Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 22 JANVIER 2019
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/24323 - N° Portalis 35L7-V-B7A-B2EP2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2016 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 14/15307
APPELANTE
SCI DU TILLEUL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés [...]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Maître Vanessa X..., avocat au barreau de PARIS, toque : D2104
INTIMÉ
DÉPARTEMENT DE LA SEINE-SAINT-DENIS, pris en la personne de son président en exercice dûment habilité à cet effet en vertu de la délibération n ° [...] du Conseil Départemental du 2 avril 2015 domicilié [...]
Représenté par Maître Aude Y... de l'AARPI Aude Y... & Florian Z..., Avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E1806
Ayant pour avocat plaidant Maître Florian Z... A... Aude Y... & Florian Z..., Avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E1806
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Christian PAUL LOUBIERE, Président
Mme Marie MONGIN, Conseiller
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Christian PAUL LOUBIERE, Président et par Mme Mélodie ROSANT, Greffier présent lors de la mise à disposition.
******
Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2003, la SCI du Tilleul a donné à bail commercial à usage de bureaux, au département de la Seine-Saint-Denis (ci-après, le département), un local destiné à accueillir la circonscription de service social de Gagny, sis dans cette ville, [...] , correspondant à une partie du lot n°1 de la copropriété, identifiée comme la cellule n°1, composée d'un rez-de-chaussé et d'un premier étage d'une surface de 300 m² ainsi que cinq places de parking.
La SCI du Tilleul est également propriétaire d'une autre cellule, n°2, louée à un tiers et contiguë à d'autres lots de la copropriété utilisés comme entrepôts.
À la suite d'un congé avec offre de renouvellement délivré par la bailleresse le 5 août 2011, le département de Seine Saint-Denis a déclaré accepter le renouvellement du bail à effet du 1er mars 2012 pour loyer annuel proposé par le bailleur d'un montant de 80.000 euros HT.
Deux incendies survenus, le premier dans la nuit du 10 au 11 mars 2012, le second le 3 septembre suivant, ont détruit les lots 4 à 8 qui étaient utilisés en entrepôts.
Au vu d'un rapport de vérification technique de l'état du bâtiment en date du 12 mars 2012 contre-indiquant la réouverture immédiate de la circonscription de service social dans les locaux loués, le département fermait et vidait ces locaux. Ces locaux vacants faisaient rapidement l'objet d'intrusions et de multiples dégradations.
Le département notifiait le 22 mai 2013 au mandataire du bailleur un congé, lequel était refusé par ce dernier par courrier en date du 29 mai 2013, puis, faisait signifier son congé par acte extra judiciaire du 4 novembre 2013 à effet du 28 février 2014, réglant le loyer jusqu'à cette date.
Par assignation délivrée au département le 27 novembre 2014, la SCI du Tilleul saisissait le tribunal de grande instance de Bobigny afin d'obtenir la condamnation du département au paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés et des travaux de réparation.
Par un jugement rendu le 9 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a considéré que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance et d'assurer la sécurité des lieux et, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- Dit que le bail s'est trouvé résilié au 22 août 2013,
- Condamné la SCI du Tilleul à payer au département de la Seine-Saint-Denis la somme de 187 665,84 euros à titre de dommages et intérêts entre les mains du département,
- Condamné la SCI du Tilleul à lui payer la somme de 56 200 euros au titre des loyers indus,
- Condamné la SCI du Tilleul à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile .
Par déclaration en date du 2 décembre 2016, la SCI du Tilleul a interjeté appel de ce jugement et demande à la cour, dans ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2017 de:
- Infirmer le jugement du 9 novembre 2016,
Statuant a nouveau,
- Déclarer que le congé délivré le 4 novembre 2013 ne prendra effet qu'à compter du 28
février 2015,
En conséquence,
- Dire et juger que le département de la Seine-Saint-Denis a failli à son obligation d'entretien et de préservation des lieux loués et, en conséquence, le déclarer responsable de la dégradation des lieux loués,
- Le condamner en conséquence à payer la somme de de 415.681,18 € TTC au titre des travaux de réparation, montant révisable selon l'indice du coût de la construction au jour de la décision à intervenir,
- Condamner le département de la Seine-Saint-Denis à payer à la SCI du Tilleul la somme
de 119.392,66 euros, échéance du mois de février 2015,
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner le département de la Seine-Saint-Denis à payer à la SCI du Tilleul la somme
de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Le département de Seine-Saint-Denis, dans ses dernières conclusions en date du 26 avril 2017, demande à la cour de :
A titre principal,
Concernant l'échéance du bail et les loyers :
- Confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la SCI du Tilleul à compter du 22 août 2013,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI du Tilleul à rembourser au département de la Seine-Saint-Denis des loyers indus à compter de cette date et jusqu'au mois de février 2014 soit la somme de 56 200,90 euros,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI du Tilleul à payer au département de la Seine-Saint-Denis des dommages et intérêts pour non respect de l'obligation de délivrance, correspondant aux loyers indus payés entre mars 2012 et août 2013 soit 18 mois à 10 425,88 euros, soit la somme de 187 665,84 euros,
Subsidiairement :
- Rejeter la demande la SCI du Tilleul de dire que le congé du bail ne prendra effet qu'à compter du 28 février 2015,
- Rejeter ses demandes de paiement de loyer jusqu'au 1er mars 2015.
