Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2018
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/13949 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BZDWK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2016 -Tribunal d'Instance de PARIS 20ème arrondissement - RG n° 11-15-000658
APPELANTS
Monsieur [V] [Q]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1] (BANGLADESH)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et ayant pour avocat plaidant Maître Evariste ENAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1681
Madame [U] [Q]
née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 1] (99)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et ayant pour avocat plaidant Maître Evariste ENAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1681
INTIMÉE
Madame [R], [P], [B] [I]
née le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Romy ZALCBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : B0406
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président
Mme Marie MONGIN, Conseiller
M. François BOUYX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par Mme Mélodie ROSANT, Greffier présent lors de la mise à disposition.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 4 juillet 2008 à effet au 1er juillet 2008, Monsieur [L] [O] a consenti à Monsieur [V] [Q] un contrat de bail portant sur un local à
usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de
500 € hors charges payable à terme à échoir, contrat conclu pour une durée de trois ans tacitement renouvelable.
Madame [R] [I] a acquis la propriété du bien précité le 15 octobre 2013.
Par jugement rendu le 10 février 2015, le Tribunal d'Instance de Paris 20ème a statué ainsi :
- Déclare valable le congé délivré le 26 novembre 2013, à effet du 30 juin 2014, par Madame
[I], aux époux [Q] [V],
- Constate que ce congé a mis fin au bail conclu entre les parties le 4 juillet 2008, pour le
logement situé : [Adresse 3],
- Condamne solidairement les époux [Q] [V] à payer à Mme [I], à compter du 1er juillet 2014, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation
annuelle incluse) et ce jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne et la
remise des clés, sans dommages intérêts,
- Ordonne l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique, des époux [Q] (...),
- Condamne solidairement les époux [Q] [V] à payer 800€ à Mme [I], en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Ordonne l'exécution provisoire,
- Condamne solidairement les époux [Q] [V] aux dépens.
Par acte d'huissier du 7 août 2015, Madame [I] à fait assigner les époux [Q] devant le Tribunal d'instance de Paris 20ème, aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 3.001,68 € correspondant aux régularisations de charges impayées du 01/01/2012 au 30/06/2014, 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 1.000 € à titre de dommages et intérêts et aux entiers dépens.
Le 1er octobre 2015, un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement après expulsion des locataires.
Mme [I] a alors formé diverses demandes additionnelles.
Par jugement du 20 mai 2016, cette juridiction a :
- Déclaré irrecevables les demandes formées par Madame [R] [I] au titre du remboursement des frais de serrurier et de débarras des meubles,
- Déclaré recevable l'ensemble des autres demandes formées par Madame [R] [I],
- Condamné Madame [R] [I] à payer à Monsieur [V] [Q], au titre du solde des loyers et des charges relatifs au local à usage d'habitation sis [Adresse 3] donné à bail à Monsieur [Q] depuis le 4 juillet 2008, la somme de 1.529,08 € au prorata temporis du terme d'octobre 2013 et jusqu'au terme de juin 2014 inclus, décompte arrêté au 30 juin 2014,
- Condamné solidairement Monsieur et Madame [Q] à payer à Madame [R] [I] la somme de 4.820,95 € au titre des travaux de remise en état de l'appartement précité,
- Condamné solidairement Monsieur et Madame [Q] à payer à Madame [R] [I] la somme de 1.000 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,
- Rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Laissé à la charge de chacune des parties ses propres dépens.
- Ordonné l'exécution provisoire.
- Rejeté le surplus des demandes.
Le 22 juin 2016, M. et Mme [Q] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 22 septembre 2017, M. et Mme [Q] demandent à la cour de :
- Prononcer l'infirmation du jugement rendu le 20 mai 2016 en ce qu'il a condamné Mme [I] à verser la somme de 1.529,08 € au prorata temporis du terme d'octobre 2013 et jusqu'au terme de juin 2014 inclus, décompte arrêté au 30 juin 2014,
- Statuant à nouveau,
- Condamner Madame [I] à payer la somme totale de 7.848,32 € aux époux [Q] au titre du trop-perçu des loyers eu égard à un virement de la CAF intervenu en novembre 2015 au titre de l'allocation logement d'un montant de 6848,32 €,
- Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné les époux [Q] à verser la somme de 4.820,95 € au titre des réparations locatives à Mme [I],
- Prononcer la condamnation de Madame [R] [I] à verser aux époux [Q] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner Madame [R] [I] à verser aux époux [Q] le montant des dépens de première instance et d'appel.
