Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2018
(no 364/2018 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 16/12986 - X... Portalis 35L7-V-B7A-BZA4L
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/07635
APPELANTS
M. Christian Y...
Et
Mme Denise Z... épouse Y...
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Olivier A..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Ayant pour avocat plaidant, Me Gilda B..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0838
INTIMÉES
Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU H... C... venant aux droits de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU MIDI, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...]
SIRET No: 492 826 417 00015
Représentée par Me Marion D... de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN D..., avocat au barreau de PARIS, toque : D0947
Ayant pour avocat plaidant, Me Aude E... de la SCP E... G... BARET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0458
SAS LOFT ONE anciennement Groupe Carrère
Sis [...]
[...]
SIRET No: 384 883 609 00412
Représentée par Me Bruno F... de la SCP F... - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant, Me Julie I... , avocate au barreau de Toulouse
SCI RESIDENCE LES JARDINS DE LA VIALOUBE
Siège social sis 78 chemin des sept Deniers -
Parc Club des Sept Deniers
[...]
Représentée par Me Bruno F... de la SCP F... - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
SIRET No: 483 792 354 00019
SARL CABINET D'AUDIT ET D'INGENIERIE FINANCIERE ET FISCALE Prise en la personne de son gérant domicilié [...]
DÉFAILLANT
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Claude CRETON, Président
Christine BARBEROT, Conseillère
Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Nadia TRIKI
ARRÊT :
- DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS & PROCÉDURE
La SCI Résidence les jardins de la Vialoube (la SCI) a fait construire à Limoges un ensemble immobilier dénommé "Les jardins de la Vialoube" dont la commercialisation a été confiée à la société Loft one qui a confié à la société Cabinet d'audit et d'ingénierie financière et fiscale (CAIFF) un mandat de commercialisation de ce programme.
Le 22 mai 2006, M. et Mme Y... ont conclu avec la SCI, représentée à l'acte par la société Loft one, un contrat de réservation portant sur un appartement et un parking pour un prix de 175 600 euros.
Cette acquisition a été financée par un crédit immobilier de 175 600 euros souscrit le 16 octobre 2006 auprès de la caisse régionale de crédit agricole du Languedoc (la banque).
Par acte du 21 décembre 2006, M. et Mme Y... ont conclu avec la SCI un contrat de vente en l'état futur d'achèvement.
Ils ont ensuite confié la gestion locative du bien à la société Loft one. Le bien a été donné à bail le 30 juillet 2007 avec un loyer mensuel de 600 euros avec la garantie de la société AGF qui leur avait été proposée par la société Loft one.
M. et Mme Y... ont assigné les 13, 14 et 21 mai 2013 la SCI, la société Loft one, la société CAIFF et la banque.
Ils ont sollicité :
- l'annulation les contrats de réservation, de vente, de prêt, de gestion locative et de garantie locative ;
- la condamnation solidaire de la société Loft one, de la SCI et de la CAIFF à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte du bénéfice fiscal escompté ainsi que les sommes de 2 250 euros, 9 994,15 euros et 1 683,31 euros représentant respectivement le montant des taxes foncières, des charges de copropriété et des primes d'assurance habitation réglées depuis la vente ;
- la condamnation solidaire de la société Loft one, de la SCI de la société CAIFF et de la banque à leur payer la somme de 92 127,05 euros au titre des mensualités de remboursement du prêt réglées ;
- l'inscription d'une hypothèque judiciaire sur le bien litigieux à concurrence du montant des condamnations prononcées à leur profit.
A titre subsidiaire, ils ont sollicité la condamnation :
- de la société Loft one à leur payer la somme de 75 600 euros au titre de la surévaluation du prix de vente ;
- de la banque à leur payer la somme de 175 600 euros correspondant au montant du prêt ;
Ils réclament en outre la condamnation solidaire de la société Loft one, de la société CAIFF et de la banque à leur payer une somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral.
