Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 01 JUIN 2018
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/12538
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/14342
APPELANTS
Monsieur H... X...
et
Madame I... X... épouse X...
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me FrédéricLALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistés sur l'audience par Me Caroline GOLDBERG, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014
INTIMÉS
Maître Gérard A... pris en sa qualité d'Administrateur Judiciaire de la SAS MURANO
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Cédric DE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833
Madame Christiane B...
née le [...] à OULINS (69600)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Cédric DE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833
Monsieur Patrick C...
né le [...] à LA ROCHELLE
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me CédricDE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833
SA LES HOTELS DE PARIS prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me CédricDE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833
SA LES HOTELS DE PARIS Venant aux droits de la société MURANO SAS
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me CédricDE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Avril 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Dominique GILLES dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 8 septembre 2004, la SARL [...] dont le gérant était M. Patrick C... a vendu en état de futur achèvement à M. H... X... et à Mme I... J... D... X..., son épouse, le lot no 07 de l'état de division du règlement de copropriété d'un ensemble immobilier à édifier [...] , soit un appartement au 1er étage comprenant une entrée, deux pièces principales avec chacune un coin cuisine et un placard et deux salles de bains dont une avec un water-closet, water closet et dressing moyennant le prix TVA incluse de HT de 523 086,68 € financé en partie par un prêt bancaire de partiellement garanti par une inscription hypothécaire sur le bien. Ce contrat a fait suite à un contrat de réservation du 31 janvier 2004. Par acte sous seing privé du 08 septembre 2004, les époux X... ont consenti un bail commercial à la SARL Murano, ainsi que le prévoyait le contrat de vente. A la requête de la SARL [...], un huissier de justice établissait, le 09 juillet 2004, un constat qui indiquait qu'il valait réception des biens qualifiés de chambres.
La SARL [...] a changé de dénomination sociale à compter du 30 mai 2006 et est devenue la SARL Foncière du Trocadéro ; Mme Christiane B... en est devenue gérante. A compter du 31 décembre 2012, la SARL Foncière du Trocadéro a été absorbée en vertu d'un traité de fusion par la SAS Compagnie Financière du Trocadéro. La SAS Compagnie Financière du Trocadéro a elle-même été absorbée par la SA Hôtels de Paris dirigée par M. C..., en vertu d'un traité de fusion adopté en assemblée générale le 31 décembre 2012 et déposé au greffe du tribunal de commerce le 26 avril 2013.
La SARL Murano, entre-temps devenue la SAS Murano, a connu des difficultés financières. Elle a été placée en redressement judiciaire à compter du 23 février 2012 et a fait l'objet d'un plan de continuation, suivant un jugement du tribunal de commerce de Paris du 16 mai 2013, lequel a mis fin à la mission de l'administrateur judiciaire M. A..., a investi M. Patrick C... de la mission d'exécuter le plan et a maintenu la SELAFA MJA prise en la personne de Mme Valérie G... en sa qualité de mandataire judiciaire jusqu'à la fin de la procédure de vérification des créances et le compte rendu de fin de mission.
Les époux X... soutiennent avoir appris au cours de l'année 2013 seulement que, contrairement au titre de propriété, le bien immobilier était dénué de coin cuisine, ne disposait pas de compteur individuel d'eau et d'électricité et ne pouvait être utilisé indépendamment du hall de l'hôtel dont en réalité il constituait les chambres 121 et 122.
Estimant avoir été trompés, les époux X... ont saisi le tribunal par acte extrajudiciaire du 11 juin 2013 délivré à la SA Hôtels de Paris, à la SAS Murano, à M. A... ès-qualités d'administrateur judiciaire de celle-ci, à M. Patrick C... et à Mme B....
