Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 31 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/06600 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5MJV
Décision déférée à la cour : jugement du 8 mars 2018 -tribunal de grande instance de Paris - RG no 17/02336
APPELANTS
Madame L... G... épouse H...
[...]
[...]
Monsieur B... H...
[...]
[...]
Représentés par Me Farauze ISSAD de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocat au barreau de Paris, toque : C2017
INTIMES
Monsieur V... P...
né le [...] à Paris (75014)
[...]
[...]
Madame J... F... épouse P...
née le [...] à Saint-Germain-en-Laye
[...]
[...]
Représentés par Me Philippe RAVAYROL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0155
et par Me Annabel ZEITOUNI, avocat au barreau de Paris, toque : L0155
SARL FAYSTISHEMS
exerçant sous l'enseigne Secret Soleil
[...]
[...]
n'a pas constitué avocat- assignée à personne habilitée
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue le 31 octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude CRETON, président
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Monique CHAULET, conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN
Arrêt :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier lors de la mise à disposition.
Par acte notarié reçu en l'étude de Me C... , notaire, le 27 octobre 1997, M. et Mme P... ont acquis divers locaux dans l'immeuble sis [...] , dont le lot [...] qui se compose d'une grande cave d'une superficie de 32 m² comportant deux ouvertures numérotées [...] et [...].
Soutenant qu'une partie de leur lot est occupée sans droit ni titre par la société FAYSTISHEMS exerçant sous l'enseigne SECRET SOLEIL, locataire commercial de M. H..., M. et Mme P... ont fait assigner M. et Mme H... et la société FAYSTISHEMS devant le tribunal de grande instance de Paris par actes des 26 janvier et 7 février 2017 notamment aux fins de voir reconnaître leur droit de propriété sur l'ensemble du lot [...] en tant que comprenant la cave [...] et en expulsion des occupants.
Par jugement du 08 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que M. et Mme P... sont propriétaires de la cave [...], partie du lot [...] de l'immeuble situé [...] , actuellement réunie avec la cave [...], propriété de M. et Mme H...,
- ordonné l'expulsion de M. et Mme H... et de tous occupants de leur chef, et notamment la société FAYSTISHEMS, de la cave [...] en cas de non restitution volontaire des lieux trois mois après un commandement de quitter les lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,
- dit sans objet la demande en garantie formée par la société FAYSTISHEMS à l'encontre de M. et Mme H...,
- rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts formée par M. et Mme P... à l'encontre de M. H...,
- condamné M. et Mme H...,aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné M. et Mme H... à payer à M. et Mme P... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté toute autre demande de ce chef,
- dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire,
- rejeté toute demande plus ample ou contraire.
M. et Mme H... ont interjeté appel du jugement par déclaration du 28 mars 2018.
Par leurs dernières conclusions, M. et Mme H... demandent à la cour de :
. les recevoir en leur appel
. les en déclarer bien fondés
. infirmer le jugement rendu le 8 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions,
. constater qu'ils sont propriétaires du lot [...] pour 43,60m²,
. débouter les époux P... de leur appel incident,
. déclarer les époux P... mal fondés en toutes leurs prétentions,
. condamner les époux P... à payer aux époux H... la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
. condamner les époux P... en tous les dépens de première instance et d'appel.
Par leurs dernières conclusions, M. et Mme P... demandent à la cour de :
- confirmer le jugement rendu le 8 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a dit qu'ils sont propriétaires de la cave [...], partie du lot [...] de l'immeuble sis [...] et ordonné l'expulsion corrélative de M. et Mme H... et de tous occupants de leur chef,
Statuant à nouveau :
- dire que les époux H... ne peuvent avoir acquis la surface de la cave [...] par usucapion,
- dire qu'en tout état de cause, les époux H... ne peuvent bénéficier de l'usucapion abrégée en l'absence de bonne foi et de juste titre,
- dire qu'ils justifient avoir publié leur acte d'acquisition le 17 décembre 1997 aux hypothèques, le titre de M. et Mme H..., postérieur, étant sans portée,
- constater que la société FAYSTISHEMS, locataire de M. et Mme H..., occupe sans droit ni titre la cave [...], partie du lot no [...],
En conséquence ;
- les déclarer de plus fort propriétaires de la cave [...], partie du lot [...] de l'immeuble sis [...] ,
- ordonner l'expulsion de la société FAYSTISHEMS et de M. et Mme H... et de tous occupants de leur chef de la cave [...] composant le lot no [...] et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
statuant sur l'appel incident ;
au fond, le dire recevable et bien fondé ;
- réformer le jugement rendu le 8 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages-intérêts,
- dire que M. H... ne pouvait pas ignorer la légitime propriété de M. P... sur la cave [...],
- dire que M. H... a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile en refusant de restituer la cave litigieuse,
- condamner M. H... au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages- intérêts tous chefs de préjudice confondus,
y ajoutant,
- condamner in solidum M. et Mme H... et la société FAYSTISHEMS à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. et Mme H... et la société FAYSTISHEMS aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par Me Philippe Ravayrol, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société FAYSTISHEMS n'a pas constitué avocat.
