Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 JANVIER 2018
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/21716
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Décembre 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 03/04377
APPELANTS
Monsieur Henry-Jean X...
demeurant [...]
non représenté
Monsieur Antonio O...
demeurant [...]
non représenté
Monsieur Gabriel O...
demeurant [...]
non représenté
Madame Maria Francisca O...
demeurant [...]
non représenté
Madame Nuria O...
demeurant [...]
non représenté
Monsieur José Antonio O...
demeurant [...]
non représenté
Monsieur Jean-Philippe Y...
demeurant [...]
non représenté
Madame Josefa Amelia O...
demeurant [...]
non représenté
INTIMÉS
Madame Marie Noëlle Z... épouse A... prise en sa qualité d'héritière de M. Auguste Z... et de Mme Geneviève B... veuve Z...
demeurant [...] -
[...]
Représentée par Me Alain C... de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Jean-marc D..., avocat au barreau de PARIS, toque : J025
Madame Anne Marie Z... épouse E... prise en sa qualité d'héritière de M. Auguste Z... et de Mme Geneviève B... veuve Z...
demeurant [...]
Représentée par Me Alain C... de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Jean-marc D..., avocat au barreau de PARIS, toque : J025
Madame Jacqueline Z... épouse F... prise en sa qualité d'héritière de M. Auguste Z... et de Mme Geneviève B... veuve Z...
demeurant [...]
Représentée par Me Alain C... de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Jean-marc D..., avocat au barreau de PARIS, toque : J025
Monsieur M... G... pris en sa qualité d'héritier de M. Auguste Z... et de Mme Geneviève B... veuve Z...
demeurant [...]
Représenté par Me Alain C... de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assisté sur l'audience par Me Jean-marc D..., avocat au barreau de PARIS, toque : J025
Monsieur Vincent G... pris en sa qualité d'héritier de M. Auguste Z... et de Mme Geneviève B... veuve Z...
demeurant [...]
Représenté par Me Alain C... de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assisté sur l'audience par Me Jean-marc D..., avocat au barreau de PARIS, toque : J025
Madame Elodie G... prise en sa qualité d'héritière de M. Auguste Z... et de Mme Geneviève B... veuve Z...
demeurant [...]
Représentée par Me Alain C... de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Jean-marc D..., avocat au barreau de PARIS, toque : J025
Madame Béatrice G... prise en sa qualité d'héritière de M. Auguste Z... et de Mme Geneviève B... veuve Z...
demeurant [...]
Représentée par Me Alain C... de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Jean-marc D..., avocat au barreau de PARIS, toque : J025
SCI DUPLEIX-BARTHOLDI prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège ayant son siège au[...]
Représentée par Me Jean-philippe H..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
Assistée sur l'audience par Me Sophie I..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0070
SCP BENICHOU J... prise en la personne de Maître Patrick J...
ayant son siège [...]
Représentée par Me Jeanne K... de la SCP SCP Jeanne K..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée sur l'audience par Me Christiane L..., avocat au barreau de VAL D'OISE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Décembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
Mme Christine BARBEROT a été entendue en son rapport
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Vu l'arrêt du 28 mars 2013 (no 144, RG no 10/23508) de cette Cour (pôle 4, chambre 1), auquel il est renvoyé pour l'exposé des faits et de la procédure jusqu'à son prononcé, qui a :
- confirmé le jugement du Tribunal de grande instance de Paris rendu le 4 décembre 2008 en ce qu'il avait :
. déclaré MM. Antonio et Gabriel O..., Mmes Maria-Francisca, Josepha-Amelia et Nuria O..., M. José-Antonio O..., M. Jean-Philippe Y... irrecevables en leurs demandes,
. annulé la vente du 22 octobre 1999 portant sur les lots no 53 et 57 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [...] ,
. condamné in solidum Mmes Anne-Marie Z..., épouse E..., Jacqueline Z..., épouse F..., Marie-Noelle Z..., épouse A..., MM. M... et Vincent G..., Mmes Elodie et Béatrice G... (les consorts Z... G...)à verser à la SCI Dupleix-Bartholdi le montant des charges non récupérables par elle acquittées au titre des seuls lots no 53 et 57 dont M. X... était locataire sur justification du syndic, ainsi que le coût des travaux exécutés dans les lots no 53 et 57 par elle exposé et justifié par la production de factures,
- débouté la société Dupleix-Bartholdi de ses demandes en restitution du prix, en remboursement des charges non récupérables et du coût des travaux, en ce qu'elles étaient dirigées contre M. Patrick J...,
