Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Cour d'appel de Paris
Pôle 4 - chambre 1
Arrêt du 24 janvier 2020
(no /2020, pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 18/06469 - No Portalis 35L7-V-B7C-B5L4C
Décision déférée à la cour : jugement du 16 janvier 2018 -tribunal de grande instance de Créteil - RG no 15/09397
APPELANTE
Société SCCV CAMILLE DESMOULINS
agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant y domicilié
no siret : 802 772 921 00010 130 [...]
[...]
Représentée par Sylvie KONG THONG de la AARPI Me Dominique Olivier-Sylvie KONG THONG avocat au barreau de Paris, toque : L0069
INTIMÉES
SCI DESMOULINS PINEL
représentée par son représentant légal domicilié es-qualité audit siège
no siret : 400 144 176 00023
[...]
[...]
représentée et assisté de Me Nicolas BOUTTIER, avocat au barreau de Paris, toque : B1025
SCP [...]
Notaires associés
[...]
[...]
représentée et assistée de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de Paris, toque : P0090
Composition de la cour :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Monique CHAULET, conseillère , chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, président
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Léna ETIENNE
Arrêt :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, président, et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier lors de la mise à disposition.
Par un acte du 11 mars 2014 rédigé par Me F... G... portant «vente conditionnelle» passé sous seing privé, la SCI Desmoulin-Pinel s'est engagée à vendre à la société Desimo un terrain à bâtir sis au [...] , sous conditions suspensives, au prix de 1 500000 euros.
Par courrier du 25 juin 2014, la SCI Desmoulin-Pinel écrivait au notaire, Me G..., de la SCP [...], qu'étant sans nouvelle de la société Desimo, elle renonçait à la vente.
Par acte d'huissier du 8 juin 2015, la SCCV Desmoulins se substituant à la société Desimo a fait sommation à la SCI Desmoulin-Pinel de se présenter en l'étude du notaire aux fins de signature de l'acte authentique de vente.
Le 16 juin 2015, la SCP [...] a dressé un procès-verbal de carence à la demande de la SCCV Desmoulins.
La SCCV Desmoulins a fait assigner la SCI Desmoulin-Pinel aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer 150 000 euros à titre de clause pénale.
La SCI Desmoulin-Pinel a appelé en garantie l'étude de notaires SCP [...], appel en garantie qui a été joint à l'instance initiale.
Par jugement du 16 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Créteil a prononcé la caducité de l'acte du 11 mars 2014 et a débouté la SCCV Camille Desmoulins de sa demande de clause pénale au motif que l'acte prévoyait des conditions suspensives notamment l'obtention d'un permis de construire dans les 11 mois de la signature de l'acte ainsi que la purge du droit de préemption et qu'au terme de ce délai la SCCV Camille Desmoulins n'avait pas justifié de l'obtention dudit permis de construire. Le tribunal a condamné la SCCV Camille Desmoulins à payer à la SCI Desmoulin-Pinel la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, a rejeté la demande présentée au même titre par la SCP [...] et a condamné la SCCV Camille Desmoulins aux dépens pouvant être recouvrés directement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Nicolas Bouttier et Me Kuhn.
La SCCV Camille Desmoulins a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :
. Infirmer le jugement entrepris.
Statuant à nouveau,
. Condamner la SCI Desmoulin-Pinel à lui payer la somme de 150 000 euros au titre de la clause pénale prévue à l'acte du 11 mars 2014,
. Débouter la SCI Desmoulin-Pinel de l'intégralité de ses demandes,
. Condamner la SCI Desmoulin-Pinel au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de
l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel que Maître Kong Thong pourra recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, la SCCV Camille Desmoulins fait valoir que la condition d'obtention d'un permis de construire n'est pas potestative puisqu'elle ne dépend pas de sa seule volonté mais de celle de l'administration et que sa non-réalisation ne lui est pas imputable. Elle soutient qu'en tout état de cause cette condition suspensive a été prévue à son bénéfice et qu'elle pouvait y renoncer, ce que ne pouvait pas faire la SCI. Sur le délai, elle se réfère aux dispositions de l'article 1176 du code civil en soutenant que la condition peut toujours être accomplie et ne pourrait être considérée comme défaillie que s'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.
