REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 25 FEVRIER 2020
(n° 51 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/18281 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4FO3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2017 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-17-000261
APPELANTS
Monsieur [K] [P]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1] (Algérie)
[Adresse 1]
[Localité 2]
SCI SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIERE LA MOTTE PICQUET ROULE agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentés par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant Me Etienne ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1305
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires
représenté par son syndic le CABINET CHAMORAND, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 343 385 720 00036, dont le siège social est [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentée par Me Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1515
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 janvier 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :
- M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président
- Mme Marie MONGIN, Conseillère
- M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l'audience par M. François BOUYX dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Christian PAUL-LOUBIÈRE, président et par Mme Cynthia GESTY, greffière présente lors du prononcé.
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FAITS ET PROCÉDURE
M. [K] [P] est propriétaire des lots 68 et 69 dépendant de la copropriété de l'immeuble des [Adresse 4].
La société civile immobilière (ci-après la SCI) LA MOTTE PIQUET ROULE, dont M. [P] est le gérant, est propriétaire du lot n°3, constituant la loge de gardien selon le règlement de copropriété.
Par acte sous signature privée du 03/10/2005 à effet au 01/01/2005, la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE a donné à bail pour une durée de 6 ans au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] un appartement en rez-de-chaussée porte face, lot n° 3, moyennant un loyer de 750 euros et 110 euros de provision sur charges, pour y loger le gardien de l'immeuble.
Par acte d'huissier en date du 23/12/2013, la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE a signifié
au syndicat des copropriétaires un congé pour reprise des lieux au bénéfice de Monsieur
[K] [V] [P], associé gérant de la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE, à effet au 31/12/2016.
Un constat d'état des lieux de sortie a été établi par Me [A] huissier de justice le 30/12/2016.
Parc acte d'huissier du 20/03/2017, M. [P] et la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] devant le tribunal d'instance de Paris 17ème arrondissement afin d'obtenir, pour l'essentiel, le paiement du coût des frais de remise en état de l'appartement et la réparation de leurs différents préjudices ainsi que la remise en état du jardin sous astreinte.
Par jugement du 5 septembre 2017, cette juridiction :
- DÉCLARE M. [P] [K] recevable à agir,
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet CHAMORAND à payer à la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE la somme de 1000 euros au titre du préjudice matériel de réparations locatives,
- DÉBOUTE la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE du surplus de toutes ses autres demandes à ce titre,
- DÉBOUTE la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE de la demande de remise en état du jardin sous astreinte,
- DÉBOUTE la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE de sa demande au titre du préjudice de jouissance,
- DÉBOUTE M. [P] [K] de sa demande au titre du manque à gagner locatif et du préjudice de jouissance,
- DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- CONDAMNE la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE et M. [P] [K] à 90% des
dépens,
- REJETTE leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de
procédure,
- DÉBOUTE la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE et M. [P] [K] de leur demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNE la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet CHAMORAND une somme de 600 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le 3 octobre 2017, M. [P] et la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 31 mai 2018, ils demandent à la cour de :
- DIRE ET JUGER le présent appel recevable et bien fondé ;
En conséquence :
- INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal d'instance du 17ème arrondissement de Paris le 5 septembre 2017 ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet CHAMORAND, à payer :
o A la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE :
* La somme de 82.197,50 € correspondant aux frais de remise en état de l'appartement donné à bail ;
* La somme de 10.000 € au titre des dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi ;
o A Monsieur [K] [P] :
* La somme de 2.000 € par mois à compter du 1er janvier 2017 jusqu'à la remise en état complète de l'appartement dans des conditions permettant son occupation normale et paisible par les demandeurs ;
* La somme de 10.000 € au titre des dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance subi ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet CHAMORAND, à remettre en état le jardin dont bénéficiait l'appartement dont la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE est propriétaire, par la plantation de haies, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 500 € par jour ;
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet CHAMORAND, de ses demandes ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet CHAMORAND, à verser à chacun des appelants la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 1er mars 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande à la cour de :
Sur les réparations locatives :
- À TITRE PRINCIPAL, INFIRMER le jugement rendu le 5 septembre 2017 par le Tribunal d'Instance du 17 ème arrondissement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à payer à la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE la somme de 1.000 € au titre du préjudice matériel de réparations locatives,
- A TITRE SUBSIDIAIRE, CANTONNER la condamnation qui pourrait être prononcée en cause d'appel à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]
à [Localité 5], à payer à la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE la somme de 1.000 € au
titre du préjudice matériel de réparations locatives,
Sur les autres demandes de condamnation :
CONFIRMER d'une manière générale le jugement rendu le 5 septembre 2017 par le Tribunal
d'Instance du 17 ème arrondissement en ce qu'il a :
- débouté la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE du surplus de toutes ses autres demandes à ce titre,
- débouté la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE de la demande de remise en état du jardin sous astreinte,
- débouté la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE de sa demande au titre du préjudice de
jouissance,
- débouté Monsieur [P] [K] de sa demande au titre du manque à gagner locatif et du préjudice de jouissance,
- condamné la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE et Monsieur [P] [K] à 90% des dépens,
- rejeté leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure,
- débouté la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE et Monsieur [P] [K] de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Au titre de l'article 700 du code de procédure civile :
- RÉFORMER le jugement rendu le 5 septembre 2017, en ce qu'il a accordé au syndicat
des copropriétaires l'unique somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de
procédure civile.
