Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 14 février 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/07107-Portalis 35L7-V-B7C-B5OFP
Décision déférée à la cour : jugement du 23 février 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG 16/16902
APPELANT
Monsieur R... J...
[...]
[...]
Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111 et par Me Claudette ELEINI, avocat au barreau de Paris, toque : D609
INTIMES
Monsieur E... W...
[...]
[...]
Monsieur Y... W...
[...]
[...]
Madame E... W...
[...]
[...]
SDC du [...]
le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic le cabinet Maville immobilier, société à responsabilité limitée, immatriculée 445 339 351 au RCS de Paris, dont le siège social est sis [...],
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège [...]
[...]
Représentés par Me Catherine de FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de Paris, toque : P0026
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 21 novembre 2019, en audience publique, devant la cour composée de :
M. Claude Creton, président
Mme Christine Barberot, conseillère
Mme Monique Chaulet, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme S... N..., conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Q... G...
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude Creton, Président et par Grégoire Grospellier, greffier lors de la mise à disposition.
***
Par acte du 24 avril 2015, M. E... W..., M. Y... W... et son épouse, Mme E... W..., propriétaires en indivision des lots [...] à [...] et [...]-[...]-[...] constitués de chambres de service situés au 6eme étage de l'immeuble sis [...] représentant la totalité des parties privatives de cet étage, ont confié à l'agence Paris Neuilly Immobilier un mandat non exclusif de vente de ces lots au prix de 1 250 000 euros et une rémunération du mandataire de 4% à la charge de l'acquéreur.
Par ailleurs le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a adopté, lors de l'assemblée générale du 13 avril 2015, les résolutions suivantes:
. la résolution no 10 par laquelle le syndicat des copropriétaires propose de céder aux consorts W... ou à leurs propriétaires successifs l'ensemble des parties communes du sixième étage selon le plan défini, ladite cession devant être effectuée moyennant un prix de 150 000 euros payé comptant le jour de la signature ; cette résolution prévoit également que les frais à l'acte de cession seront supportés par les consorts W..., et que la cession devra être réalisée dans les trois ans et, à défaut, qu'elle sera caduque ;
. la résolution no 11 par laquelle le syndicat des copropriétaires propose de céder aux consorts W... ou à leurs propriétaires successifs les combles situés au dessus du 6o étage selon le plan établi, moyennant un prix de 100.000 euros payé comptant le jour de la signature, étant précisé que sera compris dans ledit prix le droit de surélévation attaché au lot constituant les combles ; cette résolution prévoit également que les frais à l'acte de cession seront supportés par les consorts W..., et que la cession devra être réalisée dans les trois ans et, à défaut, qu'elle sera caduque.
Le 9 octobre 2015, M. R... J... a adressé un courrier à l'agence Paris Neuilly Immobilier pour lui communiquer son offre définitive au prix de 1.075.000 euros, honoraires d'agence inclus soit 1.039.000 euros net vendeur portant sur l'ensemble des lots mis en vente, l'intégralité des combles à aménager et une partie des parties communes soit "les circulations, les dégagements ainsi que les WC et surfaces annexes sur la partie votée en AGE et mesurée d'environ 29 m²".
Par mail du 16 octobre 2015, l'agence immobilière a transmis cette offre d'achat aux vendeurs mais la vente des lots litigieux n'a pas abouti.
M. R... J... a fait assigner M. E... W..., M. Y... W... et Mme E... W... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir déclarer la vente parfaite et d'ordonner aux vendeurs de régulariser la vente.
Par jugement du 23 février 2018, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M. J... de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné au paiement de la somme de 5000 euros à M. E... W..., M. Y... W... et Mme E... W... au titre de leurs frais d'instance ainsi qu'aux dépens.
