements allégués ou du quanta de leurs demandes ;
LES EN DEBOUTER de plus fort ou, à tout le moins, les ramener à de plus justes proportions ;
LES DEBOUTER de leur demande tendant à voir assortir les condamnations éventuellement prononcées des intérêts au 1er semestre 2016, ces derniers ne pouvant courir que de la date de l'arrêt à intervenir ;
Sur les dysfonctionnements du chauffage, l'insuffisance d'isolation et la VMC :
CONSTATER que Madame [V] et Monsieur [I] ne justifient pas de la réalité des dysfonctionnements du chauffage qu'ils allèguent ;
CONSTATER que Madame [V] et Monsieur [I] ne justifient pas de la réalité des dysfonctionnements de la VMC qu'ils allèguent alors que l'Expert Judiciaire a pu constater qu'elle fonctionne ;
LES VOIR DÉBOUTER de leurs demandes de travaux sous astreinte, de remboursement de charges et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, ou les ramener, à tout le moins, à de bien plus justes proportions ;
Sur le balcon :
CONSTATER que le contrat de bail ne porte pas sur la terrasse jouxtant l'appartement ;
VOIR DEBOUTER les consorts [V] [I] de l'ensemble de leurs demandes afférentes au jet de détritus ou, à tout le moins, les ramener à de plus justes proportions ;
Sur les sinistres dégâts des eaux :
CONSTATER que la société PARIS HABITAT a fait toutes diligences dans la gestion des sinistres dégâts des eaux ayant affecté l'appartement des demandeurs qui n'ont pas permis l'achèvement des travaux ni mis en 'uvre les travaux restant à leur charge ;
CONSTATER qu'il n'est pas établi que la colonne de lavabo ou la porte de séjour ait été endommagés par les techniciens mandatés par PARIS HABITAT ;
LES VOIR DÉBOUTER de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires y compris à raison du devis SATYMAT ou, à tout le moins, les ramener à de bien plus justes proportions ;
Sur le trouble de voisinage :
VOIR DEBOUTER les consorts [V] [I] de leurs demandes de dommages et intérêts à raison des prétendus troubles de voisinage ou les ramener à de bien plus justes proportions ;
Sur les frais d'expertise :
VOIR DECLARER sans objet la demande au titre des frais d'Expertise qui ont été réglés intégralement par PARIS HABITAT ;
VOIR CONDAMNER les consorts [V] [I] au paiement d'une somme de 1.500€ au titre des frais irrépétibles et aux entiers frais et dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est en date du 2 juillet 2019.
SUR CE,
Sur la recevabilité contestée des demandes relatives à la pose d'une paumelle manquante sur la porte-fenêtre et de la mise en place d'une troisième caméra de vidéo surveillance sur le pallier
Considérant que la bailleresse estime ces demandes nouvelles et irrecevables en application de l'article 564 du Code de procédure civile ;
Que cependant ces demandes doivent être considérées comme des demandes qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formées devant le premier juge relatives à l'état de l'appartement donné à bail et à la jouissance paisible que le bailleur doit garantir à son locataire de sorte qu'elles seront jugées recevables ;
Sur l'état de l'appartement litigieux
Considérant que l'article 6 la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués » ;
Considérant, qu'en l'occurrence, Mme [V], dans la lettre en date du 24 octobre 2011 par laquelle elle a donné son accord pour la location litigieuse, précisait, qu'elle souhaitait s'entretenir avec le bailleur des travaux devant être effectués (pièce n°3) ;
Que si la bailleresse verse aux débats un bon de commande pour des « travaux de remise en location » devant être exécutés entre le 26 octobre et le 18 novembre 2011 dans le logement donné à bail aux appelants, lequel prévoit le lessivage des murs de l'appartement, le nettoyage du « grand balcon », la révision de l'installation électrique et de la plomberie sanitaire ainsi que la peinture de la cuisine et de la salle de bains, il doit être relevé que l'état des lieux d'entrée réalisé le 28 novembre 2011 mentionne que les peintures de la cuisine et de la salle de bains ne sont pas en état neuf mais en « bon état » que la plomberie est vétuste, notamment le robinet de la cuisine qui est fuyard et celui du lavabo non fixé, ce qui effectivement jette un doute sur le sérieux avec lequel ces « travaux de remise en location » ont été effectués ;
