Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRÊT DU 03 AVRIL 2019
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/19144 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4ISH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2017 - Juge aux affaires familiales de Paris - RG n° 16/32106
APPELANTE
Madame Madeleine [K]
née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1] (94)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Annie PERSICI, avocat au barreau de l'ESSONNE
INTIME
Monsieur [M] [P] [Z]
né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 3] ([Localité 3])
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
ayant pour avocat plaidant Me Guillaume LEMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : R44
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Février 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dorothée DARD, Président
Mme Madeleine HUBERTY, Conseiller
Mme Catherine GONZALEZ, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Catherine GONZALEZ dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dorothée DARD, Président et par Mme Emilie POMPON, Greffier.
***
Madame [W] [K] et Monsieur [M] [Z] ont vécu en concubinage et acquis, chacun pour moitié :
- par acte notarié du 12 août 1970, un appartement (lot 11) sis [Adresse 2], au prix de 27.000 Francs, financé au moyen d'un contrat de crédit différé souscrit le 28 juillet 1970 auprès de la Compagnie Française d'Epargne et de Crédit portant sur un capital de 20.000 Francs avec attribution prévue pour le 1er septembre 1975 et d'un crédit d'anticipation de même somme par l'Union pour le Bâtiment, tous deux consentis M. [Z] et Mme [K], et payé à concurrence de 2.700Francs directement par l'acquéreur et à concurrence de 24.300 Francs par la comptabilité du notaire,
- par acte notarié du 25 avril 1973, un appartement (lot 10) et une cave ([Cadastre 1]) sis [Adresse 2], au prix de 75.000 Francs, financé au moyen d'un prêt consenti par la Banque Hypothécaire Européenne à M. [Z] et Mme [K] et payé à concurrence de 7.150 Francs par les acquéreurs, chacun pour moitié, de 17.500 Francs par la comptabilité du notaire et de 5.000 Francs au moyen des deniers provenant du prêt consenti.
Le 20 janvier 1971, ils ont eu un fils, [U].
Par lettre du 8 novembre 2013 de Maître [H], notaire à [Localité 5] (91), contacté par Mme [K], M. [Z] a été invité à le rencontrer afin d'envisager une sortie de l'indivision, lettre à laquelle M. [Z] n'a pas répondu.
Par acte d'huissier du 22 décembre 2015, Mme [K] a assigné M. [Z] devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris aux fins de :
- ordonner l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l'indivision existant entre elle et M. [Z],
- désigner l'office notarial « Paris République » [Adresse 3], successeur de Maître [I], en qualité de notaire en vue de l'établissement d'un état liquidatif de partage, le cas échéant soumis à homologation du tribunal à défaut d'accord des parties,
- préalablement, et pour y parvenir, désigner tel expert judiciaire qu'il plaira au tribunal avec pour mission, notamment, de donner son avis sur la valeur vénale des deux immeubles et leurs dépendances ainsi que sur le montant de l'indemnité d'occupation qui pourrait être due par M. [Z] sur les cinq dernières années,
- ordonner l'exécution provisoire,
- condamner M. [Z] au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- employer les dépens en frais privilégiés de partage.
Par jugement en date du 05 septembre 2017, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré irrecevable la demande en partage formée par Mme [K],
- ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent,
- condamné Mme [K] à payer à M. [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [K] aux dépens.
Par déclaration en date du 17 octobre 2017, Mme [K] a interjeté appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions notifiées le 04 février 2019, Mme [K] demande à la cour de :
Vu les articles 815 et suivants du code civil,
- d'ordonner l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre M. [Z] et elle-même,
- désigner l'office notarial « Paris République » [Adresse 3], successeur de Maître [I] [I], en qualité de notaire en vue de l'établissement d'un état liquidatif de partage qui sera le cas échéant soumis à l'homologation du tribunal à défaut de recueillir l'accord des parties,
- condamner M [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation et surseoir à statuer sur le montant de cette indemnité d'occupation due par M. [Z] à l'indivision dans l'attente de l'expertise judiciaire à intervenir,
- déclarer sa demande tendant au paiement de sa créance au titre des emprunts et des charges prescrite par application de l'article 2224 du code civil,
- subsidiairement, l'en débouter par application du principe d'équité visé à l'article 815-13 du code civil,
- préalablement, et pour parvenir au partage, désigner tel expert judiciaire qu' il plaira à la cour avec mission de :
- se rendre sur place [Adresse 2],
- visiter les deux appartements dépendant de l'indivision de M. [Z] et Mme [K], bâtiment A, 3ème étage, esc. A, porte gauche et porte face, les décrire,
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment le relevé des charges de copropriété pour les trois derniers exercices ainsi que les assemblées générales de copropriété correspondantes,
- dire s'il existe des travaux en cours ou à venir sur l'immeuble qui auraient été décidés par le syndicat des copropriétaires ou toutes charges exceptionnelles,
- donner son avis sur la valeur vénale des deux immeubles et de leurs dépendances,
- donner son avis sur le montant de l'indemnité d'occupation qui pourrait être due par M. [Z] à compter du 22 décembre 2010,
- du tout dresser rapport sur lequel il sera ultérieurement statué,
- condamner M. [Z] au paiement d'une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Annie Persici.
