| France, Cour d'appel de Paris, G1, 30 mars 2018, 16/127997

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 30 MARS 2018

(no , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 16/12799

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2016 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG no 12/01452

APPELANTS

Monsieur Daniel X...
né le [...] à CASABLANCA
et
Madame Y..., Camille Z... épouse X...
née le [...]        à PONT SAINTE MAXENCE (60)

demeurant [...]                              

Représentés tous deux par Me Emmanuelle A... - FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : E0040
Assistés sur l'audience par Me Valérie B..., avocat au barreau d'ESSONNE

INTIMÉS

Monsieur F... I...            
né le [...]           à EDEA (CAMEROUN)
et
Madame Céline J...          épouse I...         
née le [...]           à AUCH (32)

demeurant [...]                     

Représentés tous deux par Me Emmanuel C... K... C...  , avocat au barreau de MEAUX

Monsieur Christian D...
né le [...]        à Issy Les Moulineaux

demeurant [...]                             

Représenté par Me Clément E... K... PENNEC etamp; E... Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : A0586
Assisté sur l'audience par Me Louise L..., avocat au barreau de PARIS, toque : A0586

SARL EVIDENCE (ordonnance de désistement partiel du 22 09 16) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés [...]                                                                                   

SASU IAD FRANCE Représentée par ses dirigeant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 503 676 421

ayant son siège à l'Immeuble CARRE HAUSSMANN III
III - [...]

Représentée par Me Aurélie D..., avocat au barreau de PARIS, toque : E1190

SCI CCBO prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège au [...]                     

Représentée par Me Emmanuel C... K... C...  , avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 01 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Dominique GILLES dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

M. Daniel X... et Mme Y... Z... son épouse, propriétaires d'une maison située [...]              , ont donné mandat non exclusif de recherche d'acquéreur pour une durée irrévocable de trois mois renouvelable par tacite reconduction : d'abord, par acte sous seing privé du 4 juillet 2011, à la SARL Evidence ; ensuite, par acte sous seing privé du 30 août 2011, à la SAS IAD France représentée par M. Christian D..., son agent commercial.

M. F... G... H... et Mme Cécile J... son épouse (les consorts I...), après que Mme I... eut visité la maison avec la SARL Evidence puis avec la SAS IAD France, se sont portés bénéficiaires d'une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives consentie par acte authentique du 28 septembre 2011 ; la vente a été définitivement conclue le 9 février 2012, les consorts I... s'étant substitués la SCI CCBO, dont ils détiennent les parts. La société IAD France a été le seul agent immobilier à recevoir une rémunération.

Estimant avoir été frustrée de la commission à laquelle elle avait droit, la SARL Evidence, par acte extrajudiciaire du 15 mars 2012, a assigné les consorts X..., sur le fondement de la clause pénale insérée dans le mandat du 4 juillet 2011. Les consorts X... ont appelé en garantie la SAS IAD France, la SCI CCBO et les consorts I.... La SAS IAD France a appelé en intervention forcée M. D.... Les instances ont été jointes.

C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Meaux, par jugement du 14 avril 2016 a :

- mis hors de cause M. I... et Mme I...,
- condamné in solidum les consorts X... à payer à la SARL Evidence la somme de 17 400 € "au titre de la clause pénale du mandat de vente du 4 juillet 2011, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2011",
- débouté les consorts X... de leurs demandes en garantie contre la SAS IAD France, M. D... et la SCI CCBO,
- dit sans objet la demande de garantie formée par la SAS IAD France contre M. D... ,
- débouté les consorts I... et la SCI CCBO de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné in solidum les consorts X... à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 2 500 € à la SARL Evidence, 2 000 € aux consorts I... et à la SCI CCBO et 1 000 € à M. D...,
- condamné les consorts X... aux dépens.

Les époux X... ont formé appel de ce jugement en intimant toutes les autres parties en première instance ; toutefois, par ordonnance du 22 septembre 2016, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement d'instance s'agissant de l'appel contre la SARL Evidence.

Par dernières conclusions du 10 mars 2017, les consorts X... demandent à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes contre M. D..., la SAS IAD France, les consorts I... et la SCI CCBO ;
- à titre principal :
- vu les articles 1134, 1147, 1120 du code civil ;
- condamner in solidum la SAS IAD France, M. D..., les consorts I... et la SCI CCBO à leur verser :
. une somme de 17 400 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2011,
. une somme de 2 500 € mise à leur charge au profit de la SARL Evidence en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- subsidiairement, si la responsabilité contractuelle des consorts I... et la SCI CCBO n'était pas retenue, les condamner sur le fondement de l'article 1382 du code civil à leur verser :
. une somme de 17 400 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2011,
. une somme de 2 500 € mise à leur charge au profit de la SARL Evidence en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- en tout état de cause :
- débouter les intimés de toutes leurs demandes ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sur les sommes allouées ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a condamnés à payer des indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts I..., de la SCI CCBO et de M. D...,
- "dire n'y avoir lieu auxdites dispositions ni à celles de l'article 699 du code de procédure civile" ;
- condamner l'ensemble des intimés in solidum à leur payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens de l'instance qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 13 février 2018, les consorts I... et la SCI CCBO prient la Cour de :

- vu les articles 112 du code de procédure civile, 1199, 1231, 1382 et 1183 du code civil ;
- débouter les consorts X... de leurs demandes ;
- à titre principal :
- confirmer le jugement entrepris ;
- à titre subsidiaire :
- réformer le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a appliqué la clause pénale du mandat de vente du 4 juillet 2011 ;
- en tout état de cause :
- condamner les consorts X... à leur payer une somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner les époux X... à leur payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter toute partie de toute demande dirigée contre eux ;
- condamner les consorts X... aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Par dernières conclusions du 21 mars 2017, M. D... prie la Cour de :

- dire mal fondé l'appel en garantie contre lui-même et la société IAD France ;
- confirmer le jugement entrepris ;
- débouter les consorts X... et tout autre demandeur des demandes formées contre lui ;
- condamner les consorts X... et tout autre succombant à lui verser une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les consorts X... aux dépens.

Par dernières conclusions du 08 février 2018, la société IAD France prie la Cour de :

- confirmer le jugement entrepris ;
- débouter les consorts X... de leurs demandes ;
- y ajoutant, les condamner à lui payer une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d'ester en justice ;
- les condamner à lui payer une somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens.

SUR CE
LA COUR

En raison du désistement partiel, le jugement entrepris est définitif entre les consorts X... et la SARL Evidence. En revanche, il ne s'impose pas dans les rapports entre les autres parties.

Dans les rapports entre les époux X..., d'une part, et les consorts I..., la SCI CCBO, la SAS IAD France et M. D..., d'autre part, il appartient aux époux X... de démontrer que les manquements contractuels ou, subsidiairement, les fautes qu'ils allèguent, ont causé le dommage invoqué, à savoir, leur condamnation à payer la somme en principal de 17 400 € au titre de la clause pénale du mandat et la condamnation à payer, par voie de conséquence, la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Or, les époux I... et la SCI CCBO continuent de se prévaloir du caractère inapplicable de la clause pénale du mandat non exclusif donné par les époux X... à la SARL Evidence, nonobstant les termes du jugement entrepris.

Certes, il est établi que les consorts I..., après que Mme I... eut visité la maison avec la SARL Evidence, 19 septembre 2011 selon le bon de visite signé à cette occasion, et après qu'elle l'eut également visitée avec la SAS IAD France, le 21 septembre 2011, ont conclu, le 28 septembre 2011, une promesse unilatérale de vente sous condition suspensives mentionnant l'entremise de la SAS IAD France, cette promesse ayant été suivie de la vente litigieuse pour laquelle les consorts I... se sont substitués la SCI CCBO.

Toutefois, en droit, ainsi que l'a relevé le tribunal sans pour autant en tirer les conséquences qui s'imposaient, lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela, même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de l'acquisition ; ce principe s'applique nonobstant la clause pénale telle que stipulée au mandat litigieux.

Ce n'est donc qu'en présence d'un abus caractérisé du mandant, en l'espèce les époux X..., que ceux-ci pouvaient être condamnés à verser une somme de 17 400 € à la SARL Evidence.