Qu'en toute hypothèse, s'agissant de la peinture des murs, les appelants démontrent par l'attestation de la précédente locataire, Mme [X], que celle-ci avait occupé ce logement pendant quatorze années (de 1997 à 2011) sans que les peintures soient refaites, de sorte que les peintures étaient vieilles d'au moins quatorze ans alors que la durée de vie d'une peinture généralement admise est entre sept et dix ans ; qu'il est ainsi établi que ces peintures ne pouvaient être considérées comme étant en bon état d'usage ; que les locataires démontrent avoir eux-mêmes refait ces peintures ;
Considérant que les problèmes d'écoulement de l'eau de la baignoire ont fini par conduire le bailleur à faire effectuer des travaux au mois de juillet 2012, travaux qui n'étaient pas terminés lors de la réunion d'expertise judiciaire le 6 février 2015 puisque l'expert relève que le tablier de la baignoire est en carreaux de plâtre brut, que les murs sont bruts, que le sol est recouvert d'un matériau souple PVC découpé irrégulièrement et que le bas des mur est dépourvu de plinthes ; qu'en outre, ce travail n'a manifestement pas été correctement fait puisque l'évacuation de cette baignoire a fui en 2016 entraînant un dégât des eaux et conduisant le bailleur a changer cette baignoire au mois d'août 2016 ;
Considérant, en outre, que les locataires font valoir que tant la salle de bains que la cuisine, ne sont pas pourvues de fenêtre et que le renouvellement d'air ne se fait que par des VMC dont l'efficacité est très limitée ;
Qu'en effet, l'expert a constaté que, si ces VMC fonctionnaient, elles étaient très faibles ; que le bon de commande du bailleur pour travaux de remise en location au mois de novembre 2011, ne mentionne pas leur nettoyage ni leur vérification, de sorte que le bailleur ne peut imputer aux locataires la charge de leur nettoyage avant de procéder à leur vérification dès lors qu'il était constaté par l'expert que leurs débits étaient très faibles dans ces pièces humides par nature et, de surcroît dans la présente occurrence, dépourvues de fenêtres donc exclusivement aérées par l'aération mécanique ;
Considérant, par ailleurs, que l'humidité de ces pièces comme de l'ensemble de l'appartement a été, en outre, notablement aggravée par les dégâts des eaux dont ont été victimes les locataires ;
Qu'ainsi, au mois de juin 2012, l'appartement occupé par Mme [D] [V] et M. [L] [I] a été entièrement inondé par les eaux-vannes d'une colonne d'évacuation bouchée ; qu'il n'est pas contesté que le bailleur n'a pas fait procéder au nettoyage d'urgence de l'appartement et que la remise en état, partielle, date du mois de mars 2013 ;
Qu'en outre, c'est à juste titre que les appelants soulignent que, contrairement à ce qu'indique la facture produite par le bailleur (pièce N°5-2), la totalité du parquet n'a pas été refait, l'expert notant, lors de sa visite des lieux le 6 février 2015, une différence de pose du parquet dans le salon, une partie régulière et une partie irrégulière, l'absence de pose de parquet de l'entrée et du couloir « en chantier » ainsi que la vitrification au moyen d'un produit dont les caractéristiques normatives n'étaient pas précisées ; que l'expert a également noté la découpe irrégulière du revêtement PVC dans la salle de bains et l'absence de plinthes dans cette pièce ;
Que l'expert relevait également des boursouflures au plafond de la cuisine, laquelle avait été refaite par les locataires ; que ces boursouflures provenaient d'autres dégâts des eaux qui ont eu lieu les 20 août 2012, mars 2013, avril 2013, 16 et 17 mars 2014, ayant fait l'objet de constats amiables avec le bailleur et provenant, pour l'essentiel, de fuites chez d'autres locataires pour partie imputables à l'absence d'entretien du bailleur ;
Qu'il doit être également souligné que, postérieurement à la visite de l'expert, d'autres dégâts des eaux ont affecté le logement des appelants : le 15 juillet 2016 ainsi qu'aux mois de février et d'avril 2017 ( pièces n°18, 61, 61-7, 131)
