Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 JUIN 2018
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/23125
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Octobre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 15/01559
APPELANTE
Madame Aziza X...
née le [...] à Oran (099)
demeurant [...]
Représentée et assisté sur l'audience par Me Dikpeu-eric BALE de l'ASSOCIATION BALE etamp; KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635
INTIMÉS
Madame Josette, Marcelle J...
née le [...] à Celle
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Anne-charlotte ENTFELLNER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0135
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2017/001965 du 17/03/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Monsieur Daniel Z...
né le [...] à CHOISY LE ROI (94)
demeurant [...]
Représenté par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1087
Assisté sur l'audience par Me Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, toque : R099
SAS ACTUEL IMMOBILIER immatriculée au RCS de VERSAILLES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 389 .00 8.6 16
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER etamp; Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399, substitué sur l'audience par Me Cécile GALLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
SA SOCIETE GENERALE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en ladite qualité
No SIRET : B 5 52 120 222
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Magali TARDIEU-CONFAVREUX de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par jugement du 24 mars 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a dit bien fondée l'action estimatoire en garantie des vices cachés introduite par Mme Aziza X... et a ordonné la vente du bien, suivant acte authentique du 24 décembre 2010, par Mme Georgette J... et M. Daniel Z... au profit de Mme X... au prix de 315 000 €, ainsi que la publication du jugement au service de la publicité foncière. Par acte des 16 et 20 janvier 2015, 13 novembre 2015, Mme X... a assigné les vendeurs, l'agent immobilier, la SAS Actuel immobilier, et le prêteur de deniers, la SA Société générale, en caducité du "compromis" de vente du 24 décembre 2010, et en restitution de diverses sommes, subsidiairement, en résolution de la vente pour cas de force majeure.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 19 octobre 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté Mme X... de toutes ses demandes,
- ordonné la résolution de la vente aux torts de Mme X...,
- condamné Mme X... à payer à Mme J... et M. Z... l'indemnité d'immobilisation contractuelle de 33 500 €,
- dit que la somme de 16 750 € détenue par la société Actuel immobilier en sa qualité de séquestre devait être versée ensemble à Mme J... et M. Z...,
- débouté Mme J... et M. Z... du surplus de leur demande,
- condamné Mme X... à payer à la société Actuel immobilier la somme de 12 000 € au titre de sa commission,
- débouté la société Actuel immobilier de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- débouté Mme X... de son appel en garantie à l'encontre de la Société générale,
- dit n'y avoir lieu à publication du jugement à la conservation des hypothèques,
- condamné Mme X... à payer, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à Mme J..., la somme de 3 000 €, à M. Z..., la somme de 3 000 €, à la société Actuel immobilier la somme de 3 000 €, à la Société générale, celle de 3 000 €,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Mme X... aux dépens.
Par dernières conclusions du 2 mai 2018, Mme X..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, 9, 31, 561, 563 du Code de procédure civile, 1148, 1231-2 et 1231-1, 1354, 1356 du Code civil, L. 312-12, alinéa 2, du Code de la consommation,
- infirmer le jugement entrepris en ses dispositions l'ayant condamnée à payer la somme de 33 500 € ensemble à Mme J... et M. Z..., la somme de 12 000 € de commission à la société Actuel immobilier, en ses condamnations en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et en ce que le jugement a dit que la somme de 16 750 € détenue par la société Actuel immobilier devait être versée à Mme J... et M. Z...,
- confirmer le jugement entrepris en ses dispositions qui lui sont favorables,
- statuant à nouveau :
- lui donner acte de ce qu'elle renonce au moyen de caducité du compromis pour non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt bancaire,
- constater qu'elle est dans l'impossibilité de conclure la vente du 24 décembre 2010 pour cas de force majeure,
- confirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, mais l'infirmer en ce qu'il a dit cette résolution à ses torts et y ajouter "pour cas de force majeure",
- débouter Mme J... et M. Z... de leur demande au titre de l'indemnité d'immobilisation de 33 500 €,
- faire injonction et au besoin condamner la société Actuel immobilier à lui restituer son dépôt de garantie de 16 750 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- condamner in solidum Mme J... et M. Z... à lui régler la somme de 50 000 € de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance de contracter et celle de 8 000 € en réparation de son préjudice moral,
- déclarer la Société générale responsable des préjudices qu'elle a subis et la condamner à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle à la suite des demandes de Mme J..., M. Z... et l'agent immobilier ,
- condamner in solidum les intimés à lui régler en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 7 500 € en cause d'appel et celle de 6 000 € en première instance, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 30 avril 2018, Mme J... prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande en paiement des sommes de 50 000 € correspondant à sa quote-part du préjudice d'immobilisation, 5 042,75 € au titre des charges, 10 000 € au titre du préjudice moral,
- statuant à nouveau :
- condamner Mme X... à lui payer les sommes de 50 000 € correspondant à sa quote-part du préjudice d'immobilisation, 7 613,80 € au titre des charges, 10 000 € au titre du préjudice moral, et celle de 5 000 € en application de l'article 37 de la loi de 1991, dépens en sus,
- à titre subsidiaire, condamner la Société générale à l'indemniser aux lieux et place de Mme X... au visa de l'article 1382 du Code civil à hauteur des mêmes sommes que celles sollicitées à l'encontre de Mme X..., ou solidairement si une responsabilité partielle de la banque était retenue par la Cour.
