Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 01 JUIN 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/15267
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 13/08055
APPELANTS
Monsieur Gilles X...
né le [...] à PARIS 6ème (75006)
et
Madame Béatrice Y... épouse X...
née le [...] à GAILLAC (81600)
demeurant [...]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Christian HUON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0973, substitué sur l'audience par Me Laurence BIACABE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1084
INTIMÉS
Monsieur Eugène B...
né le [...] à MENIN (Belgique)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Isabelle CADET-COLLIN, avocat au barreau d'ESSONNE
Madame Anne C...
née le [...] à CAMBRAI (59400)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Isabelle CADET-COLLIN, avocat au barreau d'ESSONNE
SCI LES CEDRES prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 343 00 8 3 14
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Isabelle CADET-COLLIN, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Dominique DOS REIS, Présidente de chambre et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
Suivant acte authentique du 3 octobre 2011, la SCI Les Cèdres représentée par ses co-associés et gérants, M. et Mme B..., a vendu à M. et Mme X... une propriété sise [...] moyennant le prix de 800.000 €.
M. et Mme X... ont fait constater plusieurs désordres par huissier le 9 septembre 2013 et ont, par acte extra-judiciaire du 30 septembre suivant, assigné la SCI Les Cèdres et M. et Mme B... en paiement de diverses indemnités sur le fondement du vice caché et du dol.
Par jugement du 27 juin 2017, le tribunal de grande instance d'Évry a:
- condamné la SCI Les Cèdres à payer à M. et Mme X... la somme de 1.814,08 € au titre du vice caché affectant la cuve à fuel,
- débouté M. et Mme X... de leurs demandes à l'encontre de M. et Mme B..., tant sur le fondement du vice caché que sur le fondement du dol,
- débouté la SCI Les Cèdres et M. et Mme B... de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- condamné la SCI Les Cèdres à payer à M. et Mme X... la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- rejeté toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. et Mme X... ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 10 octobre 2016, de:
au visa des articles 1641 et suivants, 1116, 1134 et 1644 du code civil,
- condamner solidairement la SCI Les Cèdres et M. et Mme B... à leur payer les sommes de:
- 284.799 € en restitution d'une partie du prix de vente,
- 68.178,81 € à titre de dommages-intérêts correspondant aux travaux à réaliser pour la remise en état du bien,
- condamner solidairement la SCI Les Cèdres et M. et Mme B... à leur payer les sommes de 20.000 € en réparation de leur grave préjudice moral et matériel et de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- confirmer le jugement pour le surplus.
La SCI Les Cèdres et M. et Mme B... prient la Cour, par dernières conclusions du 9 avril 2018, de:
au visa des articles 1116, 1641, 1642, 1643 et 1646 du code civil,
- débouter M. et Mme X... de leurs demandes
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Les Cèdres à payer à M. et Mme X... la somme de 1.814,08 € au titre du vice caché affectant la cuve à fuel,
- condamner solidairement M. et Mme X... à leur payer les sommes de 10.000 € à titre de dommages-et intérêts pour procédure abusive et de 12.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens,
- subsidiairement, dire que M. et Mme X... ne prouvent pas que la valeur de la propriété vendue aurait été de 540.000 € le 3 octobre 2011.
SUR CE
LA COUR
Au soutien de leur appel, M. et Mme X... font essentiellement valoir que la propriété qu'ils ont acquise est affectée de nombreux vices qui ne pouvaient être ignorés des vendeurs, en raison de témoins posés pour contrôler l'évolution des fissures, d'un regard signalant la présence d'une cuve à fuel non dénoncée, d'anomalies sur le réseau de canalisations, de l'affaissement des piliers des piliers du portillon et ils indiquent qu'ils n'ont pu déceler ces défauts lors de leurs visites sur place en raison de la végétation proliférant sur les murs extérieurs et des meubles et objets encombrant les pièces intérieures; ils affirment que la tardiveté de l'engagement de l'action estimatoire ne peut leur être opposée alors qu'ils n'ont pris la mesure des graves et nombreux vices dégradant la propriété litigieuse que progressivement, et ils reprochent au vendeur d'avoir tout mis en oeœuvre pour dissimuler les désordres;
