Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 05 MARS 2019
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/23567 - N° Portalis 35L7-V-B7A-B2CKA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2016 -Tribunal d'Instance de PARIS 15 - RG n° 11-14-000933
APPELANTS
Monsieur [W] [T]
né le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 1](POLOGNE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté et ayant pour avocat plaidant, Maître Stéphanie TECHER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0965
Mademoiselle [F] [T]
née le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 1](POLOGNE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et ayant pour avocat plaidant, Maître Stéphanie TECHER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0965
INTIMEE
Société PARIS HABITAT OPH, établissement public à caractère industriel et commercial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
SIRET : 344 810 825 0036666
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée et ayant pour avocat plaidant, Maître Patrick MCKAY de la SELARL MCKAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0514
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, et M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président
Mme Marie MONGIN, Conseiller
M François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par Mélodie ROSANT, Greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2013, Paris Habitat-OPH a donné à bail à M. et Mme [T] un logement situé au [Adresse 3] dans le 15ème arrondissement [Localité 2], comprenant trois pièces principales : entrée, cuisine, salle de bain, et des W-C, d'une superficie de 50 m² moyennant un loyer mensuel de 564,54 euros.
Par acte d'huissier en date du 19 septembre 2014, la société Paris Habitat OPH a assigné M. et Mme [T], devant le tribunal d'instance de Paris 15ème, aux fins de voir :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- Ordonner l'expulsion de M. et Mme [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,
- Les voir condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer additionné des charges jusqu'à la complète libération des lieux,
- Les voir condamnés au paiement de la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
À titre subsidiaire,
- Ordonner la désignation d'un expert,
- Condamner M. et Mme [T] aux entiers dépens,
- Ordonner l'exécution provisoire.
Par jugement en date du 8 juillet 2015, le tribunal, statuant publiquement par jugement avant dire droit, a ordonné une mesure d'expertise et commis, pour y procéder, M. [K] [Z].
Le jugement a été rendu le 19 octobre 2016 par le Tribunal d'instance de Paris 15ème Le tribunal a :
- Homologué le rapport d'expertise en date du 8 avril 2016,
- Prononcé la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [F] [T] et M. [W] [T] sur un appartement sis [Adresse 1] dans le 15ème arrondissement de [Localité 3], et en conséquence, ordonné l'expulsion de Mme [F] [T] et M. [W] [T] ainsi que de tous occupant de leur chef des lieux loués, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,
- Autorisé Paris Habitat OPH à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de M. et Mme [T],
- Autorisé cependant M. et Mme [T] à quitter les lieux dans un délai de douze mois
à compter du présent jugement en application des articles L.613-1 et L.613-2 du Code de la construction et de l'habitation,
- Fixé le montant de l'indemnité d'occupation à compter du présent jugement à un montant égal aux loyers additionnés des charges que M. et Mme [T] auraient payés en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, et condamné M. et Mme [T] à en acquitter le paiement intégral,
- Condamné solidairement M. et Mme [T] à verser à Paris Habitat OPH une somme
de 5 610, 00 euros TTC au titre des frais de remise en état,
- Rejeté les autres demandes,
- Condamné in solidum M. et Mme [T] aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise.
Par acte du 24 novembre 2016, M. et Mme [T] ont interjeté appel de cette décision.
Dans le dernier état de leurs écritures récapitulatives, déposées par voie électronique le 20 janvier 2017, M. et Mme [T] demandent à la cour de :
- Annuler le jugement du 19 octobre 2016 du Tribunal d'instance du 15ème arrondissement de Paris,
Statuant à nouveau,
- Débouter Paris Habitat-OPH de l'intégralité de ses demandes,
- Dire et juger que les frais d'expertise resteront à la charge de Paris Habitat-OPH,
- Condamner, Paris Habitat-OPH à verser à Mme [F] [T] et M. [W] [T] la somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
À titre subsidiaire,
- Accorder à Mme [F] [T] et M. [W] [T] un délai de 24 mois pour quitter les lieux,
- Ramener à de plus justes proportions la demande de dommages-intérêts de Paris Habitat-OPH.