Par ses dernières conclusions signifiées le 1er juin 2018, M. [Z] demande à la cour de :
Vu les articles 2261 et 2272 du code civil,
Vu les articles 815, 815-12 et 815-13 du code civil,
- confirmer le jugement entrepris,
- dire et juger que la prescription acquisitive par usucapion est acquise à son profit,
- dire et juger que Mme [K] est irrecevable et infondée,
Subsidiairement,
- dire et juger qu'il bénéficie d'une créance à l'encontre de l'indivision correspondant à l'intégralité des actifs dépendants de celle-ci,
- dire et juger que Mme [K] ne bénéficie d'aucun droit dans l'indivision,
- liquider l'indivision avec attribution préférentielle et exclusive des appartements la composant sans que soit due à Mme [K] une quelconque soulte,
- dire et juger que Mme [K] lui est redevable d'une soulte à raison de ce qu'il s'est seul respectivement acquitté aux lieu et place de l'appelante de 94,2% et 99,8% du prix des biens litigieux,
En conséquence,
- débouter Mme [K] de l'ensemble de ses prétentions,
En tout état de cause,
- le dire seul et unique propriétaire des appartements litigieux,
- ordonner la publication du jugement à intervenir,
Reconventionnellement,
- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE LA COUR :
Considérant que M. [Z] soutient qu'il a régulièrement acquis la pleine propriété des appartements litigieux, soulignant en particulier avoir occupé les lieux, à titre de propriétaire, de manière parfaitement continue, ininterrompue et paisible depuis leur acquisition les 12 août 1970 et 25 avril 1973 et que sa possession est incontestablement publique et non équivoque depuis plus de 45 ans ; qu'il précise avoir intégralement financé ces acquisitions et s'être acquitté seul de l'ensemble des dépenses d'entretien et d'embellissement ainsi que du paiement des taxes foncières, d'habitation, d'Edf et des charges de copropriété afférentes aux dits appartement depuis également 45 ans, et avoir participé seul à l'ensemble des assemblées générales des copropriétaires ; qu'il ajoute avoir acquis également la partie commune constituant un dégagement commun donnant accès aux lots 10 et 11, le 1er octobre 1999, afin de joindre les deux lots, le tout clos par une porte unique, et que le fait que le second appartement ait été acquis en 1973 en présence d'un locataire ne fait pas obstacle à l'usucapion ;
Qu'en réplique, Mme Madeleine [K] indique qu'elle a financé les deux acquisitions à hauteur de 14.925,00 Francs et qu'il doit être tenu compte de ses versements initiaux dans le cadre des opérations de partage de l'indivision ; que si M. [Z] prétend avoir remboursé l'intégralité des prêts d'acquisition, ces modalités de financement ne remettent pas en cause la qualité de propriétaire des deux indivisaires, les actes d'acquisition précisant que les biens ont été acquis chacun pour moitié ; que M. [Z] n'a jamais rapporté la preuve d'un seul acte de sa part, remontant à plus de trente ans et traduisant sa volonté de ne plus se comporter à l'égard de Mme [K] en propriétaire indivis mais en propriétaire exclusif ; qu'elle estime que le paiement des charges alors qu'il occupait les biens, comme le paiement de la taxe foncière, sont insuffisants à caractériser cette volonté, d'autant que dans le même temps, et en contre partie, M. [Z] profitait seul des appartements avec une jouissance gratuite et ne participait pas aux charges d'entretien et d'éducation de l'enfant commun ;
Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ;
Que néanmoins, aux termes des dispositions de l'article 816 du même code, le partage peut être demandé, même quand l'un des indivisaires a joui séparément de tout ou partie des biens indivis, s'il n'y a pas eu d'acte de partage ou une possession suffisante pour acquérir la prescription ;
Qu'aux termes des dispositions de l'article 2272 du code précité, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ;
Que l'usucapion n'exige de celui qui s'en prévaut qu'une possession trentenaire présentant les conditions requises par les dispositions de l'article 2261 du code civil, soit une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ;
Considérant, en l'espèce, qu'il est établi, et non contesté par les parties, que celles-ci ont vécu en concubinage au moins à partir du 12 août 1970, date à laquelle elles ont acquis ensemble, chacune pour moitié, le premier appartement sis [Adresse 4] et ont emprunté pour ce faire solidairement la somme nécessaire au règlement du prix d'acquisition ;
Que Mme [K] indique elle-même, en page 5 de ses conclusions, qu'elle a quitté en juin 1971 avec son fils le domicile familial, fixé dans le premier appartement acquis par les concubins ; qu'il n'est pas invoqué, ni établi qu'elle y soit revenue depuis ; que seul M. [Z] est resté dans les lieux, Mme [K] précisant, en page 3 de ses conclusions, qu'à partir de son départ, il a occupé seul le studio puis le logement de trois pièces en assurant la totalité des dépenses d'entretien courants ainsi que le paiement des taxes foncières ;