Par jugement du 19 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré irrecevable comme prescrite la demande en nullité du contrat de réservation ;
- déclaré recevables les autres demandes ;
- débouté M. et Mme Y... de leur demande en annulation de la vente du 21 décembre 2006, du prêt du 16 octobre 2006, du contrat de gestion locative, de l'adhésion au contrat collectif d'assurance locative et de leurs demandes de remise en état ;
- débouté M. et Mme Y... de leur demande en paiement des sommes de 10 000 euros, 2 250 euros, 9 994,15 euros et 1 683,31 euros ;
- débouté M. et Mme Y... de leur demande en paiement de la somme de 92 127,05 euros ;
- débouté M. et Mme Y... de leur demande d'inscription d'une hypothèque judiciaire ;
- débouté M. et Mme Y... de leur demande en paiement de la somme de 75 600 euros et de la somme de 175 600 euros;
- débouté M. et Mme Y... de leur demande en paiement de la somme de 15 000 euros ;
- condamné M. et Mme Y... à payer à la SCI et à la société Loft one la somme globale de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a d'abord déclaré prescrite la demande en nullité du contrat de réservation conclu le 22 mai 2006 en retenant que le point de départ du délai de prescription de cinq ans doit être fixé au jour de la signature de l'acte.
Il a en outre rejeté les demandes en nullité des actes subséquents qui sont fondées sur la nullité du contrat de réservation.
Sur les demandes d'indemnisation formées à titre principal, le tribunal a retenu que la perte de l'avantage fiscal, comme le paiement des frais supportés en qualité de propriétaire, ne sont pas liés à l'absence au contrat de réservation des mentions informatives prévues par le code de la consommation ou, en cas de démarchage à domicile, à l'absence au contrat du formulaire détachable de rétractation prévu par la loi.
Sur les demandes d'indemnisation formées à titre subsidiaire, le tribunal a d'abord affirmé que M. et Mme Y... n'établissent pas que la société Loft one est intervenue en qualité de conseil en patrimoine, de sorte qu'il ne peut lui être imputé le préjudice patrimonial et fiscal allégué. Il a ajouté que si la société CAIFF, qui se présente comme un cabinet d'audit fiscal, avait une activité de conseil en patrimoine et en fiscalité, sa responsabilité n'est pas engagée dès lors qu'il n'est pas justifié que cette société s'était engagée à les conseiller quant au prix d'acquisition ainsi qu'à la rentabilité globale de l'opération, et à les faire bénéficier de l'avantage fiscal prévu par la loi de Robien.
Le tribunal a enfin retenu que la banque n'est intervenue à l'opération qu'en qualité de prêteur et n'était donc pas tenue de les conseiller sur son opportunité et sur sa rentabilité.
M. et Mme Y... ont interjeté appel de ce jugement.
Reprochant à la SCI, à la société Loft one et à la société CAIFF un manquement à leur devoir d'information et de conseil et à la banque un manquement à son devoir de mise en garde, ils sollicitent leur condamnation in solidum à leur payer :
- la somme de 66 579,93 euros au titre de l'indemnisation de la perte de chance de ne pas contracter et à chacun la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils fixent le point de départ du délai de prescription au 14 décembre 2012 lorsqu'ils ont été informés de la valeur réelle du bien.
Ils soutiennent que la SCI, la société Loft one et la société CAIFF étaient tenues à une obligation d'information portant non seulement sur les caractéristiques physiques ou techniques du bien qui était le support de leur investissement, mais aussi sur la rentabilité locative et sur la valeur du support de l'investissement. Ils soutiennent que la SCI et la société Loft one ont été les instigatrices d'un processus de désinformation en encourageant leur mandataire, la société CAIFF, à occulter la description de certaines caractéristiques essentielles du bien immobilier et à en donner une présentation inexacte. Ils reprochent à la société CAIFF d'avoir manqué à son obligation d'information en ne se renseignant pas sur la valeur vénale du bien, sur sa valeur locative et sur le contexte défavorable à la construction, de ne pas leur avoir donné d'information sur les aléas et risques de l'opération ainsi que sur les conditions de la déduction fiscale prévue par la loi de Robien, en particulier la nécessité de louer l'appartement dans les douze mois de sa livraison et de manière continue pendant neuf ans.
Ils reprochent à la banque un manquement à son devoir de conseil et de mise en garde.
Ils font enfin valoir que ces manquements sont à l'origine d'un préjudice constitué par la perte de chance de ne pas procéder à l'investissement litigieux qu'ils évaluent à la somme de 66 579,93 euros compte tenu d'un préjudice se décomposant comme suit :
- frais liés au contrat de vente : 1 038 euros
- intérêts du prêt et frais : 22 532,18 euros
- primes d'assurance :7 079,04 euros
- taxes foncières : 4 654 euros
- charges de copropriété : 17 085,97 euros
- perte de loyers : 14 190,74 euros
- perte de valeur du bien : 92 600 euros.
Ils réclament en outre la condamnation de la SCI de la société Loft one et de la banque à leur payer une somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral et une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI et la société Loft concluent à la confirmation du jugement.
La société Loft one fait d'abord valoir qu'elle ne vient pas aux droits de la société Groupe Carrère.
La SCI conclut au rejet des demandes formées à son encontre.
Enfin, la SCI et la société Loft one sollicitent la condamnation de M. et Mme Y... à leur payer à chacune la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La banque conclut également à la confirmation du jugement en faisant valoir que n'étant intervenue que pour financer l'opération, elle n'avait pas d'obligation de conseil sur son opportunité. Elle ajoute qu'elle n'était tenue à aucun devoir de mise en garde envers M. et Mme Y... qui étaient des emprunteurs avertis et alors que le prêt qu'elle leur a consenti n'était pas excessif au regard de leurs revenus et charges et n'entraînait donc aucun risque de surendettement.
Elle réclame en outre la condamnation de M. et Mme Y... à lui payer une somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
1 - Sur les demandes formées contre la SCI et la société Loft one
1-1 Sur la prescription
Attendu que la prescription d'une action en responsabilité court à compter du jour de la réalisation du dommage à moins que la victime établisse qu'elle en a eu connaissance à une autre date ;
Attendu que si la SCI et la société Loft one font valoir que la prescription a commencé à courir le 22 mai 2006, jour de la conclusion par M. et Mme Y... du contrat de réservation, ceux-ci justifient qu'à cette date ils ne pouvaient connaître les dommages qu'ils déclarent avoir subis en raison de la surévaluation du prix de vente de l'immeuble et de l'insuffisante rentabilité économique de l'opération ; qu'ainsi qu'ils le soutiennent, ce n'est que lorsqu'ils ont fait estimer la valeur du bien, le 14 décembre 2012, qu'ils ont pu prendre conscience de l'existence de ces préjudices ; qu'en conséquence, leur action en responsabilité, soumise au délai de prescription de cinq ans, n'était pas prescrite lorsqu'ils ont assigné en responsabilité la SCI et la société Loft one le 21 mai 2013 ;
1-2 Sur le bien fondé des demandes
- Contre la société Loft one
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats par la société Loft one que celle-ci est issue d'une opération au terme de laquelle la société Groupe Carrère a été scindée en deux sociétés, la société Loft one reprenant son activité de gestion immobilière et la société CPI reprenant son activité de commercialisation de biens neufs ; que l'action de M. et Mme Y... contre la société Loft one, qui n'a pas participé à la commercialisation de l'immeuble litigieux, n'est donc pas fondée ;
- Contre la SCI
Attendu que M. et Mme Y... font d'abord valoir que SCI a manqué à son devoir d'information et de conseil relativement à la valeur du bien en affirmant que celle-ci est inférieure à son prix d'acquisition qui était de 146 822,74 HT, soit 175 600 euros TTC ; que toutefois M. et Mme Y..., qui se bornent à expliquer qu'ils ont revendu leur bien 83 000 euros le 19 octobre 2017, ne justifient pas qu'ils ont été trompés lors de la conclusion de la vente sur sa valeur alors que l'évolution du marché immobilier local, qui dépend de multiples facteurs, n'était pas prévisible au jour de la conclusion du contrat ; qu'en outre,les estimations qu'ils produisent font apparaître que le prix d'un appartement équivalent pouvait être évalué à 134 083 euros proche du prix d'acquisition de l'appartement litigieux comprenant un parking, qui était de 146 822 euros ;
Attendu qu'ils soutiennent ensuite que la SCI a manqué à son devoir d'information et de conseil relativement à la valeur locative du bien en faisant valoir que le contrat de réservation leur garantissait un revenu locatif mensuel de 600 euros et qu'ils n'ont pu trouver de locataire depuis le 19 octobre 2017 ; qu'il résulte des pièces versées aux débats par M. et Mme Y... que l'appartement a été donné en location du 1er août 2008 au 1er août 2009 avec un loyer mensuel de 600 euros, du 1er août 2009 au 8 juillet 2011 avec un loyer de 613 euros ; qu'il a été ramené à 489 euros du 16 septembre 2011 au 19 juillet 2013 ; qu'il apparaît ainsi que le loyer garanti a pu être perçu pendant la période suivant la vente mais que la baisse de performance locative et les difficultés pour trouver un locataire, qui sont inhérentes à tout investissement immobilier, ne sont pas imputables à un défaut d'information de la SCI ; que d'ailleurs, la vente du bien était assortie d'un contrat d'assurance garantissant le risque de vacance locative ;
Attendu que M. et Mme Y... reprochent également à la SCI de ne pas les avoir informés sur la situation défavorable du marché immobilier local, marqué par une augmentation du nombre de logements et une diminution du nombre d'habitants, lorsqu'elle a décidé de construire l'immeuble litigieux ;
Attendu que M. et Mme Y..., expliquant qu'ils n'ont pu bénéficier des avantages fiscaux accordés par la loi de Robien qui leur avait été garantis, soutiennent enfin que la SCI a également manqué à son obligation d'information et de conseil relativement au dispositif fiscal applicable ;
Que toutefois, M. et Mme Y... non seulement n'apportent pas la preuve que l'avantage fiscal dont ils font état leur avait été contractuellement garanti ou que les informations qui leur ont été données lors de la conclusion du contrat étaient erronées, mais en outre aucune des pièces produites n'établit qu'ils n'ont pu bénéficier des avantages fiscaux escomptés ;
Attendu qu'il convient en conséquence de débouter M. et Mme Y... de leurs demandes contre la SCI ;
2 - Sur l'action contre la banque
Attendu que la banque, qui n'est intervenue que pour financer l'investissement réalisé par M. et Mme Y... en leur accordant un prêt, n'était pas tenue d'une obligation de conseil relativement à l'opportunité de cette opération ;
Attendu que M. et Mme Y..., qui reprochent également à la banque un manquement à son devoir de mise en garde relativement à l'octroi du prêt, n'apportent aucun élément sur leur situation personnelle, justifiant que la banque était tenue à un tel devoir qui n'est dû que si le prêt engendre un risque de surendettement en raison de l'importance et de la durée des échéances de remboursement comparativement aux revenus et charges des emprunteurs ; qu'il convient donc de les débouter de leurs demandes ;
3 - Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Attendu qu'il convient de rejeter les différentes demandes ;
PAR CES MOTIFS :
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;
Condamne in solidum M. et Mme Y... aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance,par la SCP F...-Bequet-Moisan et par la SELARL Alexandre-Bresdin-D... conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