Or, en l'espèce, le mandat donné à la SARL Evidence prévoyait un prix de présentation du bien de 307 400 € incluant la rémunération du mandataire fixée à 17 400 € ; le mandat donné à la SAS IAD France prévoyait un prix de présentation de 298 000 € et une rémunération du mandataire de 8 000 € ; la promesse de vente a été conclue au prix de 285 000 € et a prévu une rémunération de 8 000 € à charge des bénéficiaires ; l'attestation notariée avec indication de prix produite aux débats par les consorts I... et la SCI CCBO établit que la vente définitive a été conclue au prix de 285 000 €.

Au regard de ces éléments, il est démontré que si la vente n'a pas été réalisée par l'entremise de la SARL Evidence, c'est pour la seule raison que la rémunération fixée dès l'origine dans le mandat de la SAS IAD France était moins élevée de 9 400 €, ce qui a naturellement conduit les consorts I... à privilégier cet agent immobilier, nulle faute ni abus, compte tenu des diligences déjà effectuée par la SARL Evidence, n'étant caractérisés du fait de l'attitude des époux X... qui, de leur côté, ont seulement saisi l'opportunité de réaliser la vente pour un prix à leur revenir légèrement inférieur de 5 000 € à l'objectif qu'ils avaient identiquement fixé dans l'un et l'autre mandat (290 000 €). Les époux X... ne peuvent soutenir que les consorts I... se seraient mis d'accord pour que la commission d'IAD France soit moindre que celle de la SARL Evidence, alors que ce sont eux qui en avaient stipulé le montant dans le mandat donné à la société IAD France.

En toute hypothèse, la clause pénale étant en réalité inapplicable entre la SARL Evidence et les époux X..., la condamnation de ces appelants au titre de cette clause pénale, ne peut être déclarée opposable, du seul fait de leur acquiescement, aux parties qu'ils continuent d'intimer dans le cadre de leur appel. Cet acquiescement à une obligation en réalité indue est exclusif de tout lien de causalité entre le préjudice invoqué par les époux X... du fait de cette condamnation et les manquements et fautes des tiers au mandat litigieux donné à la SARL Evidence. La condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile n'est que la conséquence de celle relative à la clause pénale et ne peut davantage être imputée à ces tiers au mandat pour quelque manquement contractuel ou faute délictuelle que ce soit.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a écarté toute responsabilité de la société IAD France ou de M. D... pour manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil à l'égard des époux X..., peu important d'ailleurs la question de savoir si ce professionnel savait que les consorts I... s'étaient déjà fait présenter le bien par un autre agent immobilier muni d'un mandat. La responsabilité contractuelle de la société IAD France ou de M. D... ne peuvent donc être engagées.

Nul manquement contractuel dommageable des consorts I... ou de la SCI CCBO à l'égard des époux X... n'est davantage caractérisé.

Nulle faute délictuelle ou abus de droit dommageable n'est davantage caractérisé par les époux X... à l'égard des parties par eux intimées.

Les époux X... seront donc déboutés de toutes leurs demandes contre la société IAD France, M. D..., les consorts I... et la SCI CCBO.

Il ne peut être reproché au jugement entrepris d'avoir mis hors de cause les consorts I... contre lesquels ce jugement établit que nulle demande contre eux n'avait été formée en première instance.

Les époux X..., qui ont commis une erreur quant à l'appréciation de leurs droits, n'ont pour autant commis aucun abus du droit d'ester en justice et ne sauraient être condamnés à des dommages et intérêts à ce titre.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile pour ce qui concerne les rapports entre les époux X..., la société IAD France, M. D..., les consorts I... et la SCI CCBO.

Les époux X..., qui succombent en appel, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.

En équité, ils verseront au titre de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 1 000 € aux consorts I... et à la SCI CCBO, pris ensemble, une somme de 500 € à la SAS IAD France et une somme de même montant à M. D....

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l'appel

Confirme le jugement entrepris dans ses dispositions entre les époux X..., la SCI CCBO, la SAS IAD France et M. D...,

Déboute les époux X... de toutes leurs demandes, contre les consorts I..., la SCI CCBO, la SAS IAD France et M. D...,

Déboute les consorts I... et la SCI CCBO d'une part, la SAS IAD France, d'autre part, de leur demande de dommages et intérêts contre les époux X...,

Condamne in solidum les époux X... à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 1 000 € aux consorts I... et à la SCI CCBO pris ensemble, une somme de 500 € à la SAS IAD France et une somme de même montant à M. D...,

Condamne in solidum les époux X... aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, La Présidente,