Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 14 février 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 19/01074-Portalis 35L7-V-B7D-B7DHZ
Décision déférée à la cour : jugement du 30 octobre 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 17/08872
APPELANTE
SAS Eiffage immobilier Ile-de-France
nosiret : 489 244 483
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]
[...]
représentée par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de Paris, toque : D0945 et par Me Patrick PONCHELET, avocat au barreau de Paris, toque : E1811
INTIMÉE
Etablissement Grand Paris aménagement
[...]
[...]
représentée par Me Karim HAMRI de la SELARL EARTH AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : A0880 substitué par Me SPITZ, avocat au barreau de Paris, toque : L259
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 décembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine Barberot, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Claude Creton, président de chambre
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme F... O...
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude Creton, président, et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
***
Par acte authentique du 27 avril 2016, l'établissement public à caractère industriel et commercial Grand Paris aménagement a promis de vendre à la SAS Eiffage immobilier Ile-de-France, qui s'était réservé la faculté d'acquérir, un ou plusieurs volumes immobiliers d'une surface prévisionnelle de 2021 m2, à créer dans le cadre d'un état descriptif de division en volumes devant être établi sur le [...] de [...] de la ZAC du centre urbain à [...], ainsi que les droits à construire y attachés, soit une surface de plancher minimum de 7 447,10 m2, au prix prévisionnel de 1 601 126,50 €. Cette promesse s''inscrivait dans le cadre d'un programme de construction de logements et de commerces mené conjointement par la société Eiffage immobilier Ile-de-France, pour la partie logements, et la société Sodes, pour la partie commerces, un seul permis de construire devant être déposé "en co-titularité" par les soins de ces deux sociétés. Cette promesse, qui expirait au 31 décembre 2016, prévoyait une indemnité d'immobilisation d'un montant de 162 540 €, cette somme ayant, d'ores et déjà, été versée par le bénéficiaire au promettant en vertu d'un accord suivant acte sous seing privé du 7 octobre 2015. La vente n'a pas été réalisée et, par lettre du 10 janvier 2017, la société Eiffage immobilier Ile-de-France a réclamé la restitution de l'indemnité d'immobilisation. Par acte d'huissier de justice du 21 juin 2017, Eiffage immobilier Ile-de-France a assigné Grand Paris aménagement en restitution de la somme de 162 540 €.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société Eiffage immobilier Ile-de-France de ses demandes,
- condamné la société Eiffage immobilier Ile-de-France à payer à Grand Paris aménagement la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Eiffage immobilier Ile-de-France aux dépens.
Par dernières conclusions, la société Eiffage immobilier Ile-de-France, appelante, demande à la cour de :
- vu les articles 1103 et 1189 du code civil :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et statuant à nouveau :
- condamner Grand Paris aménagement à lui payer la somme de 162 450 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2017, date du paiement effectif,
- condamner Grand Paris aménagement à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions, Grand Paris aménagement prie la cour de :
- vu les articles 1134 et suivants du code civil :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter la société Eiffage immobilier Ile-de-France de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
La condition est réputée défaillie lorsque le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement.
Au cas d'espèce, la promesse unilatérale de vente du 27 avril 2016 prévoyait l'attribution au promettant de l'indemnité d'immobilisation versée par le bénéficiaire, faute par ce dernier d'avoir réalisé la vente, et la restitution au bénéficiaire de cette indemnité soit en cas de non-réalisation de le vente du fait de la non-réalisation d'une condition suspensive soit en cas de défaillance du promettant.
Après que le notaire eut dressé le 24 novembre 2016 un projet d'acte de vente à son profit, la société Eiffage immobilier Ile-de-France, par lettre du 10 janvier 2017 adressée à Grand Paris aménagement, a exprimé sa volonté de mettre un terme à la promesse du 27 avril 2016, exposant que son projet de réalisation de logements avait été remis en question par son acquéreur de logements locatifs qui l'avait informée de son souhait d'acquérir au prix non négociable de 2 150 € HT le mètre carré alors, qu'elle-même, vendeur, escomptait le prix de 2 400 € HT/m2, la société Eiffage immobilier Ile-de-France ajoutant que, de surcroît, la société Sodes avait refusé son chiffrage pour la partie commerces.
Il s'en déduit que la caducité de la promesse est imputable au bénéficiaire qui a renoncé à son projet pour des raisons financières, de sorte que c'est la société Eiffage immobilier Ile-de-France qui a rendu impossible la vente indivisible prévue au profit de la société Sodes et que la défaillance de la condition lui est imputable.
L'article 19.3 de la promesse, relatif à l'urbanisme, soumet celle-ci "à la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme ou d'une lettre de renseignements d'urbanisme ne révélant pas de servitudes, emplacement réservé ou prescription particulières grevant l'immeuble, susceptibles de compromettre le projet de construction du bénéficiaire", cette condition étant stipulée dans l'intérêt de ce dernier.
Cette clause contractuelle ne fait pas peser sur le promettant l'obligation d'obtention desdits documents, la société Eiffage immobilier Ile-de-France, bénéficiaire professionnel, ne pouvant, en outre, se prévaloir à l'égard du promettant de l'obligation d'information dont elle fait état, de sorte que la défaillance de la condition n'est pas réalisée et que cette condition est même réputée accomplie, le bénéficiaire de la promesse ayant intérêt à ladite obtention.
L'article 19-4 de la promesse prévoit que celle-ci est soumise "à la condition suspensive que le bien ne soit grevé d'aucune servitude conventionnelle susceptible d'empêcher la réalisation de l'opération de construction du bénéficiaire".
Cette clause claire, qui ne souffre aucune interprétation, limite la condition à l'absence de servitude conventionnelle. Or, les servitudes invoquées par la société Eiffage immobilier Ile-de-France, y compris celle d'utilité publique, relative au passage de canalisations d'hydrocarbures dont aurait bénéficié l'Union générale des pétroles et l'Union industrielle des pétroles, sont des servitudes légales. De surcroît, la société Eiffage immobilier Ile-de-France ne démontre pas que cette servitude, éteinte par l'effet de l'ordonnance expropriation de l'immeuble grevé de ce droit, est de nature à empêcher l'opération de construction qu'elle envisageait.
Par suite, les conditions invoquées étant soit réalisées soit défaillie du fait du bénéficiaire, c'est à bon droit que le tribunal a débouté la société Eiffage immobilier Ile-de-France de sa demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de la société Eiffage immobilier Ile-de-France.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Grand Paris aménagement, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
DÉBOUTE la SAS Eiffage immobilier Ile-de-France de toute autre demande ;
CONDAMNE la SAS Eiffage immobilier Ile-de-France aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS Eiffage immobilier Ile-de-France à payer à l'établissement public à caractère industriel et commercial Grand Paris aménagement la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Le Greffier, Le Président,
