Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2018
(no 367/2018 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/03096 - X... Portalis 35L7-V-B7B-B2UJQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 11/00892
APPELANTS
M. Joël Y...
Demeurant [...]
M. Stéphane Z...
Demeurant [...]
Mme Betty A...
Demeurant [...]
Représentés tous par Me Patricia B... de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant, Me Véronique R... - TOURNOIS - ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R005
Substitué à l'audience par Me Jacqueline C..., avocat au barreau de PARIS, toque : R005
INTIMES
M. Claude D...
Demeurant [...]
M. Sylvain S... en sa qualité d'héritier de Madame Martine Marie E... épouse D... décédée le [...]
Demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Karine F..., avocat au barreau de PARIS, toque : E2070
Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Stéphane G... de la SARL S.G... SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2073
Me Denis H...
Demeurant [...]
Représenté par Me T... de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Substitué à l'audience par Me Valentin I..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Mme Abibatou J...
Demeurant [...]
DÉFAILLANTE
Société OUZILLE DE KEATING EN LA PERSONNE DE Q... K... prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ès-qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la SARL COSTI
[...]
DÉFAILLANTE
Société VANYSACKER BORNET H...
[...]
SIRET No : 349 954 438 00025
Représentée par Me T... de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Substitué à l'audience par Me Valentin I..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
SCI 2M INVESTISSEMENTS
[...]
SIRET No: 514 799 063 00011
Représentée et assistée par Me Olivier L... U... P..., avocat au barreau de PARIS, toque : E1939
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Claude CRETON, Président
Christine BARBEROT, Conseillère
Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Nadia TRIKI
ARRÊT :
- DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire..
***
FAITS & PROCÉDURE
M. Claude D... et son épouse Martine E..., décédée le [...] , étaient propriétaires de deux parcelles à Le Perreux-sur-Marne (94) : l'une, cadastrée section [...] et comportant un bâtiment, sise [...] et rue de Colmar, l'autre, cadastrée section [...] , sise [...] . Ils ont vendu l'ensemble à un marchand de biens, la SARL Costi, par acte authentique du 24 septembre 2009, au prix de 700 000 € stipulé payable le 24 octobre 2009 au plus tard, à peine de résolution de plein droit de la vente, un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La SARL Costi, par acte authentique du 24 septembre 2009, a établi un règlement de copropriété pour un ensemble immobilier à édifier sur la parcelle cadastrée [...] . Elle a vendu des lots de cette copropriété, dont se sont portés acquéreurs : M. Stéphane Z... et Mme Betty A... ensemble, la SCI 2M investissements, Mme Abibatou M... et M. Joël Y.... Les actes authentiques afférents à la vente initiale, au règlement de copropriété et aux ventes aux sous-acquéreurs ont été reçus par M. H..., notaire associé de la SCP Vanysacker-H.... Les époux D... s'étant plaints que la SARL Costi ne leur avait pas payé le prix de la vente au terme convenu, ils lui ont fait signifier, le 09 août 2010, un commandement de payer la somme de 700 000 € reproduisant la clause résolutoire et contenant la déclaration formelle des vendeurs de vouloir en bénéficier.
Par acte du 08 septembre 2010, la SARL Costi a assigné les époux D... devant le tribunal de grande instance de Créteil, en nullité du commandement de payer, arguant d'une prorogation du délai de paiement consentie par leur vendeur. La SARL Costi a été placée en redressement judiciaire, par jugement du tribunal de commerce de Nanterre du 14 décembre 2010.
Par actes extrajudiciaires du 12 mai 2011, les époux D... ont régularisé la procédure à l'égard des organes de la procédure collective. Par jugement du 17 juin 2011, le tribunal de commerce a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL Costi. Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2011, les époux D... ont appelé en intervention forcée le SCP Ouizille-De Keating, ès qualités de liquidateur de la SARL Costi.