Que le fait que Mme [K] ait accepté d'acquérir avec M. [Z], le 25 avril 1973, toujours par moitié, un deuxième appartement à la même adresse que le précédent, ne saurait confirmer, comme elle le dit, le maintien d'une communauté d'intérêts dès lors qu'elle ne fait état d'aucune reprise de vie commune avec M. [Z] et qu'elle n'a jamais occupé ce second appartement ;
Qu'à compter de juin 1971, Mme [K] n'a donc plus vécu avec M. [Z] dans l'un ou l'autre des biens acquis en indivision ;
Qu'elle ne conteste pas que M. [Z] ait payé seul le remboursement des emprunts contractés pour ces deux acquisitions immobilières, mais affirme qu'ils avaient convenu que M. [Z] réglerait les emprunts, tandis qu'elle prendrait en charge l'entretien de l'enfant ; que ce prétendu accord, qui n'est justifié d'aucune manière par Mme [K] ni confirmé par M. [Z], conforterait en tout état de cause davantage l'absence de toute communauté d'intérêts des ex-concubins ;
Que Mme [K] ne produit par ailleurs aucun élément démontrant qu'elle ait procédé à un quelconque paiement du prix d'acquisition ou de tous autres frais et charges afférents aux biens immobiliers précités ;
Qu'il ressort au contraire des pièces produites par M. [Z] qu'il a également payé, par chèque émis depuis son compte bancaire BNP ouvert en son seul nom, la somme de 8.750 euros due par Mme [K] au jour de l'acte d'acquisition du 25 avril 1973 ;
Que c'est donc à tort que Mme [K] estime que 'le tribunal ne pouvait pas interpréter un prétendu abandon par [elle] de l'usage des deux appartements, dont l'un était d'ailleurs loué à un tiers, comme constitutif d'une preuve de la volonté de M. [Z] de prescrire un droit exclusif sur ces mêmes biens' ;
Qu'en outre, l'indivision ne fait pas obstacle à l'acquisition par usucapion ; qu'en effet, si les actes de possession accomplis par un co-indivisaire sont en principe équivoques à l'égard des autres indivisaires, ils perdent ce caractère dès lors qu'ils démontrent l'intention manifeste de ce co-indivisaire de se comporter comme seul et unique propriétaire du bien indivis dont il établit avoir la possession ;
Que si Mme [K] conteste l'existence d'un seul acte matériel remontant à plus de trente ans de nature à caractériser la volonté de M. [Z] de se comporter à son égard en propriétaire exclusif, l'existence même de la possession privative de M. [Z] résulte en particulier des actes de disposition ou d'administration qu'il a réalisés ; qu'il appert ainsi de l'acte notarié du 1er octobre 1999, contenant modificatif au règlement de copropriété et ventes concernant la copropriété sise [Adresse 2], que M. [Z] a acheté un dégagement commun donnant accès aux lots 10 et 11 au troisième étage du bâtiment A ; que celui-ci justifie être le seul propriétaire des biens litigieux à participer aux assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble dont ils dépendent ; qu'à ce titre, M. [Z] intervient publiquement en qualité de propriétaire, ce qui est attesté par le gérant du syndic de l'immeuble, lequel précise également que M. [Z] a réglé seul les charges de copropriété et les quote-parts des travaux dues par l'indivision depuis l'acquisition des lots concernés ; que plusieurs occupants et propriétaires de ce même immeuble témoignent de l'implication de M. [Z] dans la gestion de l'immeuble et indiquent qu'il est le seul propriétaire des biens litigieux qu'il occupe toujours ;
Qu'il n'est rapporté concernant cette possession, également connue de Mme [K], aucune violence matérielle ou morale dans son appréhension et durant son cours ;
Que Mme [K] n'établit au demeurant nullement s'être manifestée durant le délai trentenaire auprès de M. [Z] et/ou du syndic de copropriété ; que son absence est corroborée par plusieurs témoignages d'occupants, de copropriétaires et du représentant du syndic de l'immeuble sis [Adresse 2] ;
Qu'enfin l'absence de participation de M. [Z] aux charges d'entretien et d'éducation de l'enfant commun est sans incidence sur l'appréciation de l'usucapion ;
Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [Z] a prescrit la propriété des biens acquis les 12 août 1970 et 25 avril 1973 sis [Adresse 2] en se comportant en véritable propriétaire des dits biens et en accomplissant à ce titre des actes matériels de possession de manière continue et non interrompue, paisible, publique, et non équivoque ;
Considérant, en conséquence, qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Rejette toute autre demande,
Condamne Mme [K] a payer à M. [Z] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [K] aux entiers dépens.
Le Greffier, Le Président,