M. J... a interjeté appel du jugement.
Par ses dernières conclusions, M. J... demande à la cour de :
En application des articles 430, 803, 804, 805 du code de procédure civile, L.212-1 et L.212-2 du code de l'organisation judiciaire,
. déclarer nul le jugement prononcé le 23 février 2018,
. à défaut, l'infirmer,
. débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
. déclarer irrecevables leurs demandes nouvelles au titre de pertes de revenus locatifs et d'article 700 du code de procédure civile,
. déclarer parfaite la vente M. J..., l'indivision W... et le syndicat des copropriétaires, tant sur les parties privatives du 6 ème étage que sur les parties communes du 6 ème étage et les combles, moyennant un prix global de 1 075 000 euros - 33 000 euros de commission d'agence soit 1 042 000 euros dont 250 000 euros au syndicat des copropriétaires du [...] , et 792 000 euros aux consorts W...,
. déclarer M. J... subrogé dans les droits des consorts W..., dans les termes de l'assemblée générale du 13 avril 2015,
. dire que l'arrêt à intervenir vaudra acte authentique de vente pour l'ensemble des parties privatives constituant les lots [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...], [...], [...] et [...],
. ordonner sa publication à la conservation des hypothèques de Paris, cadastré Volume 1 section [...], lots [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...], ainsi que les lots [...], [...] et [...],
. ordonner au syndicat des copropriétaires de régulariser en assemblée générale le modificatif d'état descriptif de division du règlement de copropriété avec la création de lots en l'état futur de vente, correspondants aux parties communes du 6 ème étage, à l'exclusion de l'emprise nécessaire pour accéder à la machinerie de l'ascenseur, telle que définie par le plan établi entre les parties, ainsi que des lots correspondants aux combles cédés avec droit de surélévation et ce conformément au projet modificatif d'état descriptif de division du règlement de copropriété du cabinet METRE A METRE du 25 novembre 2015, et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
. d'ordonner au syndicat des copropriétaires de régulariser dès approbation du modificatif, la vente des parties communes du 6ème étage et des combles, et ce au plus tard dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
. condamner conjointement et solidairement les consorts W... à 50 000 euros au titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi par M. R... J... pour le retard apporté à la cession,
En tous les cas :
. condamner les consorts W... conjointement et solidairement à la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et pour la procédure d'appel,
. condamner les consorts W... aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE F... dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par leurs dernières conclusions, les consorts W... demandent à la cour de :
Vu la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972,
Vu les articles 1108, 1583, 1591, 1674, 1989 du code civil,
Vu le mandat du 24 avril 2015,
. rejeter toutes les demandes et prétentions de M. R... J... ,
. juger que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris du 23 février 2018 n'est pas entaché de nullité,
. confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris du 23 février 2018 en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire, si la cour devait considérer que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris du [...] février 2018 est nul et statuant à nouveau,
Il est demandé à la cour à titre principal de :
. rejeter toutes les demandes de M. R... J... ,
A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer qu'il y a eu vente,
. constater que la vente est inopposable à Mme E... W... et qu'elle reste propriétaire de sa part indivise qu'elle détient dans les parties privatives objet de la vente à M. J...,
. néanmoins, en raison du défaut d'accord donné par Mme E... W..., à la demande de MM. E... et Y... W..., constater l'inexistence de la vente et subsidiairement, prononcer sa nullité,
A titre très subsidiaire,
Vu les articles 1591 et 1674 du code civil,
Statuer avant dire droit sur le caractère parfait de la vente,
. constater que MM. E... et Y... W... et le cas échéant également Mme E... W... dans l'hypothèse où la cour devait décider que cette dernière a donné son accord à la vente, sollicitent la nullité de la vente sur le fondement de l'action en vileté du prix,
. ordonner la réouverture des débats sur ce point et de renvoyer l'affaire devant le conseiller de la mise en état pour désigner tel expert judiciaire qu'il lui plaira avec pour mission notamment d'estimer la valeur vénale du bien ainsi que son métrage.