Concernant les réparations
- Confirmer le jugement en ce qu'il a dit la SCI du Tilleul responsable des intrusions,
- Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de paiement des frais de réparation comme injustifiée dans son fondement juridique et dans son quantum.
- Condamner la SCI du Tilleul à payer au DEPARTEMENT DE LA SEINE-SAINT-DENIS la somme de 6 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,
- En tout état de cause, rejeter la demande d'exécution provisoire.
La clôture de l'instruction de cette affaire a été prononcée par ordonnance en date du 20 novembre 2018.
SUR CE,
* Sur la résiliation du bail
Considérant que le département reprend l'argumentation du premier juge quant à l'impossibilité pour le preneur de jouir des lieux loués à la suite du premier incendie intervenu dans la nuit du 10 au 11 mars 2012 et de la carence du bailleur dans la protection des lieux loués pour éviter les intrusions et les actes de vandalisme, argumentation contestée par le preneur qui estime que cette charge incombait au preneur qui a sans motif légitime laissé les locaux inoccupés ;
Considérant que le département se prévaut à juste titre d'un avis de ses services techniques établi le 12 mars 2012, soit le lendemain du sinistre, aux termes duquel son rédacteur indique qu'il n'a pu observer l'état de la structure du local loué par le département dont l'accès était refusé par les forces de l'ordre et que, faute de justification de la stabilité de cette structure, la sécurité des personnes ne pouvant être assurée, il ne pouvait être favorable à une réouverture immédiate des bureaux du département ;
Que, néanmoins, cet avis a été donné le lendemain de l'incendie alors que les pompiers et forces de l'ordre étaient présents et interdisait l'accès aux lieux loués, le rédacteur de cet avis n'ayant donc pu faire aucun constat de l'état des lieux loués et de leur structure ; que, comme il l'indique, c'est en raison de l'impossibilité où il se trouvait de constater l'état des lieux loués qu'il a émis cet avis défavorable à la réouverture immédiate au public des locaux loués ;
Que le département ne justifie aucunement d'une confirmation du risque évoqué, à titre de précaution et sans examen, quant à la stabilité de la structure des locaux loués lesquels n'étaient pas contigus des locaux incendiés, séparés par ailleurs des autres locaux par un mur coupe-feu ; que le département ne produit notamment pas le résultat de l'expertise de son assureur, expertise évoquée dans son courrier en date du 2 avril 2012 ( sa pièce n°3) ;
Qu'en outre, ses échanges de correspondances avec la bailleresse comme les pièces versées aux débats par cette dernière, démontrent que très rapidement, les locaux loués ont été gravement dégradés par des individus qui s'y étaient introduits, et que ces dégradations et les visites de ces individus constituaient la seule préoccupation du département qui exprimait dans son courrier en date du 21 août 2012 (pièce n°12) son intention de réintégrer les locaux loués ; que les problèmes de sécurité du site et des agents départementaux évoqués dans ce courriers portaient sur les travaux relatifs à «la rénovation de la partie sinistrée», c'est à dire les entrepôts affectés par l'incendie du 10 mars;
Que d'ailleurs, dans son courrier recommandé en date du 22 mai 2013 par lequel le département a donné congé, il invoque «les deux incendies qui ont gravement endommagé d'autres lots sur le site», excluant ainsi que le lot loué ait été endommagé par ces incendies, ainsi que le fait que «les gens du voyage installés sur les lieux ont pénétré dans les locaux et les utilisent, entre autre, à des fins d'écurie et d'étable», pour en déduire que «le département est dans l'incapacité- et sans qu'il soit responsable du fait- d'user normalement des locaux» ; que plus tard dans un courrier du 26 août 2014 ( sa pièce n°18), le département évoquait un devis de remise en état des lieux exclusivement relatif aux dégradations intérieures causées par les individus s'étant introduits dans les lieux, mais nullement des problèmes de solidité de la structure de ces locaux ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, si, à titre de précaution, il pouvait être légitime pour le preneur, de ne pas réintégrer immédiatement, c'est à dire dans les quelques jours suivant le premier incendie ayant ravagé des entrepôts proches mais non mitoyens des lieux loués, aucune raison imputable au bailleur ne justifiait que le département ne rouvre pas rapidement les portes de ses bureaux; qu'ainsi le département ne peut être suivi dans son argumentation tendant à faire supporter au bailleur la responsabilité de la surveillance de ces locaux inoccupés de son seul fait, et qui ont été vandalisés en raison de cette inoccupation avant même le second incendie ;
