Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 JUIN 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/24698
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 14/00728
APPELANTES
Madame Françoise X... épouse Y...
née le [...] à BRETIGNY SUR ORGE
demeurant [...]
Représentée par Me Michel CAQUELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0059
Madame Valérie Y...
née le [...] à JUVISY SUR ORGE
demeurant [...]
Représentée par Me Michel CAQUELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0059
INTIMÉ
Monsieur Frédéric A...
né le [...] [...]
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Jean-jacques DULONG, avocat au barreau de PARIS, toque : C0339
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
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Par acte authentique du 26 mai 2008, Jacques Y... et Mme Françoise X... son épouse ont vendu une maison individuelle sise [...] , à M. A..., moyennant le prix de 410 000 € dont 8 900 € de meubles.
Se plaignant de la découverte de désordres, M. A... a obtenu l'organisation d'une expertise judiciaire contradictoire à l'égard des vendeurs, aux termes d'une ordonnance du 4 mai 2010. M. C..., expert judiciaire désigné, a déposé son rapport le 29 mars 2013.
Par acte extrajudiciaire du 18 novembre 2013, M. A... a assigné ses vendeurs en annulation de la vente pour dol, et en indemnisation de son préjudice par les vendeurs.
A la suite du décès de Jacques Y..., M. A... a assigné en intervention la fille de celui-ci, Mme Valérie Y..., ès-qualités d'héritière de son père.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance d'Evry, par jugement du 4 novembre 2016, a :
- prononcé la nullité pour réticence dolosive de la vente du 26 mai 2008 ;
- dit que les formalités de publicité seraient réalisées par la partie la plus diligente ;
- condamné les consorts Y... à rembourser à M. A... la somme de 410 000 € au titre du remboursement du prix de vente, outre les frais strictement relatifs à cette vente, et avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- condamné les consorts Y... à payer à M. A... une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné les consorts Y... aux dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire incluant les frais relatifs aux sapiteurs ;
- débouté M. A... de ses autres demandes plus amples ou contraires ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 08 mars 2017, les consorts Y... demandent à la Cour de :
- vu les articles 1116 et 1144 du code civil ;
- réformer le jugement entrepris ;
- dire que les manoeuvres dolosives ne sont pas établies ;
- subsidiairement :
- cantonner les demandes de M. A... sur le fondement de l'article 1144 du code civil aux frais de remise en état de la terrasse et de la clôture du jardin ;
- réduire l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.
Par dernières conclusions du 04 mai 2017, M. A... prie la Cour de :
- vu l'article 1116 du code civil,
- vu l'article "1144 du code civil sur la responsabilité contractuelle" ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente ;
- dire qu'il pourra inscrire une hypothèque sur le bien, pour sûreté du remboursement du prix ;
- infirmer partiellement le jugement entrepris pour :
- condamner les appelantes à lui rembourser le prix de vente y compris les frais de la vente avec intérêts de droit augmentés de cinq points à compter de la délivrance de l'assignation en référé expertise (29 mars 2010) ;
- condamner les consorts Y... à lui verser une somme de 300 € par mois à compter de la date d'acquisition de la maison et jusqu'au présent arrêt, pour compensation de son trouble de jouissance ;
- au cas de rejet de ses demandes fondées sur le dol :
- condamner les consorts Y... au titre de la responsabilité du vendeur à lui payer une somme globale de 103 460,20 € conformément au rapport d'expertise, outre indexation en fonction de l'indice du coût de la construction ;
- condamner également en ce cas les consorts Y... à lui verser une somme de 300 € par mois à compter de la date d'acquisition de la maison et jusqu'au présent arrêt, pour compensation de son trouble de jouissance ;
- condamner en toutes hypothèses les consorts Y... à lui payer une somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens en ce compris les frais d'expertise.
SUR CE
LA COUR
Pour retenir le dol, le tribunal a dit que la maison était affectée de plusieurs défauts importants :
- défaut de drainage et d'étanchéité du sous-sol,
- construction par M. Y... d'une terrasse sans autorisation, en portant atteinte à la structure porteuse de la maison et avec une étanchéité non conforme, le coût de reprise ne se distinguant pas des travaux à faire pour le sous-sol de la maison,
- installation électrique non conforme,
- clôture du jardin dépourvue de solidité réalisée par le vendeur lui-même.
Le tribunal a considéré que les vendeurs n'avaient intentionnellement pas révélé l'existence de ces défauts à l'acquéreur, sans quoi celui-ci n'aurait pas acquis le bien ou l'aurait fait à un prix moindre.
Toutefois, le dol ne se présume pas et doit être prouvé ; il doit avoir porté sur une qualité de la chose vendue déterminante du consentement de l'acquéreur.
S'agissant du défaut de drainage et d'étanchéité du sous-sol, l'expert a relevé dès sa première visite, le 14 janvier 2011, que de nombreuses taches et traces d'humidité étaient visibles sur la contre-cloison habillant la pièce. L'expertise a établi qu'il s'agissait de la manifestation d'un défaut d'origine au regard du devis de construction de la maison signé par les époux Y... le 11 octobre 1995 avec l'entreprise générale de bâtiment Patrice Leroux, devis qui ne prévoyait pas une telle étanchéité, mais seulement la pose d'un produit hydrofuge. Si ce dispositif est en contravention avec les règles de l'art, les vendeurs, profanes, ainsi que l'a relevé l'expert, n'en sont pas responsables au titre de leur faute, cela bien qu'ils aient à l'époque accepté un tel devis. Rien ne permet de reprocher aux époux Y... la connaissance d'une telle non conformité technique, ainsi que l'a pourtant fait l'expert, au seul motif qu'ils auraient signé un devis omettant une étanchéité conforme aux règles de l'art.
L'expert affirme encore que les époux Y... avaient traité les désordres en réalisant un doublage périphérique des murs fait de cloisons et de placards en bois, ce qui permettait de régler le phénomène d'apparition des moisissures, sans remédier à la cause des infiltrations. Toutefois, il n'est pas établi que les revêtements des murs et les placards aient été posés avec l'intention de dissimuler des traces d'humidité en connaissance de la gravité du désordre. L'expert, en particulier, n'a pas établi la date à laquelle le produit hydrofuge a cessé de protéger l'immeuble. Les attestations D... et E... corroborent d'ailleurs l'absence de toute atteinte, du fait de l'humidité excessive, à l'habitabilité de la pièce avant la vente, décrite comme ayant été à usage de salle de sport et d'atelier. Par ailleurs, l'expert affirme de manière essentiellement conjecturale : (page 12) "les phénomènes d'infiltration étaient inévitables ; ils ont vraisemblablement existé pendant les années où les époux Y... ont vécu dans la maison".
Il résulte de ces éléments que l'intention dolosive des vendeurs n'est pas établie pour ne pas avoir révélé un défaut d'étanchéité affectant le sous-sol, défaut dont il n'est pas démontré que sa gravité telle que révélée par l'expertise, s'était manifestée à eux avant la vente, de manière à leur laisser penser que l'acheteur, laissé dans l'ignorance de ce défaut, serait susceptible de commettre une erreur déterminante sur une qualité de la maison vendue.
S'agissant de la terrasse, il est certes établi que celle-ci a été construite sans autorisation administrative par les vendeurs et que son étanchéité est également défectueuse. Toutefois, alors que la désignation - très précise - des biens à l'acte de vente ne mentionne pas cette construction, ce que l'acquéreur a accepté sans réserve et que M. Y... a reconnu en cours d'expertise avoir réalisé cette terrasse lui-même, il n'est pas prouvé que cette irrégularité administrative ait été déterminante du consentement de l'acquéreur. Par ailleurs, il n'est pas démontré que les manquements aux règles de l'art commis par M. Y..., dépourvu des qualifications techniques en la matière, ni, par conséquent, le fait de ne pas les avoir révélé à l'acquéreur avant la vente, constitue un dol des vendeurs.
S'agissant de l'installation électrique, s'il est établi que celle-ci est défectueuse, le rapport d'expertise démontre qu'elle est d'origine et a été réalisée l'entreprise Patrice Leroux sans faute établie des maîtres d'ouvrage vendeurs. Le dol des vendeurs, profanes en la matière, n'est pas caractérisé du chef de cet défaut.
S'agissant de la clôture du jardin en palissade, réalisée par les vendeurs eux-mêmes dans des conditions défectueuses et qui s'est effondrée peu après la vente, il n'est pas démontré, malgré le constat d'huissier établi à la requête de M. A... le 6 janvier 2010 et malgré le rapport d'expertise, en quoi l'étayage du côté du voisin n'aurait pas été apparent lors des visites, ni en quoi la solidité de cet ouvrage léger réparable pour un coût modeste aurait été déterminant du consentement de l'acquéreur.
Le fondement principal pris du dol des vendeurs n'est donc pas propre à justifier les demandes ; le jugement entrepris doit être infirmé en conséquence.
A supposer que le fondement subsidiaire de la responsabilité des vendeurs soit la responsabilité contractuelle de droit commun de l'article 1134 du code civil, et non l'article 1144 du code civil comme indiqué par erreur dans les conclusions de l'intimé, la Cour constate que M. A... n'articule aucune démonstration spécifique sur ce fondement, alors que nul manquement des vendeurs à leurs obligations nées du contrat de vente n'est démontré par M. A..., qui en a la charge, à l'occasion du développement de ses moyens sur le dol ni dans le surplus de ses écritures. En particulier, il n'est pas même établi que les vendeurs auraient manqué à leur obligation de délivrer à l'acquéreur une information loyale sur la chose vendue.
Toutes les demandes indemnitaires de M. A... seront donc rejetées.
Les parties conserveront chacune la charge des dépens qu'elles ont exposés.
En équité, il ne sera pas alloué d'indemnité de procédure.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau :
Déboute M. A... de ses demandes en nullité de la vente et en dommages et intérêts,
Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