- confirmé encore le jugement entrepris en ses condamnations prononcées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens de première instance,
- y ajoutant :
- ordonné la publication du chef du dispositif du présent arrêt confirmant le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la nullité de la vente suivant acte authentique reçu le 22 octobre 1999 par M. J..., notaire, consentie par Auguste Z... à la SCI Dupleix-Bartholdi portant sur les lots no 53 et 57 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [...] , cadastré section [...] ,
- infirmé le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il avait :
. dit que la vente du 22 octobre 1999 avait eu lieu en fraude des droits de M. Henry-Jean X... ;
. condamné les consorts Z... G... à payer à M. X... la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts,
. débouté la société Dupleix-Bartholdi de sa demande d'expertise aux fins d'estimer son préjudice et de ses demandes en réparation de son préjudice par M. J...,
- statuant à nouveau :
. débouté M. X... de sa demande de substitution dans les droits de l'acquéreur,
. dit que la vente du 22 octobre 1999 avait eu lieu en violation des droits de M. X...,
. débouté M. X... de sa demande de dommages-intérêts,
. dit que M. J... avait commis une faute et qu'il était tenu, in solidum avec les consorts Z... G... à réparer le préjudice de la société Dupleix-Bartholdi tel qu'il serait déterminé après expertise,
. dit que M. Patrick J... était tenu de garantir les consorts Z... G... de la condamnation à réparer le préjudice de la société Dupleix-Bartholdi dont le montant serait déterminé après expertise,
. débouté MM. Antonio et Gabriel O..., Mmes Maria-Francisca, Josepha-Amelia et Nuria O..., M. José-Antonio O... et M. Jean-Philippe Y... de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel et dit qu'ils supporteraient leurs dépens d'appel,
. condamné in solidum les consorts Z... G... et M. J... à payer à M. X... la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel et dit que M. J... garantirait les consorts Z... G... du montant de cette condamnation,
. condamné in solidum les consorts Z... G... et M. Patrick J... aux dépens d'appel exposés par M. X... et dit que M. J... garantirait les consorts Z... G... du montant de cette condamnation,
- avant dire droit sur le montant du préjudice de la société Dupleix-Bartholdi et le compte entre cette société et les consorts Z... G..., désigné en qualité d'expert Mme Dominique P... N..., avec pour mission de :
. établir le compte des charges de copropriété non récupérables exposées pour les lots no 53 et 57 par la société Dupleix-Bartholdi depuis le 29 octobre 1999 jusqu'au jour de leur restitution et, à défaut, au jour des opérations d'expertise,
. déterminer le coût des travaux exécutés dans les lots no 53 et 57 par la société Dupleix-Bartholdi,
. recueillir l'avis de la société Dupleix-Bartholdi et des consorts Z... G... sur le prix des lots no 53 et 57 eu égard au prix global de 400 000 francs convenu par les parties lors de la vente du 22 octobre 1999 qui était partiellement annulée, à défaut donner son avis sur la valeur de ces lots par rapport au prix global convenu,
. faire le compte de restitution entre la société Dupleix-Bartholdi et les consorts Z... G... à la suite de cette annulation partielle,
. donner son avis sur la valeur vénale, au jour de l'arrêt, des lots no 53 et 57 ;
Vu l'ordonnance du 14 novembre 2013 par laquelle le délégataire du premier président de la Cour de cassation a constaté le désistement de la SCP Patick J... du pourvoi no 13-20.829 qu'elle avait formé contre l'arrêt susvisé du 28 mars 2013 ;
Vu le rapport d'expertise du 1er septembre 2015 ;
Vu les dernières conclusions du 20 novembre 2017 par lesquelles les consorts Z... G... demandent à la Cour de :
- les condamner à payer à la société Dupleix-Bartholdi la somme de 15 156,96 € au titre du remboursement des charges de copropriété non récupérables,
- condamner la société Dupleix-Bartholdi à leur payer la somme de 45 626,67 € au titre de la restitution des loyers perçus,
- à titre subsidiaire, si la Cour jugeait que la société Dupleix-Bartholdi avait justifié du défaut de paiement des loyers par M. X... à compter du 2e trimestre 2010, la condamner à leur payer la somme de 7 121,84 € correspondant au montant des loyers non perçus et prescrits,
- en tout état de cause,
- rappeler, en tant que de besoin, que M. J... a été condamné à les garantir des condamnations prononcées contre eux au bénéfice de la société Dupleix-Bartholdi, en principal, intérêts, frais, accessoires, dépenses et indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de ladite instance, dépens en sus outre la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions du 30 novembre 2017, la société Dupleix-Bartholdi prie la Cour de :
