Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 JANVIER 2018
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/08164
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 15/07623
APPELANTS
Madame Arlette Eliane X... épouse Y...
née le [...] à NEUILLY SUR SEINE
et
Monsieur Jérôme Y...
né le [...] à TIBERIADE
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Frédérique Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistés sur l'audience par Me Mireille A..., avocat au barreau de PARIS, toque : K79
Société civile CASA VOSGIA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés [...]
Représentée par Me Frédérique Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Mireille A..., avocat au barreau de PARIS, toque : K79
INTIMÉE
SA GET - GESTION ET ETUDES TECHNIQUES DU BATIMENT agissant poursuites et diligences en la personne de son président du directoire domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : [...]
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Florence B... de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - B..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assistée sur l'audience par Me Mathieu D... AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0485
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS , Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS , Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 29 août 2014, la SCI Casa-Vosgia a vendu à la SA Gestion et études techniques du bâtiment (GET) les lots no 4 et 5 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis [...] , 4e arrondissement, d'une superficie de 58,95 mètres carrés selon l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, suivant attestation de mesurage de M. Jacques C... du 3 juin 2011, au prix de 685 000 €. Par acte du 21 avril 2015, estimant avoir été victime de manoeuvres dolosives de la part de la société GET, la société Casa-Vosgia a assigné l'acquéreur en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts. Par acte du 11 août 2015, la société GET, qui soutenait que la venderesse avait manqué à son obligation de délivrance du lot no 5, a assigné en intervention forcée M. Jérôme Y... et Mme Arlette X..., épouse Y... (les époux Y...), propriétaires du lot 6 et associés de la société Casa-Vosgia, en restitution d'une fraction du lot no 5 et en déplacement d'un mur séparant les lots 5 et 6.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 24 février 2016 , le Tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté la société Casa-Vosgia et les époux Y... de leur demande de nullité de la vente,
- débouté la société Casa-Vosgia et les époux Y... de leurs demandes de dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles,
- débouté la société GET de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles et au titre des frais irrépétibles,
- condamné la société Casa-Vosgia aux dépens.
Par dernières conclusions du 21 novembre 2017, les époux Y... et la société Casa-Vosgia , appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1116 et suivants, 1134, 1382 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Casa-Vosgia de sa demande de nullité de la vente et statuant à nouveau :
- prononcer la nullité de la vente,
- condamner la société GET à lui régler la somme de 300 000 € de dommages-intérêts et dire que cette somme se compensera avec celle qu'elle doit restituer du fait de l'anéantissement de la vente,
- dire que l'astreinte insérée au contrat de vente est abusive et la déclarer nulle,
- subsidiairement s'agissant d'une clause pénale, en modérer le montant,
- dire irrecevables les demandes de la société GET à l'égard des époux Y...,
- débouter la société GET de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société GET de ses demandes tant à l'égard de la société Casa-Vosgia qu'à l'égard des époux Y...,
- condamner la société GET à payer à la société Casa-Vosgia la somme de 20 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 29 novembre 2017, la société GET prie la Cour de :
- constater que les époux Y... ont fourni une adresse erronée et donner acte à la société Casa-Vosgia de son engagement de transférer son siège à cette adresse, à défaut l'y condamner sous astreinte,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la vente du 29 août 2014,
- débouter la société Casa-Vosgia, ainsi que les époux Y... de toutes leurs demandes,
- infirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions,
- condamner les époux Y... à lui restituer la fraction du lot no 5 illégalement intégrée au lot no 6,
- condamner les époux Y... à réaliser les travaux de démolition du mur séparant la fraction du lot no 5 actuellement inaccessible, sous astreinte de 200 € par jour de retard,
- subsidiairement :
- condamner les époux Y... à lui verser la somme de 40 000 € en compensation des mètres carrés manquants,
- condamner les époux Y..., sous astreinte de 200 € par jour de retard, à établir le modificatif à l'état descriptif de division et à le publier à leurs frais,
- condamner les époux Y... à lui rembourser la quote-part de charges trop payée au titre de la fraction du lot no 5,
- condamner la société Casa-Vosgia et les époux Y... à lui verser la somme de 150 000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi faute de pouvoir revendre les biens en sa qualité de marchand de biens,
- sur la clause pénale, déclarer recevables et bien fondées ses demandes sur ce fondement et condamner la société Casa-Vosgia au paiement de la somme de 715 € par jour de retard sur la période comprise entre le 15 octobre 2014 et la libération des locaux par la société ID Finances,
- ordonner la compensation entre la somme due à ce titre et le solde du prix,
- condamner la société Casa-Vosgia et les époux Y... à lui payer la somme de 40 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Il n'y a pas lieu pour la Cour de statuer sur les demandes de constatation et donné acte relatives à l'adresse des appelants et au siège social de la SCI, qui ne sont pas des prétentions.