en tout état de cause,
. condamner M. J... à verser à M. E... W..., M. Y... W... et Mme E... W... la somme de 5.984 euros à titre principal et 4.981 euros à titre subsidiaire par mois depuis le mois de juillet 2016, au titre de la perte de revenus locatifs,
. condamner M. R... J... à payer à M. E... W..., M. Y... W... et Mme E... W... la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, ainsi qu'à la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
. condamner M. R... J... aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] demande à la cour de :
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 15 décembre 2014,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 13 avril 2015,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 2 mai 2018,
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 61-1 du décret du 17 mars 1967,
. déclarer M. R... J... irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes,
. confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris du 23 février 2018 en toutes ses dispositions,
A titre subsidiaire, pour le cas où la cour devait considérer que la vente des parties communes est parfaite,
. ordonner, le cas échéant, au syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins d'adopter un plan précis des parties communes à vendre, afin de satisfaire aux exigences de la résolution no10 de l'assemblée générale extraordinaire du 15 décembre 2014 et de celle du 13 avril 2015, et d'adopter un projet modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division et ce, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
. ordonner, le cas échéant, au syndicat des copropriétaires, d'engager les formalités nécessaires au transfert de propriété concernant les combles et parties communes dans un délai de 3 mois suivant la tenue d'une assemblée générale des copropriétaires qui aura été convoquée pour adopter un plan précis des parties communes pour satisfaire aux exigences de la résolution no10 de l'assemblée générale extraordinaire du 15 décembre 2014 et pour adopter un projet modificatif au règlement de copropriété et de l'état descriptif de division,
En tout état de cause,
. condamner M. R... J... au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 21 novembre 2019.
SUR CE, LA COUR
-Sur la nullité du jugement
M. J... soutient que le jugement est nul en application des articles 430 et 459 du code de procédure Civile et L 212-1, L212-2 du code de l'organisation judiciaire au motif que, conformément à l'article 430 du code de procédure civile la juridiction doit être composée collégialement.
L'article 803 du même code prévoit qu'une affaire peut être attribuée à un juge unique.
En l'espèce, le jugement précise que les parties ont été avisées, conformément à ce texte, que l'affaire a été attribuée à un juge unique et qu'elles ne s'y sont pas opposées.
M. J... qui soutient qu'aucun avis n'a été adressé aux parties avant l'audience, ne prétend cependant pas que les parties n'ont pas été avisées à l'audience, ainsi que cela est indiqué dans le jugement qui ne saurait être contesté que dans le cadre d'une procédure d'inscription de faux.
Le fait soutenu par M. J... que les parties n'ont pas été avisées à l'avance de l'attribution de l'affaire à un juge unique n'est pas de nature à entraîner la nullité du jugement dès lors que les parties avaient la possibilité de demander, à l'audience, que l'affaire soit prise en collégialité, et que M. J... ne soutient pas s'être opposé à l'audience à ce que l'affaire soit prise à juge unique.
M. J... soulève également la nullité du jugement en application des articles 455 et 459 du code de procédure civile au motif qu'il comporte une inexactitude à savoir que ses dernières écritures ne sont pas celles du 23 octobre 2017 mais celles du 18 janvier 2018;
L'article 455 du code de procédure civile dispose que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Il dispose en outre que cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties et de leur date.
Ces dispositions sont prescrites sous peine de nullité en application de l'article 459 du code de procédure civile.
Il résulte de la lecture du jugement que les prétentions et moyens des parties ont fait l'objet d'un exposé précis par le premier juge qui ne s'est pas satisfait du seul visa de la date des conclusions des parties.
En conséquence, M. J... a pu vérifier, du fait de cet exposé, que les prétentions et moyens contenus dans ses dernières écritures ont bien été repris, ce qu'il ne conteste pas, et qu'il n'a pas été porté atteinte au principe du contradictoire par le premier juge.
En conséquence, le fait que la date des dernières conclusions visées soit erronée ne peut, dans ces circonstances, justifier la nullité du jugement.
La demande de nullité du jugement sera rejetée.
