Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 22 JANVIER 2019
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/16110 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BZKLY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2016 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème arrondissement - RG n° 11-16-000058
APPELANTE
SARL SOCIETE IMMOBILIERE ET INDUSTRIELLE DE L ILE-DE-FRANCE (SIMIF), agissant par ses représentants légaux y domiciliès
SIRET : 629 801 556 00057
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Maître Catherine DAUMAS de la SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056
INTIMES
Monsieur [I] [J]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 2] (ESPAGNE)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Maître Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338
Ayant pour avocat plaidant Maître Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, toque : C337
Madame [Y] [J]
née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 3] (ESPAGNE)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Maître Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338
Ayant pour avocat plaidant Maître Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, toque : C337
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président
Mme Marie MONGIN, Conseiller
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Mélodie ROSANT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par Mélodie ROSANT, Greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 18/12/1981 à effet au 01/01/1982, Monsieur [K] [X] et Monsieur [S] [X] ont donné à bail à Monsieur et Madame [J] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] 1er étage sur rue, couloir droite porte gauche [Localité 1], composé d'une pièce sur courette communiquant avec une cuisine et une seconde pièce sur rue éclairée de deux fenêtres, WC communs, pour un loyer annuel de 2891.52 francs, selon la surface corrigée en application de la loi du 01/09/48.
Par acte du 18/12/1981 à effet au 01/01/1982, Monsieur [K] [X] et Monsieur [S]
[X] ont donné à bail à Monsieur et Madame [J] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] 1er étage sur rue, couloir gauche porte à droite [Localité 1], composé de première pièce sur courette avec une fenêtre, deuxième pièce sur cour entre bâtiment sur rue et bâtiment arrière, une cuisine donnant sur courette, WC communs, pour un loyer annuel de 3552.48 francs, selon la surface corrigée en application de la loi du 01/09/48.
Par deux actes d'huissier du 29/12/2004, un congé a été délivré pour mettre fin aux baux avec notification de l'article 4 de la loi du 01/09/1948 sur le droit au maintien dans les lieux des locataires.
La SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ET INDUSTRIELLE DE L'ILE-DE-FRANCE (SIMIF) a
acquis les lieux le 30/11/2010.
Par acte d'huissier signifié le 04/12/2013, la SIMIF a fait délivrer à Monsieur et Madame [J] un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux en application de l'article 10 3° et 6° de la loi du 01/09/48, à effet au 30/06/2014 pour l'appartement couloir gauche porte à droite.
Monsieur et Madame [J] se sont maintenus dans les lieux.
Par acte d'huissier du 15/01/2016, la SIMIF les a alors fait assigner en validation du congé et en expulsion sur le fondement des articles 4 et 10 4°, 5°, 6°, 7° et 8° de la loi du 01/09/48.
Par jugement du 21 juin 2016, le tribunal d'instance du 17ème arrondissement de Paris :
- Dit que le logement loué par contrat du 18/12/1981 situé au 1er étage couloir gauche porte droite constitue un ensemble d'habitation avec le logement loué par contrat du même jour au 1er étage, couloir gauche porte gauche du [Adresse 2],
- Déboute la SIMIF de sa demande en validation du congé pour dénégation du droit au maintien dans les lieux de Monsieur et Madame [J] en date du 4/12/2013, et des demandes accessoires en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation,
- Dit que Monsieur et Madame [J] restent occupants de bonne foi de
l'ensemble d'habitation précité nécessaires à leur hébergement,
- Condamne solidairement Monsieur et Madame [J] à payer à la
SIMIF la somme de 1.196,53 € au titre des régularisations des charges 2013 et 2014 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- Autorise Monsieur et Madame [J] à se libérer de leur dette en deux
mensualités de 500 € et 696,53 € payables pour la première le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et la seconde le 5 du mois suivant outre solde des intérêts légaux dus,
- Condamne la SIMIF à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 500 € de dommages-intérêts en réparation de l'action abusive en validation de congé, - Ordonne l'exécution provisoire,
- Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,
- Partage les dépens et condamne la SIMIF à en supporter les ¿, Monsieur et Madame [J] à en supporter ¿, les frais de congé restant à la charge de la SIMIF. - Condamne la SIMIF à payer à Monsieur et Madame [J] une somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Le 22 juillet 2016, la SIMIF interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 22 novembre 2018, elle demande à la cour de :
- Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame
[J] à lui payer la somme de 1.196,53 € au titre des régularisations des charges 2013 et 2014, et en tant que de besoin, au titre des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- Réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande en validation de congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux, en date du 4 décembre 2013, et des demandes accessoires en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau,