Par acte du 12 mai 2011, les époux D... avaient assigné en responsabilité M. H... et la société de notaires. Ils ont également assigné les quatre sous-acquéreurs : M. Y... par acte du 31 janvier 2013, la SCI 2M investissements par acte du 14 février 2013, les consorts Z... A..., par acte des 14 et 15 février 2013 et Mme M... par acte du 19 février 2013. Ces procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 22 novembre 2016, a :
- déclaré recevable la demande de résolution de la vente du 24 septembre 2009 conclue entre les époux D... et la SARL Costi,
- déclaré valable le commandement de payer délivré, le 9 août 2009, à cette société, par les époux D...,
- constaté la résolution, à effet au 9 septembre 2010, de ladite vente,
- dit que la restitution de la propriété de l'immeuble prendra la forme d'une publication du jugement, sur l'initiative des consorts D..., au service de la publicité foncière,
- déclaré irrecevables les demandes en résolution des ventes consenties par la SARL Costi, le 24 septembre 2009 à l'indivision Z... A..., le 29 octobre 2009 à la SCI 2M investissements, le 20 novembre 2009 à Mme M... et le 1er décembre 2009 à M. Y..., pour défaut de publication de ces demandes,
- condamné in solidum M. H..., notaire associé et la SCP notariale à payer aux consorts D... :
. 40 000 € de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice matériel,
. 10 000 € de dommages-intérêts en indemnisation de leur préjudice moral,
- condamné in solidum M. H..., notaire associé et la SCP notariale à payer à la SCI 2M investissements une somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice né de l'acquisition d'un bien grevé d'un privilège de vendeur qu'elle ne pouvait revendre,
- condamné in solidum M. H..., notaire associé et la SCP notariale à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 4 000 € aux consorts D... et 2 000 € à la SCI 2M investissements,
- condamné in solidum aux dépens la SELARL De Keating ès qualités, M. H... et la SCP notariale,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
M. Y..., M. Z... et Mme A... ont interjeté appel de ce jugement, par déclaration commune du 9 février 2017, intimant la société Ouzille-De Keating, M. N... D... et M. Sylvain D..., celui-ci ès qualités d'héritier de sa mère Martine E..., M. H..., la SCP Vanysacker-Bornet-H..., la SCI 2M investissements et Mme M....
Par dernières conclusions du 04 septembre 2017, M. Y... demande à la Cour de :
- vu l'article 126 du code de procédure civile ;
- vu l'article 1382 du code civil ;
- constater la publication des conclusions d'appel au service de la publicité foncière le 3 mai 2017 ;
- déclarer recevable se demande en résolution de la vente du 1er décembre 2009 conclue entre lui-même et la SARL Costi ;
- dire que le jugement à intervenir vaudra annulation de la vente et sera publié au service de publicité foncière dont dépend l'immeuble ;
- en tout état de cause :
- condamner in solidum M. H... et la SCP Vanysacker-H..., notaires, à lui payer à titre de dommages-intérêts une somme de 316 824 € en réparation du préjudice subi ;
- condamner les mêmes notaires sous la même solidarité à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 04 septembre 2017, Mme A... et M. Z... demandent à la Cour de :
- vu l'article 126 du code de procédure civile ;
- vu l'article 1382 du code civil ;
- constater la publication des conclusions d'appel au service de la publicité foncière le 3 mai 2017 ;
- déclarer recevable se demande en résolution de la vente du 24 septembre 2009 conclue entre eux-mêmes et la SARL Costi ;
- dire que le jugement à intervenir vaudra annulation de la vente et sera publié au service de publicité foncière dont dépend l'immeuble ;
- en tout état de cause :
- condamner in solidum M. H... et la SCP Vanysacker-H..., notaires, à leur payer à titre de dommages-intérêts une somme de 388 849,05 € en réparation du préjudice subi ;
- condamner les mêmes notaires sous la même solidarité à lui payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 juillet 2017, la SCP Vanysacker-H... et M. H... prient la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables M. Y..., Mme A... et M. Z... ;
- y ajoutant:
- vu les articles 906 du code de procédure civile, 30-5o et 28-4o du décret no55-22 du 4 janvier 1955 ;
- déclarer M. Y... et les consorts Z... A... irrecevables en leur demande de nullité et les en débouter ;
- infirmer pour le surplus le jugement entrepris ;
- statuant à nouveau :
- dire que la SCI 2M investissements est irrecevable en sa demande de nullité et l'en débouter ;
- dire que les consorts D... sont irrecevables en leur demande de résolution de la vente du 24 septembre 2009 et les en débouter ;
- vu l'article 1382 du code civil ;
- dire que le notaire concluant n'a pas commis de faute, que ni le préjudice invoqué ni le lien de causalité prétendu entre ce préjudice et la faute alléguée ne sont caractérisés ;
- débouter en conséquence les consorts D... de toutes leurs demandes ;
- débouter la SCI 2M investissements, les consorts Z... A... et M. Y... de toutes leurs demandes ;
- condamner in solidum les consorts D... à leur payer une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Par dernières conclusions du 7 juillet 2017, les consorts D... demandent à la Cour de :