Que l'expert relevait également, dans la cuisine, des lattes de parquet décollées ;
Considérant enfin, que l'expert indiquait que les portes fenêtres donnant sur le balcon terrasse laissaient passer beaucoup d'air froid, qu'une paumelle était manquante sur une de ces portes, que l'isolant coupe feu en plafond du sous-sol ne permettait pas d'assurer une bonne isolation thermique, que le jour de sa visite la température extérieure était de 0 degré et que les radiateurs étaient tièdes ;
Que, contrairement à ce qu'indique le bailleur, la facture du mois de janvier 2013 et le bon de commande correspondant d'octobre 2012 (pièces n°8 et 9) qu'il verse aux débats, ne portent que sur un seul radiateur ; que la fiche de contrôle établie à cette occasion faisant état d'une température de 20° dans les pièces à la suite de cette intervention, ne fait pas obstacle à ce que trois années plus tard l'expert judiciaire a pu constater que les radiateurs étaient tièdes alors que la température extérieure était de 0° ; que, contrairement à ce que soutient le bailleur, à la lecture du récapitulatif des plaintes des locataires relatives au chauffage (pièce n°3) les appelants ne sont pas les seuls à se plaindre des dysfonctionnements du chauffage ; qu'enfin, la mauvaise isolation du parking, situé au-dessous du logement des appelants et les portes-fenêtres de leur salon laissant passer beaucoup d'air, ne sont pas de nature a permettre à des radiateurs « tièdes » de chauffer utilement ce logement ;
Considérant, en outre, que les locataires ont, lors de leur arrivée, signalé la présence de cafards sans que le bailleur ne prétende avoir réagit sur ce point ;
Considérant, s'agissant du balcon terrasse entouré d'un mur haut d'un mètre et accessible uniquement par les portes-fenêtres de l'appartement occupé par les appelants, que ceux-ci font valoir que c'est le seul balcon de l'immeuble à ne pas être couvert d'une toiture et qu'il est jonché de divers détritus, fait constaté par l'expert lors de sa visite, les occupants des étages supérieurs l'utilisant comme poubelle ; que les appelants justifient avoir vainement demandé à la bailleresse de le couvrir ; que si la bailleresse fait, à juste titre, remarquer que ce balcon terrasse ne figure pas sur le bail, son nettoyage était néanmoins prévu sur la fiche des travaux de remise en location de cet appartement ; qu'en toute hypothèse, serait-il une partie commune, l'obligation du bailleur de faire en sorte que les déchets d'autres occupants ne soient pas déversés devant les portes-fenêtres des locataires est établie, la bailleresse reconnaissant dans ses écritures que « le jet d'ordures même devant une simple fenêtre n'est pas admissible », mais faisant valoir son impossibilité de remédier à ce fait ;
Qu'enfin le désordre affectant le conduit d'évacuation des WC n'est pas contesté par le bailleur ;
Qu'il en va en revanche différemment de la colonne du lavabo et de la porte du séjour, le bailleur estimant qu'il n'était pas démontré que l'entreprise mandaté par lui avait dégradé ces éléments ; que cependant les locataires versent aux débats (pièce n°40 bis) un courriel en date du 3 avril 2013 d'un responsable de Paris Habitat OPH lequel s'était déplacé dans l'appartement litigieux, listant les défauts des travaux effectués par la société SMRD chargée de la réfection de l'appartement à la suite du dégât d'eaux-vannes provenant d'une colonne de l'immeuble en juin 2012, et reconnaissant que le lavabo avait été cassé à l'occasion de ces travaux de sorte que les contestations sur ce point seront rejetées ;
Qu'il sera relevé que dans ce courriel, le responsable de Paris Habitat OPH confirmait que la société SMRD s'engageait à changer d'équipe pour achever les travaux, reconnaissant ainsi que la parties des travaux effectués n'avait pas été correctement réalisée, et surtout se terminait ainsi :
« Il ressort de vos derniers appels de ce début d'après midi que vous souhaitez désormais donner une suite contentieuse à ce dossier.
Nous le regrettons.
