Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 JUIN 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/18090
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 09/02147
APPELANT
Monsieur Rupert I...
né le [...] à Clermont-Ferrand (63000)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Bertrand X..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0140
INTIMÉS
Madame Martine Y...
née le [...] à Paris (75016)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Aurélie Z... de la SELARL COLETTE AUGER-AURELIE Z... AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1309
Monsieur Paul Y... - J...
né le [...] à Boulogne-Billancourt (92100)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Aurélie Z... de la SELARL COLETTE AUGER-AURELIE Z... AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1309
Mademoiselle Colombe Y... - J...
née le [...] à Boulogne-Billancourt (92100)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Aurélie Z... de la SELARL COLETTE AUGER-AURELIE Z... AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1309
SCI LES PRINCES prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 438 281 602
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1707
SCP B... H... MONTASSIER AMRAM ET GOUBERT, notaires, représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 342 353 075
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU etamp; ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499, substitué sur l'audience par Me Cécile CAZENAVE , avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Mai 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Dominique DOS REIS dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
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La SA West Paris a fait construire [...] un immeuble à usage commercial, professionnel et d'habitation. Par assemblée générale du 27 février 1950, elle a décidé que la propriété des actions entraînerait, pour leurs titulaires, la jouissance gratuite d'un appartement ou d'une boutique et a constitué des groupes d'action en vue de cette affectation, chaque groupe correspondant à un lot. Le 5 janvier 1961, cette société West Paris s'est transformée en SCI, sans modification de son objet social ni création d'une nouvelle personne morale.
Andrée E... veuve F..., propriétaire de plusieurs groupes de parts sociales, numérotées 47 à 447, correspondant, notamment, au lot no 18, l'avait donné à bail, suivant acte sous seings privés du 17 mars 1976, à M. I...
Andrée E... est décédée le [...] en laissant pour lui succéder sa fille Françoise F... épouse G..., laquelle a, suivant acte authentique reçu le 14 juin 2001 par M. B..., notaire associé de la SCP Commoy Szwagier Voiturier Blanckaert, devenue la SCP B... H... Montassier Amran Goubert, opéré le retrait de ses parts de la SCI West Paris, comprenant le lot ainsi donné à bail, et, le 12 juillet de la même année, elle a cédé trois lots, dont le lot no 18, à la SCI Les Princes, moyennant le prix de 76.224,41 € pour ce seul lot.
M. Rupert I... , estimant avoir été privé du droit de préemption ouvert au locataire par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 lors de la première vente après division de l'immeuble, a contesté le congé qui lui avait été délivré par la SCI Les Princes. Ce congé a été déclaré nul par jugement du tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris du 13 janvier 2009. Le tribunal d'instance s'étant déclaré incompétent pour connaître de la validité de la vente du 12 juillet 2001, M. Rupert I... a, par actes extra-judiciaires des 22 mars et 14 avril 2010, assigné Françoise F..., la SCI Les Princes et la société notariale pour la voir annuler et entendre réparer le préjudice résultant de sa perte de chance d'acquérir l'appartement dont il était locataire.
Françoise F... veuve G... est décédée le [...] en laissant à sa succession sa fille, Mme Marie-Laure Y..., et ses petits-enfants, Paul et Colombe Y... J...
Mme Marie-Laure Y..., M. Paul Y... J... et Mme Anne J... agissant en qualité d'administratrice légale de sa fille mineure Colombe Y... J... (les consorts Y...) sont intervenus volontairement à l'instance.
Par jugement du 3 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
- prononcé la nullité de la vente du lot no 18 intervenue le 12 juillet 2001 entre Andrée E... veuve F... et la SCI Les Princes,
- débouté M. Rupert I... de ses demandes de dommages-intérêts et de toutes demandes subséquentes,
- condamné la SCP B... H... Montassier Amran Goubert à payer à M. Rupert I... la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à la SCI Les Princes, d'une part, aux consorts Y..., d'autre part, la somme de 1.500 € au même titre,
- rejeté toute autre demande,
- condamné la SCP B... H... Montassier Amran Goubert aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. Rupert I... a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation partielle, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 15 mars 2017, de :
au visa de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, des articles 1382 du code civil et L. 331-2 du code de la consommation,
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, dit la vente nulle et retenu la faute du notaire,
- l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, les consorts Y..., la SCP B... H... Montassier Amran Goubert et la SCI Les Princes à lui payer une somme représentant 80 % de la différence entre la valeur du bien telle qu'elle a été fixée à l'occasion de la vente intervenue le 12 juillet 2001 et la valeur du même bien calculée au jour du présent arrêt, soit la somme de 219.020 €, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts,
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,
- en tout état de cause, condamner solidairement ou, à défaut, in solidum, les consorts Y... à lui payer une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCP B... H... Montassier Amran Goubert à lui payer, sur le même fondement, la même somme,
- condamner la SCI Les Princes à lui payer, sur le même fondement, la même somme,
- condamner les mêmes solidairement ou, à défaut, in solidum, aux dépens.
La SCI Les Princes prie la Cour, par dernières conclusions du 4 juillet 2017, de :
- débouter M. Rupert I... de ses demandes,
- dire que M. Rupert I... ne peut se prévaloir d'un droit de préemption,
- sur appel incident, condamner in solidum la SCP B... H... Montassier Amran Goubert et les consorts Y... à supporter toutes les condamnations prononcées contre elle,
- au visa de l'article 1303 du code civil, condamner in solidum la SCP B... H... Montassier Amran Goubert et les consorts Y..., pour le cas où la nullité de la vente serait prononcée, au paiement d'une somme de 324.000 € à titre de dommages-intérêts (déduction faite du prix de vente),
- condamner solidairement aux dépens « les défendeurs », aux dépens, en sus d'une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts Y... prient la Cour, par dernières conclusions du 26 avril 2018, de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a annulé la vente du 12 juillet 2001,
- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. Rupert I... de sa demande de dommages-intérêts,
- infiniment subsidiairement, dire qu'ils seront garantis de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux par la SCP B... H... Montassier Amran Goubert,
- en tout état de cause, dire irrecevable et mal fondée la demande indemnitaire présentée par la SCI Les Princes pour la première fois en cause d'appel,
- condamner la partie succombante à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La SCP B... H... Montassier Amran Goubert prie la Cour, par dernières conclusions du 15 mars 2017, de :
- dire que n'est pas rapportée par M. Rupert I... la preuve d'une faute de sa part, de nature à engager sa responsabilité professionnelle et à l'origine d'un préjudice certain, réel et actuel,
- en conséquence, débouter M. Rupert I... de ses demandes,
- vu l'article 564 du code de procédure civile, dire irrecevable comme nouvelle en cause d'appel la demande de la SCI Les Princes tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 324.000 € de dommages-intérêts,
- subsidiairement, la dire mal fondée et la rejeter,
- débouter la SCI Les Princes de sa demande de garantie,,
- débouter les consorts Y... de leur demande de garantie et de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,,
- condamner solidairement M. Rupert I... et tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
SUR CE
LA COUR
Suivant l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions projetées pour le local qu'il occupe ;
La SCP notariale et la SCI Les Princes soutiennent que la vente conclue entre les consorts Y... et la SCI Les Princes n'était pas la première vente après division de l'immeuble, dès lors que celui-ci avait été, dès l'origine et selon ses statuts, divisé en jouissance ; les consorts Y..., quant à eux, prétendent que le retrait des parts de la société West Paris par Françoise F..., le 14 juin 2001, constitue la première cession après la division de l'immeuble ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; à ces justes motifs il suffit d'ajouter que l'article 10 de la loi précitée se réfère à une « vente », donc à un acte à titre onéreux, et non à une cession, qui peut être un acte à titre gratuit comme l'était le retrait de parts opéré en son temps par Françoise F..., retrait qui ne peut être assimilé à une vente au sens du texte précité ;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit nulle la vente conclue le 4 juin 2001 entre Françoise F... et la SCI Les Princes ;
Sur le préjudice allégué par M. I...
M. I... prétend qu'en omettant de lui notifier le droit de préemption dont il disposait sur le lot qui lui était donné à bail, il a été privé d'une chance de l'acquérir et, par conséquent, de la plus-value acquise par ce bien entre le 14 juin 2001 et le présent arrêt ;
Toutefois, d'une part, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, dérogatoire au droit commun de la vente, ne prévoit d'autre sanction à la violation du droit de préemption du locataire que la nullité de la vente conclue irrégulièrement, d'autre part, M. I... ne prouve pas, eu égard à la modicité de ses ressources (1.102 € par mois en 2000) et à son âge (56 ans) lors de la vente litigieuse, qu'il aurait eu la possibilité d'acquérir ce bien, même en contractant des prêts bancaires ou familiaux, ses allégations sur l'intention de sa sœur de lui prêter à cet effet une somme de 30.000 € n'étant fondées que sur une attestation de celle-ci, dépourvue de force probante, ainsi que l'a dit le premier juge ;
Sur les demandes de dommages-intérêts dirigées contre la SCP B... H... Montassier Amran Goubert
Sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts des consorts Y... : cette demande est sans objet en raison de la solution apportée au litige ;
Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI Les Princes : celle-ci soutient que sa demande indemnitaire, quoique non présentée au premier juge, n'est pas nouvelle en cause d'appel dès lors qu'elle était virtuellement comprise dans ses demandes de première instance relatives à la garantie et à la responsabilité du notaire ; toutefois, la demande de garantie formée, à titre subsidiaire, contre le notaire en première instance, ne s'appliquant qu'aux condamnations dont elle ferait l'objet et non à l'indemnisation de son propre dommage, non discuté devant le tribunal, n'était nullement comprise virtuellement dans ses demandes initiales, qui ne tendaient pas aux mêmes fins, et elle n'en constitue ni l'accessoire, ni la conséquence, ni le complément ; cette demande sera donc déclarée irrecevable ;
L'équité ne justifie pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en la cause ;
Les dépens d'appel seront mis à la charge de M. I... qui succombe en ses prétentions devant la Cour.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement,
Dit irrecevable la demande de dommages-intérêts de la SCI Les Princes,
Rejette toute autre prétention,
Condamne M. I... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