Par conclusions notifiées par la voie électronique le 1er mai 2018, Mme [I] demande à la cour de :
- DÉCLARER Madame [I] recevable et bien fondée dans l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- PRONONCER l'infirmation du jugement rendu le 20 mai 2016 en ce qu'il a :
- débouté Madame [I] de sa demande de régularisation de charges pour les périodes du 01.10.2012 au 30.09.2013 et du 01.10.2013 au 30.09.2014,
- condamné Madame [I] à verser aux époux [Q] la somme de 1.529,08 € au prorata temporis du terme d'octobre 2013 et jusqu'au terme de juin 2014 inclus, décompte arrêté au 30 juin 2014,
- fixé le montant des réparations locatives à la charge des époux [Q] à la somme de 4.820,95,16 €,
- condamné les époux [Q] à verser à Madame [I] la somme de 1.000 €, à titre de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau,
- CONSTATER que le montant des loyers et charges dus par les époux [Q] pour la période du 15 octobre 2013 au 18 septembre 2015 s'élève à la somme totale de 18.834,66 € au titre des loyers et charges, pour la période du 15 octobre 2013 au 18 septembre 2015, se décomposant comme suit :
' 15.511, 64 € au titre des loyers et charges,
' 285,42 € au titre des taxes d'ordures ménagères 2014 et 2015,
' 3.037,60 € au titre de la régularisation de charges pour les périodes du 01.10.2012 au 30.09.2013 et du 01.10.2013 au 30.09.2014,
- CONSTATER que les époux [Q] ont réglé la somme de 13.730,52 €, au titre des loyers et charges pour la période du 15 octobre 2013 au 18 septembre 2015,
- CONSTATER que les époux [Q] ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 1.000 €,
- CONSTATER que le versement effectué par la CAF au profit de Madame [I] s'élève à la somme totale de 6.848,32 €,
- DIRE ET JUGER que Madame [I] est redevable à l'égard des appelants de la somme de 2.744,18 €, au titre des loyers et charges pour la période du 15 octobre 2013 au 18 septembre 2015,
- DIRE ET JUGER que les époux [Q] sont redevables à l'égard de Madame [I] de la somme de 20.043, 28 €, au titre des réparations locatives,
- ORDONNER la compensation entre les créances respectives des parties,
En conséquence,
- CONDAMNER les époux [Q] à payer à Madame [I] la somme de 17.299,10 € (20.043, 28 € -2.744, 18 €), au titre des réparations locatives,
- DÉBOUTER les époux [Q] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER les époux [Q] à verser à Madame [I] la somme de 3.000 €, à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause,
- CONDAMNER les époux [Q] à payer à Madame [I] la somme de 3.000 €, au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile,
- CONDAMNER les époux [Q] aux entiers dépens, en ce compris, le coût du timbre fiscal,
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures ci-dessus mentionnées, dans le respect des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
En vertu des dispositions de l'article 954 alinéa trois du même code, la cour n'est tenue de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION
* Sur l'existence d'une dette locative et son montant
M. et Mme [Q] ne formulent aucune observation en ce qui concerne le rappel de charges locatives.
Ils soutiennent que les paiements opérés par eux ajoutés aux versements de la CAF montrent un solde créditeur à leur profit de 7 848,32 €.
Mme [I] rappelle que les charges de copropriété récupérables ne sont devenues liquides et exigibles que postérieurement à l'acquisition du logement de sorte qu'elle est en droit de réclamer la totalité de la somme, la consommation d'eau étant par ailleurs parfaitement réelle.
Elle indique que le décompte précis versé aux débats les pièces produites par les parties prouvent qu'elle n'est redevable après compensation que de la somme de 2 744,18 € au 18 septembre 2015.
a- Le rappel de charges récupérables du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2014
Le jugement du 10 février 2015 condamne les époux [Q] à verser à Mme [I] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires à compter du 1er juillet 2014.
Mme [I] peut néanmoins solliciter un rappel de charge sur la période postérieure au 1er juillet 2014, le tribunal ne s'étant pas prononcé sur une telle demande.
Il est exact que Mme [I] est devenue propriétaire du logement antérieurement donné à bail aux époux [Q] le 15 octobre 2013.
Pour autant et en application des dispositions de l'article 6-2 3° du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété immobilière, le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est portée au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire au jour de l'approbation des comptes.
Or, les comptes des périodes du 01.10.2012 au 30.09.2013 et du 01.10.2013 au 30.09.2014
ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires le 17 mars 2014 et le 2 mars 2015.
Les charges appelées au titre de ces exercices étant devenues liquides et exigibles postérieurement au 15 octobre 2013, Mme [I] doit les régler et peut dès lors en reporter le coût sur les locataires du moins en ce qui concerne la part récupérable.
