Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2018
(no 18/338 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/06561 - No Portalis 35L7-V-B7B-B26JL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 mars 2017 - Tribunal de Grande Instance de CRÉTEIL - RG no 13/08769
APPELANTS
Madame Liliana Y...
née le [...] à MANTES LA JOLIE (78)
Demeurant [...]
Monsieur Tobias H...
né le [...] à LONDRES (ROYAUME-UNI)
Demeurant [...]
Représentés par Me Jean-Olivier Z... de la SCP UHRY Z... A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1060
Substitué à l'audience par Me Marie B..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1060
INTIMÉS
Monsieur Denis C...
né le [...] à PARIS (75013)
Demeurant [...]
Madame Josette D... épouse C...
née le [...] à PARIS (75013)
Demeurant [...]
Représentés par Me Marie-Catherine E... de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseiller
M. Dominique GILLES, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Camille LEPAGE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS etamp; PROCÉDURE
Par acte authentique du 06 octobre 2011, M. André C... et Mme Josette D..., son épouse, ont vendu à Mme Liliana Y... et à M. Tobias F..., moyennant le prix de 538 000 €, lelot no12 à usage de logement, situé au rez-de-chaussée et au premier et dernier étage du bâtiment B d'un immeuble, soumis au statut de la copropriété, sis [...] .
Ce lot de copropriété se présente comme un pavillon. Les acquéreurs ont subi, peu après leur emménagement, des infiltrations d'eau par la toiture. Pour y mettre fin, ils ont fait réaliser, à leurs frais, des travaux de réparation sur le chéneau, à l'arrière du pavillon et sur l'acrotère de leur toiture terrasse.
Les acquéreurs se sont ensuite plaints, d'une part, de nouvelles infiltrations affectant un angle de la chambre parentale et, d'autre part, de la présence dans la cave d'une saignée sur le sol en béton, avec un regard par lequel une importante remontée d'eau s'est produite en septembre 2013. Faisant valoir qu'ils avaient été abusés par leurs vendeurs, que ceux-ci avaient délibérément masqué les traces des infiltrations, lors des visites préalables à la vente, par le tissu d'ameublement tendu sur les murs et que des informations importantes sur le bien vendu ne leur avaient pas été données, Mme Y... et M. F... ont obtenu en référé l'organisation d'une expertise judiciaire.
Aux termes d'une ordonnance du 28 novembre 2013 rendue, d'une part, contre les époux C..., sur une assignation délivrée par Mme Y... et M. F... le 04 octobre 2013 et, d'autre part, contre le syndicat des copropriétaires, M. G... a été désigné en qualité d'expert.
Il a déposé son rapport le 28 janvier 2016. Parallèlement, Mme Y... et M. F... ont assigné au fond les époux C..., en indemnisation des préjudices subis du fait des désordres.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 15 mars 2017, a :
- condamné solidairement les époux C... à payer à Mme Y... et M. Tobias F... une somme de 4 188,80 € arrêtée au 1er janvier 2016, outre actualisation,
- débouté Mme Y... et M. Tobias F... de toutes leurs autres demandes,
- débouté les époux C... de leur demande au titre de l'abus de procédure,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 30 août 2018, Mme Y... et M. F..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu l' articles 1641 du code civil ;
- vu l'article 1792 du code civil s'agissant de la toiture terrasse ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu la responsabilité des époux C... s'agissant de la chambre parentale et en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de ces vendeurs ;
- pour le surplus, infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :
- débouter les époux C... de toutes leurs demandes ;
- déclarer les époux C... responsables des conséquences dommageables des infiltrations subies du fait de la défaillance de l'étanchéité de la toiture et du dispositif de recueil des eaux pluviales, et du fait d'une servitude dissimulée par les vendeurs qui affecte le sous-sol et qui est à l'origine de fréquentes remontées d'eau ;
- condamner in solidum les époux C... à leur payer les sommes suivantes :
. 24 412,80 €, à actualiser selon le coût de la construction, correspondant au montant global des travaux de reprise nécessaires à la cessation du vice,
. 63 000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance, le préjudice moral et le prix de la douleur,
. 9 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 05 septembre 2018, les époux C... prient la Cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme Y... et M. F... de leurs prétentions relatives au chéneau, à la rénovation de la chambre du fond, à la réfection du toit-terrasse, à la réfection des combles, à des travaux de peinture et au titre de prétendus préjudices immatériels (trouble de jouissance, préjudice moral et pretium doloris) ;
- faisant droit à leur appel incident :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés au titre de la remise en état de la chambre parentale et en ce qu'il les a déboutés de leur demandes au titre de l'abus de procédure et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- statuant à nouveau :
- débouter les Mme Y... et M. F... de toute demande au titre de la chambre parentale;
- leur allouer 6 000 € au titre de l'abus de procédure et 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter Mme Y... et M. F... de toute autre demande ;
- les condamner aux dépens en ce compris les frais d'expertise.