Qu'ainsi, le preneur à manqué à une de ses obligations principales d'user de la chose louée «en bon père de famille» ou «raisonnablement», au sens de l'article 1728 du Code civil, sans pouvoir faire supporter à la bailleresse, les conséquences de ce manquement ;
Que le jugement sera, par suite, infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, aux torts exclusifs de la bailleresse, à la date du 22 août 2013 et a, par voie de conséquence, condamné la bailleresse à verser de dommages-intérêts correspondant au montant des loyers versés entre le mois de mars 2012 et le 22 août 2013 ainsi qu'à rembourser les loyers versés entre cette dernière date et le mois de février 2014 ;
* Sur les congés donnés par le preneur
Considérant que le département a fait délivrer deux congés à la bailleresse, le premier, par lettre recommandée le 22 mai 2013 pour le 22 août suivant, le second, selon lui pour confirmation, par exploit d'huissier en date du 4 novembre 2013 pour le 28 février 2014 ; qu'il demande, à titre subsidiaire à la cour de dire que le bail a été correctement résilié avec effet au 28 février 2014, et non avec effet au 1er mars 2015 comme le soutient la bailleresse, laquelle se fonde sur la stipulation du bail initial conclu le 7 juillet 2003, aux termes de laquelle le preneur avait la faculté de résilier le bail : « A la fin de la première période triennale, sous la condition d'en avertir le bailleur par acte extra judiciaire, au moins six mois à l'avance. Ensuite, chaque année, à la date anniversaire, sous la condition d'en avertir le bailleur 3 mois à l'avance par acte extra judiciaire » ;
Que le département estime, en effet, qu'à la suite du congé avec offre de renouvellement donné par la bailleresse par acte du 5 août 2011 pour le 1er mars 2012, la simple lettre d'acceptation de ce renouvellement envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception le 8 septembre 2011, ne suffirait pas à engager le département et qu'il était nécessaire que le bail soit signé par le conseil général ce qui n'a pas été fait de sorte que, à défaut de nouveau bail, le bail initial s'est tacitement reconduit et la période triennale visée dans la clause du bail initial était largement dépassée ;
Considérant, cependant, que la bailleresse en délivrant le 5 août 2011, un congé avec offre de renouvellement pour le 1er mars 2012 a mis fin, à cette dernière date, au bail commercial initial conformément aux dispositions de l'article 145-9 du Code de commerce, de sorte qu'il ne peut être utilement soutenu par le département que le bail initial s'est poursuivi faute de régularisation formelle d'un nouveau bail ;
Que par son courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 8 septembre 2011, le chef du bureau de la gestion immobilière du département indiquait, en employant la première personne du pluriel,«nous acceptons cette offre de renouvellement de bail au 1er mars 2012» dans toutes ses conditions, notamment quant au prix du loyer et au maintien des «clauses, charges et conditions» du bail initial ;
Que, s'il est exact que dans ce courrier la bailleresse était priée d'établir un nouveau bail devant être«soumis à l'approbation de la commission permanente du conseil général», formalité qui n'a pas été réalisée, cette précision n'était nullement présentée, contrairement à ce que soutient le département, comme une condition de l'acceptation du nouveau bail ;
Que c'est donc à juste titre que la SCI du Tilleul se prévaut de l'apparence pour soutenir que le département avait accepté le renouvellement du bail sans que celui-ci puisse utilement se prévaloir des règles de représentation du département posées par le Code général des collectivités territoriales ; qu'il en va d'autant plus ainsi que le département a réglé le loyer convenu postérieurement au 1er mars 2012, réitérant ainsi son acceptation du nouveau bail;
Qu'enfin, c'est vainement que le département soutient que la clause de durée prévoyant les conditions auxquelles le preneur est soumis pour résilier le bail n'aurait pas été acceptée, le courrier du 8 septembre 2011 précisant expressément «les différentes clauses, charges et conditions de renouvellement, sont quant à elles inchangées par rapport au bail initial»; qu'il ne fait valoir aucune contrariété de la clause litigieuse avec une quelconque disposition qui présenterait un caractère d'ordre public ;
