Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 22 MAI 2018
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/18762
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Août 2014 -Tribunal d'Instance de PARIS - 16ème arrondissement- RG n° 11-14-000691
APPELANTS
Monsieur [E] [Y]
né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 1] (92)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et ayant pour avocat plaidant Maître Diane PROTAT de l'AARPI AARPI PROTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0084
Madame [W] [M] épouse [Y]
née le [Date naissance 2] 1984 à [Localité 3] (91)
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée et ayant pour avocat Maître Diane PROTAT de l'AARPI AARPI PROTAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0084
INTIMES
Monsieur [H] [H]
né le [Date naissance 3] 1945 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Maître Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2303
Madame [S] [T] épouse [H]
née le [Date naissance 4] 1944 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Maître Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2303
Monsieur [Q] [H]
né le [Date naissance 5] 1974 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Maître Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2303
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente
Mme Sophie GRALL, conseillère
M. Philippe JAVELAS, conseiller
qui en ont délibéré.
En application de l'ordonnance de Mme La Première Présidente de la Cour d'Appel de PARIS, en date du 05 janvier 2018.
Greffière, lors des débats : Mme Mélodie ROSANT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et par Mme Mélodie ROSANT, greffière présente lors de la mise à disposition.
****
Par acte authentique du 15 mai 1998, Monsieur et Madame [H] [H] ont acquis un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 4].
Leur fils, Monsieur [Q] [H], est devenu nu-proprétaire par donation.
Par acte sous seing privé en date du 27 mars 2005, à effet du 1er avril 2005 et pour une durée de 3 ans, Monsieur [H] [H] a donné à bail à Monsieur [E] [Y] cet appartement moyennant un loyer mensuel révisable de 1 150 euros outre une provision sur charges de 100 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 2 300 euros. Un état des lieux contradictoire a été effectué entre les parties le 6 avril 2005.
Monsieur [E] [Y] se plaignant de divers désordres survenus dans son logement, a saisi le Président du tribunal de grande instance de Paris, qui a, par ordonnance de référé en date du 14 juin 2011, désigné Monsieur [K] en qualité d'expert et par ordonnance en date du 5 janvier 2012, a rendu commune, à la demande de Monsieur [H] [H], la mesure d'expertise au propriétaire voisin, Monsieur [W] dont la salle de bain générait un dégât des eaux dans la salle de bains de l'appartement donné en location aux époux [Y] . L'expert a déposé son rapport le 10 juin 2013.
Le 25 septembre 2013, Monsieur [Q] [H], Monsieur et Madame [H] [H] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [E] [Y] un congé pour vendre, à effet du 31 mars 2014.
Monsieur [E] [Y] a accepté l'offre de vente le 24 novembre 2013, avant de se rétracter.
Par jugement du 30 août 2016, ce congé a été validé mais une procédure d'appel est pendante.
Monsieur et Madame [Y] ont fait assigner Monsieur et Madame [H] [H] le 31 mars 2014, puis le 2 avril 2014 Monsieur [Q] [H], devant le tribunal d'instance de Paris (16ème arrondissement) en réparation de leur préjudice de jouissance et moral.
Par jugement du 1er août 2014, le tribunal d'instance de Paris 16ème arrondissement a :
- écarté l'exception de litispendance soulevée par Monsieur et Madame [E] [Y],
- déclaré Monsieur [H] [H], son épouse et Monsieur [Q] [H], irrecevables dans leurs demandes reconventionnelles en validation de congé pour vente,
- condamné solidairement Monsieur et Madame [H] [H] à payer aux époux [Y] les sommes de :
' 14 862,38 euros avec intérêts légaux à compter de la décision, à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
' 1 500 euros avec intérêts légaux à compter de la décision du tribunal, à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
- condamné solidum entre eux, Monsieur et Madame [H] [H] à payer aux époux [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 code procédure civile,
- débouté les époux [Y] de leur demande fondée sur le fondement de l'article sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile du code procédure civile contre Monsieur [Q] [H],
- débouté Monsieur et Madame [H] [H] et Monsieur [Q] [H] de leur demande fondée sur l'article 700 code procédure civile,
- condamné Monsieur et Madame [H] [H] et Monsieur [Q] [H] aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise et de la procédure de référé.