- CONDAMNER la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE à verser au syndicat des
copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- En cause d'appel, CONDAMNER in solidum la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE et Monsieur [K] [P] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER in solidum la SCI LA MOTTE PICQUET ROULE et Monsieur [K] [P] aux entiers dépens de première Instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la remise en état de la loge de gardiens
M. [P] et la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE soutiennent que le locataire est tenu des réparations locatives faute pour lui de combattre efficacement la présomption de l'article 1731 du code civil en rapportant la preuve contraire, le logement étant réputé en bon état lors de l'entrée dans les lieux en 2005, peu important qu'il ait été occupé antérieurement, ce qui était toujours le cas en 2011 à la lecture du constat d'huissier faisant foi jusqu'à inscription de faux alors que le constat d'huissier dressé au terme du bail montre de façon objective que le logement a été volontairement dégradé.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] réplique que les réparations locatives ne peuvent être placées à la charge du locataire compte tenu de la vétusté des lieux occupés par des gardiens successifs depuis plus de 30 ans ainsi que l'a justement retenu le tribunal. Il ajoute que la preuve des dégradations n'est pas rapportée en l'absence de production de l'état des lieux d'entrée et compte tenu du caractère partial du constat d'huissier, aucune expertise n'ayant en outre été sollicitée de sorte que le tribunal aurait dû rejeter totalement la demande qui lui était soumise.
Il critique les devis produits qui comportent des postes incombant exclusivement au propriétaire s'agissant de travaux de mises aux normes ou d'amélioration des lieux.
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Il est exact que l'article 1731 du code civil fait peser sur le preneur une présomption simple de délivrance des lieux en bon état de réparations locative, de sorte que les règles générales de preuve des obligations issues de l'article 1353 du même code invoquées par le syndicat des copropriétaires ne trouvent pas à s'appliquer, étant observé que le contrat de bail ne fait que reproduire les règles d'établissement des états des lieux définies par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles ne sont en pas contradiction avec celles de l'article 1731.
Cependant, il n'y a pas lieu de faire application de cette règle lorsque le mauvais état du logement à la sortie des lieux résulte uniquement de la vétusté c'est à dire de l'usure naturelle liée à l'écoulement du temps conformément à l'article 1755 du code civil et à l'article 7 d de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, la bailleresse produit un procès-verbal de constat dressé le 8 décembre 2011 dans lequel figurent exclusivement des prises de vue générales des pièces principales du logement, alors meublé et occupé par le gardien l'immeuble, M. [E].
Le procès-verbal établi unilatéralement par huissier le 30 décembre 2016 après le départ de l'occupant est au contraire assorti de photographies prises en gros plan et de descriptions détaillées, les pièces étant nues.
Les deux documents n'ont donc pas été établis dans le même objectif de sorte que leur comparaison, dans le but d'établir le bon état du logement à l'origine, autrement que par présomption, et sa dégradation ultérieure, n'est pas démonstrative de la faute commise par l'occupant à qui le logement a été attribué par la locataire.
Elle l'est d'autant moins que, dans les deux cas, on peut y voir des revêtements de sols, des tapisseries et des faïences murales ainsi que des éléments d'équipement (meubles de cuisine et de salle de bain) de style particulièrement démodé.
Il en ressort également que des fissures, dont on ne voit pas comment elles pourraient être du fait du locataire, affectent le mur en partie haute au niveau du chambranle de la porte d'accès lesquelles ont entraîné la déchirure de la tapisserie dans la pièce principale.
Le parquet collé sur chape béton de type mosaïque visible sur les photographies, lui-même recouvert d'un linoleum aux motifs démodés, est de conception ancienne de sorte qu'il n'est pas anormal que certaines des lamelles de petite dimension se décollent avec le temps sans la faute du locataire.
