Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 01 JUIN 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/24453
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 15/09486
APPELANTE
SAS CONSULTANTS IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 397 657 941
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Corinne HAREL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1103
Assistée sur l'audience par Me CharlesABECASSIS, avocat au barreau de NICE
INTIMÉES
Madame Anna Z... épouse A...
née le [...] à LANDSHUT (Allemagne)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me DidierNAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1087
SCP DROUAULT - DE BRAQUILANGES - LAMBERT - C... - MARCHAY SCP DROUAULT DE BRAQUILANGES LAMBERT C... MARCHAY prise en la personne de Maître Marc C..., notaire, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 300 .51 3.1 57
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU etamp; ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assistée sur l'audience par Me ChristianeROBERTO, avocat au barreau de VAL D'OISE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame DominiqueDOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame DominiqueDOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 27 janvier 2015, Mme A... a vendu à la SCI Mata, moyennant le prix de 3 510 000 €, un bien immobilier sis [...] et [...] . Cet acte avait été précédé par une vente sous conditions suspensives entre les mêmes parties, établie sous seing privé en date des 21 décembre 2013 et 9 janvier 2014 ; cet avant-contrat prévoyait sa réitération par acte authentique le 12 mai 2014 au plus tard, terme constitutif du point de départ de la période pendant laquelle les parties pouvaient demander l'exécution forcée. Les parties ont également stipulé que le vendeur, en cas de défaillance de l'acquéreur, devait lui notifier sa renonciation à la vente en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.
Après avoir donné, pour les mêmes biens, un mandat non exclusif de recherche d'acquéreur au prix de 3 600 000 € à la société Consultants immobilier, par acte sous seing privé du 16 décembre 2014, Mme A... a consenti une promesse de vente au prix du mandat, par un acte notarié du 15 janvier 2015 rédigé par Matthieu H..., notaire associé à Paris, avec la participation de M. Marc C... assistant le promettant, au bénéfice de M. Ali I... M. J. L..., que lui avait présenté la société Consultants immobilier et qui s'était réservé la faculté d'acquérir ; cette promesse a prévu, conformément au mandat, une rémunération de l'agent immobilier d'un montant de 180 000 €.
Soutenant que Mme A... lui a donné mandat dans des conditions dolosives, pour lui avoir dissimulé que la SCI Mata avait entrepris de la forcer à lui vendre le bien, la société Consultants immobilier, qui estime avoir subi un préjudice, a saisi le tribunal d'une action en dommages et intérêts contre Mme A... et la SCP Drouault- de Braquilanges-Lambert-C... -Marchay, sociétés de notaires au sein de laquelle exerce M. C..., reprochant à celui-ci d'avoir manqué à ses obligations de conseil et de rédacteur d'acte.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 09 novembre 2016 a :
- débouté la société Consultants immobilier de sa demande de dommages et intérêts,
- débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné la société Consultants immobilier aux dépens.
Par dernières conclusions du 05 mars 2018, la société Consultants immobilier, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1116 et suivants du code civil, 1240 (anciennement1382) du code civil, 1134 et suivants du code civil ;
- constater que le mandat de vente du 16 décembre 2014 lui a été confié alors que Mme A... était liée à la société Mata ;
- dire que Mme A... a commis un dol affectant ce mandat de vente ;
- dire que Mme A... ne l'a pas exécuté de bonne foi ;
- dire que le notaire a commis une faute ;
- réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité de Mme A... ;
- le confirmer partiellement en ce qu'il a retenu la faute de M. C..., notaire, dans ses obligations de conseil et d'information ;
- condamner solidairement Mme A... et la société de notaires à lui payer une somme de 180 000 € en réparation du préjudice subi ;
- condamner solidairement Mme A... et la société de notaires à lui payer une somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des entiers dépens.