Monsieur et Madame [E] [Y] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 septembre 2014.
Par arrêt du 6 septembre 2016, la cour a prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture du 14 juin 2016 à la demande des consorts [H] pour faire respecter le principe du contradictoire.
Le 31 octobre 2016, les époux [Y] ont quitté les lieux.
Par conclusions du 6 septembre 2017, Monsieur et Madame [E] [Y] demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris dans ses dispositions relatives à l'indemnisation de leur préjudice de jouissance et à leur préjudice moral résultant des dégâts visés par le rapport d'expertise en date du 8 juin 2013,
Et statuant à nouveau, de juger que Monsieur et Madame [H] [H] et Monsieur [Q] [H] ont engagé leur responsabilité contractuelle à leur égard, en n'entreprenant pas les travaux qui leur incombaient dans l'appartement et en conséquence, de condamner solidairement Monsieur et Madame [H] [H] et Monsieur [Q] [H] à leur payer les sommes de :
- 60 634,40 euros sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis plus de 10 ans,
- 25 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens des instances de référés, de première instance et d'appel dont le coût de l'expertise avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 3 août 2017, les consorts [H] intimés demandent à la cour de réformer le jugement du 1er août 2014, de réduire l'indemnité pour trouble de jouissance à la somme forfaitaire de 10 000 euros et de condamner les époux [Y] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement l'article 700 du code procédure civile et aux dépens d'appel.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 septembre 2017.
Par arrêt du 16 janvier 2018, la cour a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 3 avril 2018 et invité les parties à conclure exclusivement sur la recevabilité des demandes en responsabilité contractuelle de Monsieur et de Madame [E] [Y] contre Monsieur [Q] [H] qui n'est pas partie au bail ;
Par conclusions du 12 février 2018, Monsieur et Madame [E] [Y] se sont désistés de leurs demandes contre Monsieur [Q] [H] nu- propriétaire et ont maintenu leurs demandes contre Monsieur et Madame [H] [H] ;
Les consorts [H] n'ont pas conclu à nouveau et n'ont pas accepté le désistement contre Monsieur [Q] [H].
SUR CE, LA COUR,
* Sur le désistement des demandes des époux [Y] contre Monsieur [Q] [H] nu propriétaire
Considérant que, dans leurs conclusions du 12 février 2018, les époux [Y] se sont désistés de leur appel à l'encontre, exclusivement, de Monsieur [Q] [H] et demandent à la cour de prendre acte de l'acceptation de ce désistement par Monsieur [Q] [H] ;
Que la cour n'a pourtant pas connaissance de cette acceptation du désistement ;
Considérant que cependant le jugement entrepris n'a pas condamné Monsieur [Q] [H], partie au litige en première instance comme en appel ; que celui-ci a conclu le 3 août 2017 avec Monsieur et Madame [H] [H] à la réduction des condamnations prononcées exclusivement contre Monsieur et Madame [H] [H] ; que sa demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne constitue pas une défense au fond de sa part et une acceptation du désistement en sa faveur n'est donc pas nécessaire ;
Qu'il convient donc de constater le caractère parfait du désistement des époux [Y] contre Monsieur [Q] [H] ;
* Sur le préjudice de jouissance
Considérant que plusieurs dégâts des eaux sont survenus dans l'appartement donné en location aux époux [Y] ; que les locataires ont en effet été victimes en juin 2006 d'infiltrations dans leur salle de bain, en provenance de la baignoire de l'appartement mitoyen, propriété de Monsieur [W] ; qu'ensuite en février 2009 un nouveau dégât des eaux dans l'appartement du dessous a eu lieu cette fois en provenance de la canalisation d'adduction de d'eau froide privative de leur salle de bain ;
Considérant que le premier juge a accordé aux époux [Y] une somme de 14'862,38 euros en réparation de leur préjudice matériel et celle de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral ;