Les prises cassées sont également de conception ancienne et ne répondent manifestement plus aux normes électriques depuis de nombreuses années.
Les mêmes observations valent en ce qui concerne la baignoire dont le revêtement plastifié se décolle, l'oxydation des robinets d'arrêt et le plan de travail carrelé de la cuisine.
D'une façon générale, le logement apparaît sur les photographies prises tant en 2005 qu'en 2016 comme étant particulièrement vétuste, aucune amélioration ni ayant été manifestement apportée depuis de nombreuses années, étant observé que le syndicat des copropriétaires produit les contrats de travail de M. [E] qui établissent que ce dernier occupait le logement donné à bail l'intimée depuis 1982, ce fait n'étant pas contesté par la bailleresse.
C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que la durée d'occupation de plus de trente ans avait généré une usure normale des lieux sans dégradation imputable au locataire, du moins pour l'essentiel.
La cour observe en outre que les devis produits correspondent à une remise à neuf du logement incluant de très nombreuses améliorations (pose de faux plafonds, doublage des murs, coffrage des tuyauteries, modification des raccordements de plomberie, pose de fenêtres double vitrage, création d'une nouvelle installation électrique 'aux normes') qui ne relèvent en aucun cas des réparations locatives.
Le tribunal a cependant relevé à juste titre que, indépendamment de la vétusté du logement, le locataire restait responsable du danger induit par les fils coupés à proximité du tableau électrique, la cour y ajoutant celui du système d'éclairage relevant du bricolage approximatif, de l'humidité excessive de la cuisine née d'une fuite non traitée au niveau du robinet de l'évier et de l'état de saleté dans lequel les lieux ont été restitués, particulièrement en ce qui concerne la salle de bain dont le lavabo est bouché, tout en évaluant le coût des travaux de reprise à 1 000 euros.
Le jugement critiqué sera donc confirmé sur ces points.
Sur les demandes de dommages et intérêts
M. [P] et la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE soutiennent que les frais de remise en état tels qu'ils ressortent des devis produits doivent être supportés par le locataire ainsi que la réparation des préjudices causés par la suppression du jardin et l'impossibilité de jouir personnellement des lieux tout en devant se reloger.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] rappelle que le jardin est une partie commune et fait sienne la motivation du tribunal relative à l'absence de préjudice quelconque éprouvé par les appelants, l'importance des travaux à réaliser pour mettre fin à la vétusté des lieux interdisant une mise en location rapide.
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Les seules dégradations imputables au locataire étant d'une ampleur minime et la vétusté du logement supposant d'importants travaux de rénovation et de restructuration à la charge exclusive du propriétaire des lieux, le préjudice moral liée à l'impossibilité de jouir du logement et à la nécessité pour M. [P] de bouleverser ses projets, outre le fait qu'il peut difficilement être éprouvé par la société LA MOTTE PIQUET ROULE qui en demande également réparation, n'est pas établi.
Il en va de même en ce qui concerne le préjudice économique lié à la perte de revenus immobilier, M. [P] indiquant avoir été contraint d'emménager dans un appartement situé à [Localité 6] qu'il devait donner à bail moyennant un loyer mensuel de 2 000 euros, la seule attestation d'une agence immobilière, établie hors les formes de l'article 202 du code de procédure civile, selon laquelle le mandat de recherche d'un nouveau locataire a été interrompu étant en outre insuffisante à en établir l'existence, l'appelant ne démontrant pas y vivre ou y avoir effectivement vécu.
S'agissant enfin de l'espace vert situé à l'arrière de l'immeuble sur lequel donne le logement litigieux ainsi que les autres appartements du rez-de-chaussée, il ne ressort pas des pièces produites par les appelants qu'ils en sont propriétaires étant d'ailleurs observé que le bail ne fait pas mention d'un jardin.
Ils ne sont pas fondés à réclamer la remise en état de cet espace commun 'privatisé' au moyen d'une haie végétale.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points.
Sur les autres demandes
Le tribunal a fait une juste application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans la proportion de 600 euros au profit du syndicat des copropriétaires tout lui laissant 10 % de la charge des dépens, ce dernier n'ayant pas totalement obtenu gain de cause.
Il est équitable de lui allouer en appel la somme de 3 000 euros sur le même fondement et M. [P] et la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE, qui succombent en leur appel, seront condamnés in solidum aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne in solidum M. [P] et la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 4] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
Condamne in solidum M. [P] et la SCI LA MOTTE PIQUET ROULE aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, Le président,