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 08 mars 2016 a :
- mis hors de cause M. Gérard A...,
- déclaré irrecevable la demande des époux X... en nullité de la vente pour dol,
- rejeté l'action en résolution de vente des époux X... comme irrecevable et en toute hypothèse non fondée,
- rejeté la demande des époux X... en réparation du préjudice causé par le défaut de conformité et les manoeuvres dolosives,
- condamné in solidum les époux X... à payer la somme globale de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à : la SA Les Hôtels de Paris venant aux droits de la SARL Foncière du Trocadéro, la SAS Murano, M. A... ès-qualités d'administrateur judiciaire de la SAS Murano, M. Patrick C... et Mme Christiane B...,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par dernières conclusions du 12 avril 2018, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles (anciens) 1603, 1604, 1611, 1161, 1162, 1109, 1134, 1184 et 1147 du code civil ;
- vu l'article 1240 du code civil ;
- vu l'article L 223-22 du code de commerce et les adages "fraus omnia corrumpit" et "contra proferentem" ;
- infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré recevable leur demande fondée sur le dol ;
- statuant à nouveau :
- débouter la SA Les Hôtels de Paris, la SAS Murano, M. A... ès-qualités d'administrateur judiciaire de cette dernière, M. C... ("Mme E... liquidateur de la société Conseil patrimoine et la SELAFA MLA mandataire judiciaire de la société Murano") et Mme B... de l'ensemble de leurs demandes ;
- dire que des manoeuvres dolosives ont été commises par le vendeur, la SAS Murano, M. C... et Mme B... ;
- "constater la nullité" du contrat de vente ;
- dire que l'obligation de délivrance a été violée par le vendeur et par la SARL Conseil patrimoine, la SAS Murano, M. C... et Mme B... ;
- dire qu'ils ont subi un préjudice moral et financier du fait des fautes du vendeur, de la SARL Conseil patrimoine, de la SAS Murano, de M. Patrick C... et de Mme B... ;
- dire que le vendeur a commis une réticence dolosive et une tromperie lors de la vente du lot de copropriété ;
- dire que la SAS Murano a été complice du dol ;
- dire que le vendeur, la SAS Murano, M. C... et Mme B... ont manqué à leur obligation d'exécuter de bonne foi les conventions ;
-"à titre subsidiaire"
- "déclarer la résolution du contrat de vente" en application de l'article 1184 du code civil ;
- "en conséquence" ;
- condamner in solidum la SA les Hôtels de Paris, "la SARL Conseil patrimoine", M. C... et Mme B... à leur verser une somme de 437 363,44 € au titre du remboursement du prix d'achat, hors TVA ;
- condamner in solidum la SA les Hôtels de Paris, " la SARL Conseil patrimoine", M. C... et Mme B... à leur verser une somme de 288 396,56 € au titre de leur "manque à gagner" ;
- condamner in solidum la SA les Hôtels de Paris, M. C... et Mme B... à leur verser une somme de 50 000 € pour préjudice moral ;
- "à titre très subsidiaire":
- ordonner une expertise pour éclairer la Cour sur la nature du bien vendu et les conditions de son exploitation ;
- en tout état de cause :
- condamner in solidum la SA les Hôtels de Paris, M. C... et Mme B... à leur verser une somme de 40 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la SA les Hôtels de Paris, M. C... et Mme B... aux dépens.
Par dernières conclusions du 10 avril 2018 la SA Les Hôtels de Paris en son nom propre et venant aux droits de la SAS Murano M. A..., M. C... et Mme B... demandent à la Cour de :
- vu l'article 122 du code de procédure civile ;
- vu les articles 1116, 1184, 1304, 1642-1, 1648 du code civil ;
- vu l'adage " nemo auditur propriam turpitudimen allegans ";
- rejeter la demande d'expertise ;
- confirmer le jugement entrepris "et, statuant à nouveau" :
- mettre hors de cause M. A... ;
- à titre principal :
- dire que l'action en nullité pour dol est prescrite ;
- déclarer irrecevable comme forclose l'action des époux X... en garantie et en résolution pour non-conformité ;
- à titre subsidiaire :
- dire que nulle manoeuvre dolosive n'a été commise par le vendeur, la société Murano, M. C... et Mme B...,
- dire que le vendeur a respecté son obligation de délivrance ;
- en toute hypothèse :
- débouter les époux X... de leur action en nullité du contrat de vente et de leur action en résolution de vente ;
- débouter les époux X... de leurs demandes indemnitaires ;
- débouter les époux X... de toutes leurs demandes ;
- les condamner à leur payer 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens.
SUR CE
LA COUR
Les moyens soutenus par les époux X... au soutien de leur appel, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs seront ajoutés les éléments suivants.
Les époux X... ont formulé par erreur des demandes contre une société Conseil patrimoine qui n'est pas dans la cause et dont la Cour n'est pas saisie.