Aux termes de ses conclusions récapitulatives, déposées par voie électronique le 10 mars 2017, Paris Habitat OPH demande à la cour de :
- Rejeter toutes les demandes fins et conclusions de M. et Mme [T],
- Confirmer le jugement dont appel,
Ce faisant,
- Prononcer, la résiliation judiciaire du bail d'habitation conclu le 20 juin 2013 entre Paris Habitat- OPH et M. et Mme [T],
- Ordonner l'expulsion de M. et Mme [T] et de tout occupant de leur chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- Condamner solidairement et indéfiniment, à compter de la signification du jugement à intervenir, M. et Mme [T], au paiement à Paris Habitat-OPH d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer et charges en cours, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
- Condamner solidairement et indéfiniment, M. et Mme [T], au paiement à Paris Habitat-OPH de la somme de 5 610,00 euros correspondant au coût de la remise en état de l'appartement loué tel que chiffré par l'expert,
En tout état de cause,
- Condamner solidairement et indéfiniment M. et Mme [T] à verser à Paris Habitat- OPH la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et d'appel dont les frais d'expertise.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant la cour ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile, étant précisé que les moyens des parties développés dans leurs conclusions seront rappelés dans la motivation de la décision lors de l'examen successif de chaque chef de prétentions.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 décembre 2018.
SUR CE,
' Sur la demande aux fins de résiliation du bail et ses conséquences
Considérant que M. et Mme [T] font valoir que le tribunal, en prononçant la résiliation du bail, au motif qu'ils auraient réalisé des travaux non autorisés, a commis une erreur d'appréciation, en se fondant que des constations de l'expert qui n'apparaissent pas dans son rapport, que les travaux qui ont été réalisés dans les règles de l'art avec des matériaux neufs et de qualité ont apporté une modernité et un meilleur confort au logement, rendu accessible à une personne handicapée ;
Qu'ils ajoutent que Paris Habitat-OPH, bien qu'informé de la démolition d'une cloison sans autorisation, a attendu un an pour engager la présente procédure, démontrant par-là que les locataires n'avaient pas commis un manquement grave justifiant la résiliation du bail ;
Considérant, selon la société Paris Habitat OPH, que le locataire est tenu d'user des lieux loués dans les conditions prévues par le bail d'habitation et le règlement intérieur de l'immeuble ;
Que le rapport d'expertise a établi que de nombreux travaux ont été réalisés par M. et Mme [T] sans l'autorisation du bailleur et même au mépris de son interdiction explicite ;
Que, par ailleurs, si Paris Habitat-OPH a autorisé les locataires à procéder à certains travaux, c'était sous réserve qu'ils fussent réalisés « dans les règles de l'art et la possibilité de justifier par des documents sur demande de Paris Habitat-OPH, de l'exécution par un professionnel» ;
Qu'à l'occasion des travaux, des gravats ont causé l'obstruction des bouches d'aération pouvant s'avérer dangereuse, notamment en cas d'incendie ;
Qu'enfin, les travaux litigieux ont provoqué des troubles du voisinage prouvé par les attestations concordantes des locataires voisins ;
Mais considérant que les articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, alors applicables à l'espèce, disposent :
- d'une part que le bailleur est obligé (...) « d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »,
- d'autre part que le locataire est tenu (') « f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. » ;
Qu'en l'espèce, ainsi que l'a relevé le premier juge, les conditions générales annexées au contrat de bail du 20 juin 2013 engageant les parties stipulent : « Tout changement de distribution, scellement, percement des cloisons et modification quelconque des lieux sont interdits sans l'autorisation préalable écrite de Paris Habitat-OPH. (...) Les travaux devront être réalisés selon les règles de l'art et sous la responsabilité du Preneur » ;
Que si M. et Mme [T] indiquent avoir obtenu préalablement à la réalisation des travaux l'accord verbal du gérant de l'immeuble, ce qui est contesté par Paris Habitat-OPH et non prouvé, seul l'accord écrit du bailleur vaut autorisation d'effectuer les travaux, et selon les modalités conformes tant à la loi qu'au contrat ;
Qu'ainsi, par sa lettre du 25 juillet 2013, la société OPH a autorisé une certaine partie des travaux, notamment une « cloison coulissante entre la chambre N°1 et le séjour (') déjà existante (') accordée sous réserve d'exécution parfaite de ces travaux dans les règles de l'art et la possibilité de justifier par des documents sur demande de Paris Habitat de l'exécution par un professionnel » et refusé la demande relative au déplacement des prises électriques ainsi que celle relative au remplacement des radiateurs ;
Que cette lettre répondait au formulaire de demande d'autorisation de travaux rempli par M. et Mme [T], en ces termes :
« Voici la liste des travaux d'amélioration de l'appartement n° 63 au 6e étage escalier [Adresse 4] et [F] [M] référence CA 4356271 UG 170090 acceptés verbalement par Monsieur [X] le 21 juin 2013 aux fins de signature.
