Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2018
(no 386/2018 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/01662 - No Portalis 35L7-V-B7B-B2PKQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 14/07321
APPELANTS
Monsieur Richard Y...
né le [...] à BORDEAUX (33000)
Et
Madame Isabelle Z... épouse Y...
née le [...] à CAEN (14000)
Demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Olivier A..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Ayant pour avocat plaidant, Me Pierre B..., avocat au barreau de PARIS, toque : C 1641
INTIMES
Monsieur Emmanuel C...
né le [...] à PARIS
Et
Madame Alice D...
née le [...] à CAEN
Demeurant [...]
Représentés et Assistés par Me Michel E... de la SCP MICHEL PETIT PERRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0180
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS & PROCÉDURE
Par acte du 19 juillet 2013, M. et Mme Y... ont conclu avec M. C... et Mme D... une promesse unilatérale de vente de leur maison d'habitation pour un prix de 835 000 euros, sous condition suspensive d'obtention par les acquéreurs d'un prêt classique d'un montant de 401 500 euros et d'un prêt relais d'un mondant de 522 000 euros.
Reprochant à M. C... et Mme D..., qui n'ont pas obtenu les financements sollicités, de ne pas avoir fait des demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse, M. et Mme Y... les ont assignés en paiement de la somme de 83 500 euros correspondant au montant de l'indemnité contractuelle d'immobilisation.
Par jugement du 21 novembre 2016, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- débouté M. et Mme Y... de leurs demandes ;
- dit que la somme de 41 500 euros séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation devra être restituée à M. C... et Mme D... ;
- condamné M. et Mme Y... à payer solidairement à M. C... et Mme D... la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M. C... et Mme D... avaient déposé dans les délais leurs demandes de prêt aux caractéristiques prévues par la promesse, de sorte que la défaillance de la condition ne peut être imputée à leur faute.
M. et Mme Y... ont interjeté appel de ce jugement.
Ils font valoir que M. C... et Mme D... ne justifient d'aucune demande de financement ni d'aucun refus de financement correspondant aux caractéristiques prévues par la promesse. Ils indiquent qu'en effet les refus de prêt ne correspondent pas à ces caractéristiques puisque :
- la décision de refus de la banque BPE porte sur un prêt de 923 500 euros sans autre précision, ne précise pas le nom de son destinataire et ne précise pas qu'elle portait sur un prêt immobilier classique de 401 500 euros remboursable sur 25 ans au taux maximum hors assurances de 3,35% et sur un prêt relais de 522 000 euros
- la décision de refus de prêt de la société BNP-Paribas porte sur un emprunt de 324 500 euros remboursable sur une durée de dix-neuf ans et un emprunt de 300 000 euros remboursable sur une durée de dix ans et n'est adressée qu'à M. C....
Ils soutiennent qu'il convient ainsi de réputer accomplie la condition suspensive d'obtention d'un financement en raison de la carence des acquéreurs et réclament en conséquence la condamnation de M. C... et de Mme D... à leur payer la somme de 83 500 euros correspondant au montant de l'indemnité d'immobilisation et, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, de la somme 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
M. C... et Mme D... concluent à la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, sollicitent la réduction à la somme de 10 000 euros de l'indemnité d'immobilisation.
SUR CE, LA COUR
Attendu que la promesse unilatérale de vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention par M. C... et Mme D... des prêts présentant les caractéristiques suivantes :
- prêt amortissable d'un montant maximum de 401 500 euros d'une durée de 25 ans au taux nominal d'intérêt maximum de 3,35% hors assurances ;
- prêt relais d'un montant de 522 000 euros d'une durée de 12 mois au taux nominal d'intérêt maximum de 3,20% hors assurances ;
Attendu qu'il n'est pas justifié que ces caractéristiques ne correspondent pas à celles envisagées par les parties ;
Attendu que M. C... et Mme D... ont informé le 28 octobre 2013 les vendeurs que les demandes de financement présentées auprès de plusieurs établissement de crédit avaient été refusées ; qu'ils produisent :
- une lettre de la BPE du 4 octobre 2013 les informant de sa décision de refuser leur "demande de prêt destinée à financer l'achat d'un bien sis [...] , pour un crédit de 923 500 € correspondant au montant indiqué dans votre promesse de vente" ;
- une lettre de la BNP Paribas indiquant que "suite à votre demande de financement de 324 450 euros d'une durée de 228 mois et de 300 000 euros d'une durée de 120 mois destiné au financement d'un bien sis [...] ", leur demande de financement était refusée ;
Attendu qu'il apparaît ainsi que, contrairement à ce que prévoit la promesse, C... et Mme D... n'ont pas sollicité de la banque BNP Paribas de prêt relais mais deux prêts amortissables à des durées qui, en outre, ne correspondent pas aux caractéristiques de la promesse ; qu'en l'absence de précisions sur les caractéristiques du financement sollicité auprès de la banque BPE, notamment la nature du prêt sollicité, sa durée et son taux d'intérêt, la lettre de cet établissement ne permet pas d'établir qu'ils ont fait une demande conforme à ces caractéristiques ;
Attendu qu'en conséquence, faute pour M. C... et Mme D... de justifier qu'ils ont déposé des demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse, la condition suspensive afférente à l'obtention d'un financement est réputée accomplie ; qu'il y a lieu à application de la clause pénale prévue au contrat ;
Attendu que la promesse a fixé le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 83 500 euros et stipule que M. C... et Mme D..., bénéficiaires de la promesse, verseront à M. et Mme Y..., promettants, la somme de 41 750 euros qui a été placée sous séquestre afin d'être nantie en garantie de la restitution de cette somme aux bénéficiaires ; qu'il a été stipulé que cette somme sera versée à M. et Mme Y... à titre d'indemnité forfaitaire faute pour les bénéficiaires d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions prévues, toutes conditions suspensives ayant été réalisées et que ceux-ci s'obligent à verser le surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit 41 750 euros "pour le cas où (...), toutes conditions suspensives ayant été réalisées, (ils) ne signeraient pas l'acte de vente de (leur) seul fait" ;
Attendu qu'il y a lieu de réduire à la somme de 25 000 euros le montant de l'indemnité due à M. et Mme Y... compte tenu du préjudice qu'ils ont subi ;
Attendu qu'il a lieu, enfin, de condamner M. C... et Mme D... à payer à M. et Mme Y..., sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros au titre des frais engagée en première instance et la somme de 2 000 euros au titre des frais engagées en appel ;
PAR CES MOTIFS :
Infirme le jugement en toutes ses dispositons ;
Statuant à nouveau :
Condamne solidairement M. C... et Mme D... à payer à M. et Mme Y... la somme de 25 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. C... et Mme D... et les condamne à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 500 euros ;
Les condamne aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés directement par Maître A... conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
