Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 18 MAI 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/00794
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/05120
APPELANTE
SARL HIGH DESIGN prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 430 270 843
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Sophie LATIEULE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : G0467
INTIMÉS
Monsieur Tony Y... Ayant pour mandataire spécial nommé par ordonnance du Juge des tutelles de Paris XIVe du 22 septembre 2016 et habilité par ordonnance du 6 décembre 2016 Mme Frédérique Z... [...]
né le [...] à Morne-Rouge
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me MichèleLE ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : A0271
Madame Frédérique Z... En qualité de tutrice aux biens et à la personne de M. Tony Y... (jugement du TI du 14e arrondissement de PARIS du 24 février 2017)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me MichèleLE ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : A0271
SCP CATHERINE SCHIN-OUA-SIRON - SCHAPIRA - H... B... SCP CATHERINE SCHIN OUA SIRON SCHAPIRA et H... B..., étude de notaires inscrite au RCS de FORT DE FRANCE sous le No441 277 829, dont le siège social est [...] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 441 27 7 8 29
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU etamp; ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assistée sur l'audience par Me ChristianeROBERTO, avocat au barreau de VAL D'OISE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame DominiqueDOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame DominiqueDOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 31 juillet 2008, reçu par M. H... B..., notaire associé à Fort-de-France, M. Tony Y... et Marie-Thérèse F..., son épouse à laquelle il était marié sous le régime matrimonial de la communauté universelle, ont vendu à la SARL High design, moyennant le prix de 195 000 €, un terrain sis [...] (Martinique), figurant au cadastre de cette commune section [...] pour 38 a 97 ca.
Le ministre de l'agriculture en charge des forêts, saisi par requête de la SARL High design en date du 19 janvier 2011, a pris, le 7 septembre 2011, un arrêté portant refus de défrichement du bois recouvrant la parcelle vendue à celle-ci. La SARL High design a, en vain, déféré pour excès de pouvoir cet arrêté au tribunal administratif de Fort-de-France.
Par acte extrajudiciaire des 26 et 28 mars 2013, la SARL High design a assigné les époux Y... et le notaire rédacteur, au motif qu'ils auraient dissimulé à l'acquéreur, au prix d'une violation par le notaire de son devoir d'information et de conseil, la connaissance qu'ils avaient du caractère inconstructible du terrain vendu, réclamant aux vendeurs une réduction de prix de 192 000 € sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement du dol, outre 500 000 € de dommages et intérêts pour préjudice complémentaire et réclamant des sommes de même montant contre le notaire au titre de sa responsabilité professionnelle.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 10 novembre 2016, a débouté la SARL High design de toutes ses demandes, condamnant celle-ci aux dépens, sans allouer d'indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Marie-Thérèse F... est décédée laissant pour lui succéder M. Tony Y..., lui-même placé sous la tutelle aux biens de Mme Frédérique Z... par jugement du 24 février 2017 du tribunal d'instance du 14ème arrondissement de Paris.
Par dernières conclusions signifiées le 09 mars 2018 par acte du Palais et remises au greffe, la SARL High design, appelante, demande à la Cour de :
- réformer le jugement en toutes ses dispositions ;
- vu les articles 1641 "et suivants", 1221, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1240 "et suivants" du code civil ;
- condamner M. Tony Y... représenté par Mme Z... et pris tant à titre personnel qu'en sa qualité d'héritier de son épouse, à lui payer :
. la somme de 192 000 € à titre de réduction de prix, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de l'assignation, avec capitalisation de ceux dus pour une année entière, en garantie du vice d'inconstructibilité affectant la parcelle vendue,
. la somme de 500 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires à raison du vice inhérent à la parcelle ;
- à titre subsidiaire :
- ordonner une expertise ;
- à défaut :
- vu les articles 1137 "et suivants" du code civil ;
- vu les articles 1221, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1240 "et suivants" du code civil ;
- condamner M. Tony Y... représenté par Mme Z... et pris tant à titre personnel qu'en sa qualité d'héritier de son épouse, à lui payer :
. la somme de 192 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation "de l'excès de prix versé",
. la somme de 500 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;
- en tout état de cause :
- lui allouer 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à la charge in solidum de M. Tony Y... représenté par Mme Z... et de la société civile professionnelle de notaires, devant être condamnés aux dépens sous la même solidarité.
Par dernières conclusions du 19 octobre 2017, M. Tony Y... "et sa tutrice" Mme Frédérique Z... prient la Cour de :
- vu l'article 1641 "et suivants" du code civil ;
- vu les articles 1147 et 1382 du code civil ;
- débouter la société High design de toutes ses demandes ;
- subsidiairement, condamner les notaires associés à les garantir de toute éventuelle condamnation ;
- en tout état de cause :
- condamner la société High design à leur verser une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 27 mars 2018, laSCP Schin-Oua-Siron-Schapira-B... prie la Cour de :
- vu l'article 1240 nouveau du code civil ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- débouter la société High design ainsi que M. Tony Y... et sa tutrice de toutes leurs demandes dirigées contre elle ;
- condamner la société High design à lui payer une somme complémentaire de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens d'appel.
SUR CE
LA COUR
Les moyens soutenus par la SARL High design au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs il sera ajouté que la SARL High design exerce, selon son objet social, des activités immobilières, notamment en intervenant de manière directe et indirecte dans les domaines du bâtiment et des travaux publics ; elle a pour gérant M. Miguel Y..., également gérant de la SCI Allée des Ixoras à laquelle les mêmes vendeurs, en lien de parenté avec celui-ci, ont également vendu, par acte authentique du même jour et au prix de 695 000 €, pour les besoins d'une opération de promotion immobilière, la parcelle de 2 856 mètres carrés bâtie d'une maison en bois sur solage en bois couverte en tôles, cadastrée [...] et la parcelle cadastrée [...] de 174 m², celle-ci étant contiguë aux deux autres. Il est établi qu'à l'époque de la vente, l'ensemble de la zone était constructible au sens de la réglementation générale d'urbanisme, en particulier le plan local d'urbanisme.
Le tribunal doit d'autant plus être approuvé, en présence des mentions contradictoires de l'acte litigieux qu'il a relevées, dont l'une mentionne, mais pour la seule application de l'article L 111-5-3 du code de l'urbanisme l'intention de construire de l'acquéreur, d'avoir retenu toutefois que n'était pas établi le fait que la constructibilité du terrain était entrée dans le champ contractuel, que les vendeurs ont adhéré à des modalités portant sur une cession plus vaste de leurs biens qui réservaient un sort particulier à la parcelle litigieuse pour l'avantage des professionnels acquéreurs, sans qu'il soit établi que la réalisation effective de constructions sur cette parcelle était indispensable à l'intérêt de l'opération économique conduite par l'une ou l'autre des sociétés gérée par M. Miguel Y... et était connue des vendeurs.
La SARL High design établit d'autant moins que les époux Y... auraient vendu un terrain destiné à être construit que la destination indiquée à la déclaration d'intention d'aliéner de la parcelle litigieuse est "non bâti", que l'acquéreur déclarait dans le corps de l'acte vouloir revendre le bien sans concourir à la production ou à la commercialisation d'un immeuble neuf - déclaration non démentie par la SARL High design- et précisait expressément que le terrain n'avait jamais fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme préopérationnel ni de la possibilité d'exécuter des travaux soumis à autorisation préalable de construire une condition de la vente.
S'agissant de la garantie des vices cachés, même à supposer établi que les époux Y... aient connu le caractère déterminant de la constructibilité de la parcelle [...] pour le consentement de la SARL High design, celle-ci, aux termes d'une clause de l'acte litigieux (page 7B/) a acquis l'immeuble dans l'état où il se trouvait le jour de l'entrée en jouissance, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de l'état du sol, d'erreur ou d'omission dans la désignation contractuelle du bien, de sorte qu'il appartient à la SARL High design de rapporter la preuve non seulement de l'existence du vice au moment de la vente, mais encore de la mauvaise foi des époux Y....