Que les époux [Y] appelants réclament le paiement par les époux [H] d'une somme de 60'634, 40 euros en réparation de leur préjudice de jouissance pendant plus de 10 ans ainsi que de la somme de 25'000 euros avec intérêts légaux en réparation de leur préjudice moral ;
Que les époux [H] proposent une indemnisation à hauteur de 10 000 euros pour la réparation du préjudice matériel et concluent au débouté de la demande fondée sur le préjudice moral ;
Considérant que les époux [Y] font valoir que l'expert judiciaire a refusé d'examiner le deuxième dégât des eaux subi par eux alors qu'il est plus grave que le premier ; qu'ils dénoncent en effet une volonté de l'expert de limiter la responsabilité du propriétaire ; qu'ils contestent la réduction de leur préjudice de jouissance aux moisissures ;
Considérant qu'ils invoquent le rapport du 4 décembre 2014 transmis par l'inspectrice de salubrité de la Direction du Logement et de l'Habitat de la mairie de Paris sur les désordres subis par eux et font valoir que leur préjudice de jouissance comprend :
- une salle de bain en ruine, des infiltrations multiples, une humidité extrême, une prolifération de vermine, un développement de moisissures ;
- l' absence de clos du logement, le défaut d'étanchéité au vent et à la pluie, des courants d'air permanents et le froid s'engouffrant dans tout le logement ;
- la non-conformité de l'installation électrique avec mise en danger les occupants ;
- des dégradations des parties communes, des appartements, de leurs biens, des malfaçons, des vols d'effets personnels dans le cadre du récent chantier CREA BAT ;
Considérant que les locataires font valoir que ces désordres affectant le logement loué révèlent le manquement de Monsieur [H] [H] à ses obligations de bailleur ; Qu'ils prétendent que Monsieur [H] [H] leur a loué un logement qui n'était pas décent et les mettaient en danger pendant plus de 10 ans, nuisant notamment à leur santé ;
Qu'ils exposent qu'il a fallu l'injonction du Service Technique de l'Habitat pour que les travaux nécessaires soient effectués par le chantier CREA BAT en avril 2015 ; qu'ils prétendent que les travaux n'ont donc jamais été initiés par le bailleur ;
Qu'ils soutiennent que l'évaluation du tribunal comme celle de l'expert judiciaire ne répare pas leur préjudice, le montant de l'indemnisation ayant été sous-évalué ;
Considérant que les consorts [H] répondent qu'en juin 2006, ils ont enjoint en vain à leurs locataires de faire une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, démarche indispensable pour procéder à la remise en l'état, et qu'ils ont dès lors été contraint de procéder eux-même aux travaux de remise en l'état du mur dégradé par le voisin ; qu'ils invoquent donc la négligence des locataires et leur absence de responsabilité personnelle ;
Considérant que l'état des lieux d'entrée du 6 avril 2005 montre dans la salle de bain une peinture, un carrelage en excellent état, une robinetterie de la baignoire neuve mais révèle que les bondes d'évacuation de la vasque de la baignoire ne fonctionnent pas, qu' il y a des traces dans la baignoire et une chasse d'eau qui coule, mais que l'électricité et la ventilation sont décrites en excellent état et que la fenêtre est elle aussi mentionnée en excellent état de fonctionnement ;
Que les époux [Y] ont aussi fait ajouter sur l'état des lieux d'entrée que la robinetterie de la baignoire et des lavabos ne sont pas neuves mais usagées, que les bondes d'évacuation sont hors service et que le mécanisme de la chasse d'eau est à remplacer rendant l'intervention d'un plombier indispensable ;
Qu'enfin la peinture de la cuisine est notée en état d'usage et comporte des fissures au plafond et au dessus de radiateur ;
Considérant que le rapport de l'expert judiciaire constate l'existence de désordres de 2 types :
- un désordre lié à l'humidité (absence de ventilation, défaut d'étanchéité, défaut de plomberie, défaut d'isolation du fait de la vétusté des fenêtres à simple vitrage) ; que, cependant, l'expert note que c'est le locataire qui a arrêté la ventilation mécanique contrôlée (VMC) dans la salle de bain car le bruit était insupportable et que cela a contribué à l'aggravation des désordres de la salle de bain ;