SUR CE , LA COUR
- Sur la réfection de la toiture terrasse
S'agissant des travaux de reprise d'étanchéité du toit-terrasse, situé au-dessus de la chambre parentale, Mme Y... et M. F... demandent l'infirmation du jugement et leur prise en charge par les époux C... à hauteur de la somme de 6 080 € HT.
Toutefois, le rapport d'expertise judiciaire, en complément duquel aucun élément probant n'est produit, s'il établit, d'une part, que les époux C... ont eux-mêmes réalisé des travaux de reprise d'étanchéité, quatre ou cinq ans avant la vente, après avoir subi des désordres dans la chambre parentale, et, d'autre part, que ces travaux sont non conformes aux règles de l'art et insuffisants, il ne prouve pas que les vendeurs, qui ne sont pas des professionnels de la construction, on su au moment de la vente que les travaux étaient insuffisants et non conformes aux règles de l'art. Le rapport d'expertise indique au contraire que malgré leurs imperfections, ces travaux étaient efficaces, nulle infiltration n'étant démontrée après leur réalisation.
Le jugement entrepris doit donc être approuvé d'avoir retenu que la garantie des vices cachés ne pouvait pas s'appliquer, puisque la mauvaise foi des vendeurs nécessaire pour écarter l'application de la clause exonératoire de leur responsabilité n'était nullement caractérisée.
En cause d'appel, les appelants invoquent le fondement subsidiaire pris de la garantie décennale des constructeurs.
Toutefois, il incombe à cet égard à Mme Y... et M. F... de rapporter la preuve de la survenance d'un désordre pendant le délai d'épreuve. Or, le rapport d'expertise relève exactement que le constat d'huissier du 14 octobre 2011 produit par les appelants n'a pas mentionné de désordre dans la chambre parentale et en déduit que la réfection réalisée par les époux C..., bien qu'imparfaite, a supprimé les infiltrations. Ce n'est qu'après dépose du tissu tendu qui recouvrait le plafond de la pièce au moment de la vente que les acquéreurs ont vu les traces des infiltrations passées.
Par conséquent, en l'absence de toute manifestation d'un désordre consécutif aux travaux litigieux, les dispositions de l'article 1792 du code civil ne sont pas applicables.
Rien ne prouve non plus que les époux C..., qui ont acquis le bien en 1985, auraient réalisé l'agrandissement de la chambre parentale en remplaçant la toiture en pente prévue au permis de construire de 1965 par une toiture-terrasse. Le fondement subsidiaire pris de l'article 1792 du code civil n'est donc pas non plus applicable de ce chef.
Mme Y... et M. F... ne peuvent davantage soutenir que ces travaux d'agrandissement leur auraient été dissimulés par les vendeurs et il n'est pas établi que les époux C... aient manqué à leur devoir d'information sur ce point
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme Y... et M. F... de leurs demandes au titre de la reprise de l'étanchéité du toit-terrasse.
- Sur la canalisation et le regard dans la cave
S'agissant de la présence d'un regard non étanche et d'une canalisation dans la cave, si les acquéreurs affirment avoir découvert leur présence après leur emménagement, "alors qu'il était préalablement recouvert de planches de bois et de métal" il n'est pas établi que ces dispositifs, apparents par nature, aient été dissimulés par les vendeurs au moment de la vente.
L'expertise a démontré que cette canalisation reçoit des eaux extérieures au pavillon litigieux et se trouve en service, ce qui explique la présence d'eau dans le regard, mais sans que cela ne caractérise un désordre. L'expert judiciaire a expliqué la remontée d'eau subie par Mme Y... et M. F... par la mise en charge de la canalisation du fait de l'engorgement accidentel du collecteur de la copropriété, le 13 septembre 2013, sans qu'il soit établi ni que cet accident se soit déjà produit du temps des vendeurs, ni que ceux-ci aient manqué à leur devoir d'information à cet égard.
Il n'est pas établi non plus ni que les vendeurs auraient fautivement omis d'informer les acquéreurs de l'existence de la canalisation et du regard dans la cave, ni que Mme Y... et M. F... subissent un préjudice du fait de la présence de ces équipements.
A cet égard, il convient de préciser que l'état descriptif de division du règlement de copropriété, qui date de 1965, ne mentionne pas de cave concernant le lot no12 litigieux.