1) Installation d'une porte blindée neuve pour l'entrée principale ;
2) Déplacement du chauffe-eau, actuellement dans la cuisine vers le local sanitaire ;
3) Enlèvement de la baignoire et son remplacement par une douche assise ;
4) Remplacement de la cuvette des W. C. par une neuve plus moderne ;
5) Installation dans la cuisine de placards encastrés ;
6) Pose de carrelage dans la cuisine et la salle de bain ;
7) Modification des cloisons fixes entre les chambres en cloisons mobil ;
8) Rénovation du parquet, y compris celui de la chambre où il est recouvert de lino ;
9) Déplacement de certaines prises électriques + téléphone et TV ;
10) Remplacement des radiateurs actuels par des radiateurs extra-plats ;
Que ledit formulaire précisait expressément : « travaux interdits : pose de faux-plafond ou de dalles de polystyrène, suppression ou ouverture d'une cloison, suppression d'équipements d'origine dans le logement (radiateur, chauffe-eau, baignoire, douche, lavabo, évier, robinet, volet, etc.)' » ;
Considérant qu'il ressort des éléments versés aux débats, notamment de l'expertise judiciaire du 8 avril 2016, que l'engagement pris par M. et Mme [T] sur l'autorisation de la société Paris Habitat OPH n'a pas été rigoureusement respecté ;
Qu'ainsi M. [K] [Z] conclut notamment que les travaux concernant le déplacement des prises électriques et le remplacement des radiateurs par des radiateurs extra plats ont été réalisés, malgré le refus du bailleur, et que les travaux de démolition des cloisons, séparant la cuisine du séjour, et de démolition des cloisons, séparant les WC et la salle de bain, qui neutralisent ainsi le couloir et rendent la salle de bain tributaire de l'accès à la chambre/bureau, ont été réalisés sans qu'aucune demande d'autorisation n'ait été adressée au bailleur ;
Qu'en outre le même expert a relevé, sans en tirer de conséquence, la réalisation de faux plafonds dans tout l'appartement - pourtant interdit explicitement dans le formulaire de demande d'autorisation de travaux ' et la dépose du parquet d'origine remplacé par une dalle sur toute la surface de l'appartement ;
Qu'il a constaté, par ailleurs, que si les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art avec des matériaux neufs, les locataires avaient encore manqué à leurs obligations en ne faisant pas exécuter les travaux - ceux autorisés comme ceux interdits - par un professionnel habilité à travailler en France, avec une facturation, empêchant ainsi Paris Habitat-OPH de faire jouer une assurance en cas de malfaçon ou de vice caché ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments, comme l'a retenu à bon droit le premier juge, et sans qu'il soit nécessaire de répondre aux autres moyens invoqués par le bailleur au titre des nuisances sonores et de l'obstruction des conduits d'aération, que M. et Mme [T] ont manqués à leurs obligations contractuelles en réalisant des travaux importants en dépit des interdictions et des réserves expressément mentionnées par Paris Habitat-OPH ;
Que le jugement entrepris sera donc confirmé du chef de son dispositif prononçant la résiliation du bail litigieux, ordonnant l'expulsion de M. et Mme [T] selon les modalités fixées, et les condamnant à payer une indemnité d'occupation d'un montant égal aux loyers et charges prévu au contrat à compter du jugement ;
Qu'il sera tout autant confirmé quant au délai d'un an accordé à M. et Mme [T] sur le fondement des articles L.613-1 et L.613-2 du code de la construction et de l'habitation, pour quitter les lieux à compter de son prononcé remontant à octobre 2016 ;
' Sur l'indemnisation de la société Paris Habitat OPH