- Valider le congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux délivré à Monsieur et Madame [J] le 4 décembre 2013 pour le 30 juin 2014,
- Dire que Monsieur et Madame [J] sont sans droit ni titre sur l'un des deux logements, situé [Adresse 2], soit celui situé au 1 er étage, bâtiment rue, couloir gauche, porte droite,
- Ordonner l'expulsion de Monsieur et de Madame [J], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dudit logement, dans les formes légales et accoutumées, et ce, dès le prononcé du jugement à intervenir,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à payer une indemnité d'occupation équivalente au montant actuel des loyers, charges et taxes, le tout majoré de 20 % jusqu'à complète et parfaite libération des lieux,
- Réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société SIMIF à payer à Monsieur et Madame [J] une indemnité de 500 € de dommages-intérêts en réparation de « l'action abusive en validation de congé » et à une indemnité au titre de l'article 700,
- Débouter Monsieur et Madame [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions de quelque nature qu'elles soient,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à lui payer une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens de la procédure que Maître Catherine DAUMAS, avocat, pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 12 novembre 2018, Monsieur et Madame [J] demandent à la cour de :
- Déclarer la Société Immobilière et Industrielle de l'Ile de France (SIMIF) irrecevable et en tout cas mal fondée en son appel et l'en débouter,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Dit que les deux logements loués aux époux [J] aux termes des deux
baux qui leur ont été consentis le 18 décembre 1981 constituent un ensemble d'habitation,
- Débouté la SIMIF de sa demande de validation du congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux portant sur l'un de ces deux logements qu'elle a fait délivrer aux époux [J] le 4 décembre 2013,
- Dit que les époux [J] restent occupants de bonne foi de l'ensemble d'habitation précité nécessaire à leur hébergement,
- Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- Condamné solidairement les époux [J] à payer à la SIMIF la somme de 1.196,53 € au titre des régularisations des charges 2013 et 2014,
Statuant à nouveau de ce chef,
- Débouter la Société Immobilière et Industrielle de l'Ile-de-France (SIMIF) de sa demande en paiement des régularisations des charges 2013 et 2014,
- Constater, dire, et juger que les soldes de charges des exercices 2013 et 2014 facturés aux
époux [J] à hauteur de 543,49 € et 653,04 € avec l'échéance courante du 2ème trimestre 2016 ne sont pas justifiés,
- Constater, dire, et juger que les provisions versées par les époux [J] sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014 correspondent au montant des charges récupérables dues à la bailleresse,
- Constater, dire, et juger que les époux [J] ne doivent aucune somme à la SIMIF au titre des régularisations des charges 2013 et 2014,
- Condamner la Société Immobilière et Industrielle de l'Ile-de-France (SIMIF) au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- Condamner la Société Immobilière et Industrielle de l'Ile-de-France (SIMIF) au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner, le cas échéant, la compensation entre la somme que les époux [J]
[J] pourraient devoir au titre des charges avec le montant des condamnations qui
seront prononcées à l'encontre de la Société Immobilière et Industrielle de l'Ile de France
(SIMIF),
- Condamner la Société Immobilière et Industrielle de l'Ile-de-France (SIMIF) aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Cécile ATTAL, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- Débouter la Société Immobilière et Industrielle de l'Ile-de-France (SIMIF) de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.
Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures ci-dessus mentionnées, dans le respect des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
En vertu des dispositions de l'article 954 alinéa trois du même code, la cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 novembre 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* Sur le droit au maintien dans les lieux et ses conséquences
La SIMIF soutient que la réalisation illicite de travaux dans un des deux logements ne peut conduire à former une unité d'habitation, deux baux distincts pour deux logements autonomes ayant été conclus, et que les locataires n'ont nul besoin des deux logements pour leur habitation, cette situation particulière engendrant des nuisances.
Elle estime avoir exercé ses droits sans en abuser de sorte qu'aucun préjudice ne peut découler de la délivrance régulière d'un congé.
Monsieur et Madame [J] répliquent que plusieurs logements distincts mais voisins constituent une unité d'habitation conformément à la commune volonté des parties, les aménagements apportés leur permettant de vivre dans un environnement adapté à leurs besoins familiaux, aucune nuisance sérieuse n'étant à déplorer.
Ils soutiennent avoir subi un préjudice moral important né de la délivrance abusive du congé et de l'appel interjeté dans un but vexatoire.
***
L'action du bailleur repose sur les dispositions de l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 selon lesquelles :
N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :
...
3°) Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y obligent ;
'
6°) Qui occupent des locaux de plaisance pour lesdits locaux ; '
Plusieurs locaux, même distincts, constituent une seule habitation dès lors qu'ils sont nécessaires aux besoins familiaux du locataire ou de l'occupant.