Par ses dernières conclusions, la SCI Desmoulin-Pinel demande à la cour de :
A titre principal,
. Juger que les pièces no8, 13 et 16 produites par la SCCV Camille Desmoulins ne remplissent pas les conditions prévues par l'article 1316-1 ancien du code civil,
En conséquence,
. Les écarter des débats,
. Juger que les conditions suspensives n'ont pas été remplies par la SCCV Camille Desmoulins,
. Juger que la renonciation aux conditions suspensives n'est pas intervenue dans le délai prévue pour leur réalisation,
En conséquence,
. Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré caduque l'acte de vente du 11 mars 2014,
A titre subsidiaire,
. Juger que l'acte est affecté d'une condition potestative,
En conséquence,
. Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de nullité de l'acte de vente conditionnelle en date du 11 mars 2014,
Et, statuant à nouveau,
. Annuler l'acte de vente conditionnelle en date du 11 mars 2014,
A titre très subsidiaire,
. Juger que la mise en demeure de réitérer la vente par acte authentique ne pouvait intervenir qu'à compter de la date prévue pour la réitération et qu'aucune date n'était prévue pour la réitération,
En conséquence,
. Débouter la SCCV Camille Desmoulins de sa demande de condamnation à lui verser le montant de la clause pénale,
. Débouter la SCCV Camille Desmoulins de l'intégralité de ses demandes,
A titre plus subsidiaire,
. Juger que le notaire a commis des fautes en sa qualité de rédacteur d'acte, tant au titre de la rédaction de l'acte, que de son devoir de conseil, et de son devoir de diligences,
En conséquence,
. Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la SCP [...],
Et, statuant à nouveau
. Condamner la SCP [...] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
En toute hypothèse,
Débouter la SCCV Camille Desmoulins et la SCP [...] de l'intégralité de leurs demandes,
. Condamner in solidum la SCCV Camille Desmoulins et la SCP [...] à lui verser la somme de 150.000 euros en indemnisation du préjudice subi du fait de la procédure abusive engagée,
. Condamner in solidum la SCCV Camille Desmoulins et la SCP [...] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
en cause d'appel,
. Condamner in solidum la SCCV Camille Desmoulins et la SCP [...] à prendre en charge les entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés directement par Me Nicolas Bouttier, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, la SCP [...] demande à la cour de dire qu'elle n'a commis aucune faute et, en conséquence, de :
. Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 16 janvier 2018, en ce qu'il a rejeté les demandes formulées par la SCI Desmoulin-Pinel à son encontre,
et y ajoutant en tant que de besoin,
- Dire Me F... Martin n'a commis aucune faute,
- Juger que la SCI Desmoulin-Pinel ne caractérise pas le lien de causalité qui doit nécessairement exister entre la faute invoquée et le préjudice allégué et ne caractérise son dommage ni dans son principe ni dans son quantum,
- Débouter la SCI Desmoulin-Pinel de toutes ses demandes,
- Condamner la SCI Desmoulin-Pinel à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI Desmoulin-Pinel aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Thierry Kuhn, avocat qui y a pourvu, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture de l'instruction a été ordonnée le 10 octobre 2019.
SUR CE
1- Sur la demande de la SCI Desmoulin-Pinel visant à écarter des pièces des débats :
La SCI Desmoulin-Pinel demande que soient écartées les pièces no8, 13 et 16 produites par la SCCV Camille Desmoulins au motif qu'elles ne remplissent pas les conditions prévues par l'article 1316-1 ancien du Code Civil sans développer aucun moyen au soutien de cette demande.