Les époux X... ont maintenu leur appel contre M. A... ès-qualités d'administrateur judiciaire de la même société sans pour autant former de demande contre cette parties ès-qualités et sans combattre le jugement entrepris qui a retenu, à bon droit, que sa mission était achevée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur les actions contre le vendeur
Il est constant que les critiques visant les biens objets de la vente litigieuses, pris du fait que loin de constituer un appartement à usage d'habitation, ces biens ne seraient qu'à usage de chambre d'hôtel, étant dépourvus de certains équipements tels ceux d'une cuisine, constituent des vices ou non conformités apparents, au sens des articles 1642-1 et 1648 du code civil. Or, alors que par l'effet du contrat de vente en état de futur achèvement et des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil, l'action de l'acquéreur au titre des vices et non-conformités apparents devait être introduite dans l'année du plus tardif des deux événements suivants, la réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession de l'acquéreur, les intimés produisent en cause d'appel :
- le procès verbal de réception du 21 juillet 2004 signé en qualité de maître d'ouvrage par la SARL [...], vendeur des biens, et les entreprises titulaires du marché de construction pour la rénovation de l'immeuble dont dépendent les biens vendus,
- le mandat sous seing privé du 2 juin 2004 par lequel les époux X... ont chargé la société Murano, représentée par son gérant M. C..., avec faculté de substitution, de visiter les biens litigieux avec le vendeur et de signer en leur nom et pour leur compte le procès verbal contradictoire de prise de possession,
- le constat d'huissier du 9 juillet 2004 dressé sur la réquisition de la SARL 13, boulevard du Temple, en présence notamment de M. C..., visant le pouvoir de prendre possession des locaux litigieux au nom des acquéreurs et décrivant les constatations dans chacune des "chambre" et "salle de bain" de chacun des lots.
En présence de ces éléments, qui ne révèlent aucune faute sanctionnée par la nullité du mandat à la date de cet acte, il ne peut être soutenu ni que les acquéreurs n'auraient pas pris possession de leur bien, ni que la preuve d'exécution du mandat ne serait pas rapportée. En outre, à supposer que le mandataire n'ait pas rendu compte de sa gestion ainsi qu'il le devait, il n'est pas démontré en quoi le manquement éventuel du mandataire serait de nature à rendre la prise de possession inefficace pour l'application des règles relatives à la forclusion de l'action de l'acquéreur en état de futur achèvement à raison des vices et non conformités apparents.
La circonstance que le procès verbal de réception soit assorti de réserves est également indifférent sur le délai d'action.
Il est établi par conséquent que l'action au titre des vices et non conformités apparents se heurte à la forclusion depuis le 9 août 2005, ainsi que l'a exactement retenu le tribunal.
S'agissant de l'action, de nature contractuelle, en nullité pour dol pour dissimulation de la nature de chambres d'hôtel des biens livrés, dès lors que la prise de possession des lieux réalisée le 21 juillet 2004 est opposable aux acquéreurs, le jugement doit être approuvé d'avoir dit prescrite cette action en nullité introduite plus de cinq années après cette prise de possession.
S'agissant de l'action en dommages et intérêts pour dol, les acquéreurs échouent à rapporter la preuve du dol qu'ils allèguent et qui consisterait en des manoeuvres frauduleuses destinées à les tromper sur une qualité déterminante de leur consentement, à savoir le fait que le bien qui devait être à usage d'habitation et dont ils auraient dû pouvoir jouir, le bail arrivé à échéance et l'emprunt remboursé, ne permettrait en réalité que l'usage de chambres d'hôtel et reprochent à la SARL Foncière du Trocadéro d'avoir mis en place des manoeuvres dolosives destinées à leur faire acquérir un bien qu'ils n'auraient pas acheté s'ils avaient été informés de ses caractéristiques et de sa destination réelles. Les époux X... reprochent encore à la SAS Murano de s'être rendue complice de complicité de dol en ne prévenant pas les acheteurs "du caractère inhabitable du bien", de l'absence de cuisine et de la destination réelle du bien qu'elle connaissait, faisant ainsi obstacle au droit des acheteurs d'agir en résolution de la vente, en diminution du prix ou en exécution forcée du contrat. Ils reprochent à M. C..., à titre personnel, d'avoir "orchestré" toutes ces manoeuvres "par l'intermédiaire de ses multiples sociétés" (SARL [...], Compagnie Financière du Trocadéro, Murano) en vue de les tromper et à Mme B... de s'être rendue complice du dol pour, en sa qualité de gérante de la société Decorotel, leur avoir vendu en connaissance de cause le matériel d'ameublement comprenant, selon la facture, un équipement de cuisine qui n'a jamais été installé.
