Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 20 FÉVRIER 2018
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/05619
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2016 -Tribunal d'Instance du RAINCY - RG n° 11-14-001922
APPELANTE
SA FRANCE HABITATION, SA d'Habitations à Loyer Modéré au capital de 206.720.625 euros, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, ès qualités audit siège
N° SIRET :582 142 816 000294
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et ayant pour avocat Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199
INTIMES
Monsieur [G] [J] [T]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 2] (CONGO)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Maître Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
Ayant pour avocat plaidant Maître Alice FILDIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2015, substituant Maître Karine DUPONT-REYNER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2015
Madame [T] [S] épouse [T]
née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 4] (MAROC)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Maître Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
Ayant pour avocat plaidant Maître Alice FILDIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2015, substituant Maître Karine DUPONT-REYNER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2015
Madame [R] [X]
née [Date naissance 3] à TSOUMBOU (CONGO)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Maître Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
Ayant pour avocat plaidant Maître Alice FILDIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2015, substituant Maître Karine DUPONT-REYNER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2015
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et Mme Sophie GRALL, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente
Mme Sophie GRALL, conseillère
M. Philippe JAVELAS, conseiller
qui en ont délibéré.
En application de l'ordonnance de Mme La Première Présidente de la Cour d'Appel de PARIS, en date du 05 janvier 2018.
Le rapport ayant été lu par Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Mme Mélodie ROSANT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Sabine LEBLANC, conseillère faisant fonction de présidente et par Mme Mélodie ROSANT, greffière présente lors de la mise à disposition.
***
Mademoiselle [T] [S] est locataire depuis le 16 octobre 1997 d'un appartement situé [Adresse 3]. La société FRANCE HABITATION a acquis ce logement de la société la Lutèce.
Mademoiselle [T] [S] a épousé Monsieur [G] [T] et le bail s'est poursuivi au profit des époux [T] à compter du 24 décembre 1998.
Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] ont transféré leur domicile à [Adresse 2] depuis au moins 2013 et Madame [R] [X] , mère de Monsieur [T], occupe les lieux donnés en location par la société France Habitation.
Le 23 août 2006, les époux [T] ont sollicité le transfert de leur bail au profit de Madame [R] [X] , mère de Monsieur [T], ce que la société FRANCE HABITATION a refusé par lettre du 10 janvier 2007.
Le 2 juin 2014, Madame [R] [X] s'est vu signifier un commandement de quitter les lieux.
Le 11 juin 2014, un commandement de payer de payer la somme de 5 680,27 euros a été délivré à Madame [R] [X], soit 6 mois de supplément de loyer forfaitaire, ce qui devait, par la suite, être rectifié.
Le 17 novembre 2015, la société FRANCE HABITATION a fait assigner Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] et Madame [R] [X] devant le tribunal d'instance du Raincy aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail.
Par jugement du 7 janvier 2016, le tribunal d'instance du Raincy a, avec exécution provisoire :
débouté la société FRANCE HABITATION DE toutes ses demandes,
- constaté la continuation du bail, conclu entre la société FRANCE HABITATION et les époux [T] le 16 octobre 1997, au profit de Madame [R] [X],
- débouté Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] et Madame [R] [X] du surplus de leurs demandes,
- condamné la société FRANCE HABITATION à verser à Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] et à Madame [R] [X] une somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.
La société FRANCE HABITATION a interjeté appel, par déclaration du 3 mars 2016.
Par conclusions du 18 décembre 2017, la société FRANCE HABITATION, appelante, demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé et en conséquence d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :
- prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires,
- constater l'occupation sans droit ni titre de Madame [R] [X],
- ordonner l'expulsion des époux [T] et de Madame [R] [X] et de tous occupants de leur chef de l'appartement, objet du bail, avec suppression du délai de deux mois de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et autoriser cette expulsion, des la signification du commandement de quitter les lieux,
- condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] in solidum avec Madame [R] [X] au paiement :
' du loyer contractuel majoré des charges jusqu'au prononcé de la résiliation, et cela, à titre d'indemnité d'occupation pour Madame [R] [X],
' à compter de la résiliation jusqu'à reprise des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer, tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré de 50 % et augmenté des charges légalement exigibles,
- en tout état de cause, de condamner solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] et, in solidum avec Madame [R] [X], au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 11 juin 2014.
Par conclusions du 23 novembre 2017, Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] et Madame [R] [X], intimés, prient la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de débouter la société FRANCE HABITATION de toutes ses demandes.
À titre reconventionnel, ils demandent à la cour de :
- constater l'autorisation d'occupation accordée à Madame [R] [X] et juger qu'elle est l'occupante principale du logement et que le bail lui est transféré,
- condamner la société FRANCE HABITATION au remboursement des frais de commandement de payer, soit la somme de 173,33 euros,
- condamner la société FRANCE HABITATION au paiement d'une somme de 2 000 euros
sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile et aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 janvier 2018.
SUR CE, LA COUR ,
* Sur l'abandon du domicile
Considérant que le premier juge a précisé que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas un transfert de bail au profit de l'ascendant mais une continuation du bail et que Madame [R] [X] a bien vécu plus d'un an avec son fils et sa belle-fille dans les lieux loués, avant qu'ils ne les quittent, de sorte qu'elle a droit à la continuation du bail ;
Que l'enquête de supplément loyer de 2014 a été renvoyée à la société FRANCE HABITATION par Madame [R] [X] se déclarant mère de Monsieur [G] [T] et que l'avis d'imposition de Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] a révélé le transfert de leur domicile à [Adresse 2] ; que les intimés en concluent que le bailleur a autorisé l'occupation par Madame [R] [X] du logement abandonné par eux ;
Que la société FRANCE HABITATION fait valoir que les conditions de transfert de bail ne sont pas remplies, car il n'y a pas abandon du domicile mais un départ concerté avec Madame [R] [X], ce que révèle la demande de transfert de bail de 2006 ; qu'elle souligne que ce départ n'a pas été ni imposé ni brusque ni imprévisible et qu'elle a, des janvier 2017, indiqué que Madame [R] [X], occupante, n'avait pas droit à un transfert de bail ; qu'elle ajoute que les conditions d'attribution du logement prévu à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies car le logement de 93 m² n'est pas adapté pour une personne seule ;
Qu'en effet, il ne s'agit pas d'un abandon de domicile mais bien d'un déménagement prévu et organisé des locataires en titre, de sorte que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce ;
* Sur l'autorisation du bailleur à l'occupation de Madame [R] [X]
Considérant que la société FRANCE HABITATION critique le jugement entrepris en ce qu'il aurait considéré que le paiement des loyers par Monsieur [G] [T] impliquait de facto son occupation personnelle et fait valoir que le simple défaut d'occupation par le locataire en titre justifie la résiliation du bail ; qu'elle expose que l'inoccupation des locataires ne transfère pas un droit à l'occupante et que la simple connaissance de cette situation irrégulière n'est pas constitutive de droits, en l'absence de tout acte positif non ambigu valant autorisation ; qu'elle souligne que les avis d'échéance et les quittances sont au nom de Monsieur [G] [T] et que Madame [R] [X] n'a jamais été destinataire de lettres de leur part ;
Que Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] et Madame [R] [X] exposent que cette dernière a 72 ans et ne perçoit que le RSA, ce qui était pris en considération chaque année pour le SLS, et ce, pendant 8 ans, mais que ce n'est qu'à partir de février 2014 ,qu'un supplément de loyer forfaitaire lui a été facturé ;
Qu'ils contestent tout manquement contractuel et font valoir que le loyer de 556,98 euros est à la charge de Monsieur [G] [T], dont la mère doit être considérée comme personne à charge ; qu'en outre, ils font valoir l'absence de gravité du manquement contractuel et la mauvaise foi du bailleur qui avait connaissance de la situation depuis 7 ans et a effectué des actes positifs en reconnaissant la qualité d'occupante de Madame [R] [X] dans une lettre du 23 août 2006 et a pris en compte chaque année les ressources de la seule Madame [R] [X] pour calculer le supplément de loyer et que, notamment en 2014, le bailleur a accepté, à la suite de leurs réclamations, de ne prendre en compte que les revenus de Madame [R] [X] ;
Considérant que pour prouver le bail, l'occupation et le paiement de sommes en contrepartie sont insuffisantes ; que la preuve de l'intention du bailleur de donner en location le bien doit être apportée ; que la tolérance du bailleur à l'occupation de Madame [R] [X] est insuffisante ; que Monsieur [G] [T] reconnaît avoir payé le loyer ; que le questionnaire sur le supplément de loyer était rempli par Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] , ainsi que Madame [R] [X] l'indique dans sa lettre du 2014, et que, surtout, par lettre du 2 juin 2014, la société FRANCE HABITATION a expressément indiqué ne pas vouloir consentir un bail à Madame [R] [X] ; qu'en conséquence le bail au profit de Madame [R] [X] n'est pas établi et le bail de Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] doit être résilié pour inoccupation, à compter de ce jour ;
* Sur l'expulsion
Considérant qu'en conséquence Madame [R] [X], qui occupe les lieux du chef de Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T], est occupante sans droit ni titre à compter de ce jour ; que son expulsion doit être autorisée dans le respect des délais légaux sans suppression du délai de 2 mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, puisque Madame [R] [X] n'est pas entrée dans les lieux par voie de fait ;
* Sur le loyer, l'indemnité d'occupation et le commandement de payer
Considérant que la société FRANCE HABITATION demande à la cour la condamnation solidaire de Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] , in solidum avec Madame [R] [X] à titre d'indemnité d'occupation, au paiement du loyer contractuel majoré des charges ;
Que cependant Madame [R] [X] étant occupante du chef de Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T], les loyers restent dus par ces derniers jusqu'à la résiliation du bail prononcée par le présent arrêt ; que jusqu'à cette date, le bail n'étant pas résilié, aucune indemnité d'occupation ne se substitue au loyer ; que la société FRANCE HABITATION sera donc déboutée de sa demande en paiement contre Madame [R] [X] avant la résiliation du bail ;
Considérant que la société FRANCE HABITATION réclame enfin le paiement à Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] solidairement et ,in solidum avec Madame [R] [X], d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s'était poursuivi, majoré de 50 % et augmenté des charges légalement exigibles ;
Qu'à compter de la résiliation du bail, les intimés seront tenus in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer contractuel tel qu'il aurait été dû, majoré des revalorisations et indexations, si le bail s'était poursuivi et ce, sans majoration, la situation des parties ne le justifiant pas ;
Considérant que les intimés seront, pour leur part, déboutés de leur demande de remboursement du coût du commandement de payer réclamant, à juste titre, un supplément de loyer le 11 juin 2014 ;
* Sur les frais de procédure et les dépens
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société FRANCE HABITATION la totalité des frais de procédure qu'elle a été contrainte d'exposer ; que les intimés supporteront aussi les dépens ;
PAR SES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
Constate que le bail de Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] n'est ni continué ni transféré à Madame [R] [X] ;
Prononce la résiliation du bail consenti par la société FRANCE HABITATION à Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] à compter de ce jour ;
Autorise l'expulsion de Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T], locataires, et de tout occupant de leur chef et notamment de Madame [R] [X], dans le respect des délais légaux sans suppression du délai de 2 mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne solidairement Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] au paiement du loyer contractuel à la société FRANCE HABITATION jusqu'au présent arrêt ;
Déboute la société FRANCE HABITATION de sa demande en paiement contre Madame [R] [X] d'une indemnité d'occupation antérieure à la résiliation du bail ;
Condamne in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] et [R] Madame [X] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel , avec ses majorations et revalorisations, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à compter de ce jour jusqu'à reprise effective des lieux ;
Condamne in solidum Monsieur [G] [T] et Madame [T] [S] épouse [T] et [R] Madame [X] au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 11 juin 2014.
LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT
