Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 23 MARS 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/18215
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juillet 2015 -Tribunal de Grande Instance d'Evry - RG no 14/07178
APPELANTE
SCI CONDORCET prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 418 881 959
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Olivier X... de la SELARL KAB - H... X... I... , avocat au barreau de PARIS, toque : P0529
INTIMÉE
SAS EGERIE prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 528 07 6 4 82
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Dominique Y..., avocat au barreau de MELUN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS , Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS , Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 31 janvier 2011, la SCI Condorcet a donné mandat non exclusif à la SAS Egérie, exerçant l'activité d'agent immobilier sous l'enseigne Century 21 Egérie, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction dans la limite d'une durée totale d'un an, afin de rechercher des acquéreurs pour les lots no 25, 2, 11, 12, 14 d'un immeuble neuf à usage professionnel à édifier, [...] .
Se plaignant que la SCI Condorcet avait procédé à des ventes grâce à son entremise, mais sans lui régler les commissions qui lui étaient dues, la SAS Egérie l'a assignée en paiement de sa rémunération et de dommages et intérêts.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance d'Evry, par jugement réputé contradictoire du 23 juillet 2015, a :
- condamné la SCI Condorcet à payer à la SAS Egérie la somme de 43 319,50 € TTC au titre de sa rémunération, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 7 février 2014, et 800 € d'indemnité en vertu de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SAS Egérie de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamné la SCI Condorcet aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par conclusions du 12 mai 2017, la SCI Condorcet, appelante, demande à la Cour de :
- vu l'article 1134 du code civil ;
- vu l'article 6 de la loi Hoguet ;
- infirmer le jugement dont appel ;
- dire que la SAS Egérie ne démontre pas avoir réalisé de prestation dans l'accomplissement des ventes litigieuses, de sorte qu'elle ne lui doit rien ;
- débouter la SAS Egérie de ses demandes et la condamner en sus des dépens à lui verser une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 24 mai 2017, la SAS Egérie prie la Cour de :
- infirmer le jugement seulement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- condamner à ce titre la SCI Condorcet à lui verser une somme de 6 000 € à ce titre ;
- confirmer le jugement pour le surplus ;
- y ajoutant
- condamner la SCI Condorcet en sus des dépens à lui payer une somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE
LA COUR
Lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente ou qu'il présente à une personne un bien à vendre en état de futur achèvement et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l'immeuble et, le cas échéant des circonstances ou fautes de l'agent immobilier.
Le mandat litigieux (no139 400 24 du registre des mandats), inclut la rémunération de l'agent immobilier dans le prix de vente perçu par le mandant.
Le mandat précise que le propriétaire a indiqué que l'immeuble était d'une superficie totale de 4 200 m² environ sur un terrain de 4 288 m², cadastré "000 AR 73".
Par acte authentique antérieur, du 12 novembre 2010, la SCI Condorcet avait établi un règlement de copropriété pour, notamment, procéder à l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier situé sur les parcelles cadastrées, commune de Grigny, section [...] , [...], [...] et [...], d'une superficie globale de 42 a 88 ca, tenant au Sud à l'avenue [...] et à l'Ouest à l'[...].
Par acte authentique du 06 avril 2012, la SCI Condorcet, représentée par M. Z..., a vendu à la SCI Codim, représentée par M. A..., le lot no 4, expressément inclus dans le mandat, outre trois lots de stationnement (no 107 à 109), au prix de 348 694 € HT ; il ne mentionne aucune intervention d'un agent immobilier.
Pourtant, il avait été précédé d'un avant-contrat de vente sous conditions suspensives établi sous seing privé le 8 novembre 2011, signé par les mêmes personnes (M. A... représentant alors la B... et M. Z... la SCI Condorcet) ; les parties ont alors stipulé un prix de vente identique, soit 417 039 € TTC, incluant toutefois "un montant de 16 604,50 € au profit de l'agence Century 21 ayant pour numéro de mandat 13940024".
En outre, M. A... lui-même déclare dans un courriel du 30 novembre 2016 :"...je vous confirme aussi que la présentation du bien a été effectuée la première fois par M. C... collaborateur de Century 21 Egérie."
Il résulte de ces éléments, alors que l'ensemble immobilier unique donne à la fois sur la rue [...] et la rue des Bâtisseurs, sans confusion possible, d'une part que la SCI Condorcet est fort mal venue de soutenir qu'elle n'aurait pas donné mandat pour ce lot no 4 au prétexte qu'il ne serait pas situé rue [...] et, d'autre part, qu'elle est mal fondée à soutenir qu'elle ne devrait pas de commission à l'agent immobilier ayant présenté le bien en exécution du mandat qu'elle lui avait confié, au motif que celui-ci ne serait pas intervenu dans les négociations. Les termes de l'avant-contrat prouvent en effet qu'en exécution du mandat, l'agent immobilier a présenté à l'acquéreur trouvé par lui le bien à vendre en état de futur achèvement.
Il n'est établi aucune faute ni manquement ni circonstance qui, du fait de l'agent immobilier, viendrait réduire son droit à commission tel qu'il est établi par l'acte sous seing privé.
La circonstance que la SCI Condorcet ait tenu à l'écart l'agent immobilier tant de la rédaction de l'avant-contrat que l'établissement de l'acte définitif ne l'autorise pas à frustrer le professionnel de sa rémunération.
La SCI Condorcet doit donc à ce titre la somme de 16 604,50 € TTC.
Par acte sous seing privé du 15 décembre 2011, la SCI Condorcet a vendu à M. D... déclarant agir au nom de la SCI North immo en cours de constitution, le lot no 11, inclus au mandat, moyennant le prix de 309 868 € TTC "frais d'agence inclus d'un montant de 14 755 € TTC au profit de l'agence Century 21 Egérie ayant pour numéro de mandat 13940024". L'acte authentique de vente, du 23 février 2012, retient le même prix de vente, sans aucune référence à l'intervention de l'agent immobilier. Pourtant, il est établi par les mentions de l'avant-contrat que le vendeur a reconnu que l'agent immobilier avait trouvé l'acquéreur en la personne de M. D... après avoir présenté le bien à celui-ci. Dès lors, peu important que la négociation ultérieure ait eu lieu en présence de M. Z..., ainsi que l'atteste M. D..., la SCI Condorcet est tenue de régler sa commission à l'agent immobilier, soit la somme de 14 755 € TTC.
Par acte authentique du 26 juin 2012, la SCI Condorcet a vendu à l'association dénommée E... Coquerel, le lot no2 visé au mandat, le lot no 5, hors mandat, outre 15 emplacements de stationnement extérieurs pour les automobiles.
Les parties ont stipulé dans cet acte définitif un prix global non ventilé de 460 730,77 € HT. Cependant, elles avaient conclu un avant-contrat sous seing privé, le 24 mai 2011, une vente pour le même prix de 460 731 € HT "frais d'agence inclus", en précisant le montant de la commission d'agence, soit 10 000 € HT. Toutefois, cet avant-contrat indique porter sur le lot no 2 pris pour des bureaux d'une superficie de 436 m² avant cloisonnement ; les 15 emplacements de parkings sont décrits comme les lots no "5 à 20", ce qui est manifestement erroné, car, d'une part, cela ferait 16 emplacements de stationnement au lieu de 15 et, d'autre part, le lot no 5, selon le règlement de copropriété, est bien un bureau, et les plan de commercialisation démontrent que leur superficie est de 100 m².
Or, le mandat prévoyait, pour le lot no 2 un prix net vendeur HT de 289 750 € et un prix de vente frais d'agence inclus de 305 000 €, soit une rémunération de l'agent immobilier de 15 250 € HT. Le mandat prévoyait en outre de présenter les places de stationnement au prix de 2 100 € HT. Le prix de présentation résultant des énonciations du mandat était, pour le lot no 2 et les 15 places de stationnements, de 336 500 € HT. Si la superficie du lot no 2 figurant au mandat est de 161 m² au rez-de-chaussée et 53 m² en R+1, soit un total de 214 m², l'avant contrat précise que le lot no 2 consiste en des bureaux de 436 m² avant cloisonnement, tandis que l'acte authentique de vente ne précise aucune superficie, le règlement de copropriété non plus.
Ainsi, non seulement l'avant contrat est gravement erroné quant à la désignation des biens, mais encore il ne désigne pas l'agent immobilier créancier de la commission mentionnée, alors que le mandat de la SAS Egérie n'était pas exclusif. En outre, M. F..., directeur général adjoint de l'association acquéreur, qui à écrit à M. Z... par courriel du 3 décembre 2015, ne mentionne pas l'intervention de l'agent immobilier tandis que la facture établie par la SAS Egérie est tardive (13 août 2013) et que, significativement, jusqu'au mois de janvier 2013, M. G..., directeur associé de l'agence immobilière n'a réclamé paiement à la SCI Condorcet que des commissions afférentes aux ventes précédemment analysées.
Dans ces conditions, la SAS Egérie ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu'elle a présenté le bien objet de la présente vente litigieuse à l'association acquéreur.
En conséquence, la créance de la SAS Egérie s'établit à : 16 604,50 € TTC + 14 755 € TTC = 31 359,50 € TTC
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 12 février 2014 par la SCI Condorcet.
Il convient donc de réformer le jugement sur le quantum de la créance et le point de départ des intérêts moratoires, de le confirmer pour le surplus.
En particulier le tribunal doit être approuvé d'avoir écarté la demande de la SAS Egérie au titre de la résistance abusive.
Compte tenu de la solution donnée au litige, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés.
En équité, les demandes formées en appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Condorcet à payer à la SAS Egérie une somme de 43 319,50 € TTC au titre de sa rémunération, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 7 février 2014,
Statuant à nouveau, sur ce point, condamne la SCI Condorcet à payer à la SAS Egérie une somme de 31 359,50 € TTC, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 février 2014, et déboute la SAS Egérie du surplus de sa demande au titre de la rémunération,
Pour le surplus :
Confirme la décision entreprise,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d'appel qu'elle aura exposés,
Dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