- un désordre électrique et notamment une absence de prise de terre ;
Considérant que Monsieur et Madame [E] [Y], appelants, soulignent que dans la salle de bain, l'expert a relevé une hygrométrie de 100% et constaté que les murs étaient imbibés d'eau suite à différents sinistres et qu'il y a plusieurs problèmes d'infiltration, de fuites et de moisissures mais contestent que l'absence de ventilation leur soit imputable et prétendent que le plombier de Monsieur [H] [H] a constaté que cette ventilation était devenue trop bruyante du fait de sa défectuosité et ne constituait pas un véritable bloc de ventilation et soutiennent qu'en tout état de cause, l'arrêt de la ventilation ne peut pas expliquer tous les désordres car une salle de bain dépourvue de sinistre n'a pas besoin d'être ventilée ;
Considérant qu'au contraire Monsieur et Madame [H] [H] soutiennent que les problèmes d'humidité résultent de l'arrêt de la VMC (ventilation mécanique contrôlée) par les locataires sans aucune autorisation de leur part ; que, selon eux, cet l'arrêt de la VMC depuis presque quatre années a généré les désordres dans la salle de bain, le constat d'entrée des lieux ne mentionnant aucune dégradation de la faïence murale et de la peinture ;
Considérant qu'en effet les bailleurs ne sont pas responsables des dégâts des eaux occasionnées par le voisin qui ont généré une forte d'humidité dans la salle de bain ; que les époux [Y] ont reconnu eux même dans une lettre du 21 janvier 2009 avoir éteint la ventilation devenue trop bruyante alors que celle-ci avait été notée dans l'état des lieux d'entrée en excellent état ; qu'ils n'établissent pas que le plombier des époux [H] soit à l'origine de cette suppression de la VMC ;
Que cet arrêt de la VMC a nécessairement maintenu l'humidité dans la salle de bain résultant du dégât des eaux dont Monsieur [W] est responsable ;
Qu'en conséquence c'est à juste titre que Monsieur et Madame [H] [H] invoquent la part de responsabilité des locataires dans leur préjudice de jouissance comme l'a retenu l'expert judiciaire ;
Considérant que les époux [Y] sont aussi mal fondés à invoquer les dégâts des eaux affectant l'appartement du dessous en provenance du leur, puisque l'expert de leur propre assurance conclut qu'ils n'ont eu aucun préjudice ;
Considérant que les époux [Y] font valoir que l'expert a également constaté la défectuosité de l'étanchéité des fenêtres ;
Considérant que les époux [H] répondent que concernant les fenêtres, le constat d'entrée n'avait rien indiqué à part le bon fonctionnement de toutes les menuiseries extérieures et que l'ensemble des fenêtres a été changé en 2013 ;
Mais considérant que l'expert a effectivement constaté l'importance de l'humidité de la salle de bain qui résulte aussi de la nouvelle fenêtre en PVC qui n'est pas parfaitement étanche à l'air et l'eau et dont l'absence de grille d'aération génère un pont thermique créant de 'la rosée' ; que c'est donc à bon droit que les époux [Y] font valoir que leur préjudice résulte aussi des défectuosités des fenêtres ;
Que cependant ils sont mal fondés à invoquer la non conformité avec le règlement de la ville de Paris ou le défaut d'autorisation de la copropriété des nouvelles fenêtres qui ne sont pas à l'origine du préjudice de jouissance qu'ils invoquent, à savoir le passage de l'air et de l'humidité ;
Que leur description des désordres est excessive au regard des pièces du dossier ; que la présence de vermine n'est pas démontrée par exemple ;
Considérant que Monsieur et Madame [H] [H] contestent aussi les dysfonctionnements électriques allégués par les locataires; qu'ils soutiennent que le locataire n'a jamais voulu prendre rendez-vous avec l'électricien concernant la VMC et que leur électricien n'a constaté aucun désordre de ce type en octobre 2010 ;