Par dernières conclusions du 4 mai 2018, M.Z... prie la Cour de :
- constater que les demandes de Mme X... visent à remettre en cause l'autorité de la chose jugée de la décision du 24 mars 2014,
- déclarer la demande de Mme X... irrecevable,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en celle l'ayant débouté de sa demande en paiement de la somme de 30 000 € de dommages-intérêts,
- statuant à nouveau : condamner Mme X... à lui payer la somme de 30 000 € en réparation de son préjudice lié à l'immobilisation du bien et celle de 5 000 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 16 mai 2018, la Société Générale demande à la Cour de :
- à titre principal : confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- à titre subsidiaire : constater que Mme X... ne démontre pas être dans l'impossibilité d'obtenir un concours bancaire lui permettant d'exécuter le jugement du 24 mars 2014, et la débouter de ses demandes contre elle,
- à titre infiniment subsidiaire : constater que Mme X... a fait preuve d'une légèreté fautive ayant à elle seule conduit au préjudice et la débouter de ses demandes contre elle,
- en tout état de cause, condamner Mme X... à lui payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 14 avril 20017, la société Actuel immobilier prie la Cour de :
- vu les articles 1351, 1654, 1960, 1382 du Code civil, 32-1 et 122 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris,
- condamner Mme X... à lui payer la somme de 5 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Il convient de constater que Mme X... renonce à demander la constatation de la caducité de l'avant-contrat de vente du 24 décembre 2010 et qu'elle se borne à réclamer que soit prononcée la résolution de la vente pour cas de force majeure.
Il est acquis aux débats que, bien que la vente ait été prononcée, sur la demande de Mme X..., par jugement du 24 mars 2014, signifié par Mme X... le 8 avril 2014, cette dernière n'a pas payé le prix. La principale obligation de l'acquéreur étant de payer le prix, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, les vendeurs, qui avaient sollicité cette résolution en première instance, concluant à la confirmation du jugement entrepris sur ce point.
Mme X... soutient qu'elle n'a pu exécuter cette obligation en raison de la force majeure consistant dans le fait que la Société générale avait classé sans suite en 2013 l'offre de prêt bien que, en tant qu'emprunteur, elle en ait sollicité la prorogation.
Mais, il ressort des pièces produites que :
- les offres de prêt acceptées par Mme X... énoncent qu'elles sont toujours acceptées sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de leur acceptation, du contrat pour lequel les prêts étaient demandés,
- le 20 décembre 2011, le prêteur a demandé à Mme X... de lui envoyer une lettre lui demandant soit la résiliation du prêt soit sa prolongation,
- le 16 janvier 2012, Mme X... a répondu au prêteur : "Pour l'instant merci de le prolonger car nous passons devant le Tribunal de grande instance fin février 2012. Comme vous le savez il y a un vice caché dans l'appartement d'ailleurs le service juridique de la MAIF suit mon dossier. J'en saurai plus après que le jugement sera rendu. D'ailleurs que ce soit cet appartement ou un autre j'aurais tout de même besoin de ce prêt",
- le 22 août 2014, la Société générale a informé Mme X... de ce que les deux prêts avaient été classés sans suite en 2013.
Ainsi, Mme X..., qui n'a pas sollicité du prêteur une nouvelle prorogation au-delà de la fin du mois de février 2012, s'exposait à la résolution prévue par le contrat, de sorte qu'elle ne peut prétendre que la caducité de l'offre de prêt était imprévisible pour elle au motif que les prélèvements par l'assureur des primes d'assurance sur son compte bancaire lui auraient fait croire à la prorogation des prêts. De surcroît, Mme X... n'établit pas avoir été dans l'impossibilité de solliciter de nouveaux prêts après que les premiers eussent été rendus caducs par sa négligence.
En conséquence et en l'absence de force majeure, la résolution de la vente du 24 mars 2014 est imputable à l'acquéreur. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit la vente résolue aux torts de Mme X.... En conséquence, celle-ci doit être déboutée de ses demandes de dommages-intérêts formées contre les vendeurs.
Il vient d'être dit que Mme X..., qui ne peut prétendre au maintien tacite par la banque d'une offre de prêt aux mêmes conditions pendant plusieurs années, ne s'était pas préoccupée au-delà de la fin du mois de février 2012 de la prorogation des offres dont elle avait bénéficié, laissant le prêteur dans l'ignorance du devenir de l'acquisition jusqu'en août 2014, et ce, nonobstant la clause contractuelle précitée relative à la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'offre, du contrat pour lequel le prêt était demandé. Pas davantage Mme X... n'a sollicité de nouveaux prêts lui permettant de payer le prix,
Par suite, la Société générale n'ayant pas commis de faute à l'origine de la résolution de la vente, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme X... de ses demandes formées contre elle.
Le jugement du 24 mars 2014 ayant ordonné la vente, en réduisant le prix stipulé par les parties dans l'avant-contrat, l'indemnité d'immobilisation prévue par cet acte en cas de non-réalisation de la vente du fait de l'acquéreur n'est pas due par Mme X..., cette réitération ayant été judiciairement ordonnée à la demande de l'acquéreur. Mme J... et M. Z... doivent être déboutés de leur demande à ce titre, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit à hauteur de la somme de 33 500 €.
Par l'effet rétroactif de la résolution de la vente, l'immeuble est rentré dans le patrimoine des vendeurs. Par suite, les charges liées à l'appartement litigieux sont dues par les vendeurs, de sorte que Mme J... doit être déboutée de ses demandes de paiement à ce titre.
Les vendeurs sont en droit de réclamer à Mme F... réparation du préjudice lié à la perte de jouissance du bien depuis le jugement du 24 mars 2014 jusqu'à la date où la résolution de la vente sera devenue définitive. Ce préjudice doit être évalué à la somme de 10 000 € toutes causes confondues au paiement de laquelle il y a lieu de condamner Mme X....
Le dépôt de garantie d'un montant de 16 750 €, versé par Mme X... entre les mains de l'agent immobilier, devait, en cas de réalisation, s'imputer sur le prix, et en cas de non-réalisation du fait de l'acquéreur, rester acquis au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire. Au cas d'espèce, la vente a été réalisée. Sa résolution étant prononcée, la somme de 16 750 € doit être restituée à Mme X... par la société Actuel immobilier. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a ordonné la restitution de cette somme aux vendeurs.
S'agissant de la commission de l'agent immobilier, l'acquéreur ayant opté pour la réalisation de la vente en dépit de l'existence d'un vice caché et cette réalisation ayant été judiciairement ordonnée, la commission de l'agent immobilier mise à la charge de l'acquéreur par le mandat et le jugement du 24 mars 2014 est bien due par Mme X..., la vente ayant été effectivement conclue. Cette décision a définitivement écarté la responsabilité de la société Actuel immobilier. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme X... à payer à la société Actuel immobilier la somme de 12 000 € au titre de sa commission.
La publication du jugement du 24 mars 2014 n'étant pas établie, il n'y a lieu d'ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière.
Mme X... ayant pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive doivent être rejetées.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de Mme X....
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des intimés, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Constate que Mme Aziza X... renonce à demander la constatation de la caducité de l'avant-contrat de vente du 24 décembre 2010 et qu'elle se borne à réclamer que soit prononcée la résolution de la vente pour cas de force majeure ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- condamné Mme Aziza X... à payer à Mme Josette J... et Daniel M. Z... l'indemnité d'immobilisation contractuelle de 33 500 €,
- dit que la somme de 16 750 € détenue par la SAS Actuel immobilier en sa qualité de séquestre devait être versée à Mme Josette J... et M. Daniel Z..., ensemble ;
Statuant à nouveau :
Condamne Mme Aziza X... à payer à Mme Josette J... et M. Daniel Z... la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;
Ordonne la restitution à Mme Aziza X... par la SAS Actuel immobilier de la somme de 16 750 € qu'elle détient en sa qualité de séquestre ;
Déboute Mme Josette J... et M. Daniel Z... du surplus de leurs demandes ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Mme Aziza X... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne Mme Aziza X... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à :
- Mme Josette J... et Daniel M. Z..., la somme globale de 5 000 €,
- la SAS Actuel immobilier la somme de 3 000 €,
- la SA Société Générale, celle de 4 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
