Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2018
(no 18/336 , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 17/02882 - No Portalis 35L7-V-B7B-B2THW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance d'Evry - RG no 14/07514
APPELANTS
Monsieur Richard Y...
né le [...] à OLEIROS ( PORTUGAL)
Demeurant [...]
Représenté et Assisté par Me Mathieu F... de la SCP GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R243
SCI BEST AREA
[...]
SIRET No: [...]
Représentée et Assistée par Me Mathieu F... de la SCP GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R243
INTIMES
Monsieur H... Z...
né le [...] à ARPAJON (91290)
Demeurant [...]
Représenté par Me Jean-jacques A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0339
Monsieur Olivier B...
né le [...] à DOURDAN (91410)
Demeurant [...]
Représenté par Me Jeanne C... de la SCP Jeanne C..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant, Me Samia G..., avocat au barreau de PARIS, toque : C675
SARL DIOGOL
[...]
SIRET No: [...]
Représentée par Me Jean-jacques A..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0339
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Claude CRETON, Président
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS etamp; PROCÉDURE
Par acte d'huissier de justice du 17 septembre 2014, la SCI Best Area, propriétaire depuis le 31 décembre 2009 de la parcelle sise [...] , cadastrée section [...] , d'une superficie de 22a 99 ca, ainsi que son gérant, M. Richard Y..., ont assigné la SARL Diogol, ainsi que son gérant, M. H... Z..., en expulsion, invoquant un empiétement d'un bâtiment appartenant à cette société, sur la parcelle [...], et en paiement d'un indemnité d'occupation. Par acte du 17 juin 2015, M. Z... a assigné M. Olivier B..., géomètre-expert ayant établi le plan de division, pour qu'il le garantisse de toute condamnation pouvant être prononcée contre lui.
Par acte du 15 septembre 2015, M. Y... a assigné M. Z... en remboursement du prêt de la somme de 25 000 € pour l'achat de la parcelle à l'origine de l'empiétement. Ces trois procédures ont été jointes.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 12 décembre 2016, le Tribunal de grande instance d'Evry a :
- débouté la société Best Area et M. Y... de toutes leurs demandes,
- débouté la société Diogol et M. Z... de leurs demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- débouté la société Diogol et M. Z... de leurs demandes à l'encontre de M. B...,
- condamné in solidum la société Best Area et M. Y... à verser à la société Diogol et M. Z... la somme de 1 500 € et à M. B... celle de 1 500 €,
- condamné in solidum la société Best Area et M. Y... aux dépens.
Par dernières conclusions du 28 août 2017, la société Best Area et M. Y..., appelants, demandent à la Cour de :
- débouter les intimés de leurs demandes,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Best Area de sa demande d'expulsion et d'indemnité d'occupation et statuant à nouveau :
- ordonner l'expulsion de M. Z... et celle de tous occupants de son chef de la partie du bâtiment lui appartenant,
- condamner in solidum M. Z... et la société Diogol à verser à la société Best Area la somme de 141 547 € à titre d'indemnité d'occupation,
- condamner M. Z... à garantir pour moitié le prix de construction du mur séparant les deux propriété conformément au plan cadastral,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. Y... de sa demande de restitution de la somme de 25 000 €,
- statuant à nouveau : condamner M. Z... à lui restituer la somme de 25 000 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2014,
- prononcer l'anatocisme,
- condamner in solidum la société Diogol et M. Z... à leur verser la somme de 2 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner in solidum la société Diogol et M. Z... aux dépens.
Par dernières conclusions du 27 juin 2017, M. Z... et la société Diogol prient la Cour de:
- vu les articles 555, 663 et 1351 du Code civil,
- débouter la société Best Area et M. Y... de leurs demandes,
- mettre hors de cause la société Diogol,
- débouter à titre infiniment subsidiaire la société Best Area et M. Y... de toutes leurs demandes,
- réformant partiellement le jugement entrepris, les condamner à payer aux sociétés défenderesses une somme de 15 000 € pou procédure abusive,
- les condamner aux dépens,
- à titre subsidiaire et si, par extraordinaire en ce qui concerne la demande de division du terrain, le tribunal entrait en voie de condamnation à l'encontre des "sociétés concluantes", dire que M. Olivier B... devra garantir toute condamnation prononcées de ce chef contre "les sociétés concluantes",
- condamner l'ensemble des parties à payer à M. Z... et à la société Diogol la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 21 août 2017, M. B... demande à la Cour de :
- vu les articles 4, 564 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil,
- constater qu'aucune demande n'est formée contre lui,
- dire que toute demande éventuellement formée par les appelants contre lui serait irrecevable,
- confirmer le jugement entrepris,
- à titre subsidiaire, constater l'absence de responsabilité de sa part et débouter M. Z... et la société Diogol de leur appel en garantie,
- condamner solidairement la société Best Area et M. Y... à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Il ressort du titre de propriété de la société Best Area que celle-ci a acquis de M Michel D..., suivant acte authentique du 31 décembre 2009, un ensemble immobilier sis à Dourdan, comprenant un local à usage d'atelier-bureaux, une cour et un jardin figurant au cadastre section [...] , lieudit [...] , d'une surface de 22a 99ca, cette parcelle provenant de la division, suivant document d'arpentage dressé par M. B... le 29 décembre 2009, d'un immeuble de plus grande importance originairement cadastré mêmes section et lieudit,d'une superficie de 43a 15 ca dont le surplus restait appartenir à M. D..., cadastré section [...] , d'une superficie de 20a 23ca, étant précisé que les parties feraient leur affaire personnelle de la réalisation de la clôture à édifier pour séparer la parcelle vendue de celle conservée par le vendeur.
Selon le titre de propriété de M. Z..., ce dernier a acquis de son beau-père, M. D..., suivant acte authentique du 4 août 2010, un local de bureau sis [...] , cadastré section [...] (15a 89ca) et [...] (4ca), ces parcelles venant de la division, suivant un "document d'arpentage dressé par le Cabinet B..." du 21 juillet 2010, d'une plus grande parcelle, cadastrée section [...] dont le surplus, soit la parcelle [...] , restait appartenir à M. D....
Il résulte des pièces produites, notamment, de trois plans de division réalisés par M. B... pour le compte de M. D..., de l'attestation du 27 mars 2015 de M. D... laquelle a force probante bien qu'elle ne respecte pas les formes de l'article 202 du Code de procédure civile, du constat dressé le 26 juillet 2012 par M. Philippe E..., huissier de justice, et de la relation de faits par M. Olivier B..., qu'à l'origine, M. D..., propriétaire de plusieurs parcelles les a réunies en une seule sur laquelle il a édifié des constructions, qu'ensuite, il a fait procéder à la division de cette parcelle en deux ([...] et [...]) et que, par suite de cette division, une partie du bâtiment situé sur la parcelle [...], propriété de M. Z..., empiète sur la parcelle [...], propriété de la société Best Area.
Cette société, qui a acquis la parcelle [...] d'une surface de 22a 99ca, ne jouit pas de la totalité de cette superficie, le bâtiment situé sur le fonds Z... étant accolé à celui situé sur le fonds Best Aera, empiétant sur la parcelle [...], ainsi qu'il apparaît clairement sur le plan de division dressé par M. Olivier B... le 25 juin 2012, mis à jour le 7 juillet 2012, l'empiétement couvrant une superficie de 233 m2.
Dans son attestation du 27 mars 2015, M. D... reconnaît, d'ailleurs, qu'en 1989, lors de la construction du bâtiment sur la parcelle [...], il a collé ce bâtiment à celui situé sur la parcelle [...] "pour ne pas avoir à reconstruire tout un flanc du bâtiment. La charpente métallique des deux bâtiments repose sur la même jonction. Les deux bâtiments n'ont jamais eu d'activité commune, donc aucune liaison entre eux".
Bien que M. D... énonce dans cette attestation que "lors des visites du bâtiment en vue de la vente, M. Y... (SCI Best Area) connaissait parfaitement les limites de ce qu'il achetait", il ajoute que "les plans donnés par le géomètre pour la vente n'étaient pas conformes à la réalité des lieux". Il s'en déduit qu'en 31 décembre 2009, la société Best Area n'a pas été informée de l'existence de l'empiétement, une parcelle d'une surface de 22a 99ca lui ayant été vendue dont une partie de 233 m2 était occupée par le bâtiment de la parcelle [...] restant appartenir au vendeur. La société Best Aera, propriétaire de la parcelle [...], est donc droit d'exiger de M. Z..., propriétaire de la parcelle [...], la suppression de l'empiétement.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la société Best Area de sa demande relative à l'empiétement.