Que cependant, ainsi que les époux [Y] le soutiennent, même si le dysfonctionnement des appareils électriques n'est pas établi par eux, il résulte du rapport du service de l'habitat de la mairie de Paris le 4 décembre 2014 « que l'alimentation électrique est insuffisamment protégée en l'absence de conducteur principal de protection reliée au logement », ce qui a fait l'objet d'une mise en demeure adressée aux bailleurs ;
Que le rapport d'expertise judiciaire a également retenu dans son rapport du 8 juin 2013 la nécessité d'une vérification de l'installation électrique avec mise à la terre et l'étiquetage du tableau électrique refait ;
Que dès lors la non-conformité de l'électricité a participé au préjudice de jouissance des locataires ;
Considérant que les époux [Y] invoquent enfin des désordres dans les parties communes créés par l'entreprise chargée des travaux et produisent aux débats une pétition des locataires pour la remise en état du palier du 6ème étage à savoir la reprise des dégâts occasionnés les 12 et 13 avril 2015 sur le crêpis, la peinture, la faïence murale et les boiseries (pièce 58) ; que cependant il s'agit de parties communes et la victime des éventuels désordres est le syndicat des copropriétaires ; qu'il s'agit en outre d'un préjudice purement esthétique non durable qui ne sera donc pas indemnisé ;
Considérant que l'expert a retenu une période de 36 mois pour l'évaluation du préjudice de jouissance et une réduction de loyer hors charges de 30 % soit 367 euros , à arbitrer, selon lui, par le juge, en fonction de la perte de jouissance effective de l'appartement durant la période ;
Considérant que les époux [Y] évaluent leur préjudice sur 7 périodes, d'avril 2005 à octobre 2016 avec des intensités différentes ; que cependant ils retiennent à tort une entière responsabilité du bailleur et leur appréciation de leur perte de jouissance est très excessive ;
Considérant que les époux [H] demandent, au contraire, une réduction de l'indemnité à la somme de 10 000 euros car, selon eux, les locataires invoquent plusieurs désordres sans aucune preuve et font valoir que, pour les désordres existants, ils ont tenté d' y remédier malgré la mauvaise volonté des locataires ;
Qu'enfin les bailleurs font valoir que les époux [Y], qui ont souhaité faire l'acquisition du logement, tentent de le dévaloriser ;
Considérant qu'il s'en suit que, compte tenu des éléments du dossier, il convient d'accorder aux époux [Y] une somme de 11 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;
* Sur le préjudice moral
Considérant que les locataires appelants font valoir que le tribunal a sous-évalué leur préjudice moral en leur allouant une somme de 1 500 euros alors que l'inertie du bailleur leur a causé un préjudice très important qui a duré plus de 10 ans ;
Qu'ils indiquent qu'ils ont perdu un temps considérable à gérer des désordres qui auraient dû être pris en charge par le bailleur pour demander l'allocation d'une somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Que cependant l'inertie du bailleur n'est pas établie ; qu'en outre les responsabilités sont partagées et que, surtout, les époux [Y] ne versent aux débats aucune pièce pour établir leur préjudice moral ; que dans ces conditions ils seront déboutés de leur demande ;
* Sur les frais de procédure
Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;
Constate le désistement de l'appel de Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [M] épouse [Y] contre Monsieur [Q] [H] ;
Infirme le jugement entrepris sauf sur les frais irrépétibles, les frais d'expertise et les dépens ;
Statuant à nouveau ;
Condamne in solidum Monsieur [H] [H] et Madame [S] [T] épouse [H] à payer à Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [M] épouse [Y] une somme de 11'500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance avec intérêts légaux à compter du jugement ;
Déboute Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [M] épouse [Y] de leur demande au titre d'un préjudice moral ;
Dit n'y avoir lieu à une nouvelle application en appel de l'article 700 du code procédure civile ;
Condamne Monsieur [E] [Y] et Madame [W] [M] épouse [Y] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT
