Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 18 MAI 2018
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/16814
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG no 14/03649
APPELANTS
Monsieur Nicolas X...
né le [...] à DECHY (59)
et
Madame Violaine Y...
née le [...] à MAISONS ALFORT (94700)
demeurant [...]
Représentés tous deux et assisté sur l'audience par Me StéphanieMOISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1710
INTIMÉS
Monsieur Laurent Serge Daniel A...
né le [...] à FONTENAY SOUS BOIS (94120)
demeurant [...]
Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Assisté sur l'audience par Me Ghyslaine DEMASSARD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 331
Maître Cyril J...
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me ValérieTOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
Maître Benoit H... Notaire
né le [...] à CHATAINCOURT
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, substitué sur l'audience par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E 379
SA BNP PARIBAS prise en la personne de son représentant légal domicilién cette qualité audit siège ayant son siège au [...]
Représentée par Me NicolasBAUCH-LABESSE de l'AARPI TARDIEU GALTIERLAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E0022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Christophe DECAIX, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 21 février 2012, dressé par M. Cyril J... notaire associé à [...] avec la participation de M. Benoît H..., notaire à [...] et assistant l'acquéreur, M. A... a vendu indivisément à M. X... et Mme Y... (les consorts X... Y...), moyennant le prix de 550 000 € financé par un prêt consenti par la société BNP Paribas, le lot no2 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, sis [...] correspondant à un lot d'habitation.
Faisant valoir que la superficie privative soumise à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, portée à l'acte comme comptant 101,08 m², a été acquise à leur insu alors qu'elle était constituée par des travaux réalisés sans autorisation de construction, ce qui entraîne des conséquences préjudiciables en cas de revente et en termes de perte du droit à construire, les consorts X... Y... ont, par acte extrajudiciaire des 6 et 14 mars 2014, assigné M. A..., MM. J... et H... et la société BNP Paribas pour obtenir une réduction du prix sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement pour obtenir l'annulation de la vente pour dol et la résolution corrélative du prêt, pour voir également condamner les notaires, aux côtés du vendeur et au titre de leur responsabilité professionnelle, à les indemniser de leur préjudice.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 1er juillet 2016 a :
- déclaré les consorts X... Y... recevables mais mal fondés en leurs demandes,
- condamné ceux-ci, in solidum, à supporter la charge des dépens et, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer :
. 3 000 € à M. A...,
. 1 500 € à M. Cédric J... ,
. 1 500 € à M. Benoît H...,
. 1 500 € à la société BNP Paribas,
- rejeté toutes les autres demandes.
Par dernières conclusions du 17 mars 2018, les consorts X... Y... demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- à titre principal, sur le fondement de l'article 1641 du code civil et de l'article 1382 du même code :
- dire que le bien vendu était affecté d'un vice caché affectant la surface déclarée, connu de M. A... et dont il leur doit garantie ;
- dire que MM. J... et H... ont manqué à leur obligation d'information et à leur devoir de conseil ;
- en conséquence, condamner in solidum MM. A..., J... et H... à leur payer une somme de 87 745,92 € en compensation de leur préjudice résultant de la perte de valeur vénale, de la perte des droits à construire et du surcoût de la taxe foncière ;
- condamner M. A..., à peine d'astreinte, à souscrire une assurance dommage-ouvrage pour les travaux qu'il a fait réaliser ;
- à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1131 et 1382 (1240 nouveau) du code civil :
- prononcer l'annulation de la vente ;
- en conséquence, condamner M. A... à leur restituer le prix de vente de 550 000 €, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2014 qui seront capitalisés en vertu de l'article 1154 du code civil et condamner MM. J... et H... à les garantir de cette restitution ;
- les décharger de toute indemnité d'occupation en dépit de l'annulation de la vente, eu égard à la faute du vendeur ;
- prononcer la résolution du contrat de prêt et rendre le présent arrêt opposable à la société BNP Paribas ;
- condamner in solidum MM. A..., J... et H... à leur payer :
. 95 492,17 € en remboursement de frais financiers,
. 5 691,00 € en remboursement de l'impôt foncier,
. 37 278,36 € en remboursement des frais notariés,
. 15 000,00 € au titre du préjudice moral,
- ordonner la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente ;
- condamner in solidum les succombants à leur payer une somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des entiers dépens.