Considérant, en conséquence, que les congés donnés par le département les 22 mai et 4 novembre 2013 ne pouvaient prendre effet avant la fin de la période triennale de ce second bail, soit le 28 février 2015 ;
Que c'est donc à bon droit que la bailleresse sollicite le payement des loyers jusqu'à cette date;
Qu'elle demande au titre de l'arriéré des loyers au 28 février 2015, la somme de 119 392,66 euros, montant non contesté par le département, et qu'il convient de faire droit à cette demande ;
Que le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande ;
* Sur la demande relative au coût des travaux
Considérant qu'il résulte des motifs ci-dessus exposés que le coût des réparations doit être supporté par le département qui n'a pas pris les mesures nécessaires pour éviter les intrusions dans le local qu'il a délibérément laissé vacant, manquant ainsi à une de ses obligations principales au sens de l'article 1728 du Code civil ; qu'en outre il est tenu, aux termes de l'article 3 du contrat de bail, de toutes les réparations grosses ou menues définies par l'article 605 du Code civil et de rendre les lieux loués en bon état et de procéder aux réparations qui lui incombent à chaque fois que nécessaire ;
Considérant, s'agissant du montant de ces réparations, que la bailleresse produit un devis établi le 15 mai 2014 par la société EGMR construction, d'un montant de 415 681,18 euros TTC pour la réfection de ce local, comprenant les lots maçonnerie, peinture, électricité et plomberie incluant la climatisation ;
Que le département conteste le devis produit par la bailleresse lequel, selon elle, «n'a pas permis de servir de base à la discussion», en faisant valoir qu'il est imprécis quant au coût de la main d'oeuvre, que certains postes comportent des doublons, que les surfaces et les unités sont erronées et que des travaux concernent des améliorations de l'existant au moment de la signature du bail ; que le département ne précise pas, en fait, le détail de ses critiques ; qu'il verse aux débats des documents qui semblent être des factures de pose de faux plafond et de plomberie, dont les mentions relatives aux dates et prix sont masquées (pièce n°18) ;
Considérant que la cour, à l'examen du devis produit par la bailleresse comparé au procès-verbal d'état des lieux dressé par procès-verbal d'huissier au début du bail initial le 15 octobre 2003 ( pièce n°2 de l'appelante) constate que dans ce procès-verbal, il n'est pas fait mention de la présence d'une climatisation dans les locaux loués, de sorte que la somme de 87 830 euros HT, soit 105 396 euros TC, correspondant à ce poste peut être déduite de la somme réclamée;
Que le département sera donc condamné à verser la somme de 310 285,18 euros (415681,18 - 105 396 = 310 285,18 ), au titre de la remise en état des locaux loués ;
* Sur les autres demandes
Considérant que compte tenu de la solution adoptée par la cour, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI du Tilleul aux dépens et à verser au département la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Que le département sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser à la SCI du Tilleul la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Considérant que, comme le fait valoir le département, la demande d'exécution provisoire devant la cour est sans objet ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;
- Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant ;
- Déboute le département de la Seine-Saint-Denis de sa demande de résiliation du bail au tort de la SCI du Tilleul et de ses demandes qui découlaient de cette résiliation ;
- Dit que les congés donnés par le département de la Seine-Saint-Denis les 22 mai et 4 novembre 2013 prennent effet au 28 février 2015 ;
- Condamne le département de la Seine-Saint-Denis à verser à la SCI du Tilleul la somme de 119 392,66 euros au titre de loyers dus au 28 février 2015 ;
- Condamne le département de la Seine-Saint-Denis à verser à la SCI du Tilleul la somme de 310 285,18 euros au titre de la remise en état des locaux loués ;
- Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
- Condamne le département de la Seine-Saint-Denis à verser à la SCI du Tilleul la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-Condamne le département de la Seine-Saint-Denis aux dépens de première instance et d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