- condamner les consorts Z... G... à lui payer la somme de 33 243,88 € au titre de la restitution du prix de vente et des charges de copropriétés payées jusqu'au 4e trimestre 2017 inclus, outre les appels de fonds payés jusqu'à la même date, sous déduction des loyers perçus de M. X... du 4e trimestre 1999 jusqu'au 1er trimestre inclus,
- condamner in solidum les consorts Z... G..., in solidum avec M. J... au paiement de la somme de 386 203,36 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par leur faute,
- dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2013,
- condamner in solidum les consorts Z... G... et M. J... au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;
Vu les dernières conclusions du 15 novembre 2012, M. J... prie la Cour de :
- débouter la société Dupleix-Bartholdi de sa demandes formées contre lui au paiement de la somme de 386 203,36 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2013,
- débouter les consorts Z... G... de toute demande de condamnation formulée contre lui,
- débouter la société Dupleix-Bartholdi et les consorts Z... G... de leurs demandes d'indemnité procédurale et dépens,
- à titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les demandes en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile de la société Dupleix-Bartholdi et des consorts Z... G...,
- statuer ce que de droit sur les dépens ;
SUR CE
LA COUR,
Du fait de l'annulation de la vente confirmée par l'arrêt du 28 mars 2013, les parties ont été replacées dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la vente, les lots no 53 et 57 réintégrant le patrimoine des consorts Z... G... qui doivent en restituer le prix, augmenté des charges de copropriété non récupérables afférentes à ces lots et du coût des travaux dûment justifiés, déduction faite des loyers perçus par la société Dupleix-Bartholdi, hors charges récupérables.
S'agissant du prix des lots 53 et 57 convenu par les parties lors de la vente du 22 octobre 1999 d'un montant global de 400 000 francs, devant l'expert, les consorts Z... G... ont estimé ces lots au prix de 90 000 francs et la société Dupleix-Bartholdi à celui de 91 000 francs. Il convient de retenir la somme de 90 500 francs, soit 13 796,64 €.
S'agissant des loyers perçus de M. X... par la société Dupleix-Bartholdi, l'expert judiciaire a arrêté ce montant au 1er trimestre 2010, soit, depuis le 4e trimestre 1999 jusqu'au 1er trimestre 2010 inclus, à la somme de 25 556,03 € que la société Dupleix-Bartholdi reconnaît, toutefois, n'être que de 22 556,03 €. Mme N... a ajouté que "les loyers ne sont plus payés par M. X... depuis le 2e trimestre 2010", ce que les consorts Z... G... ont contesté, estimant qu'aucun "document ne permet de justifier que M. X... aurait cessé de payer ses loyers à la SCI Dupleix-Bartholdi". Mais, les consorts Z... G..., qui demandent la restitution par la société Dupleix-Bartholdi des loyers que celle-ci aurait perçus à compter du 2e trimestre 2010, n'ont pas exigé de l'expert qu'il demandât à M. X..., lequel a participé aux opérations d'expertise, de justifier de ses paiements pour la période litigieuse, et ce d'autant que, dans le courriel envoyé à Mme N... le 1er août 2015, M. X..., qui s'insurge contre les accusations de la société Dupleix-Bartholdi, ajoute : "J'ai payé pendant de nombreuses années des charges liées à l'appartement voisin (qui est celui que je devrais légitimement occuper) et possède bien entendu les preuves de mes déclarations".
Ainsi, n'étant pas établi que la société Dupleix-Bartholdi ait perçu des loyers de M. X... postérieurement à la fin du premier trimestre 2010, la dette de restitution des loyers doit être arrêtée à la somme de 22 556,03 €.
Il ne peut être imputé à la faute de l'acquéreur évincé de ne pas avoir agi contre l'occupant qui avait cessé de payer les loyers à la fin du premier trimestre 2010, soit postérieurement au jugement du 4 décembre 2008 ayant annulé la vente, et d'avoir laissé prescrire la créance. De surcroît, le préjudice né d'une telle faute ne correspond pas au montant de la créance prescrite. Par suite, la demande de dommages-intérêts des consorts Z... G... contre la société Dupleix-Bartholdi doit être rejetée.
S'agissant des charges de copropriété, l'expert judiciaire a arrêté à la somme de 8 175,70 € les charges non récupérables payées par la société Dupleix-Bartholdi au 4e trimestre 2010 inclus et les appels de fonds de travaux à celle de 6 981,26 €. Toutefois, la société Dupleix-Bartholdi justifie par les appels de fonds et les décomptes de charges du syndic avoir payé les charges et les travaux du 1er trimestre 2011 au 4e trimestre 2017 inclus, soit la somme de 18 627,46 €. N'ayant pas perçu de loyers, la société Dupleix-Bartholdi, qui n'a pas récupéré de charges, a droit au remboursement par les propriétaires de la totalité des charges acquittées.