- vu l'article 1382 du code civil ;
- vu l'article 32-1 du code de procédure civile ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résolution de la vente du 24 septembre 2009 à la SARL Costi, en ce qu'il a condamné M. H... et la SCP notariale à réparer leurs préjudices, à supporter la charge des dépens et à leur payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :
- dire que la résolution de la vente à la SARL Costi prendra effet au 24 septembre 2009 ;
- prononcer la résolution de la vente du 24 septembre 2009 aux consorts Z... A...;
- prononcer la résolution de la vente du 29 octobre 2009 à la SCI 2M investissements ;
- prononcer la résolution de la vente du 20 novembre 2009 à Mme M... ;
- prononcer la résolution de la vente du 1er décembre 2009 à M. Y... ;
- dire que le présent arrêt vaudra résolution de chacune de ces ventes et sera publié au service de publicité foncière dont dépend l'immeuble ;
- condamner in solidum M. H... et la SCP de notaires à leur payer :
- à titre principal :
- 252 384 € en réparation de leur préjudice matériel et, en cas de contestation, désigner un expert aux frais de la partie contestante ;
- "subsidiairement, en cas d'impossibilité de récupérer matériellement l'immeuble" :
- 952 384 € en réparation de leur préjudice matériel ;
- condamner in solidum M. H... et la SCP de notaires à leur payer une somme de 100 000 € au titre de leur préjudice moral ;
- fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Costi à la somme de 100 000 € leur créance de dommages-intérêts ;
- à titre subsidiaire, si la résolution de la vente n'était pas prononcée fixer au passif de la liquidation judiciaire leur créance à hauteur de 800 000 € ;
- débouter les notaires de toutes leurs demandes ;
- en tout état de cause :
- condamner solidairement H... et la SCP de notaires à leur payer une somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.
Par dernières conclusions du 15 septembre 2018 la SCI 2M investissements prie la Cour de :
- vu l'article 1240 du code civil ;
- statuer ce que de droit sur la nullité de la vente à la SARL Costi du 24 septembre 2009 ;
- statuer ce que de droit sur les sous-ventes et notamment sur celle du 29 octobre 2009 qui l'a rendue propriétaire ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que M. H... avait commis une faute professionnelle à son préjudice, à l'occasion de la vente du 29 octobre 2009 ;
- infirmer le jugement pour le surplus ;
- déclarer la SCI 2M investissements recevable en son appel incident ;
- à titre principal, pour le cas où la nullité de la vente à son bénéfice serait prononcée :
- dire que le "jugement" vaudra annulation de vente et sera publié au service de publicité foncière dont dépend l'immeuble ;
- condamner in solidum M. H... et la SCP de notaires à lui payer à titre de dommages-intérêts une somme de 115 851 € au titre des sommes versées pour l'acquisition des deux studios et une somme de 53 400 € en réparation de son préjudice ;
- à titre subsidiaire, pour le cas où la nullité de la vente à son bénéfice ne serait pas prononcée
- condamner in solidum M. H... et la SCP de notaires à lui payer à titre de dommages-intérêts une somme de 53 400 € en réparation de son préjudice lié à l'impossibilité de revendre ;
- en tout état de cause :
- condamner in solidum M. H... et la SCP de notaires à lui payer une somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- "ordonner l'exécution provisoire" ;
- condamner in solidum M. H... et la SCP de notaires aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La SELARL Ouzille-De Keating ès qualités et Mme M... n'ont pas constitué avocat.
SUR CE,
LA COUR
- Sur l'irrecevabilité pour défaut de publication de la demande en justice au service de la publicité foncière
Les consorts A... Z... et M. Y... justifient avoir publié au service de publicité foncière leurs conclusions d'appel du 9 mai 2017 demandant la résolution de la vente à la SARL Costi et la nullité de la vente intervenue à leur profit. Sont produites les copies des deux jeux de conclusions qui contiennent ces demandes et qui sont chacun revêtus de la mention de publicité (3 mai 2017, vol. 2017 P 2988 et 3 mai 2017, vol. 2017 P 2989).
La circonstance invoquée par les notaires selon laquelle les justificatifs de publication des conclusions d'appel et ces mêmes conclusions d'appel n'auraient pas été notifiées simultanément sont sans emport.
En effet, il est établi que le 9 mai 2017 M. Y..., d'une part et les consorts Z... A..., d'autre part, ont notifié, par la voie électronique, tant des conclusions d'appel qu'un bordereau de communication de pièces mentionnant chacun, en pièce no2, la "publication des présentes conclusions". Il est également établi que le 4 septembre 2017 les consorts A... Z... d'une part et M. Y... d'autre part ont notifié de nouvelles conclusions aux mêmes fins et, le même jour, un bordereau de communication pour une pièce intitulée "justificatifs de la communication des pièces avec les conclusions d'appel le 9 mai 2017 (RPVA et O... Transfer)". Il n'est donc pas douteux que les notaires ont eu communication de ses justificatifs de publication dans des délais suffisants pour exclure toute atteinte au principe de la contradiction.