-Sur la demande de voir déclarer la vente parfaite
M. J... soutient que les vendeurs ont accepté son offre par mail du 16 octobre 2015, ce que ces derniers contestent ; il affirme que l'offre de vente des lots du 6eme étage par les consorts W... englobait le bénéfice de l'offre de subrogation du syndicat des copropriétaires d'acquérir l'ensemble des parties communes au 6eme étage pour 150 000 euros et les combles ainsi que le droit de surélever pour 100 000 euros telle qu'elle résulte des assemblées générales, soutient qu'il résulte des termes de son offre du 9 octobre 2015 qu'il a entendu acquérir de manière indissociable les parties privatives, les parties communes du 6ème étage et les combles, ces derniers ayant un prix déterminé par l'assemblée générale des copropriétaires, et que l'accord des consorts W... lui a été transmis par mail du 16 octobre 2015, le prix des parties privatives étant clairement déterminé ; il soutient en outre que les résolutions de l'assemblée générale du 13 avril 2015 stipulent une offre ferme de vente aux consorts W... ou au bénéfice de tiers des parties communes à un prix déterminé et qu'ayant exprimé son intention d'acquérir, cette stipulation ne peut plus être rétractée.
Les consorts W... soutiennent que les échanges de mails émanant de MM. E... et Y... W... ne constituent pas un accord sur la chose et sur le prix, qu'il n'existe aucun accord direct intervenu entre eux et M. J... et que l'acceptation formulée auprès de l'agence immobilière par certains vendeurs répercutée auprès de M. J... ne peut avoir d'effet, le mandat confié à l'agence ne lui conférant aucun pouvoir de représentation.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'aucune vente de parties communes n'est intervenue entre les consorts W... et le syndicat des copropriétaires.
Il n'est pas contesté que l'offre de M. J..., telle qu'elle a été formulée dans son courrier du 9 octobre 2015, est une offre globale au prix de 1.075.000 euros, honoraires d'agence inclus, portant sur la totalité des lots [...] à 30 et [...]-[...]-[...], parties privatives, mis en vente, l'intégralité des combles à aménager et des parties communes du 6eme étage visées dans cette offre pour une surface d'environ 29 m².
Par mail du 16 octobre 20[...], M. P... , de l'agence Paris Neuilly Immobilier, a adressé à M. J... l'accord écrit de M. Y... W..., qui était formulé en ces termes :
"Je vous donne mon accord pour la vente du 6ème étage, je serai représenté par Me H...(...).".
M. J... produit par ailleurs le mail de M. E... W... du même jour formulé comme suit:
"Nous vous confirmons notre accord pour la proposition de votre client concernant les chambres de service du 6eme étage dont nous sommes propriétaires indivis pour moitié avec mon frère Y....
Je vous rappelle que la vente des parties communes et des combles est une entité différente pour laquelle vous avez aussi notre accord mais doit être effectuée par le syndic Thiout qui représente la copropriété.
Donc il vous faudra contacter le cabinet Thiout et envisager la signature du compromis pour les parties communes et les combles en même temps que celle des chambres de service.
Il vous faut donc demander à votre acheteur une proposition d'achat pour les parties communes laissant accès à l'ascenseur par le pallier selon le plan des combles à la copro du 23 bis niel
Et une proposition d'achat des chambres à l'indivision W...
J'informe dès à présent le cabinet Thiout de notre accord pour les parties communes et les combles votre acheteur se présentant en tant que substitut de l'indivision W... selon le PV de l'AG ayant entériné cette vente de parties communes à ce prix".
Il résulte clairement de ce mail que M. Y... W... demande à ce que M. J... formule des propositions distinctes, l'une d'achat des chambres à l'indivision, l'autre au syndic pour les parties communes et les combles.
En l'espèce, la proposition d'achat formée par M. J... porte sur une chose complexe et hétérogène ainsi que cela résulte de sa proposition du 9 octobre 2015 puisqu'elle porte sur des lots privatifs situés au 6eme étage de l'immeuble sis [...] , propriété indivise des consorts J..., et sur des combles et des parties communes qui sont la propriété du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, l'assemblée générale du 13 avril 2015 ayant autorisé une cession de ces combles et parties communes aux consorts W... ou à ceux qui seraient subrogés dans leurs droits, cette cession n'ayant cependant pas été réalisée entre le 13 avril et le 9 octobre 2015.