En l'espèce, les deux logements ont été loués par contrats distincts néanmoins signés le même jour, les époux [J] étant, ensemble, colocataires des deux appartements.
Ils se situent au 1er étage sur le même palier, l'un sur la partie droite en quittant l'escalier l'autre sur la partie gauche et leurs superficies sont de 24,98 m² et de 23,97 m² soit au total 48,95 m².
Ils sont séparés par un vide sur cour intérieure qui interdit de les réunir.
Chacun des deux logements disposait à l'origine d'une cuisine, les wc communs aux quatre logements du 1er étage se trouvant sur le pallier.
A la suite de travaux entrepris par les locataires, la cuisine de l'appartement en partie gauche a été supprimée au profit d'une chambre et des wc privatifs ont été crées dans les deux appartements, manifestement à la suite de la suppression des toilettes communes puisque, sur le plan fourni par le bailleur, les quatre logements du 1er étage en sont désormais équipés.
La configuration actuelle des lieux est ainsi la suivante :
- appartement en partie gauche : deux chambres, lavabo et wc,
- appartement en partie droite : entrée, cuisine, salle d'eau et wc, séjour.
Il n'en demeure pas moins que, dès l'origine et indépendamment des aménagements qui seront ensuite réalisés sans l'autorisation du propriétaire, la surface de l'un des appartements seulement ne permettait pas un usage adapté aux nécessités d'un couple avec un enfant sans quoi les deux espaces n'auraient pas été loués le même jour aux mêmes personnes.
Si la fille des intimés dispose aujourd'hui de son propre logement, il reste que la reprise de l'appartement en partie gauche contraindrait Monsieur et Madame [J] à vivre à deux dans une surface de 25,35 m², en perdant l'usage actuel des chambres, alors qu'ils vivent depuis trente six ans dans une habitation dont la superficie est double ce qui leur permet d'accueillir famille et amis.
Enfin, l'existence d'un différend entre Madame [J] et l'une des locataires du 1er étage (Madame [Q]) relatif à des allées et venues fréquentes et à des portes claquées bruyamment est sans incidence sur la qualification juridique des logements.
C'est donc à bon droit que le premier juge a estimé que les deux appartements voisins donnés à bail constituaient une unité d'habitation et que l'appartement en partie gauche ne pouvait être assimilé à un logement de plaisance.
* Sur les charges locatives
La SIMIF soutient que les régularisations de charges 2013 et 2014, qui ne pouvaient être établies avant le début de l'année 2016, sont parfaitement justifiées par les pièces produites.
Monsieur et Madame [J] répliquent que les importants travaux réalisés dans l'immeuble ont généré une consommation d'eau qui ne constitue pas une charge récupérable et qu'aucune explication n'est apportée en ce qui concerne la différence de facturation des frais de nettoyage entre 2013 et 2014.
***
Le tribunal a minutieusement analysé les pièces produites par la SIMIF et a longuement répondu aux moyens soutenus par les époux [J] par une motivation pertinente et circonstanciée.
Aucun moyen nouveau n'étant soutenu devant la cour, le chef de décision relatif aux régularisations de charges 2013 et 2014 sera confirmé par adoption de motifs.
* Sur les autres demandes
C'est à bon droit que le premier juge a laissé les frais de congé à la charge du bailleur et partagé les autres dépens dans la proportion du quart à la charge des défendeurs et des trois quarts à la charge de la demanderesse.
Contrairement à ce qui soutenu par les intimés, l'action initiée par la SIMIF n'est pas abusive et son appel ne l'est pas davantage, la solution du litige, qui repose sur l'analyse de la notion d'unité d'habitation, n'étant pas acquise a priori alors que chacun conserve le droit de soumettre l'appréciation d'un litige à une juridiction.
Leur demande de dommages et intérêts sera donc rejetée et le jugement infirmé en ce sens.
Il est néanmoins équitable de leur allouer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, la SIMIF qui succombe pour l'essentiel en son appel, sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la SIMIF à payer à Monsieur [I] [J] et Madame [Y] [J] la somme de 500 € de dommages-intérêts en réparation de l'action abusive en validation de congé ;
Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant ;
Déboute Monsieur [I] [J] et Madame [Y] [J] de leur demande de dommages et intérêt pour préjudice moral ;
Condamne la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ET INDUSTRIELLE DE L'ILE-DE-FRANCE à verser à Monsieur [I] [J] et Madame [Y] [J] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;
Condamne la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ET INDUSTRIELLE DE L'ILE-DE-FRANCE aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