Vous comprenez que cette proposition serait alors comprise (sic) » ;
Que si l'on lit compromise plutôt que comprise, lecture qui est seule de nature à donner un sens à cette dernière phrase, cela signifie que Paris Habitat OPH conditionnait l'exécution des travaux qui lui incombent tant en sa qualité de bailleur que de responsable du sinistre survenu au mois de juin 2012 - colonne d'évacuation des eaux vannes bouchée ayant entraîné d'importants dégâts, à l'absence de saisine par les locataires d'une juridiction, ce qui explique pourquoi l'expert a pu constater, au mois de février 2015, que l'appartement était « en chantier » ; que ce courriel démontre que le retard mis à l'exécution de ces travaux, n'est nullement imputable aux locataires, comme le prétend Paris Habitat OPH , sauf à considérer que la saisine d'une juridiction ferait obstacle à la poursuite de travaux dans un logement ;
Sur les demandes des appelants au regard de ces manquements du bailleur aux obligations ci-dessus évoquées
Considérant que, compte tenu de la nécessité où les appelants se sont trouvés de refaire des peintures vieille de quatorze ans, il leur sera alloué la somme qu'ils sollicitent de ce chef correspondant au prix des peintures et du matériel utilisé, soit la somme 3 538,71 euros (1411,43+1 678,64+448,64) ;
Que leur préjudice de jouissance de ce chef sera évalué à la somme de 1 000 euros ;
Que celui relatif à la réparation du robinet du lavabo 10 mois après leur entrée dans les lieux sera justement évalué à la somme de 200 euros ;
Que le préjudice de jouissance relatif au retard et à l'absence d'achèvement des travaux nécessités par le dégât des eaux-vannes au mois de juin 2012, laissant les locataires pendant plusieurs années dans un appartement totalement dégradé puis en chantier, sera évalué à la somme de 6 000 euros ;
Qu'il leur sera alloué à titre de dommages-intérêts pour terminer les travaux du parquet, au vu du devis de la société SATYMAT (pièce n°45), la somme de 4 000 euros, considération prise du fait que ce parquet a été en partie refait par le bailleur, et observation étant faite qu'il n'y a pas lieu d'assortir d'une astreinte la condamnation à verser une somme d'argent;
Que le préjudice de jouissance relatif aux défectuosités de la baignoire quant à son état et à son écoulement défectueux entraînant la diffusion de mauvaises odeurs ainsi que des fuites, jusqu'en 2016 sera évalué à la somme de 2 000 euros ;
Que la dégradation de la colonne du lavabo et de la porte du séjour par les préposés de l'entreprise du bailleur sera indemnisée par des dommages-intérêts d'un montant de 300 euros;
Que les appelants sollicitent en indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l'insuffisance du chauffage, des VMC et du défaut d'isolation du parking la somme de 7500 euros outre 43 et 40 euros par mois de décembre 2011 à mars 2017 ;
Que la cour évalue ce préjudice à la somme de 3 000 euros pour cette période en prenant en considération les nombreux dégâts des eaux qu'ils ont subis et dont les conséquences ont été notablement aggravées par l'insuffisance de ces éléments d'équipement ;
Que s'agissant des déchets jetés sur le balcon, il sera alloué aux locataires la somme de 2000 euros en réparation du préjudice de jouissance qui n'est pas contesté par le bailleur; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à une demande de condamnation sous astreinte dès lors que le bailleur affirme ne pas être en mesure de résoudre ce problème mais il sera fait droit à la demande de réduction du montant du loyer de 60 euros par mois à compter du présent arrêt ;
Considérant quant aux demandes de travaux sous astreinte, que la cour fait droit aux demandes suivantes, dans les conditions précisées dans le dispositif :
- le fonctionnement des VMC,
- le chauffage de l'appartement,
- le tuyau d'évacuation des WC,
- le remplacement de la paumelle incomplète de la porte-fenêtre et l'isolation de cette porte fenêtre afin d'éviter la pénétration de l'air froid ;
Que le surplus des demandes sera rejeté ;
Sur les troubles de jouissance paisible du fait de l'utilisation du hall de l'immeuble comme lieu de rendez-vous nocturne
Considérant que les appelants démontrent que les nuisances sonores nocturnes dont ils se plaignent existaient déjà lorsque Mme [X] et sa famille occupaient l'appartement qui leur a été donné en location en 2011 (pièce n° 13 à 13-5) ;
Que ces faits sont amplement établis par les clichés photographiques produits par les appelants, clichés qui représentent des nombreux jeunes gens dans le hall de l'immeuble lequel est contigu à leur chambre ; qu'il n'est pas contesté qu'au moins l'un deux, [Q] [G], est le fils d'une locataire du même immeuble, Mme [G], lequel ouvrait la porte de l'immeuble à de nombreux tiers n'occupant pas l'immeuble ; que de surcroît, les appelants produisent des vidéos mises en ligne sur le site internet Youtube par lesdits jeunes gens les montrant dansant et chantant des chansons aux paroles violentes dans ce hall d'immeuble ou dans le parking situé sous l'appartement de Mme [V] et M. [I] ;