Elle sera donc déboutée de ce chef.
2- Sur la caducité de l'acte du 11 mars 2014 :
L'acte sous seing privé du 11 mars 2014 stipule un certain nombre de conditions suspensives dont la purge de tout droit de préemption et l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire autorisant la construction d'un ensemble immobilier d'une surface de plancher de 1770 m² purgé de tout recours au plus tard dans les 11 mois de la signature de cette vente conditionnelle.
Ce délai de 11 mois est le seul délai figurant dans l'acte du 11 mars 2014 et dès lors que celui-ci prévoit que «si la délivrance du permis de construire n'était pas intervenue à la date ci-dessus, ou si ce permis était refusé (...)la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée (
)», la mention de la «date ci-dessus» fait nécessairement référence à la date d'expiration du délai de 11 mois.
Aucune autre précision de date ne figure dans l'acte.
Dans la disposition qui stipule que «l'acquéreur devra, pour se prévaloir de cette condition suspensive, justifier auprès du vendeur du dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le», la date est laissée en blanc.
La disposition selon laquelle «l'acquéreur s'engage à déposer la demande de permis de construire dans le délai susvisé» n'apporte aucune précision sur ce délai.
Le paragraphe relatif à la signature de l'acte authentique de vente est également incomplet puisqu'il prévoit une réitération de la promesse par la signature de l'acte authentique de vente devant l'un des notaires de la SCP [...] mais la phrase «Cet acte interviendra au plus tard le» en gras et soulignée dans le texte est incomplète puisque la date a été laissée en blanc.
Il résulte des stipulations de l'acte qu'aucun délai n'a été fixé pour que l'acquéreur ait à justifier du dépôt de sa demande de permis de construire sauf à considérer légitimement que le délai ne pouvait se prolonger au-delà du délai de 11 mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive, de même qu'aucun délai n'a été fixé pour la réitération de l'acte laissant en conséquence sans effet le paragraphe figurant dans l'acte relatif aux conditions dans lesquelles une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
En l'espèce la SCCV Camille Desmoulins qui ne justifie d'aucune démarche en vue de l'obtention d'un permis de construire déclare avoir renoncé à se prévaloir de cette condition suspensive comme à celle relative à la purge du droit de préemption dont il n'est pas justifié en l'espèce.
Dès lors que le seul délai figurant à l'acte est celui de 11 mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, il doit nécessairement bénéficier également au vendeur sauf à ce que celui-ci se voit indéfiniment obligé, par l'acquéreur déclarant renoncer aux conditions suspensives prévues à l'acte, à exécuter la promesse du fait de l'absence de date limite pour la réitération de l'acte.
En tout état de cause, si l'acquéreur souhaitait ne plus se prévaloir des conditions suspensives prévues à l'acte, il aurait dû le faire avant l'expiration du délai de 11 mois prévu pour la réalisation de la condition suspensive.
En conséquence, faute pour l'acquéreur d'avoir renoncé à se prévaloir de la réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire dans le délai de 11 mois ou d'avoir sollicité une prorogation des termes de la promesse, dès lors que cette condition suspensive n'a pas été réalisée, la promesse est devenue caduque et le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCCV Camille Desmoulins de ses demandes.
3- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'équité commande de condamner la SCCV Camille Desmoulins à payer à la SCI Desmoulin-Pinel la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes de la SCCV Camille Desmoulins et de la SCP [...] à ce titre.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
Déboute la SCI Desmoulin-Pinel de sa demande d'écarter les pièces no8, 13 et 16 produites par la SCCV Camille Desmoulins,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 16 janvier 2018 en toutes ses dispositions,
Condamne la SCCV Camille Desmoulins à payer à la SCI Desmoulin-Pinel la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes de la SCCV Camille Desmoulins et de la SCP [...] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la SCCV Camille Desmoulins aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés directement par Me Nicolas Bouttier et Me Kuhn conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