Les consorts Z... G... doivent rembourser à la société Dupleix-Bartholdi le montant des taxes foncières payées au titre des années 2000 à 2017, soit la somme de 8 218,85 €.
En définitive, les consorts Z... G... doivent à la société Dupleix-Bartholdi : 13 796,64 € + 8 175,70 € + 6 981,26 € + 18 627,46 € + 8 218,85 € = 55 799,91 €, tandis que cette société doit aux consorts Z... G... la somme de 22 556,03 €, soit un solde au profit de la société Dupleix-Bartholdi d'un montant de 33 243,88 € au paiement duquel il y a lieu de condamner in solidum les consorts Z... G... avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, date à laquelle la société Dupleix-Bartholdi a permis à la Cour de liquider sa créance.
S'agissant du préjudice subi par la société Dupleix-Bartholdi, Mme N..., qui a tenu compte de l'état d'usage des lots litigieux, a justement évalué à la somme de 400 000 € la valeur des lots 53 et 57 en mars 2013. Toutefois, le préjudice de l'acquéreur évincé ne consiste qu'en la perte d'une chance de réaliser une plus-value sur ces lots eu égard à l'évolution du marché immobilier parisien. Or, à cet égard, la SCI Dupleix-Bartholdi, professionnel de l'immobilier ayant acquis les biens en 1999, aurait pu décider de les vendre rapidement sans attendre que ceux-ci atteignent la valeur de 2013. Elle aurait également pu décider de ne pas revendre les biens, subissant l'aléa d'une revente ultérieure qui aurait pu être inférieure au montant retenu par l'expert eu égard aux fluctuations du marché de l'immobilier parisien. Dès lors, le préjudice de la société Dupleix-Bartholdi doit être évalué à la somme de 150 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner in solidum les consorts Z... G... et M. J....
M. J... doit être condamné à garantir les consorts Z... G... du montant de cette condamnation.
Les consorts Z... G... et M. Patrick J... seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance d'appel les opposant à la société Dupleix-Bartholdi, M. J... étant condamné à garantir les consorts Z... G... de cette condamnation.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Vidant la partie avant dire droit de son arrêt du 28 mars 2013 :
Condamne in solidum Mmes Anne-Marie Z..., épouse E..., Jacqueline Z..., épouse F..., Marie-Noelle Z..., épouse A..., MM. M... et Vincent G..., Mmes Elodie et Béatrice G... à payer à la SCI Dupleix-Bartholdi la somme de 33 243,88 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Condamne in solidum Mmes Anne-Marie Z..., épouse E..., Jacqueline Z..., épouse F..., Marie-Noelle Z..., épouse A..., MM. M... et Vincent G..., Mmes Elodie et Béatrice G..., M. Patrick J... à payer à la SCI Dupleix-Bartholdi la somme de 150 000 € à titre de dommages-intérêts ;
Condamne M. Patrick J... à garantir Mmes Anne-Marie Z..., épouse E..., Jacqueline Z..., épouse F..., Marie-Noelle Z..., épouse A..., MM. M... et Vincent G..., Mmes Elodie et Béatrice G..., du montant de cette condamnation ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Condamne in solidum Mmes Anne-Marie Z..., épouse E..., Jacqueline Z..., épouse F..., Marie-Noelle Z..., épouse A..., MM. M... et Vincent G..., Mmes Elodie et Béatrice G..., M. Patrick J... aux dépens de l'instance d'appel les opposant à la SCI Dupleix-Bartholdi, en ce compris le coût de l'expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile, et dit que M. J... garantira les consorts Z... G... du montant de cette condamnation ;
Condamne in solidum Mmes Anne-Marie Z..., épouse E..., Jacqueline Z..., épouse F..., Marie-Noelle Z..., épouse A..., MM. M... et Vincent G..., Mmes Elodie et Béatrice G..., M. Patrick J..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à la SCI Dupleix-Bartholdi la somme de 7 000 € et dit que M. J... garantira les consorts Z... G... du montant de cette condamnation ;
Condamne M. Patrick J... à payer à Mmes Anne-Marie Z..., épouse E..., Jacqueline Z..., épouse F..., Marie-Noelle Z..., épouse A..., MM. M... et Vincent G..., Mmes Elodie et Béatrice G..., la somme de 5 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