Que les appelants ont prévenu le bailleur mais également les services de police ce qui a conduit le jeune [G] et ses camarades à menacer Mme [V] et M. [I] pour les décourager de se plaindre des troubles dont ils étaient victimes ; que les appelants ont notamment déposé plainte le 19 novembre 2015 (pièce n°66), complétée par de nouveaux faits, les 23 novembre et 29 décembre 2015 et 26 janvier et le 30 mai 2016, déposé une plainte circonstanciée pour les propos qui étaient tenus à Mme [V] : « espèce de connasse rentre chez toi on va te sauter dessus » « attends salope on va t'attraper », « pute, pute, on va te crever tu vas voir » accompagnés de geste menaçants ; que le 4 novembre 2016, Mme [V] déposait une nouvelle plainte (pièce n°84-1) rapportant qu'en rentrant chez elle une bande d'individus a chanté : « la salope qui appelle la police » qu'ensuite le fils de la voisine du 1er étage s'est approché d'elle feignant de la frapper en répétant : « je vais te niquer », un coup de pied l'ayant atteint au ventre ; que le médecin des UMJ a évalué l'incapacité de travail à deux jours ;
Que pour ces derniers faits, [Q] [G] a été condamné par jugement rendu par le tribunal de police le 7 septembre 2017, à une amende de 500 euros, le tribunal relevant, à l'appui de sa condamnation, que les images de la caméra de vidéo-surveillance, finalement installée par le bailleur, révélait que Mme [V] était entourée par quatre individus, puis, lorsqu'elle rentre dans le hall de l'immeuble elle est « poursuivie par un individu virulent voulant manifestement en découdre » (pièce n°135), ledit « individu virulent » étant le prévenu, fils de Mme [G] ;
Qu'en juin 2017 Mme [V] déposait plainte pour des propos tenus par une personne en scooter alors qu'elle rentrait chez elle, lui disant à deux reprises : « on va te buter », « arrête d'appeler les flics », et au mois de juillet suivant pour le feu qui avait été mis à son paillasson ;
Qu'un médecin des UMJ a examiné Mme [V] le 30 janvier 2017 rapportant divers symptômes, concluant à un retentissement psychologique sévère et préconisant une expertise psychiatrique pour déterminer l'étendue de l'incapacité de travail ; que le 28 septembre 2017, une ITT de 15 jours était retenue par ce même service des UMJ ( pièce n°137); que l'expertise psychiatrique diligentée par les services de police concluait à un syndrome dépressif majeur, dont le caractère « imputable » aux faits que Mme [V] décrivait ne permettait pas de douter en l'absence de trouble de la personnalité préexistant (pièce n°132) ; que le médecin des UMJ qui examinait M. [I] le 31 août 2016 constatait un retentissement psychologique important et une ITT de 20 jours ( Pièce n°91)
Que si, à l'occasion d'une procédure pour défaut de payement du loyer de la mère du jeune homme qui faisait entrer ses camarades dans l'immeuble, Mme [G], le bailleur a également invoqué ces faits à l'appui de sa demande de résiliation du bail et a été débouté de chef, il n'a pas relevé appel de ce jugement de sorte qu'il ne peut être considéré qu'il a pris les mesures nécessaires pour mettre fin à ces faits dont la gravité est incontestable, non seulement du fait de la privation de sommeil qui était imposée à ses locataires mais de l'angoisse et de l'anxiété qui résultaient de cette situation qui s'est aggravée par les menaces et violences dont ils étaient victimes en raison de leur recours aux services de police ; que le bailleur a également refusé pendant plusieurs année de faire installer des caméra de vidéo surveillance que Mme [D] [V] et M. [L] [I] réclamaient
Que ces nuisances répétées entraînant une privation de sommeil ajoutées à des actes de violence et des menaces de mort, ont incontestablement affecté Mme [D] [V] et M. [L] [I] puisqu'ils ont nui à leur santé psychique comme cela est relevé par l'expert psychiatre ;
Que c'est à juste titre que les appelants invoquent la connaissance que le bailleur avait de cette situation dont la précédente locataire s'était plainte, connaissance établie par le courrier du bailleur à celle-ci en date du 9 février 2004 faisant état d'un « rappel » pour le respect du règlement intérieur « au niveau des nuisances sonores et également pour ce qui concerne les parties communes intérieures » ( pièce n°13 quater); que d'ailleurs, dans ses conclusions devant la cour, la société Paris Habitat OPH « ne nie pas la survenance d'attroupements ponctuels dans le hall de l'immeuble ainsi que cela est fréquent dans les bâtiments d'occupation collective. », faisant valoir qu'il existerait un contentieux personnel entre les appelants et ces voisins et que les doléances des appelants sont « très exagérées »;