En effet, l'acte authentique de vente, dans la désignation des lieux, rappelle la définition du lot vendu no12 selon l'état de division de l'immeuble qui décrit : un rez-de-chaussée, comprenant une chambre, une cuisine, un débarras et une remise adossée au bâtiment, ainsi que des WC et un premier étage constitué d'une chambre avec cuisine, avec leur escalier d'accès. L'acte de vente rappelle que le lot no12 comprend également le droit à la jouissance du jardin et du passage d'accès de la rue à ce jardin, à charge pour le copropriétaire d'effectuer des travaux de clôture et d'aménagement et à charge pour lui de supporter à perpétuité le passage nécessaire pour le service des boîtes à ordures.
En outre l'acte de vente rappelle également que le règlement de copropriété confère expressément au propriétaire du lot no12 la possibilité de construire ou d'agrandir sur ce terrain sans l'accord des autres copropriétaires, ainsi que la possibilité de modifier ce lot ou de le diviser.
Le notaire rédacteur de l'acte de vente litigieux a également indiqué que le vendeur, dont le propre titre d'acquisition relate la réalisation par de précédents propriétaires des travaux de clôture et d'aménagement prévus par le règlement de copropriété, déclare que la désignation actuelle du lot comprend une cave, située sous la cuisine et l'entrée et que cette cuisine, sous véranda, a été construite par les époux C... en remplacement de l'ancienne, au lieu et place de la remise.
Rien ne prouve pour autant que les époux C... auraient eux-mêmes creusé ou agrandi la cave, contrairement à ce qu'affirment Mme Y... et M. F....
Il convient de rappeler que les époux C... ont acquis en 1985 le bien construit en 1965.
Mme Y... et M. F... ne peuvent davantage soutenir que ces travaux leur auraient été dissimulés par les vendeurs et il n'est pas établi que les époux C... aient manqué à leur devoir d'information sur ce point. En outre, à supposer que la présence de la canalisation et du regard en cave constituent une servitude non apparente, ceci ne pourrait caractériser un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté Mme Y... et M. F... de leurs demandes au titre de la présence du regard dans la cave vendue.
- Sur les autres demandes indemnitaires de Mme Y... et M. F...
. Les préjudices matériels
S'agissant des préjudices matériels, les moyens soutenus par Mme Y... et M. F... au soutien de leur appel principal relatif à la réparation du préjudice allégué au titre de la chambre du fond et des remontées d'eau en cave, et ceux soutenus par les époux C... au soutien de leur appel incident de leur condamnation au titre du coût de la réfection de la chambre parentale, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté que Mme Y... et M. F... demandent en cause d'appel la réparation de ces préjudices matériels pour les mêmes sommes et selon les mêmes pièces justificatives que devant le tribunal, pour un montant global de 24 412,80 € TTC, incluant la réfection de l'étanchéité du toit-terrasse.
Or, en premier lieu, le tribunal doit être approuvé d'avoir mis à la charge des vendeurs le coût de travaux de plâtrerie et de peinture dans la chambre parentale, pour la somme de 4 188,80 € correspondant à une partie du devis EMT du 21 mai 2014, selon l'évaluation exacte du rapport d'expertise judiciaire. En effet, dès lors que pour l'habillage du plancher haut de la chambre parentale, M. C..., professionnel de la fourniture et pose de revêtements de sols murs et plafond, après réalisation par lui-même des travaux d'étanchéité litigieux du toit-terrasse, a posé le tissu tendu au plafond, il a nécessairement connu l'état anormal de ce support, dont l'expert a noté qu'il présentait directement le gros-oeuvre de la dalle en béton armé, révélant une purge de l'enduit de plâtre.
L'anomalie qui affecte le plafond de cette seule pièce doit être réparée en refaisant le plafond de plâtre. C'est là le seul moyen de pouvoir la décorer et de pouvoir en jouir, comme les autres pièces de l'étage, selon l'usage contractuel prévu. Il est donc établi que cette anomalie est suffisamment grave pour retenir que si elle avait été connue des acquéreurs, ceux-ci auraient nécessairement donné un prix moindre pour l'achat du pavillon dont cette pièce est la chambre principale.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a appliqué la garantie des vices cachés sur ce point, nonobstant la clause exonératoire de responsabilité du vendeur et en ce qu'il a condamné les époux C... à payer à Mme Y... et M. F... une somme de 4 188,80 € hors actualisation à ce titre.
En second lieu, rien n'est prouvé contre le rapport d'expertise qui impute au mauvais état du chéneau les infiltrations dans la chambre du fond, sans que soit établie la connaissance préalable à la vente de fuites par les vendeurs, et qui ne démontre, après dépose partielle du plafond tendu de tissu, l'existence d'aucun vice caché dans la chambre centrale. Le rapport précise à cet égard que si cette dernière chambre est affectée de quelques moisissures, cela est dû à une insuffisante ventilation de la chambre occupée et équipée de lits jumeaux et à un apport d'humidité résultant d'une fuite sur une canalisation verticale d'alimentation d'eau froide située contre la façade de la chambre, derrière la salle de bain, mais sans trace d'infiltrations et sans que la connaissance préalable de cette fuite par les vendeurs ne soit établie.