Les demandes des consorts Z... A... et de M. Y... ne sont donc pas irrecevables au regard des articles 30-5o et 28-4 du décret du 4 janvier 1955. Les fins de non recevoir soulevée de ce chef sont donc mal fondées.
- Sur l'irrecevabilité de la demande en constat en résolution de vente soulevée d'office à l'égard des biens revendus
En application de l'article 28 (2o) du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, la clause résolutoire insérée dans un contrat de vente immobilière doit être publiée, pour être opposable aux tiers ayant acquis des droits sur l'immeuble du chef de l'acquéreur. Si la clause résolutoire ne fait pas l'objet d'un acte séparé de la vente, la publication doit prendre la forme d'une mention expresse dans la publication de l'acte de vente.
Or, en l'espèce, l'état hypothécaire daté du 7 janvier 2015 produit par le notaire ne comporte aucune mention expresse de publication de la clause résolutoire.
La vente initiale du 24 septembre 2009 consentie par les époux D... à la SARL Costi pour un prix payable à terme et contenant la clause résolutoire litigieuse a été publiée au service de la publicité foncière de Créteil (4èmebureau) le 12 novembre 2009 (Vol 2009 P No 6231), sans que cette clause résolutoire ne fasse l'objet d'une mention expresse dans la publication de l'acte.
Est également en date du 24septembre 2009 la vente, publiée au service de la publicité foncière le 23 novembre 2009 (Vol 2009 P No6432), par laquelle la SARL Costi a vendu à l'indivision constituée de M. Stéphane Z... et de Mme Betty A... l'appartement formant le lot no7 de l'immeuble préalablement divisé, au 2ème et 3ème étage, moyennant le prix "acte en mains" de 188 800 € qui a été payé comptant au moyen d'un prêt consenti par le Crédit immobilier de France Île de France. La clause résolutoire qui n'était pas publiée à la date de conclusion de la vente, n'apparaît donc pas opposable aux consorts Z... A....
La vente de la SARL Costi à la SCI 2M est en date du 29 octobre 2009 et a été publiée au service de la publicité foncière le 22 décembre 2009 (Vol 2009 P No7089). Par cette vente, la SARL Costi a vendu à la SCI 2M investissements deux appartements en rez-de-jardin, formant les lots de copropriété no1 et no 2, moyennant le prix de 98 500 € "acte en mains", prix qui a été acquitté au moyen d'un prêt consenti par le Crédit Foncier de France est en date du 29 octobre 2009. La clause résolutoire contenue à cet acte n'était pas publiée à la date de la vente et n'apparaît donc pas opposable à la SCI 2M.
La vente publié au service de la publicité foncière le 15 janvier 2010 (Vol 2010 P No248)
par laquelle la SARL Costi a vendu à Mme Abibatou M... un appartement au premier étage formant le lot de copropriété no6, moyennant le prix de 148 800 € "acte en mains" acquitté au moyen d'un prêt consenti par le Crédit Foncier de France a été conclue en date du 29 novembre 2009. A cette date la clause résolutoire n'avait pas été publiée, si bien qu'elle n'apparaît pas opposable à Mme M....
Par acte authentique du 1er décembre 2009, publié au service de la publicité foncière le 28 janvier 2010 (VOL 2010 P No607), la SARL Costi a vendu à M. Joël Y... un appartement du rez-de-chaussée formant le lot de copropriété no4, moyennant le prix de 178 800 € "acte en mains", payé comptant sans mention de prêt bancaire. Faute de publication de la clause résolutoire à la date de la conclusion de la vente, la clause résolutoire n'apparaît pas opposable à M. Y....
Si la clause résolutoire n'est pas opposable aux sous-acquéreurs, les ventes à eux consenties ne peuvent être résolues par l'effet de la résolution de la vente à la SARL Costi.
Ce moyen n'étant pas dans les débats, la Cour doit les rouvrir et inviter les parties à fournir leurs explications.
PAR CES MOTIFS
Déboute la SCP Vanysacker-H... de ses moyens d'irrecevabilité fondés sur les articles 30-5o et 28-4 du décret du 4 janvier 1955 et dirigés contre les demandes en résolution de vente immobilière et en nullité formées par les consorts Z... A... et de M. Y...,
Pour le surplus,
Rouvre les débats,
Révoque l'ordonnance de clôture,
Invite les parties à s'expliquer sur le moyen soulevé d'office tiré du défaut de publication de la clause résolutoire et l'inopposabilité de cette clause aux sous-acquéreurs,
Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de plaidoirie du jeudi 13 décembre 2018 et que l'ordonnance de clôture sera rendue le jeudi de la deuxième semaine précédent cette date.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