Considérant, cependant, que le bailleur ne démontre pas l'existence d'un contentieux personnel étranger aux troubles dont se plaignent les appelants ; qu'au regard des faits qui sont établis et dont une partie a été pénalement sanctionnée, la cour n'estime pas que les doléances des appelants sont « très exagérées » et relève que le bailleur ne peut utilement contester sa responsabilité en faisant valoir que des attroupements nocturnes dans le hall d'immeuble seraient « fréquent[s] dans les bâtiments d'occupation collective. », affirmation qui, à la supposer établie, n'est pas de nature à limiter sa responsabilité ;
Que la responsabilité du bailleur est d'autant plus importante que sa longue indifférence à l'égard de ces troubles et sa négligence à régler ce problème ancien qu'il a laissé s'installer dans cet immeuble, ont conduit à une aggravation des comportements de ces jeunes gens, puisque du tapage nocturne, ils sont passés aux menaces de mort et aux violences physiques, circonstances qui caractérisent son grave manquement à son obligation d'assurer à ses locataires une jouissance paisible des lieux donnés à bail ; que le préjudice moral des appelants sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Que, s'agissant du préjudice de carrière par ailleurs allégué au titre des répercussions qu'auraient eu les troubles litigieux sur les cursus professionnels des appelants : thèse de doctorat et examen professionnel du barreau, la cour relève que si la privation de sommeil et l'anxiété ont pu conduire à des syndromes dépressifs médicalement constatés, la relation causale avec le retard pris dans leur parcours universitaire et professionnel respectif n'est pas pour autant établie et ne saurait, ici, faire l'objet d'une indemnisation distincte sans se confondre avec la réparation, déjà admise, de leur préjudice moral ;
Que le bailleur sera également condamné, sous astreinte, à faire poser une troisième caméra de vidéo surveillance dans le hall de l'immeuble, mesure qui s'impose au regard des actes de violence dont sont victimes les appelants ;
Sur les mesures accessoires
Considérant que Paris Habitat OPH sera condamné aux dépens de première instance et d'appel comprenant les frais d'expertise, même si comme il l'indique ces frais ont été réglés par lui, dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables à l'aide juridictionnelle
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
- Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 3 538,71 euros au titre des frais de peinture qu'ils ont dû engager,
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance en raison de l'état des revêtements muraux de l'appartement donné à bail,
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 200 euros à titre de réparation du préjudice de jouissance pour le robinet du lavabo défectueux pendant dix mois ;
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par le retard et à l'absence d'achèvement des travaux nécessités par le dégât des eaux-vannes au mois de juin 2012 ;
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour terminer les travaux du parquet ;
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par les défectuosités de la baignoire jusqu'en 2016
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 300 euros en dédommagement de la dégradation du lavabo et de la porte du séjour ;
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par les insuffissance de chauffage, de VMC et d'isolation ;
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par le jet de déchets jetés sur le balcon-terrasse ;
- Réduit, à compter du prononcé du présent arrêt, le montant du loyer mensuel de Mme [D] [V] et M. [L] [I] de 60 euros en raison de la présence de détritus sur ce balcon,
- Condamne Paris Habitat OPH à verser à Mme [D] [V] et M. [L] [I], pris ensemble, la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice moral causé par les nuisances nocturnes et les violences dont ils sont l'objet dans l'immeuble donné à bail ;
- Condamne Paris Habitat OPH à :
- faire effectuer des travaux permettant aux VMC de la salle de bains et de la cuisine d'assurer une aération suffisante de ces deux pièces, sous astreinte de 150 euros par jours de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
- faire effectuer des travaux permettant un chauffage normal de l'appartement sous astreinte de 150 euros par jours de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
- faire remplacer le tuyau d'évacuation des WC sous astreinte de 150 euros par jours de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
- faire remplacer la paumelle incomplète de la porte-fenêtre sous astreinte de 100 euros par jours de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
- faire effectuer l'isolation de cette porte fenêtre afin d'éviter la pénétration de l'air sous astreinte de 150 euros par jours de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
- faire poser une troisième caméra de vidéo surveillance dans le hall de l'immeuble [Adresse 1] sous astreinte de 150 euros par jours de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt ;
- Déboute Mme [D] [V] et M. [L] [I] de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Condamne la société Paris Habitat OPH aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise.
La greffière, Le président,