Mais, l'expulsion que cette société se borne à demander, n'est pas susceptible de mettre un terme à l'empiétement en ce que cette mesure ne concerne que les personnes et les meubles alors que l'empiétement affecte la propriété immobilière, étant observé qu'aucune communication n'existe entre le bâtiment appartenant à la société Best Area et celui de M. Z... de sorte que le juge ne peut ordonner l'expulsion des occupants du bâtiment de ce dernier dont la superficie excède celle de l'empiétement.
La société Best Area, qui ne demande pas la démolition de la partie du bâtiment empiétant sur sa propriété, doit être déboutée de sa demande d'expulsion.
M. Z..., qui n'est pas partie à l'acte de vente du 31 décembre 2009, n'a pas l'obligation personnelle de contribuer à la réalisation de la clôture à édifier pour séparer la parcelle vendue de celle conservée par le vendeur. La société Best Area doit être déboutée de cette demande.
Une indemnité d'occupation n'est pas de nature à réparer le préjudice causé à la société Best Aera par l'empiétement. Cette société n'établit pas, par les attestations des deux agents immobiliers qu'elle produit, que le préjudice matériel, né de l'occupation d'une bande de terrain de 233 m2, doit être évalué à la somme de 141 547,50 €. Eu égard à la superficie de l'empiétement, à sa durée et à l'exploitation par la société Best Area de la parcelle conformément à ce qu'elle souhaitait initialement faire, la Cour dispose d'éléments suffisants pour évaluer le préjudice de la société Best Area à la somme de 80 000 € au paiement de laquelle, il y a lieu de condamner M. Z..., la société Diogol, locataire de M. Z..., étant étrangère à l'empiétement..
M. Olivier B..., géomètre-expert, a procédé à la division d'une parcelle sans tenir compte de la limite des bâtiments édifiés dessus, de sorte que le ligne séparative qu'il a tracée passe au travers du local de bureaux acquis par M. Z.... M. B..., qui en sa qualité de professionnel du mesurage, ne pouvait ignorer que le plan de division du 4 août était destiné à la vente des fonds, a commis une faute en créant un empiétement et ce d'autant que ce plan ne mentionne pas clairement l'existence de l'empiétement. Cependant, M. Z... et la société Diogol demandent la condamnation de M. B... à garantir "les sociétés concluantes" des condamnations prononcées contre elles.
Or, aucune condamnation n'a été prononcée à l'encontre de la société Diogol, laquelle, étrangère à l'empiétement, ne subit aucun préjudice de ce chef, seul M. Z... étant en droit d'invoquer, ce qu'il ne fait pas, un préjudice né d'une perte de chance de ne pas acquérir ou de l'acquérir à un moindre prix, s'il avait été informé de l'empiétement. Par suite, la demande de garantie doit être rejetée.
C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que M. Y... n'établissait pas l'obligation de restitution d'une somme de 25 000 € qui pèserait sur M. Z....
M Y... ne prouve pas davantage le caractère indu du paiement de cette somme. Par suite le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. Y... de sa demande.
La procédure intentée par la SCI Best Area et par M. Y... n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de ce chef doit être rejetée.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de M. Z....
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la SCI Best Area, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux demandes en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile de M. Y..., de la société Diogol et de M. B....
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Richard Y... de sa demande de restitution par M. H... Z... de la somme de 25 000 € ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Dit que le bâtiment situé sur la parcelle sise [...] , cadastrée section [...] , d'une superficie de 20a 23ca, actuelle propriété de M. H... Z..., empiète sur une surface de 233 m2, sur la parcelle située dans la même commune même rue, cadastré section [...] , d'une contenance de 22a 99 ca, actuelle propriété de la SCI Best Area, ainsu que cet empiétement résulte du plan de division dressé par M. Olivier B... le 25 juin 2012, mis à jour le 7 juillet 2012 ;
Dit que la SCI Best Area est en droit d'exiger la suppression de cet empiétement ;
Déboute la SCI Best Area de sa demande d'expulsion ;
Condamne M. H... Z... à payer à la SCI Best Area la somme de 80 000 € de dommages-intérêts ;
Déboute la SCI Best Area de sa demande de condamnation de M H... Z... à garantir pour moitié le prix de construction du mur séparant les deux propriétés ;
Déboute la SCI Best Area de toutes ses demandes formées contre la SARL Diogol;
Rejette toute autre demande ;
Condamne M. H... Z... aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. H... Z... à payer à la SCI Best Area la somme de 2 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