Par dernières conclusions du 09 mars 2018, M. A... prie la Cour de :
- vu les articles 1641 à 1644, 1109 à 1116 du code civil ;
- vu les articles 30 et 5 du décret du 4 janvier 1955 ;
- vu le décret du 14 octobre 1955 ;
- vu l'article L 480-1 du code de l'urbanisme ;
- vu l'article 8 du code de procédure pénale ;
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- subsidiairement, dire l'action prescrite ;
- débouter dans tous les cas les consorts X... Y... de toutes leurs demandes ;
- à défaut, les débouter de leur demande en nullité de la vente ;
- à défaut, les débouter de toute demande au-delà de la restitution du prix et les condamner y compris par compensation à lui payer :
. 160 600 €, à parfaire, à titre soit de dommages et intérêts , soit d'indemnité d'occupation, soit de loyer ou sur "tout autre fondement à suppléer, depuis leur entrée dans les lieux le 21 février 2012 jusqu'à leur complète libération des lieux", soit la somme de 2 200 € par mois,
. rejeter les demandes contre lui de la société BNP Paribas,
. condamner sous astreinte cette banque à donner mainlevée de toutes les inscriptions prises sur le bien pour sûreté du prêt annulé ou résolu, ce dès le paiement par ses soins de la restitution de prix consécutive à l'annulation ou à la résolution de la vente,
. 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens.
Par dernières conclusions du 16 décembre 2016, M. J... prie la Cour de :
- vu l'article 564 du code de procédure civile ;
- dire les consorts X... Y... irrecevables en leurs demandes au titre de la perte de valeur vénale du bien (87 745,92 €), de la perte des droits à construire et au titre de la restitution du prix de vente ;
- confirmer le jugement entrepris en ce que sa responsabilité professionnelle n'a pas été retenue et débouter les consorts X... Y... de toute demande dirigée contre lui ;
- les condamner à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens.
Par dernières conclusions du 6 mars 2018, M. H... prie la Cour de :
- vu l'article 564 du code de procédure civile et l'article 6 de la convention européenne des droits de l'homme ;
- dire irrecevables les demandes contre lui des consorts X... Y... ;
- les dire en outre mal fondées ;
- lui allouer 4 000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, à charge des consorts X... Y... également tenus aux dépens.
Par dernières conclusions du 20 décembre 2016, la société BNP Paribas prie la Cour de :
- vu les articles L312-12 du code de la consommation et 1240 du code civil ;
- constater qu'elle s'en rapporte à justice sur les demandes des appelants ;
- au cas de résolution du prêt corrélativement à l'annulation de la vente :
- ordonner le remboursement par les emprunteurs du capital emprunté déduction faite des échéances en capital et intérêts déjà réglées et avec intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds soit le 16 février 2012 ou tout au moins à compter de la date du présent arrêt ;
- ordonner que toute somme à verser par M. A... aux consorts X... Y... à la suite de la résolution de la vente soit affectée en remboursement prioritaire de la banque au titre du prêt résolu et soit versée sur un compte dédié à ce remboursement prioritaire, la somme de 550 000 € devant être prioritairement remboursée à la banque avant tout paiement du vendeur ;
- condamner toute partie responsable de l'annulation de la vente à l'indemniser de la perte des intérêts contractuels prévus au contrat de prêt résolu, tels qu'ils étaient dus depuis la conclusion du prêt jusqu'à la restitution du capital par les emprunteurs et, à titre subsidiaire, à hauteur des intérêts calculés au taux directeur de la Banque centrale européenne sur la même période ;
- lui allouer une somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à charge de toute partie succombant qui sera également tenue aux dépens.
SUR CE
LA COUR
Les moyens soutenus par les consorts X... Y... au soutien de leur appel, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté, sur l'action principale en garantie des vices cachés, que l'acquéreur doit prouver que le défaut allégué porte atteinte à la destination normale du bien vendu. Or, les consorts X... Y... invoquent comme vice caché le fait que l'immeuble vendu comporte un étage édifié sans autorisation administrative par leur vendeur qui aurait précisément organisé la vente de manière à leur faire croire que cette création de surface n'avait pas été construite sans autorisation administrative ; s'agissant de l'impropriété à destination découlant de ce vice, ils font valoir que l'usage du bien ne doit pas se limiter à l'occupation et demandent une réduction de prix pour compenser à la fois la perte des droits à construire, la perte de valeur vénale résultant de l'impossibilité de régulariser la construction et le "surcoût" de taxe foncière après l'actualisation de la valeur locative cadastrale à laquelle ils ont dû se soumettre.
Toutefois, les consorts X... Y... reconnaissent expressément que "les risques sur la pérennité de la construction sont aujourd'hui exclus", que la situation ne peut plus donner lieu à poursuites pénales pour infraction aux règles d'urbanisme et que l'irrégularité initiale ne peut plus être opposée aux acquéreurs à l'occasion d'une demande d'autorisation d'urbanisme ultérieure. Ils font valoir toutefois que si la surface privative de 101,08 m² indiquée à l'acte avait été autorisée au titre des règles d'urbanisme, ils auraient pu solliciter un agrandissement ou une surélévation de la moitié, à savoir 50,79 m², alors qu'au cas présent, ils ne pourraient obtenir de régularisation que pour une extension calculée en fonction de la seule superficie autorisée de 62,64 m², telle qu'elle apparaît notamment dans les actes antérieurs en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui ne leur permettrait même pas de régulariser la surface totale qu'ils ont acquise. M. A... oppose à cette argumentation que le vice allégué, minime à suivre les propres explications des consorts X... Y... car seule une superficie de l'ordre de 6,92 m² ne pourrait en définitive être régularisable, serait de toutes manières hypothétique ; M. A... soutient en particulier que si nécessaire, avec l'accord de l'unique autre copropriétaire, propriétaire du lot no1, une surface de plancher supplémentaire de 63 m² pour l'ensemble de la copropriété pourrait être autorisée, à répartir selon ce qui serait décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.
Il demeure cependant que ni le règlement de copropriété, ni aucune décision de l'assemblée générale des copropriétaires, ne sont produits par les parties. Dès lors que les consorts X... Y... sont d'accord pour considérer que la surface habitable litigieuse acquise ne les expose à aucun risque d'éviction, dès lors qu'il n'est pas davantage établi que la superficie vendue ne serait pas privative, la prétendue impossibilité de régulariser la construction pour une partie minime de sa surface habitable et la perte du droit à construire qu'ils allèguent, à les supposer démontrées, ne portent pas atteinte à la destination normale de l'immeuble acquis et ne sont pas de nature à caractériser un défaut suffisamment grave pour être qualifié de vice caché. Les consorts X... Y... ne démontrent pas avoir fait du droit privatif de construire la parcelle sur laquelle leur logement est implanté un élément de la destination contractuelle du bien vendu. La réalité d'une perte de chance de revendre l'immeuble sans diminution de sa valeur vénale du fait de la situation qu'ils dénoncent n'est pas davantage démontrée et l'augmentation des taxes foncières, qui n'est que la conséquence de l'actualisation de la valeur locative de leur logement, ne caractérise pas davantage un véritable préjudice qu'ils subissent. C'est pourquoi le tribunal doit être approuvé d'avoir débouté les consorts X... Y... de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés.
S'agissant du dol allégué, l'acte authentique de vente rappelle la désignation du lot vendu selon l'état descriptif de division et règlement de copropriété du 29 juillet 2008 publié le 29 septembre 2008, qui est celle d'un "lot d'habitation élevé sur terre plein et constitué d'un rez-de-chaussée auquel est attachée la jouissance exclusive d'une parcelle de terrain d'une contenance de 94 m² environ et un emplacement de stationnement". La désignation contractuelle de l'immeuble vendu précise toutefois qu'à la suite de "travaux de structure effectués par le précédent propriétaires et de travaux d'aménagement intérieurs effectués par le vendeur, la désignation actuelle est celle d' "un loft de quatre pièces comprenant au rez-de-chaussée : séjour cuisine, toilettes, emplacement de stationnement, à l'étage : pallier, chambre 1, salle de bains, chambre 2 salle d'eau, dressing"". L'acte de vente précise également que l'immeuble objet du règlement de copropriété, autrefois à usage d'activité, avait fait l'objet d'une autorisation de construire avec changement de destination et modification des façades accordée par le maire de [...] le 9 avril 2008 sous le numéro [...], la déclaration d'achèvement des travaux et de conformité effectuée le 12 octobre 2009 étant annexée à l'acte. En outre, le vendeur a déclaré à cet acte de vente : "que les travaux concernant l'aménagement intérieur du lot no2 n'ont pas fait l'objet d'une demande d'autorisation d'urbanisme, n'ont pas nécessité de percement de murs porteurs, d'autorisation du syndicat des copropriétaires, ni la souscription d'une police d'assurance dommage ouvrage, et qu'aucune partie commune de l'immeuble n'a été annexées". L'acquéreur a expressément reconnu avoir été parfaitement informé de la situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle, sans aucun recours contre le vendeur.