Les moyens développés par la société Casa-Vosgia et les époux Y... au soutien de leur appel principal ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté, d'abord, sur la "faiblesse" de la société Casa-Vosgia alléguée par les appelants principaux dont la société GET, marchand de biens, aurait profité, que, bien que la société Casa-Vosgia soit une société civile immobilière constituée le 6 juillet 2000 entre M. Jérôme Y..., pharmacien, Mme Arlette X..., son épouse, gérante de société, et leurs deux fils, il résulte de ses statuts que son objet est le suivant : "la propriété, l'administration et l'exploitation par bail, location ou autrement des immeubles ci-après apportés à la société et de tous autres immeubles bâtis ou non bâtis dont elle pourrait devenir propriétaire ultérieurement par voie d'acquisition, échange, apport ou autrement. Et plus généralement, la propriété, l'administration et la gestion de tous immeubles ou droits immobiliers et exceptionnellement l'aliénation de ceux de ses immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente, échange ou apport en société". Il s'en déduit que la société Casa-Vosgia est un professionnel de l'immobilier au même titre que la société GET, même si ces deux sociétés n'ont pas la même spécialité, et que la vente du 29 août 2014 est en rapport direct avec l'objet social de la SCI dont l'état de "faiblesse"par rapport à la société GET n'est pas établi.
Ensuite, l'achat des lots litigieux par la société GET, marchand de biens, est, lui aussi en rapport direct avec l'objet social de cette société, un engagement de revente dans le délai maximum de cinq ans ayant été inclus dans l'acte du 29 août 2014. Dès lors, les clauses destinées à assurer l'exécution par le vendeur de son obligation de délivrer les lieux libres de toute occupation, telles celle prévoyant une astreinte et celle reportant le paiement du solde du prix au jour de cet événement, ne peuvent caractériser des manoeuvres dolosives ayant vicié le consentement du vendeur.
Enfin, les difficultés rencontrées par la société Casa-Vosgia pour remplir son obligation de délivrance trouvent leur origine dans l'imprudence et l'imprévoyance de cette société, qui a donné à bail commercial le 1er décembre 2013 pour une durée de neuf années les locaux qu'elle allait promettre à la vente, libres d'occupation, dès le 26 juin 2014. La société Casa-Vosgia ne peut reprocher à la société GET de lui avoir fait confiance et d'avoir cru ses affirmations de vendeur selon lesquelles le preneur s'était engagé à libérer les lieux au plus tard le 25 août 2014 (promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014), puis, au 30 septembre 2014 (vente du 29 août 2014). Ainsi, la société GET, qui convoitait le bien dans le but de le revendre, n'a pas commis de dol en levant l'option, en n'imposant pas une condition suspensive et en ne réclamant pas la résolution de la vente pour défaut de délivrance.
La collusion entre la société GET et la locataire, alléguée par la société Casa-Vosgia, repose sur des faits postérieurs à la vente. Il ressort de la lettre que le locataire a adressée à la société Casa-Vosgia le 9 octobre 2014 que celui-ci a subordonné son départ volontaire au paiement d'une indemnité de 56 000 € qui ne lui a pas été versée, ce que la société Casa-Vosgia aurait eu le plus grand intérêt à faire eu égard à son obligation contractuelle à l'égard de l'acquéreur.
La fraude de l'acquéreur n'est donc pas établie.
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Casa-Vosgia et les époux Y... de leur demande de nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts .
L'acte de vente du 29 août 2014 renferme la clause suivante : "A défaut de libération des lieux à ladite date du 30 septembre 2014, le vendeur s'engage à verser à l'acquéreur à compter du 14 octobre 2014 une somme de 715 € par jour de retard à titre de clause pénale, jusqu'à libération effective et complète du bien, somme qui s'imputera, de la même manière que la réversion du loyer, sur le prix de vente restant à verser par l'acquéreur. Précision étant ici faite que la libération totale et définitive du bien objet des présentes reste à la charge du vendeur". Toutefois, au chapitre "Propriété jouissance", l'acte de vente énonce que "l'acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour". Mais, à compter du 29 août 2014, la société Casa-Vosgia n'avait plus le pouvoir contraindre le locataire à libérer les lieux, de sorte qu'à compter du 14 octobre 2014, le retard ne lui étant plus imputable, la clause précitée ne peut trouver application.
En conséquence, la société GET doit être déboutée de ses demandes au titre de la clause pénale.
La société GET, bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente du 16 juin 2014, de locaux libres de toute occupation, qui l'autorisait à ne pas lever l'option, faute pour le promettant de pouvoir remplir son obligation de délivrance, a, néanmoins, levé l'option, puis conclu la vente le 29 août 2014 en sachant que le locataire commercial, qui aurait promis de libérer les locaux au 25 août 2014, se maintenait dans les lieux. La société GET a délibérément pris le risque de ne pouvoir revendre le bien dans les cinq ans et ce d'autant qu'elle ne justifie pas avoir tenté d'obtenir la libération des lieux par le locataire en lui offrant, notamment, d'avancer le montant de l'indemnité de départ qu'il réclamait. Le préjudice de la société GET, né du défaut d'exécution par le vendeur de son obligation de délivrance, doit être évalué au montant de cette indemnité soit la somme de 56 000 € au paiement de laquelle il convient de condamner la société Casa-Vosgia.
S'agissant de la revendication par la société GET d'une partie du lot no 6 appartenant aux époux Y..., par l'acte du 29 août 2014, la société Casa-Vosgia a vendu à la société GET :
- le lot 4, soit dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, une pièce à usage de dépôt avec placard, au fond de la cour à droite et les 9/1006es de la propriété du sol et des parties communes, et
- le lot 5, soit dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, une entrée, un cabinet de toilettes et une chambre, au fond de la cour à droite et les 16/1006es de la propriété du sol et des parties communes, observation étant faite que "le vendeur déclare que les lots 4 et 5 sont réunis pour former une seule et même unité dont la désignation est la suivante : au rez-de-chaussée sur cour, une pièce à usage de bureau avec réserve, une pièce d'habitation composé d'une cuisine, d'une salle de bains".
Si l'acte de vente précité porte mention de la réunion des lots 4 et 5, il ne fait pas état de l'annexion d'une partie du lot 5 par le lot no 6 et ce d'autant que la description du lot no 5 est identique à celle du règlement de copropriété et que le plan annexé à l'acte de vente est identique au plan initial de 1986, antérieur à l'annexion, pour la configuration du lot 5 et pour la limite entre les lot 5 et le lot 6. La société GET établit, à l'aide du plan dressé le 15 septembre 2014 par la société Cabinet Forteau-Faisant, géomètres-experts, que le lot no 5 a été amputé d'une partie de sa surface au profit du lot 6. La revendication de la société GET est donc bien fondée.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la société GET de sa revendication de propriété. Toutefois, le lot 6 ayant été vendu à un tiers que la société GET n'a pas mis dans la cause, la demande de restitution de la partie annexée du lot 5 formée contre les époux Y... ne peut prospérer.
La société GET est privée d'une partie de la propriété du lot 5. Eu égard à la faible superficie de cette partie qui n'a pas déterminé sa décision d'acquérir, dès lors que la société GET avait fait son choix en fonction du bien tel qu'il se présentait matériellement lorsqu'elle l'avait visité, la somme de 10 000 € lui sera allouée à titre de dommages-intérêts au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum les époux Y..., auteurs de l'empiétement.
Il y a lieu de condamner in solidum les époux Y... sous astreinte de 200 € par mois de retard à l'issue de deux mois passé la signification du présent arrêt, à provoquer à leurs frais la tenue d'une assemblée générale extraordinaire en vue du modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété, à faire établir ce modificatif et à le publier à leurs frais.
Les époux Y... doivent être condamnés à titre de dommages-intérêts à rembourser à la société GET la quote-part de charges éventuellement trop payée au titre de la fraction du lot 5, annexée au lot 6.
L'équité commande de faire droit à la demande de la société GET application de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit au dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- débouté la SA Gestion et études techniques du bâtiment (GET) de sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi faute de pouvoir revendre les biens en sa qualité de marchand de biens,
- débouté la SA Gestion et études techniques du bâtiment (GET) de sa revendication de propriété d'une partie du lot 5 ;
Statuant à nouveau :
Condamne la SCI Casa-Vosgia à payer à la SA Gestion et études techniques du bâtiment (GET) la somme de 56 000 € de dommages-intérêts ;
Dit qu'il résulte du plan dressé le 15 septembre 2014 par la société Cabinet Forteau-Faisant, géomètres-experts que le lot no 5 a été amputé par M. Jérôme Y... et Mme Arlette X..., épouse Y..., d'une partie de sa surface au profit du lot 6 ;
Constate que le lot 6 a été vendu à un tiers qui n'est pas dans la cause ;
Déboute la SA Gestion et études techniques du bâtiment (GET) de sa demande de restitution de l'empiétement par M. Jérôme Y... et Mme Arlette X..., épouse Y... ;
Condamne in solidum M. Jérôme Y... et Mme Arlette X..., épouse Y..., à payer à 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de l'empiétement ;
Condamne in solidum M. Jérôme Y... et Mme Arlette X..., épouse Y..., sous astreinte de 200 € par mois de retard à l'issue de deux mois passé la signification du présent arrêt, à provoquer à leurs frais la tenue d'une assemblée générale extraordinaire en vue du modificatif à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété, à faire établir ce modificatif et à le publier à leurs frais ;
Condamne in solidum M. Jérôme Y... et Mme Arlette X..., épouse Y..., à rembourser à la SA Gestion et études techniques du bâtiment (GET la quote-part de charges éventuellement trop payée au titre de la fraction du lot 5 annexée au lot 6 ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Déboute la SA Gestion et études techniques du bâtiment (GET) de ses demandes fondées sur la clause pénale ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Jérôme Y... et Mme Arlette X..., épouse Y..., aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. Jérôme Y... et Mme Arlette X..., épouse Y..., à payer à la SA Gestion et études techniques du bâtiment (GET) la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