Les décomptes de charges versés aux débats font apparaître un débit de 3 357,34 € pour la première période et de 1460, 26 € pour la seconde, non critiqués par les locataires ni dans le principe ni dans le montant, pour la part dite 'locatif' principalement constituée de la consommation d'eau froide et chaude et de chauffage.
Mme [I] est donc bien fondée à réclamer paiement de la somme globale de 4817,60 € sous déduction des provisions versées par les locataires au titre de la première période soit 840 € (12 x 70) et 940 € (70 x 2 + 80 x 10) au titre de la seconde soit la somme nette de 3037,60 € au titre de la régularisation de charges.
b- Le compte locatif
Le jugement du 10 février 2015 condamne les époux [Q] à verser à Mme [I] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires à compter du 1er juillet 2014.
Mme [I] dispose donc d'un titre exécutoire couvrant la période postérieure courant à compter du 1er juillet 2014 de sorte que c'est à bon droit que le tribunal a cantonné l'examen des demandes de l'appelante relatives aux loyers et provisions sur charges impayés au 30 juin 2014.
Le bail prévoyait un loyer de 500 € majoré d'une provision sur charges non définie dans son montant, une mention manuscrite précisant que le paiement de la consommation d'eau se ferait sur facture.
Cependant, les quittances établies par le précédent propriétaire font apparaître un loyer de 460 € majoré de 70 € de provisions sur charges soit un total de 530 €.
Dans son décompte, Mme [I] indique elle-même que le loyer hors charges est de 460 € en novembre 2013 mais ne s'explique pas sur l'augmentation pratiquée à partir du 1er décembre suivant (498,12 €) alors que, selon le calcul du premier juge adopté par la cour, le loyer majoré de l'indexation légale était de 468,66 € seulement depuis le 1er juillet 2013.
Elle ne s'explique pas davantage sur l'augmentation de la provision sur charges à partir du 1er décembre 2013 (80 €) et à nouveau à partir du 1er avril 2014 (279,75 €).
En conséquence, il sera jugé, avec le tribunal, que seul le montant du loyer indexé majoré de 70 € de charges provisionnelles peut être appliqué jusqu'au terme du bail soit un montant mensuel global de 538,66 €.
Aucune somme n'étant réclamée en octobre, on obtient la somme de 4309,28 € (538, 66 x 8) au titre de l'occupation du logement de novembre 2013 à juin 2014 à laquelle il faut ajouter le montant justifié de la taxe de ramassage des ordures ménagères pour les années 2014 et 2015 (166 et 119,42 €) et celui de la régularisation des charges de 3037,60 € soit un total de 7 632,3 €.
Les parties s'accordent sur la déduction du montant du dépôt de garantie de 1000 € et d'un rappel au titre de l'allocation logement directement versé au bailleur par la caisse d'allocations familiales de 6 848,32 € nonobstant le fait qu'il couvre la période du 1er mars 2014 au 31 août 2015.
Il n'y a d'ailleurs pas d'autre solution puisque le calcul du rappel au prorata du temps écoulé entre le 1er mars 2014 et le 30 juin 2014 est impossible.
Elles diffèrent en ce qui concerne les sommes versées en novembre et décembre 2013 alors que les quittances de loyer produites par les locataires font état de deux versements de 530 € soit 1060 €, rien ne démontrant le paiement allégué de 1108,12 €.
En 2014, ils justifient d'un versement de 530 € puis de 5 versements de 578,12 € soit un total de 3420,6 € au 30 juin 2014.
Au total, c'est donc la somme de 12 328,92 € qui vient en déduction des loyers et charges dus au 30 juin 2014.
Ainsi, la bailleresse reste redevable de la somme de 4 696,62 €, hors indemnités d'occupation dues par les locataires du 1er juillet 2014 au 18 septembre 2015, date de leur expulsion, et régularisation éventuelle de charges pour la période du 30 septembre 2014 au 18 septembre 2015.
Le jugement entrepris sera donc réformé en ce sens.
* Sur les réparations locatives
M. et Mme [Q] soutiennent qu'ils n'ont pas signé l'état des lieux d'entrée, que l'état du logement reflète une usure normale, que le tribunal s'est basé sur un deuxième constat d'huissier totalement contradictoire avec le premier et que les postes de réparation sont exagérés ou non justifiés.
Mme [I] estime que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie est éloquente, qu'il n'existe aucune contradiction entre les pièces produites si bien que la totalité de la somme réclamée, justifiée par les factures versées, doit lui être allouée.