Mme Y... et M. F... demandent le remboursement d'une part d'une facture de la SARL Adrym du 14 octobre 2011 pour la vidange d'un plafond tendu à la suite de l'infiltration en provenance de la gouttière et, d'autre part, des factures des 18 novembre 2011 et 26 juillet 2012 pour la rénovation et la réfection du chéneau et le recouvrement de l'acrotère.
Toutefois, le jugement doit être approuvé d'avoir retenu qu'il n'était pas prouvé que les vendeurs avaient connaissance lors de la vente d'un vice affectant l'état du chéneau ou de la toiture, ni d'infiltrations affectant, du fait de ces vices, les murs ou les plafonds des chambres. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme Y... et M. F... des demandes à ce titre.
Si l'expert a relevé des traces d'infiltration à la cueillie du plafond dans la chambre du fond, il a précisé que c'était sous le chéneau réparé par Mme Y... et M. F..., sans lien établi avec la période d'occupation par les époux C....
Il n'est pas démontré que les infiltrations existaient au moment de la vente. Ce n'est pas parce que les tissus tendus par les vendeurs ont eu pour effet objectif d'empêcher d'apprécier l'état réel des murs et des plafonds qu'il est prouvé que ce procédé de décoration a été choisi par les vendeurs, peu avant la vente, pour dissimuler des infiltrations en cours plutôt que de les réparer, dans le but de tromper les éventuels acquéreurs.
L'état des murs et plafonds dans la chambre du fond, parfaitement secs et sans atteinte à la structure destinée à supporter les revêtements, tel que révélé par l'expertise, est exclusif de tout vice caché. La mauvaise foi des vendeurs ayant eux-mêmes posé le tissu tendu n'est pas prouvée, ni un quelconque manque d'information à cet égard. Il n'est pas davantage prouvé que les vendeurs aient manqué à leur obligation d'information en vendant l'immeuble, selon la fiche de l'agence immobilière, comme étant dans un bon état général. Il n'est pas prouvé en particulier qu'ils auraient omis de signaler, en dehors de l'ancien sinistre ayant affecté le plafond de la chambre parentale, des sinistres passés susceptibles d'affecter l'usage du bien vendu au jour de la vente.
Les demandes formées à ces titres ne sont donc pas justifiées.
Les demandes formées au titre de la réfection des faux plafonds, des combles et de la reprise des peinture ne sont donc pas justifiées au-delà de la somme 4 188,80 € déjà allouée, au titre de la chambre parentale.
Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points.
. Les préjudices immatériels
Dès lors qu'est établie l'existence d'un vice caché affectant la chambre parentale et tenant à l'impossibilité de la décorer, selon l'usage contractuel prévu, à moins de refaire les plâtres du plafond, un trouble de jouissance est également établi. Limité à cette seule pièce, la Cour dispose des éléments permettant de le fixer à la somme de 1 000 €, qui sera allouée aux appelants.
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
En l'absence de tout autre préjudice de jouissance imputable aux époux C..., Mme Y... et M. F... seront déboutés du surplus de leur demande à ce titre.
Les soucis et tracas subis par Mme Y... et M. F... pour être indemnisés des conséquences dommageable du vice caché imputé aux époux C... sont réels et certains. La Cour dispose des moyens d'évaluer ce préjudice moral à la somme de 2 000 €, qui sera allouée aux appelants.
Le jugement entrepris sera donc également infirmé sur ce point.
En revanche, le jugement entrepris doit être confirmé doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme Y... et M. F... de leur demande au titre d'un pretium doloris résultant d'infections respiratoires subies par leurs enfants. En effet, le lien de causalité entre le vice caché imputé aux époux C... et les troubles de santé allégués n'est pas établi.
- Sur les autres demandes
L'abus de procédure allégué contre Mme Y... et M. F... n'est pas établi.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux C... de leur demande de dommages-intérêts à ce titre.
La solution donnée au litige conduit à infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les parties conserveraient la charge des dépens exposés par elles et en ce qu'il a dit n'y
avoir lieu à indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En équité, les époux C... qui succombent en première instance et en appel verseront au titre de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 5 000 € à Mme Y... et M. F..., en plus de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il débouté Mme Y... et M. F... de toutes leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral et en ce qu'il a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau sur ces point :
Condamne les époux C... à payer à Mme Y... et M. F... les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :
. 1 000 € au titre du préjudice de jouissance,
. 2 000 € au titre du préjudice moral,
Condamne les époux C... à payer à Mme Y... et M. F... une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais de première instance et d'appel,
Condamne les époux C... aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