La SCI Les Cèdres et M. et Mme B... contestent avoir dissimulé aux acquéreurs l'existence de vices qui étaient soit apparents soit inconnus du vendeur, indiquant que M. et Mme X... ont visité avec les deux agences immobilières en charge de la vente la propriété mise en vente à plusieurs reprises, environ une dizaine de fois, ce qui leur a d'ailleurs permis de réclamer la réalisation de certains travaux avant la signature de l'acte authentique, et ils soulignent le délai de presque deux années qui s'est écoulé entre la vente et l'engagement de l'action; ils rappellent qu'il ne peut y avoir de solidarité entre la SCI Les Cèdres et M. et Mme B..., qui sont ses associés; s'agissant des différences entre la désignation du bien visée à l'acte de vente et sa configuration lors de la vente, ils indiquent que les acquéreurs ont eu loisir de constater, à l'occasion de leurs visites sur place, que le «garage» désigné audit acte avait été transformé en rez-de-chaussée pour l'habitation et, enfin, de constater l'existence des vices qu'ils déplorent sans fondement;
L'acte de vente comportant une clause de non-garantie des vices cachés par le vendeur, il incombe à M. et Mme X... d'établir la connaissance par le vendeur de l'existence des vices affectant le bien vendu;
S'agissant des fissures de la cave et de la façade, dans lesquelles des témoins de verre destinés à en mesurer l'évolution avaient été placés, la SCI Les Cèdres et M. et Mme B... admettent que des mouvements de terrain se sont produits de juin 1989 à décembre 1992 dans la commune de Crosne mais affirment que les fissures ne s'étaient pas élargies depuis la pose desdits témoins, de sorte qu'ils en avaient oublié l'existence, ajoutant que ces témoins étaient visibles dans la cave;
Toutefois, les intimés reconnaissent qu'une terrasse a été construite sur tout le pourtour de la maison afin de stabiliser ses structures, que lors de l'édification de cet ouvrage, l'ensemble des canalisations souterraines a dû être repris ; l'importance de ces travaux ainsi que leurs déclarations selon lesquelles «les fissures ne s'étaient pas élargies depuis dix neuf ans», qui prouvent qu'elles faisaient l'objet de leur surveillance attentive, démontrent qu'ils avaient connaissance de ces fissures cachées par la végétation aux yeux des futurs acquéreurs, compromettant à plus ou moins long terme la stabilité du bien vendu et sa pérennité lors de la vente; l'huissier qui a établi un procès-verbal de constat le 9 septembre 2013 relate que la terrasse se trouve en décalage avec le reste de la dalle vers le bas du terrain et décrit une bascule du passage dallé situé en bas de l'escalier gauche, un écrasement en limite de terrasse ainsi qu'un descellement de l'escalier, outre la présence de fissures en périphérie du soupirail de la cave; or, les acquéreurs, qui ne sont pas professionnels du bâtiment, ne pouvaient, même si certaines fissures ou témoins étaient apparents en cave, appréhender leur gravité; à défaut pour le vendeur de leur révéler l'existence des mouvements de terrain en motivant la présence, le jugement sera infirmé en ce qu'il rejeté la demande de M. et Mme X... sur ce point;
S'agissant de la fissure constatée sur l'un des murs de la dépendance, rien ne prouve que la SCI Les Cèdres en aurait eu connaissance, alors qu'elle était dissimulée par un laurier-sauce implanté de longue date, selon le diamètre de son tronc; le jugement sera confirmé sur ce point;
S'agissant de l'existence, non dénoncée par la SCI Les Cèdres, d'une cuve à fuel désaffectée dans le jardin, mais dont la présence était matérialisée par un regard de deux mètres de largeur au sol, le jugement sera infirmé, alors que la SCI Les Cèdres qui avait acquis le bien litigieux en 1991 n'avait pas été informée par son vendeur, M. Didier D..., de cette existence, ainsi que celui-ci le confirme, et alors qu'eux-mêmes, n'étant pas professionnels du bâtiment, pouvaient croire, comme l'ont cru M. et Mme X..., que ce regard donnait accès à des canalisations enterrées; le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit que la présence de la cuve à fuel constituait un vice caché connu du vendeur;
S'agissant des défectuosités du réseau d'évacuation des eaux usées et des canalisations enterrées, corrodées, déformées, affaissées ou envahies par des racines, le jugement sera confirmé par adoption de motifs, rien ne permettant de retenir que les vendeurs auraient eu connaissance de ces désordres affectant des ouvrages invisibles dont le SIARV avait attesté la conformité;
S'agissant du portillon dont les piliers en pierre sont déformés et vrillés, le jugement sera également confirmé par adoption de motifs, dès lors que, d'une part, ce vice était apparent, que, d'autre part, la SCI Les Cèdres avait signalé à M. et Mme X... les difficultés d'ouverture et de fermeture de ce portillon, imputés inexactement, mais sans intention dolosive, à des variations de température, nécessitant un meulage des piliers en pierre pour remédier à ces difficultés;
S'agissant du ruissellement d'eau au niveau du porte-bouteilles de la cave, le jugement sera encore confirmé par adoption de motifs, le vice étant connu des acquéreurs avant la vente puisque ils avaient demandé la réalisation de travaux destinés à y remédier et que seuls subsistent après l'exécution de ces travaux des traces d'humidité et auréoles sur le mur;