L'acte authentique relate également que M. A... avait lui-même acquis le bien d'une société Zelcom, par acte du 28 mai 2010, qui l'avait elle-même acquise de tiers par acte notarié du 29 juillet 2008. Ce dernier acte de vente date du même jour que le règlement de copropriété. Produits aux débats, le titre de la société Zelcom et celui de M. A... ne mentionnent aucune modification de l'existant au regard de la description du règlement de copropriété et indiquent l'un comme l'autre une superficie réglementaire de la partie privative de 62,64 m², au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, le titre de M. A... mentionne expressément : "observation étant ici faite qu'il semble que ledit lot comprenait antérieurement un étage, ainsi qu'il résulte du plan ci-après annexé."Ce plan annexé, produit aux débats, date de 1985 et figure la division des deux lots, en vue du changement d'affectation. Il indique l'existence, entre l'entrepôt et le hangar qui, pourtant sont accolés, d'un bureau revêtu de la mention "à démolir" et ayant pu occuper un étage, sans qu'il puisse être déterminé s'il s'agissait d'une surélévation des constructions alors à usage d'activité ou d'un ajout sous toiture. Eu égard à ces éléments, les consorts X... Y..., qui n'établissent pas la consistance des travaux autorisés par le permis de construire ci-dessus et ne permettent pas à la Cour de la rapprocher de l'existant, ne prouvent ni que M. A... aurait surélevé la construction, ni que ce vendeur serait coupable d'une réticence dolosive quant à l'existence d'une superficie privative non autorisée dont il n'est pas démontré, en tout état de cause et compte tenu des énonciations de l'acte, que cela ait porté, aux yeux des acquéreurs, sur une qualité déterminante de la chose vendue. Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir retenu que le dol du vendeur portant sur une qualité substantielle de la chose vendue n'est pas caractérisé.
S'agissant de la responsabilité des notaires, il résulte de ce qui précède qu'il n'est pas établi que les notaires auraient conféré ou laissé conférer l'authenticité à l'acte de vente litigieux au mépris de leur devoir de veiller à son efficacité, qui n'est pas prise en défaut. Il n'est pas davantage démontré que les notaires auraient causé un dommage en manquant en l'espèce à leur devoir d'information ou de conseil. En particulier, il n'est pas établi que les notaires, au vu des déclarations consignées à l'acte, auraient causé aux consorts X... Y... un dommage personnel pour leur avoir laissé acquérir de manière non éclairée des parties privatives partiellement non autorisées au regard des règles d'urbanisme.
Non seulement il n'est pas prouvé que les notaires auraient consigné ou accepté la consignation de déclarations du vendeur qu'ils savaient incorrectes ou incomplètes au regard des informations qu'ils détenaient par ailleurs, n'étant pas établi en particulier qu'ils aient eu connaissance de la construction d'une surélévation d'un étage par M. A..., mais encore, les consorts X... Y... ne justifient d'aucun préjudice certain et direct découlant du fait que ces notaires se seraient abstenus d'attirer spécialement leur attention sur le fait que partie de la superficie des parties privatives vendues, telle que déclarée par le vendeur, n'était pas couverte par une autorisation administrative, ou risquait de ne pas l'être, en fonction des énonciations des actes précédents ; peu importe à cet égard que M. J... ait été chargé de rédiger les ventes successives du bien litigieux depuis l'entrée en vigueur du règlement de copropriété qu'il a également rédigé.
Le jugement doit donc être également confirmé en ce qu'il a débouté les consorts X... Y... de leurs demandes contre les notaires.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Les consorts X... Y..., qui succombent, supporteront la charge des dépens d'appel et, en équité, verseront une indemnité de 1 000 € à chacun des intimés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Condamne les consorts X... Y... à payer une somme de 1 000 € chacun à M. A..., à M. J... , à M. H... et à la société BNP Paribas,
Condamne les consorts X... Y... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Rejette toute demande contraire.
Le Greffier, La Présidente,
