Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 JANVIER 2018
(no , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/00856
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 12/13621
APPELANT
Monsieur X... H...
né le [...] né à DJERBA (TUNISIE)
demeurant [...]
Représenté par Me Bénédicte Y... de l'AARPI G... Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : A0756
INTIMÉS
Monsieur Jérôme A...
né le [...] à BONDY (93140)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Morgan B... de la SELARL Arst Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739, substitué sur l'audience par Me Nassima C..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0739
Madame Dominique I...
née le [...] à PARIS (75014)
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Morgan B... de la SELARL Arst Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739, substitué sur l'audience par Me Nassima C..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0739
SCP ... prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 440 203 313
ayant son siège au Notaires [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie J... , avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SCI JEDO prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 532 614 195
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Morgan B... de la SELARL Arst Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C0739, substitué sur l'audience par Me Nassima C..., avocat au barreau de PARIS, toque : C0739
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS , Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique K... , Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte sous seing privé du 24 mars 2011, M. X... H... a promis de vendre avant le 24 juin 2011 à M. Jérôme A... et Mme Dominique I... (les consorts A...), qui se sont engagés à acquérir avec faculté de substitution, un appartement de 16,52 m² et une cave situés [...] , dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, moyennant le prix de 110 000 €. Cet avant-contrat a été souscrit sous conditions suspensives, tenant en particulier à l'obtention d'un crédit pour financer le prix d'acquisition et, également, à l'obtention d'un état hypothécaire ne révélant aucune inscription d'un montant total supérieur au prix de vente ou qui soit de nature à faire échec à l'obtention d'un crédit. Mme Dominique A... s'est acquittée à la signature de l'avant contrat d'un acompte de 6 000 € versé entre les mains de l'agent immobilier rédacteur de l'acte. Les parties ont stipulé une clause pénale d'un montant de 11 000 €. L'avant-contrat précise que l'acte authentique doit être dressé par M. Denis E..., notaire à Montfermeil, éventuellement assisté par M. Vincent F..., notaire à Paris. Les acquéreurs ont entendu se substituer une SCI Jédo, immatriculée le 26 mai 2011.
Un acte sous seing privé du 28 juillet 2011, établi à l'en-tête de l'agent immobilier, signé apparemment de M. H... , qui conteste néanmoins sa signature, et du gérant de la SCI Jédo, mentionne que les parties sont convenues, à la demande du vendeur, de proroger l'échéance de l'avant-contrat du 24 juin 2011 au 05 octobre 2011. Préalablement, un premier rendez-vous de signature a été convoqué en vain pour le 22 juillet 2011, date à laquelle les fonds prêtés avaient été débloqués.
Les consorts A... n'ont pu obtenir la réalisation amiable de la vente, une difficulté tenant à l'inscription d'une hypothèque au bénéfice de la banque LCL ayant étant invoquée comme obstacle.
Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2012 délivré à M. H... , les consorts A... et la SCI Jedo ont saisi le tribunal aux fins de voir dire la vente parfaite et de se faire allouer le bénéfice de la clause pénale de l'avant-contrat. Les mêmes demandeurs ont appelé M. E... en intervention forcée et les instances ont été jointes.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 20 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que la vente était parfaite et a enjoint à M. L... (en réalité M. H... )de signer l'acte authentique dressé par notaire et tous actes nécessaires à cette vente, à peine d'astreinte de 1 000 € par jour de retard,
- condamné M. L... à payer à la SCI Jego une somme de 11 000 € au titre de la clause pénale et dit que cette somme pourrait s'imputer sur le prix de vente,
- débouté M. L... de toutes ses demandes,
- débouté la D... de sa demande de dommages et intérêts contre M. L... ,
- condamné M. L... à supporter la charge des dépens, pouvant être recouvrés comme prévu par l'article 699 du code de procédure civile et à payer à Mme A... et la SCI Jego, d'une part, et à la D... , d'autre part, la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 21 septembre 2017, M. H... , appelant, demande à la Cour de :
- vu les articles 1176 et 1134 du code civil ;
- vu l'article 1382 du code civil ;
- infirmer le jugement entrepris ;
- constater la caducité du "compromis de vente" faute de réalisation dans le délai contractuel ;
- débouter les consorts A... de toutes leurs demandes ;
- "à titre subsidiaire"
- condamner les consorts A... à lui verser une somme de 13 202,48 € au titre de la réparation du préjudice subi ;
- condamner les consorts A... à lui verser une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 08 novembre 2017, les consorts A... et la SCI Jedo prient la Cour de :
- vu les articles 1134, 1583 et 1382 du code civil ;
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter une majoration de la clause pénale pour la porter à 30 000 € ;
- leur allouer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à la charge de M. H... ;
- débouter celui-ci de ses demandes reconventionnelles ;
- subsidiairement :
- s'ils ne prospéraient pas en leurs demandes contre M. H... , condamner la D... à leur payer 5 000 € à chacun au titre de leur préjudice ;
- s'il étaient en outre condamnés au bénéfice de M. H... , condamner la D... à les garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais, accessoires et indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- en tout état de cause, d'une part, ordonner la restitution sous astreinte de la somme de 6 000 € versée à titre d'acompte, et, d'autre part, leur allouer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de la D... qui serait également tenue aux dépens ;
- en tout état de cause :
- dire que les dépens seraient recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 05 juillet 2016, la D... demande à la Cour de :
- confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;
- dire que les conditions de sa responsabilité ne sont pas prouvées et débouter les consorts A... des demandes à son encontre ;
- y ajoutant :
- lui allouer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE
LA COUR
Sur la caducité du compromis
M. H... nie avoir signé l'acte sous seing privé daté du 28 juillet 2011 dont l'objet est de proroger la date de signature de l'acte authentique.
Toutefois, M. F..., notaire de M. H... , expose dans un courrier du 16 mars 2012 adressé à son confrère, M. E..., notaire des vendeur, qu'il a été informé de la "décision d'appel" opposant M. H... à la banque LCL, qu'il a obtenu cette décision, laquelle, produite par M. H... , consiste en un arrêt de la cour d'appel de Douai du 15 décembre 2011. Or, M. F... n'a pu obtenir cette pièce, postérieure à l'acte de prorogation contesté de l'avant-contrat, que de M. H... lui-même ou avec son accord. Le notaire du vendeur explique encore, par message électronique du 21 juin 2012 adressé à son confrère, qu'il a obtenu que la banque LCL accepte de donner mainlevée de l'hypothèque judiciaire grevant le bien objet de la vente. Cette négociation n'a pu davantage être conduite sans que le notaire de M. H... se soit assuré que M. H... voulait poursuivre la vente. Par lettre du 24 septembre 2012, M. E... confirme aux acquéreurs que son confrère est parvenu à établir une situation hypothécaire permettant la réalisation de la vente et que celui-ci lui a confirmé que M. H... souhaitait signer l'acte de vente.
En conséquence, bien qu'il soit établi que par courrier recommandé du 21 juillet 2011 adressé à l'étude de M. F..., M. H... avait résolu de révoquer la promesse de vente dont l'échéance initiale était dépassée, document qui a été transmis à M. E... le 26 juillet 2011, ainsi que celui-ci le précise par courrier du 6 novembre 2013, M. H... conteste inutilement sa signature figurant dans l'acte sous-seing privé du 28 juillet 2011 lequel avait pour objet de proroger l'échéance de l'avant-contrat au-delà du 24 juin 2011. En effet, il est établi que M. H... n'a pu remettre l'arrêt de la cour d'appel de Douai du 15 décembre 2011 ni permettre à son notaire de négocier avec la banque LCL en vue de poursuivre la vente, sans être revenu sur sa révocation antérieure, ce qui, en l'absence de toute disposition contraignante à cet égard dans l'avant-contrat, ne requérait aucun écrit, la volonté du vendeur de poursuivre la vente malgré l'échéance de la date initialement prévue pour la signature de l'acte authentique pouvant par conséquent se déduire de son seul comportement non équivoque. Il est donc exclu que l'acte de prorogation ait été signé en fraude des droits de M. H... .
C'est donc vainement que M. H... invoque la caducité de l'avant-contrat du fait de son courrier de renonciation.
En outre, la condition suspensive de prêt ayant été stipulée par les parties dans le seul intérêt des acquéreurs, le vendeur qui, en dépit du dépassement de l'échéance de l'avant-contrat du 24 juin 2011 et connaissance prise de l'obtention du crédit antérieureurement à cette date, a manifesté, depuis la fin de l'année 2011, sa volonté non équivoque de revenir sur sa propre révocation de l'avant-contrat afin de poursuivre la vente à l'issue de la radiation d'une inscription hypothécaire du chef du bien vendu, est mal fondé, à se prévaloir de la caducité de cet avant-contrat, en raison du dépassement du délai de initial de réalisation de la condition suspensive qui avait été fixé au 08 mai 2011.
Sur la perfection de la vente
Alors qu'il apparaît que toutes les conditions suspensives de l'avant-contrat ont été levées, la vente doit être déclarée parfaite.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a ordonné la vente.
Sur la clause pénale
Contrairement à ce que soutiennent les intimés acquéreurs, il n'est pas établi que M. H... aurait dissimulé de mauvaise foi des inscriptions sur le bien objet de la vente litigieuse. Il est seulement démontré que vendeur et acquéreurs se sont entendus, sous l'égide du notaire de chacun, pour faire radier l'inscription au bénéfice de la banque LCL avant de conclure la vente.
Dans ces conditions, la clause pénale ne vient sanctionner l'attitude du vendeur que postérieurement à l'obtention de cette radiation, soit à partir du 24 septembre 2012.
Reste que, depuis cette date, M. H... se soustrait aux obligations de la vente sans aucune justification.
M. H... est donc redevable de la clause pénale, ainsi que l'a exactement retenu le tribunal dont le jugement sera confirmé sur le montant de cette clause, qu'il a justement apprécié.
Sur les autres demandes
M. H... ne justifie d'aucun manquement des intimés acquéreurs ; sa demande de dommages et intérêts doit donc être rejetée.
Le tribunal doit être approuvé d'avoir assorti l'obligation de signer l'acte de vente d'une astreinte de 1 000 € par jour de retard propre à garantir le respect de l'obligation.
Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à corriger l'erreur matérielle affectant le nom de l'appelant.
La somme de 6 000 € ayant été remise à l'agent immobilier, qui n'est pas dans la cause, les intimés acquéreurs, qui ne précisent pas qui devrait en obtenir la restitution à peine d'astreinte, ne peuvent voir leur demande prospérer sur ce point.
La demande au titre de la responsabilité du notaire est donc sans objet.
M. H... sera condamné aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
En équité, il versera aux intimés les sommes précisées au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions, sauf à rectifier l'erreur matérielle affectant la décision s'agissant du nom de l'appelant, qui est M. H... et non M. L... ,
Déboute M. H... de toutes ses demandes,
Rejette la demande au titre de la restitution de la somme de 6 000 €,
Dit sans objet la demande de responsabilité contre M. E...,
Condamne M. H... à payer aux consorts A... et à la SCI Jédo pris ensemble une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. H... à payer à M. E... une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. H... en tous les dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