***
C'est à bon droit, et par des motifs précis adoptés par la cour, que le premier juge, après avoir rappelé les termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 définissant l'obligation d'entretien qui pèse sur le locataire et ceux du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, a retenu que le logement, en bon état à l'entrée dans les lieux, a été restitué en très mauvais état général en décrivant avec précision les dégradations affectant, dans des proportions variables, les revêtements muraux, le coin cuisine ainsi que la salle de bain et certains de leurs équipements, les sols, le mur de l'entrée à proximité de la porte et le volet pour en déduire que l'état du logement ne pouvait s'expliquer par la seule usure normale des lieux occupés pendant 7 ans.
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [Q], l'état des lieux d'entrée porte deux signatures sous la mention 'le locataire' et ils n'apportent pas la preuve qu'il ne s'agit pas des leurs.
De plus, il n'y a aucune contradiction entre le procès-verbal d'expulsion du 18 septembre 2015 qui n'a pas pour objet de décrire l'état des lieux donné en location et le procès-verbal de constat du 1er octobre suivant qui, lui, est précisément destiné à cela.
L'imputabilité des dégradations aux locataires ne fait donc aucun doute.
Cependant, ainsi que l'a justement fait observer le tribunal, les constatations opérées par l'huissier ne justifient pas l'intégralité des achats effectués par Mme [I] qui a procédé à une remise à neuf de l'intégralité de l'appartement.
Ainsi, ne peuvent être pris en compte les achats suivants :
- les meubles de cuisine et de salle de bain à l'exception du bloc endommagé, de la planche destinée à masquer un trou et du bloc wc,
- le changement intégral du volet,
- diverses fournitures,
Seule la somme de 3182,48 € sera donc retenue sur un total revendiqué de 11 586,48 €.
De la même façon, une partie de la facture de la société l'Eau Cost, et notamment les travaux d'électricité et de plomberie, est sans rapport avec les constatations opérées par l'huissier de sorte que seule la somme de 5050 € est justifiée sur un total réclamé de 8456,8 €.
Au total, il sera alloué à la bailleresse la somme de 8232,48 €.
* Sur les dommages et intérêts et les autres demandes
Mme [I] soutient que l'ampleur de son préjudice a été sous estimé par le tribunal.
M. et Mme [Q] ne formulent aucune observation sur ce point mais sollicitent réparation du préjudice causé par l'attitude du bailleur ayant abusé de leur situation de précarité.
***
C'est à bon droit, et par des motifs adoptés par la cour, que le premier juge a relevé que le préjudice matériel allégué n'était pas établi mais que Mme [I] avait subi un réel préjudice moral réparé par l'allocation de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts.
Devant la cour, Mme [I] n'apporte aucun élément de preuve et ne soutient aucun moyen pouvant conduire à l'infirmation de ce chef de décision.
M. et Mme [Q] ne sont pas fondés en leur demande de dommages et intérêts, l'action de l'intimée n'étant nullement abusive puisqu'elle obtient en partie satisfaction.
Il est équitable d'allouer à Mme [I] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, M. et Mme [Q] qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens en ce compris le coût du timbre fiscal.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :
- condamné Mme [R] [I] à payer à M. [V] [Q], au titre du solde des loyers et des charges relatifs au local à usage d'habitation sis [Adresse 3] donné à bail à Monsieur [Q] depuis le 4 juillet 2008, la somme de 1.529,08 € au prorata temporis du terme d'octobre 2013 et jusqu'au terme de juin 2014 inclus, décompte arrêté au 30 juin 2014 ;
- condamné solidairement M. [V] [Q] et Mme [U] [Q] à payer à Mme [R] [I] la somme de 4.820,95 € au titre des travaux de remise en état de l'appartement précité ;
Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle ;
Condamne Mme [R] [I] à payer à M. [V] [Q] et Mme [U] [Q] la somme de 4 696,62 €, hors indemnités d'occupation dues par eux du 1er juillet 2014 au 18 septembre 2015 et régularisation éventuelle de charges pour la période du 30 septembre 2014 au 18 septembre 2015 ;
Condamne M. [V] [Q] et Mme [U] [Q] à payer à Mme [R] [I] la somme de 8232,48 € au titre des réparations locatives ;
Ordonne la compensation entre les sommes réciproquement dues ;
Y ajoutant ;
Condamne M. [V] [Q] et Mme [U] [Q] à verser à Mme [R] [I] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;
Condamne M. [V] [Q] et Mme [U] [Q] aux dépens d'appel en ce compris le coût du timbre fiscal.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