S'agissant des tuyaux d'évacuation des fumées de la chaudière, rouillés et percés, et du changement de vase d'expansion, consécutifs au défaut d'entretien de la part du vendeur, le jugement sera infirmé car rien ne permet de retenir que la SCI Les Cèdres aurait eu connaissance de ces détériorations et que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la chaudière et son vase d'expansion, vendus en l'état d'une importante vétusté puisque ces ouvrages avaient été installés en 1991 par M. D..., devraient nécessairement être changés, étant observé que le diagnostic de l'installation de gaz établi lors de la vente relate qu'il n'y a aucune anomalie mais que le vase d'expansion doit être changé;
S'agissant des désordres affectant la toiture, cachés par la présence de lierre et d'une bignone proliférante, le jugement sera confirmé par adoption de motifs alors que la dégradation de la poutrelle en bois soutenant le toit était visible lors de la vente, puisque la végétationn'atteignait pas la hauteur du toit lors de la vente selon les photographies prises par l'agence immobilière, et que la végétation n'a pas été entretenue par les acquéreurs après leur acquisition;
S'agissant des gouttières et conduit de cheminée percés, le jugement sera confirmé par adoption de motifs, M. et Mme X... ne prouvant ni la réalité de ce vice ni la connaissance de son existence par le vendeur;
S'agissant des fissures du mur de clôture en limite de propriété, le jugement sera confirmé par adoption de motifs, dès lors que les dites fissures, visible lors de la vente, ne se sont élargies que postérieurement à cette vente;
Sur le dol
Les seuls désordres affectant les structures de la maison objet de la vente étant pris en compte au titre de la garantie des vices cachés, M. et Mme X... ne rapportent pas la preuve pour les raisons ci-dessus développées, que le vendeur leur aurait celé, avec intention dolosive, les désordres affectant le bien vendu, étant observé qu'ils ont visité ce bien à de nombreuses reprises en compagnie d'agences immobilières, été en mesure de demander la réalisation de travaux avant la vente et qu'ils ne pouvaient ignorer que la propriété qu'ils acquéraient, bâtie en 1890, n'était pas vendue à l'état neuf, cette considération et l'état de la maison ayant d'ailleurs abouti à une diminution à hauteur de 230.000 €du prix initialement lié à 1.030.000 € pour une maison avec jardin de 1.000 m² et deux terrains constructibles de 520 et 510 m²;
Le jugement sera donc confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a rejeté les demandes de réparation formées par M. et Mme X..., fondées sur le dol;
Sur le montant de la réduction de prix consécutive au défaut de stabilité des structures de la maison
Les désordres liés aux mouvements de terrain qui entraînent un glissement vers l'avant de la maison, l'élargissement des fissures, les dégradations des canalisations souterraines sont graves et compromettent, comme il a été dit, la pérennité et la stabilité du bien vendu, dont la valeur de marché subit une importante décote en raison de ces vices évolutifs; eu égard aux éléments produits aux débats à la Cour et au rapport d'expertise amiable de la chambre des notaires estimant la valeur de marché de ce bien à une somme de 590.000 € incluant le terrain adjacent de 2.030 m², vendu avec la maison et pouvant être détaché pour 1.020 m², la Cour fixera la diminution de prix à la somme de 100.000 € incluant le coût des travaux confortatifs des structures évalués à la somme de 41.238,08 € par la société Uretek selon devis du 27 décembre 2012;
M. et Mme X... ayant subi un préjudice moral indéniable en raison des tracas et vicissitudes liés aux désordres affectant leur bien, il leur sera accordé une somme de 10.000 € en réparation de ce préjudice spécifique, le préjudice matériel étant pris en compte pour la fixation de l'indemnité accordée au titre de la réduction de prix;
Sur la solidarité entre la SCI Les Cèdres et M. et Mme B...
Le paiement des sommes ci-dessus ne peut incomber qu'à la SCI Les Cèdres en sa qualité de vendeur, les associés M. et Mme B... ne pouvant être poursuivis qu'à la condition que l'insolvabilité de la SCI soit avérée;
En équité, la SCI Les Cèdres sera condamnée à régler à M. et Mme X... a somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Les Cèdres à payer à M. et Mme X... la somme de 1.814,08 € au titre du vice caché affectant la cuve à fuel et débouté M. et Mme X... de leurs demandes à l'encontre de M. et Mme B..., sur le fondement du vice caché, au titre des désordres affectant les structures de la maison vendue,
Statuant à nouveau,
Condamne la SCI Les Cèdres à payer à M. et Mme X... les sommes de 100.000 € à titre de réduction de prix au titre des vices affectant les structures du bien vendu et de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral,
Confirme le jugement pour le surplus,
Condamne la SCI Les Cèdres à payer à M. et Mme X... une somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SCI Les Cèdres aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