Considérant que, selon M. et Mme [T], la demande de Paris Habitat-OPH à les voir condamnés lui verser la somme de 5 610 euros à titre de dommages-intérêts pour la remise en état de l'appartement, telle qu'évaluée par l'expert, doit être rejetée dès lors qu'ils ont obtenu l'accord verbal de Paris Habitat-OPH préalablement à la réalisation des travaux ;
Considérant que la société Paris Habitat OPH sollicite leur condamnation à lui payer 5 610 euros de dommages et intérêts en raison des travaux de remise en état qui devront être engagés en vue de la relocation de l'appartement ;
Mais considérant qu'il a été retenu que l'accord verbal n'est pas établi ;
Que l'expert M. [Z] a indiqué pour seul préjudice, subi par Paris Habitat-OPH, la démolition nécessaire d'une partie de la cuisine, le remontage une cloison, les fourniture et pose d'une porte, ainsi que le remontage de la cloison de la salle de bain avec fourniture et pose de deux portes et peinture ;
Qu'il a chiffré ces travaux à la somme de 6 610 euros ;
Qu'il indique dans son rapport « pour ce qui concerne les sols, carrelés et parquetés, ils peuvent rester en l'état car ils sont neufs. Même chose pour la faïence murale ainsi que tous les mobiliers sanitaires ; ils restent la propriété du bailleur. Je précise que les travaux de recloisonnement rendront l'appartement inaccessible aux handicapés » ;
Qu'il ajoute que les travaux ont été réalisés dans les règles de l'art avec des matériaux neufs et de qualité et que les travaux ont apporté une modernité et un meilleur confort par rapport à celui d'origine ;
Considérant qu'il est ainsi démontré que les autres travaux, réalisés par M. et Mme [T], ont apporté à l'appartement un meilleur confort générant une plus-value qui bénéficie à la société Paris Habitat OPH ;
Qu'il apparaît fondé d'estimer la juste réparation du préjudice réellement subi par le bailleur à la somme de 3 000 euros ;
Qu'ainsi, le jugement sera réformé en ses dispositions relatives à la condamnation à paiement ;
' Sur les frais irrépétibles de procédure et les dépens
Considérant qu'il résulte des dispositions cumulées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que, sauf dispositions contraires motivées sur l'équité, la partie perdante est condamnée aux dépens de la procédure et doit en outre supporter les frais irrépétibles, tels que les frais d'avocat, avancés par son adversaire pour les besoins de sa défense en justice ;
Que compte tenu tant de l'importance du litige, de sa durée, des diligences accomplies et de l'équité, que du sens de l'arrêt, il apparaît justifié de confirmer le jugement déféré sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Qu'il apparaît cependant inéquitable de laisser à la charge de la société Paris Habitat OPH, partie intimée, l'intégralité des frais non compris dans les dépens exposés, par elle, en appel ;
Qu'il y a lieu de lui allouer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 000 euros au titre de l'instance d'appel ;
Que la demande faite, au même titre, par M. et Mme [T] sera rejetée et que le sens de l'arrêt justifie de les condamner aux dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Sauf en ce qu'il a :
Condamné solidairement Madame [F] [T] et Monsieur [W] [T] à verser à Paris Habitat OPH une somme de 5 610 euros TTC au titre des frais de remise en état ;
Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés ;
Et y ajoutant ;
Condamne solidairement Mme [F] [T] et M. [W] [T] à verser à la société Paris Habitat OPH la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne Mme [F] [T] et M. [W] [T] à payer à la société Paris Habitat OPH la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