Toutefois, il n'est pas établi que les biens vendus aient été impropres à l'usage prévu par les acquéreurs lors de la vente ni que les acquéreurs aient été trompés sur un élément déterminant de leur consentement à la vente litigieuse. Il n'est pas prouvé en particulier que l'absence des éléments de cuisine ait résulté d'un défaut d'installation inconnu des vendeurs depuis leur prise de possession ni que ce défaut d'équipement ne soit pas aisément remédiable alors que le bail commercial lié à la vente permettait au preneur de choisir le mobilier sans que le bailleur puisse exiger de remise en état avant la fin du bail. L'incompatibilité de l'usage d'habitation prévu par les acquéreurs avec le prétendu défaut de compteurs individuels d'eau et d'électricité n'est pas davantage démontrée. Nulle faute ne résulte du fait pour l'exploitant d'avoir retiré les éléments du cuisine de leur emplacement tel qu'il figure sur les plans connu des acquéreurs. Il ne se peut tirer aucune conséquence pour caractériser le dol du prétendu défaut d'assemblée générale des copropriétaires ou du fait que la définition des lots de copropriété aurait comporté des emplacements de cuisine. Et rien ne démontre non plus que la configuration des lieux, en particulier la présence d'un hall avec réception, contrevienne à la possibilité d'habiter les lieux. Ce caractère non déterminant de la destination des lieux à usage de logement est confirmé par le fait que les époux X... ont accepté la signature de contrats de bail mentionnant que l'exploitant exercerait une activité d'hôtellerie.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a dit que le dol n'était pas établi et le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit mal fondée l'action quasi-délictuelle en dommages et intérêts pour dol, soumise à une prescription décennale avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.
S'agissant de l'action au titre du manquement des vendeurs à leur obligation d'exécuter le contrat de bonne foi, le jugement doit être confirmé d'en avoir débouté les acquéreurs dès lors que ne sont établies ni la tromperie intentionnelle ni l'exploitation de leur ignorance, faits qui sont allégués au soutien de cette action.
S'agissant de l'action subsidiaire en résolution de la vente pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance, il ne peut être reproché au jugement entrepris de l'avoir écartée dès lors qu'il est établi que le bien a été valablement livré le 21 juillet 2004 et qu' au cas allégué où il aurait été non conforme pour n'avoir pas été aménagé à usage d'habitation mais seulement à usage de chambres d'hôtel, cette non conformité apparente a été couverte par l'acceptation sans réserves du bien.
Sur les actions contre la SAS Murano, M. C... et Mme B...
Il n'est pas davantage prouvé que le vendeur, la SAS Murano, M. C... ou Mme B... auraient commis des manoeuvres dolosives ou auraient manqué à leur obligation d'exécuter de bonne foi les conventions conclues avec les époux X.... En effet, les manquements à la bonne foi allégués consistent à avoir intentionnellement trompé les acquéreurs sur la nature des biens livrés en se servant de leur ignorance pour réaliser une opération hôtelière globale les ayant conduit à perdre leurs économies ainsi que les biens qu'ils avaient acquis au titre de cette opération. Alors que les manoeuvres dolosives du vendeur ne sont pas établies, les époux X... ne démontrent pas que le vendeur, la SAS Murano, M. C... ou Mme B... leur auraient en connaissance de cause fait souscrire à une opération qu'ils savaient ruineuse. Ils n'établissent pas en quoi l'exploitation hôtelière effectivement conduite dans les biens litigieux les aurait exposés à une opération davantage risquée que celle qu'ils prétendent avoir uniquement envisagé en concluant la vente en état de futur achèvement. Les fautes dommageables alléguées contre M. C... et Mme B... ne sont pas caractérisées. Il n'est pas établi que la société Murano aurait cessé de payer les loyers de mauvaise foi ni que la SAS Murano aurait abusé de la jouissance des biens litigieux ou aurait manqué à son devoir de les entretenir.
Les époux X... reprochent à la société Murano, syndic provisoire de la copropriété, de ne pas avoir convoqué d'assemblée générale, de ne pas avoir permis le vote d'un budget ni de provisions spéciales, de ne pas avoir ouvert de compte bancaire séparé, et d'avoir failli à sa mission de sauvegarde de l'immeuble qui aurait subi une perte considérable de valeur par suite du manque d'entretien. Toutefois, cette perte de valeur n'est pas démontrée, en particulier pas par les avis touristiques produits et le lien de causalité entre les manquements allégués du syndic provisoire et les sommes réclamées à titre de dommages et intérêts n'est pas davantage établi.
Sur les autres demandes
La demande d'expertise judiciaire, qui ne peut être ordonnée pour suppléer une partie dans la charge de la preuve qui lui incombe, n'apparaît pas justifiée et ne peut donc être accordée.
Toutes les demandes des époux X... seront donc rejetées.
Les époux X..., qui succombent, seront condamnés au titre de l'article 700 du code de procédure civile à payer une somme complémentaire de 2 000 € à la SA Les Hôtels de Paris, à M. A..., à M. C... et à Mme B..., ensemble ; les époux X... supporteront la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Déboute les époux X... de toutes leurs demandes,
Condamne les époux X..., au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer 2 000 € à la SA Les Hôtels de Paris, à M. A..., à M. C... et à Mme B..., ensemble,
Condamne les époux X... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