La déclaration d'appel lui a été régulièrement signifiée à personne par acte d'huissier du 23 mai 2018 remis à une personne qui s'est déclarée habilitée à recevoir l'acte ainsi que les conclusions de l'appelant qui lui ont été signifiées dans les mêmes conditions par acte du 18 juin 2018.
La clôture a été ordonnée le 17 octobre 2019.
SUR CE
-Sur la propriété de la cave [...]
Les consorts P... font valoir qu'ils ont acquis en 1997 le lot [...] et qu'ils ont accepté de mettre la cave [...], qui en fait partie, gratuitement et provisoirement à la disposition de M. H..., propriétaire du lot voisin [...], en échange de la mise à disposition d'une autre cave constituant le lot [...] et que lorsqu'ils ont souhaité reprendre la jouissance de leur cave, en février 2014, ils ont constaté qu'elle était utilisée par la société FAYSTISHEMS et que des travaux avaient été réalisés, l'accès entre les caves [...] et [...] ayant été muré et la cave [...] réunie avec la cave dont M. H... est propriétaire; ils contestent l'usucapion au motif que M. H... n'est que détenteur de la cave [...] leur appartenant, conformément à l'accord verbal de prêt convenu entre eux en 1997, que les époux H... savaient lors de leur acquisition de lots des époux X... en avril 2000 que la cave [...], mise à leur disposition, appartenait aux époux P... et qu'ils sont donc légitimes à revendiquer leur propriété même 20 ans après une mise à disposition à titre gratuit.
M. et Mme H... font valoir:
- qu'ils ont acquis la propriété de divers lots des époux X... dont ils étaient locataires le 25 avril 2000, de même que les époux P... le 27 octobre 1997, et notamment le lot [...] qu'ils avaient auparavant pris à bail pour exploiter une activité de charcuterie-traiteur et qui est constitué d'un laboratoire communiquant avec le commerce situé en rez-de-chaussée,
- que le relevé de surfaces de novembre 1999 établi par un géomètre-expert annexé à l'acte de vente mentionne que le lot [...] est d'une surface de 37 m² + 6,20 m² soit 43,60 m² et celui établi à leur demande par l'étude U... du 14 avril 2015 fixe à 42,40m² la surface du lot [...] soit 1,20m² de moins que la surface vendue, qu'ils occupent donc très exactement la surface qui leur a été vendue et sont de bonne foi,
- que préalablement à la vente intervenue le 27 octobre 1997 au profit des époux P..., la société L'AN 2000, locataire, représentée par M. H..., avait écrit aux époux X... qu'elle renonçait à la location de la cave lot [...], qui sera vendue aux époux P..., pour conserver le laboratoire lot [...] et que ces derniers sont de mauvaise foi quand ils revendiquent, vingt ans après leur acquisition, la cave [...],qui serait partie du lot [...], alors qu'en compensation, les époux X... leur ont vendu le lot [...] précédemment pris à bail par la société L'AN 2000,
- que, par acte du 13 février 2001, ils ont vendu aux époux P... deux autres caves pour les besoins de leur activité, soit les lots [...] et [...] pour la somme de 10 000 francs soit 1 524 euros, ce qui rend injustifiée la demande de dommages-intérêts présentée, et que les époux P..., à l'occasion de cette acquisition, n'ont élevé aucune prétention sur l'étendue des lots [...] et [...].
Il résulte des articles 1103,1104 et 1353 du code civil et du décret no55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière, que lorsqu'un conflit oppose deux personnes se prévalant chacune d'un titre émanant d'un même auteur, ce sont les règles de la publicité foncière qui s'appliquent, en donnant la priorité au premier titre publié.
En application des articles 1353, 2258, 2261, 2265 et 2272 du code civil, ne peut revendiquer la propriété par usucapion que celui qui justifie d'une possession trentenaire à titre de propriétaire d'un bien, ou d'une possession de dix ans à titre de propriétaire et d'un juste titre, qui s'entend d'un acte d'acquisition du bien en cause à une personne qui n'en était pas le propriétaire mais qui en avait toutes les apparences et dont l'acquéreur pouvait de bonne foi penser qu'il était le légitime propriétaire.
En l'espèce, M. et Mme P... ont, par acte du 27 octobre 1997, acquis de M. et Mme X... les lots [...] (boutique au rez-de-chaussée), et [...], [...] et [...] (3 lots à usage de caves) de l'immeuble en copropriété sis [...] .
Le lot [...] est ainsi décrit dans l'acte de vente :
: "au sous-sol une cave ayant deux ouvertures : portes numéros [...] et [...] ayant un accès intérieur menant à la boutique, et les cent cinquante-six / cent milles millièmes des parties communes de l'immeuble [...] d'une superficie de 32 m²".