Or, cette mauvaise foi n'est manifestement pas établie. En effet, si les époux Y..., avant de s'engager avec la SARL High design, avaient signé, le 27 juillet 2007 avec l'EURL Services et conseils immobiliers, pour ce même terrain, une promesse authentique de vente sous condition suspensive d'obtention d'une autorisation de construire par le bénéficiaire et si cette condition a défailli, la connaissance par les époux Y... de l'arrêté du 26 février 2008 portant de refus de la demande de permis de construire déposée par l'EURL Services et conseils immobiliers ne leur a pas permis de discerner de motif général, inconnu de l'acquéreur, de nature à leur apprendre que le terrain était en réalité inconstructible, étant observé que la pente affectant le terrain, comme sa situation enclavée, était apparente, tandis qu'il n'est établi ni que la situation d'enclave était irrémédiable ni que le raccordement du terrain au réseau public d'eau potable était, de même, irrémédiablement impossible.
En particulier, contrairement à ce que soutient la SARL High design, le considérant de l'arrêté qui rappelle les dispositions de l'article 1-U4 du PLU prohibant les constructions sur des terrains dont la pente naturelle excède 40 % et qui énonce que l'emprise du bâtiment A et partie de celle du bâtiment B excèdent ce maximum, ne caractérise pas à lui seul l'inconstructibilité de la parcelle, n'étant pas même établi que les époux Y... auraient été mis au courant de l'implantation des bâtiments projetés ou qu'ils aient valablement pu la déterminer sur un plan dont ils auraient eu connaissance. La SARL High design est donc mal fondée à soutenir que c'est en pleine connaissance de l'inconstructibilité que les époux Y... ont signé la vente litigieuse à son profit.
Il n'est pas davantage établi que les époux Y..., en fonction de la motivation de l'arrêté de refus de permis de construire, auraient pu prévoir l'arrêté ministériel portant refus de défrichement, nonobstant le fait que celui-ci soit motivé par l'importance de la pente du terrain (forte à très forte) sur laquelle est implanté le bois. Il s'ensuit que la garantie des vices cachés ne peut être mise en oeuvre en l'espèce.
La preuve n'est pas davantage rapportée du caractère intentionnel de l'omission d'information alléguée par la SARL High design ; l'action indemnitaire de celle-ci n'est donc pas mieux fondée sur le fondement subsidiaire pris du dol incident.
Il ne peut être tiré non plus aucune conséquence à l'égard des époux Y... du fait que la rédaction de la promesse ayant donné lieu à la vente litigieuse et la vente elle-même désignent le bien comme un simple terrain, alors que la promesse précédente a mentionné "terrain à bâtir". Les manoeuvres frauduleuses imputées aux vendeurs ne sont pas caractérisées.
Il n'est pas davantage établi, malgré le précédent projet de vente avorté, que le notaire savait que le terrain vendu était devenu complètement inconstructible par suite, en particulier, de sa conformation physique et des conséquences radicales et définitives que l'administration avait décidé de lui attacher et qu'elle n'a pas exprimées avant l'arrêté portant refus de défrichement postérieur à la vente ; il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir révélé cette information à l'acquéreur.
Le jugement entrepris doit être confirmé en totalité ; la SARL High design sera déboutée de toutes ses demandes, et sera condamnée aux dépens d'appel. En équité, elle versera, au titre des frais en appel de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 5 000 € à Mme Z... ès-qualité de tuteur de M. Tony Y... et une somme de 2 000 € à la société de notaires.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Déboute la SARL High design de toutes ses demandes,
La condamne au titre de l'article 700 du code de procédure civile à payer une somme de 5 000 € à Mme Z... ès-qualité de tuteur de M. Tony Y... et une somme de 2 000 € à laSCP Schin-Oua-Siron-Schapira-B... ,
Condamne la SARL High design au dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