Par dernières conclusions du 04 avril 2018, Mme A... prie la Cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- à titre subsidiaire, au cas de sa responsabilité pour dol ou pour faute :
- dire que la société de notaires, qui a manqué à son égard à ses obligations de conseil, d'information et de rédaction, est seule responsable du préjudice de la société Consultants immobilier ;
- condamner en conséquence la société de notaires à la garantir de toute condamnation éventuelle au bénéfice de la société Consultants immobilier ;
- à défaut :
- réduire le préjudice allégué par l'agent immobilier qui ne saurait excéder la perte de chance de percevoir la rémunération prévue au mandat ;
- en tout état de cause :
- condamner la société de notaires et, subsidiairement, la société Conseils immobilier, à lui verser une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des entiers dépens.
Par dernières conclusions du 09 avril 2018, la SCP Drouault- de Braquilanges-Lambert-C... -Marchay, en la personne de Marc C..., demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Consultants immobilier de toutes ses demandes ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a néanmoins retenu qu'elle avait commis une faute ;
- dire que le notaire n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ;
- dire en tout état de cause que la société Consultants immobilier ne démontre aucun préjudice actuel et certain causé par une faute hypothétique du notaire ;
- débouter la société Consultants immobilier de l'intégralité des demandes contre elle dirigées ;
- à titre subsidiaire :
- dire Mme A... irrecevable et mal fondée en ses demandes dirigées contre elle ;
- condamner Mme A... à la garantir de toute éventuelle condamnation prononcée contre elle ;
- lui allouer une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de la société Consultants immobilier et de toute partie succombante et condamner cette société aux entiers dépens.
SUR CE
LA COUR
Le jugement entrepris a retenu que ni le dol de Mme A... ni celui du notaire n'étaient établis et que, si le notaire avait commis une faute pour ne pas avoir informé sa cliente sur les modalités à mettre en oeuvre pour la délier de la vente conditionnelle consentie à la SCI Mata, cette faute n'avait pu entraîner, pour l'agent immobilier, de perte de chance de percevoir la rémunération, dès lors que la vente ne pouvait pas intervenir en raison des engagements en faveur de la SCI Mata.
Sur la responsabilité de Mme A...
Le jugement doit être approuvé d'avoir dit que le dol de Mme A... n'était pas caractérisé, dans la mesure où il n'est pas démontré que celle-ci se croyait encore liée à la SCI Mata lorsqu'elle a signé le mandat litigieux. En effet, il est établi par le procès verbal de difficulté du 23 janvier 2015 qu'après avoir fait signifier à la SCI Mata, le 13 juin 2014, un courrier constatant le défaut de réalisation de la vente dans les délais de l'avant contrat, indiquant qu'elle renonçait à poursuivre l'exécution de la vente et exigeant le versement de la clause pénale à son profit, soit la somme de 351 000 €, M. Marc C..., notaire de Mme A... , a indiqué au notaire de la SCI Mata, par courriel du 6 septembre 2014, que Mme A... était disposée à proroger les effets de l'avant-contrat au 31 octobre 2014 à 12h00 aux conditions suivantes :
- le versement au plus tard le 12 septembre 2014 du montant de la clause pénale de 351 000 € avec imputation sur le prix de vente en cas de réitération et conservation par la venderesse à défaut,
- un accord exprès de la SCI Mata sur calcul des prorata de charges et de taxe foncière à la date du 12 mai 2014 et non à la date de l'acte définitif,
- un accord de la SCI Mata sur le remboursement de frais d'avocats de Mme A... .
Après que la SCI Mata a accepté par écrit les conditions relatives à la clause pénale, aux charges et aux taxes foncières, le délai de réitération était cependant repoussé au 10 décembre 2014 selon son acte écrit d'engagement unilatéral du 15 octobre 2014.
A la suite, un premier rendez-vous de signature fixé au 11 décembre 2014 n'a pas été honoré en l'absence de versement des fonds par l'acquéreur ; la SCI Mata demandait une prorogation du délai de signature au 22 décembre 2014 ; M. C... a répondu le 13 décembre 2014 que Mme A... avait consenti une ultime prorogation au 19 décembre 2014, mais pas au-delà.. Faute de production des pouvoirs nécessaires et en l'absence du versement du prix et du montant des frais, le rendez-vous de signature a été annulé et la vente n'a pu être signée à cette date. Ce n'est que le 20 janvier 2015 que la SCI Mata a fait sommation à Mme A... de comparaître pour signer la vente le 23 janvier 2015.
Il résulte de ces éléments que lorsque Mme A... a donné mandat à la société Consultants immobilier le 16 décembre 2014 - sans qu'il soit établi qu'elle ait été pour ce faire conseillée par le notaire- et lorsqu'elle a consenti une promesse de vente à M. Ali I... M. J. L..., par un acte notarié du 15 janvier 2015, alors qu'elle était assistée par M. C..., elle n'avait pas connaissance de la volonté persistante d'acquérir de la SCI Mata et il ne peut pas même lui être imputé la connaissance personnelle qu'elle avait d'être encore engagée avec cette société, qui n'avait honoré aucune de ses propres demandes répétées de report de rendez-vous de signatures et dont elle avait pu croire de bonne foi que le manque de fiabilité éprouvé, même après qu'elle eut mis en oeuvre une première fois la faculté contractuelle de renonciation à la vente conditionnelle, avait suffi à la dégager des obligations de cet acte. Il ne peut être reproché à Mme A... au titre d'un dol ni de ne pas avoir averti l'agent immobilier de la volonté persistante d'acquérir de la SCI Mata qu'elle ne croyait plus d'actualité, alors que l'exigence impérieuse d'acquérir de la SCI Mata ne lui est pas apparue avant la sommation de comparaître devant le notaire.
Il ne peut non plus être reproché à titre de dol à Mme A... de n'avoir pas mis une nouvelle fois en oeuvre et à temps la faculté contractuelle prévue à la vente sous seing privé conclue avec la SCI Mata, puisqu'elle a pu croire de bonne foi que cela n'était pas nécessaire. Le fait est que Mme A... , profane en matière juridique immobilière, n'a pas mis en oeuvre cette faculté contractuelle, sans que cela puisse lui être imputé comme une manoeuvre par l'agent immobilier dès lors qu'elle a manifestement cru de bonne foi qu'elle était déliée de la vente sous seing privé avec la SCI Mata. Si, aux termes du mandat, Mme A... devait pendant la durée de celui-ci notifier par lettre recommandée adressée à l'agent immobilier les coordonnées de l'acquéreur à qui elle aurait vendu le bien directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, nulle inexécution de cette clause ne peut lui être imputée en l'espèce, en l'absence de sa connaissance préalable à la signature du mandat ni de la persistance de l'intention d'acquérir de la SCI Mata ni de la persistance de ses obligations à l'égard de celle-ci. La circonstance que postérieurement à la promesse de vente signée par l'intermédiaire de la société Consultants immobilier Mme A... n'ait pas signalé immédiatement à l'agent immobilier qu'elle avait été sommée de comparaître par acte extrajudiciaire du 20 janvier 2015 ne révèle aucune mauvaise foi alors, au contraire, que le procès verbal de difficulté révèle sa volonté de poursuivre la seconde opération, ce dont elle n'a été empêchée, ainsi que l'explique le notaire, que par la prise de conscience du risque que la publication par la SCI Mata d'une assignation en vente forcée pourrait y faire échec.
Ni le dol de Mme A... au préjudice de l'agent immobilier ni l'inexécution dommageable par celle-ci des obligations nées du mandat ne sont donc établis.
Sur la responsabilité du notaire
Si Mme A... avait une première fois, par acte extrajudiciaire du 13 juin 2014, valablement mis en oeuvre la faculté contractuelle de notification de sa renonciation à la vente, ce qui lui avait alors permis de se prévaloir de la défaillance de la SCI Mata et de se délier de la vente sous seing privé, elle n'a pas réitéré à nouveau cette formalité lorsqu'après avoir accepté de renoncer à sa renonciation pour réitérer la vente lors d'un rendez-vous de signature fixé au 19 décembre 2014, elle a subi une nouvelle défaillance de la SCI Mata à cette date. Cependant, faute de préjudice subi, du fait de cette omission, par les parties à la promesse de vente litigieuse, promettant ou bénéficiaire, l'agent immobilier qui, à la différence de Mme A... , de la SCI Mata, et de M. Ali I... M. J. L... n'était pas créancier du devoir de conseil du notaire, échoue à rapporter la preuve que ce notaire aurait violé à son égard les devoirs de sa charge pour avoir rédigé la promesse de vente au bénéfice de M. Ali I... M. J. L... sans s'être assuré que Mme A... était libre de s'engager faute d'avoir mis fin aux effets de la vente sous seing privé au profit de la SCI Mata. C'est uniquement dans l'intérêt des parties que le conseil était dû par le notaire et non dans l'intérêt de l'agent immobilier, tiers à la promesse, dont le gain de la rémunération prévue par cet acte était de toute manière subordonné à la levée de l'option d'achat, qui ne dépendait pas de lui et dont il échoue à démontrer la certitude, en l'absence du bénéficiaire.
Ni la perte de la rémunération escomptée, ni la perte de chance de percevoir cette commission ne peuvent s'analyser comme découlant du manquement allégué du notaire à son devoir de conseil. La perte d'un client sérieux en la personne de M. Ali I... M. J. L... qui, selon la société Consultants immobilier aurait certainement, compte tenu de la position particulière de cet agent immobilier au regard du marché, acquis un autre bien présenté par celui-ci s'il ne s'était pas détourné de lui à cause de l'échec de la promesse de vente litigieuse, ne constitue qu'un préjudice hypothétique et éventuel exclusif de tout droit à réparation. N'est nullement démontrée la réalité du préjudice allégué comme étant constitué par la perte d'image de l'agent immobilier et par l'atteinte à sa réputation, après que M. Ali I... M. J. L... eut renoncé à la promesse de vente dont il était bénéficiaire. L'agent immobilier ne rapporte la preuve d'aucune faute dommageable du notaire à son égard, peu important la question de savoir si celui-ci a exercé bien ou mal son devoir de conseil à l'égard des parties à la promesse. Le notaire ne saurait avoir commis de faute dommageable à l'égard de l'agent immobilier ni à raison de l'existence du contrat de vente sous seing privé au profit de la SCI Mata, ni pour avoir indiqué à la SCI Mata que Mme A... acceptait de proroger les effets de cet acte malgré la renonciation qu'elle avait formalisée, ni pour ne pas avoir mis en oeuvre une seconde fois la procédure contractuelle de renonciation à la vente au bénéfice de la SCI Mata, ni pour avoir dressé l'acte définitif de vente au bénéfice de la SCI Mata, ni, enfin, pour ne pas avoir avisé l'agent immobilier du risque de non réalisation de la promesse au bénéfice de M. Ali I... M. J. L... par suite de la vente conditionnelle à la SCI Mata. Aucune de ces circonstances ne caractérise que le notaire aurait contribué à un acte en violation d'un droit acquis de l'agent immobilier.
Il résulte de ces éléments que les inconvénients subis par la société Consultants immobilier du fait de l'échec de la promesse de vente conclue par son intermédiaire ne constituent pas pour autant un préjudice indemnisable causé par une faute professionnelle commise par le notaire à l'égard de l'agent immobilier.
Il s'ensuit que la responsabilité du notaire à l'égard de l'agent immobilier ne peut pas être retenue. Le jugement sera donc également confirmé sur ce point, sans besoin que la Cour ne se prononce sur la question de savoir si le notaire a commis une faute de conseil à l'égard de Mme A... .
Sur les dépens et l'indemnité de procédure
La société Conseils immobilier, qui succombe en son appel, sera tenue aux dépens d'appel et, en équité, versera à Mme A... une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En équité, la société de notaires ne recevra pas d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Condamne la société Consultants immobiliers aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la société Consultants immobilier à payer à Mme A... une somme de 4 000 € au titre des frais d'appel de l'article 700 du code de procédure civile et déboute la SCP Drouault- de Braquilanges-Lambert-C... -Marchay de ses demandes à ce titre,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