M. et Mme H... ont, par acte du 25 avril 2000, acquis de M. et Mme X... les lots suivants du même immeuble : 4 (boutique au rez-de-chaussée), [...], [...], [...], [...] (4 lots constitués de chambres au 7ème étage), et [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (8 lots à usage de cave).
Le lot [...] est ainsi décrit dans l'acte de vente :
"au sous-sol, une cave, porte [...], ayant un escalier intérieur menant à la boutique, et les cent cinquante-six /cent milles millièmes des parties communes de l'immeuble, étant ici précisé que ce local a été aménagé en cuisine laboratoire par un précédent occupant (avant 1972) [...] d'une
superficie de 43,60m²".
Le premier juge a exactement relevé qu'il résulte des pièces produites et notamment le métrage de la cave [...] réalisé par un expert géomètre le 15 décembre 2015 que le lot [...] ne peut avoir une superficie de 32 m² que s'il correspond aux surfaces auxquelles on accède par les portes [...] et [...], de même que la surface du lot [...] ne peut représenter 43,60 m² que s'il comprend les surfaces des caves auxquelles on accède par les portes [...] et [...].
La description des lots et des millièmes rapportés aux surfaces établissent que les lots [...] et [...] ne peuvent avoir les surfaces pour lesquelles ils ont été acquis respectivement en 1997 par les consorts P... pour le lot [...] et en 2000 par les consorts H... pour le lot [...], que s'ils intègrent, chacun, la surface de la cave numéro [...], ce qui implique que M. et Mme X... ont vendu le lot [...] à M. et Mme P... en 1997 en incluant la surface de la cave numéro [...] et ont également inclus cette surface dans la superficie du lot [...] qu'ils ont vendu aux consorts H... en 2000.
Enfin le premier juge a également exactement rappelé que, s'agissant d'un conflit de titres sur un même bien émanant d'un même auteur, seules les règles de la publicité foncière peuvent s'appliquer et que dès lors que M. et Mme P... justifient avoir publié leur acte d'acquisition au service des hypothèques le 17 décembre 1997, le titre de M. et Mme H..., postérieur, est sans portée.
La lettre du 27 septembre 1997 par laquelle la société L'AN 2000, dont M. H... était le gérant, a écrit à M. et Mme X... pour les informer qu'il avait connaissance de la vente du lot incluant la cave [...] à M. et Mme P... et d'un accord avec ces derniers pour qu'ils conservent l'usage de cette cave en échange de la mise à leur disposition d'un autre cave, [...], est sans effet en l'espèce sur la propriété de la cave [...] d'autant qu'il précise que la cave [...] était incluse dans le lot [...] également acquis par M. et Mme P... et qu'aucune disposition relative à un échange de caves concernant les lots [...] et [...] ne figure dans l'acte d'acquisition du 27 octobre 1997.
Le fait, allégué par les consorts H..., qu'ils soient de bonne foi, ne peut établir une usucapion trentenaire ou abrégée du lot [...] par les consorts H... dès lors qu'ils savaient, dès 1997, que la cave [...] était la propriété de M. et Mme P... et ne pouvaient donc légitimement croire que M. et Mme X... en étaient les propriétaires, la revendication par M. et Mme P... de la surface représentant la cave [...] en 2014 soit 17 ans après son acquisition alors que M. H... en avait l'usage ne pouvant avoir pour effet de les priver de leur droit de propriété établi par un titre régulièrement publié, en l'absence d'usucapion de ce bien.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que M. et Mme P... sont propriétaires de la cave [...], partie du lot [...] de l'immeuble situé [...] , actuellement occupée par la société FAYSTISHEMS, locataire de M. et Mme H..., et ordonné l'expulsion de M. et Mme H... de la cave [...] ainsi que de tous occupants de leur chef en cas de non restitution volontaire des lieux trois mois après un commandement de quitter les lieux.
-Sur la demande en dommages-intérêts
M. et Mme P... font valoir, sur leur demande de dommages-intérêts, que M. H... a commis une faute en refusant de restituer la cave litigieuse alors qu'il ne pouvait ignorer leur propriété, ce qui les a contraint à engager une procédure judiciaire alors qu'ils avaient besoin de cette cave.
Ainsi que l'a rappelé le premier juge, il résulte des pièces produites qu'un mur séparatif a été créée entre les caves [...] et [...] sans que l'on sache à quelle date, les lots [...] et [...] constituant déjà en 1997 un laboratoire de plus de 40 m².
Par ailleurs M. et Mme H... ont été autorisés à continuer à occuper ce local après la vente de 1997 et ont pu croire qu'il étaient autorisés à conserver l'usage de ce bien du fait de la vente de 2000.
En conséquence leur faute n'est pas démontrée et le jugement sera confirmé de ce chef.
-Sur les frais irrépétibles
L'équité commande de condamner in solidum M. et Mme H... à payer à M. et Mme P... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 8 mars 2018 en toutes ses dispositions,
Condamne in solidum M. et Mme H... à payer à M. et Mme P... la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner in solidum M. et Mme H... aux entiers dépens d'appel qui seront recouvrés par Me Philippe Ravayrol, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