M. J... ne peut se prévaloir des mails du 16 octobre 2015 l'informant de l'accord de MM. W... pour la vente des parties privatives pour soutenir qu'il y avait accord des parties sur la chose et le prix alors que sa proposition du 9 octobre 2015 porte non seulement sur les parties privatives mais également sur les combles et des parties communes du 6eme étage, que le syndicat des copropriétaires n'a pas été consulté sur cette offre puisqu'aucune proposition distincte ne lui a été faite par M. J... pour le rachat des combles et parties communes du 6eme étage alors qu'il en est toujours propriétaire faute de réalisation de la cession aux consorts W... prévue par l'assemblée générale du 13 avril 2015 et qu'il ne peut se prévaloir du bénéfice des résolutions adoptées par cette assemblée qui ne prévoient que la cession aux consorts W... ou à leurs propriétaires successifs de l'ensemble des parties communes du sixième étage et des combles du 6o étage, et qu'il n'avait pas, à la date du 16 octobre 2015, la qualité de propriétaire successif des consorts W....
En outre, et ce malgré l'emploi du "nous", seul M. Y... W... a donné son accord, Mme E... W... n'ayant pas formulé son accord à la vente.
Il résulte des termes du mandat que les parties avaient prévu la signature d'un avant-contrat et les mails du 16 octobre 2015 au débat démontrent que les parties n'en étaient qu'au stade des pourparlers.
Le fait qu'il n'y avait pas eu, à ce stade, accord des volontés sur les termes de la vente est corroboré par le courrier du notaire de M. J... du 17 janvier 2018 qui informe son client qu'il a écrit au notaire de M. Y... W... le 29 octobre 2017 pour que celui-ci lui confirme l'acceptation de son client, la vente devant intervenir sous condition suspensive que le syndic accepte de vendre concomitamment les combles et les parties communes moyennant le prix convenu lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires et rappelle à son client son mail du 26 novembre à Me H... lui disant que ses clients souhaitaient signer dans les meilleurs délais une promesse de vente.
Il résulte tant des termes du mandat que du courrier susvisé que les parties ont prévu la signature d'un avant-contrat et qu'en l'espèce, notamment au regard de la complexité de la vente projetée, la rencontre des volontés ne pouvait avoir lieu que dans le cadre de la signature de l'avant-contrat.
M. J... ne peut donc se prévaloir du caractère parfait de la vente et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. J... de ce chef et de ses demandes subséquentes.
-Sur la demande de dommages-intérêts des consorts W...
Les consorts W... sollicitent des dommages-intérêts pour perte des revenus locatifs et font valoir que la procédure qui dure depuis maintenant plus de deux ans les empêche de jouir des biens dont ils sont propriétaires.
La demande de se voir allouer des dommages-intérêts en raison du préjudice résultant, pour les consorts W..., de la durée de la procédure s'analyse comme une demande pour procédure abusive, le droit d'ester en justice ne pouvant entraîner la condamnation du demandeur à des dommages-intérêts que s'il est établi un abus de ce droit et l'existence d'un préjudice résultant de la procédure abusive.
Le caractère abusif de la présente procédure n'étant pas établi, et sans qu'il soit besoin d'en examiner la recevabilité, les consorts W... seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.
-Sur l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a alloué aux consorts W... une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande d'allouer, en cause d'appel, la somme de 4 000 euros aux consorts W... et de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] .
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
REJETTE la demande de nullité du jugement ;
CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 23 février 2018 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE les consorts M. E... W..., M. Y... W... et Mme E... W... de leur demande de dommages-intérêts ;
CONDAMNE M. J... à payer la somme de 4 000 euros à M. E... W..., M. Y... W... et Mme E... W... au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] à [...] ;
CONDAMNE M. J... aux dépens.
Le Greffier, Le Président,
