Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 19 JANVIER 2018
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/03361
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 10/01284
APPELANTS
Monsieur S... X...
né le [...] à ROMANS SUR ISERE (26100)
demeurant [...]
Représenté par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté sur l'audience par Me Jean-Michel BARGIARELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : D2070
Madame A... B... C...
née le [...] à Kalmar - SUEDE
demeurant [...]
Représentée par Me Marie-Catherine VIGNES de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée sur l'audience par Me Jean-Michel BARGIARELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : D2070
INTIMÉES
Madame Yolande D... ( caducité de l'appel par ordonnance du 09 juin 2016 )
née le [...] à PARIS (75010)
demeurant [...]
SNC ENGHIMO prise en la personne de ses représentants légaux ( caducité de l'appel par ordonnance du 09 juin 2016 )
No SIRET : 483 724 811
ayant son siège au [...]
SCP JEAN DUPONT-CARIOT, BENOIT E..., MARCEAU CLERMON prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 784 20 2 1 60
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU etamp; ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU etamp; ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SCP DESMYTTERE M... Notaire Associés, prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, substitué sur l'audience par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte authentique reçu le 15 octobre 2008 par M. Benoît E..., notaire associé de la SCP Jean Dupont-Cariot, Benoît E... et Marceau Clermon, avec la participation de M. Grégoire M..., notaire des acquéreurs, Mme Yolande D... a vendu à M. S... X... et Mme A... C... (les consorts X... C...), au prix de 795 000 €, le lot no 193 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété, sis [...] , aux rez-de-chaussée et premier étage, avec escalier privatif reliant les deux niveaux, accès au premier étage, porte gauche, un local et deux jardins privatifs au coeur du lot en jouissance privative, la venderesse déclarant que le bien avait été transformé en local à usage d'habitation, ainsi distribué : au rez-de-chaussée : dégagement, deux chambres, dressing, salle de bains avec water-closets, salle d'eau avec water-closets, au premier étage : entrée, cuisine, salon, lingerie, water-closets, ce changement d'affectation ayant été autorisé par assemblée générale du 10 avril 2007. Par actes d'huissier de justice des 3 et 4 décembre 2009, les consorts X... C... ont assigné Mme D... et les notaires en annulation ou résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts. Mme D... a appelé en intervention forcée son propre vendeur, la SNC Enghimmo.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 5 février 2015, le Tribunal de grande instance de Paris a débouté les consorts X... C... de leurs demandes en résolution de la vente pour vice caché ou manquement à l'obligation d'information et en annulation de la vente pour dol, ainsi que de leurs demandes en restitution du prix et en réparation formée contre Mme D..., dit que les notaires étaient responsables des dommages causés aux consorts X... C... en raison de la destination commerciale du lot 193, débouté les consorts X... C... de leurs demandes en réparation de certains préjudices formées contre les notaires, ordonné une expertise afin d'estimer la valeur du bien litigieux dans sa configuration lors de la vente selon que la destination était commerciale ou d'habitation, sursis à statuer sur les préjudices de surélévation du prix, de frais de notaire et de mutation, d'intérêts d'emprunt et de commission d'agence, rejeté les autres demandes.
Les consorts X... C... ont interjeté appel de ce jugement à l'encontre de Mme D..., de la SCP Dupont-Cariot- E... et de la SCP Desmyterre M... . Cette instance a été enregistrée sous le no 15/03361. Par ordonnance du 9 juin 2016, le conseiller de la mise en état a dit l'appel caduc à l'égard de Mme D... et de la SNC Enghimo.
M. Xavier O..., expert, a déposé son rapport le 1er octobre 2015.
Par jugement du 3 novembre 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré les demandes recevables,
- condamné in solidum les SCP Dupont-Cariot E... et Desmyterre M... à verser aux consorts X... C... la somme de 231 000 € en réparation de leur préjudice né de la destination commerciale du bien acquis,
- condamné in solidum ces sociétés à leur verser la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire.
Les consorts X... C... ont interjeté appel de ce second jugement à l'encontre de Mme D... et des notaires. La SNC Enghimo, auteur de la venderesse, a été assignée en appel provoqué. Cette instance a été enregistrée sous le no 16/23154. Par ordonnance du 2 février 2017, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement de la Cour à l'égard de Mme D... et de la SNC Enghimo à la suite du désistement des appelants.
Les instances d'appel no 15/03361 et 16/23154 ont été jointes.
Par dernières conclusions du 1er décembre 2017, les consorts X... C..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1109, 1116, 1134, 1184, 1240, 1602, 1615, 1641, 1792, 1792-1 du Code civil, 133, 138, 960, 961, 32-1 du Code de procédure civile, L. 111-3, L. 421-1, L. 421-4, R. 462-10, R. 421-17, R. 123-9 du Code de l'urbanisme alors applicables, UG 7, UG 7-1, UG 7-1-1 du PLU de Paris, L. 512-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- confirmer les jugements entrepris en ce qu'ils ont déclaré leurs demandes recevables, constaté que les notaires étaient responsables des conséquences dommageables pour eux de la destination commerciale du lot vendu au sens du code de l'urbanisme, et ordonné l'expertise,
- infirmer les jugements entrepris pour le surplus,
- à titre principal :
- fixer leur préjudice au titre du caractère irrégulier et irrégularisable du bien à la somme de 820 000 € et condamner solidairement les notaires à leur payer cette somme,
- condamner solidairement les notaires à leur payer les sommes de :
. 2 152 € au titre des honoraires d'architecte,
.115 566,99 € au titre de l'absence de garantie décennale,
. 45 000 € au titre de leur préjudice moral,
. 410 000 € au titre de la perte de plus-value,
. 50 000 € sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile,
- à titre subsidiaire :
- fixer leur préjudice au titre de la destination commerciale du bien à la somme de 604 000 €, hors droits et condamner solidairement les notaires à leur payer cette somme,
- condamner solidairement les notaires à leur payer les sommes de
. 2 152 € au titre des honoraires d'architecte,
.115 566,99 € au titre de l'absence de garantie décennale,
. 45 000 € au titre de leur préjudice moral,
. 410 000 € au titre de la perte de plus-value,
. 50 000 € sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile,
- à titre très subsidiaire :
- fixer leur préjudice au titre de la destination commerciale du bien à la somme de 456 000 €, hors droits et condamner solidairement les notaires à leur payer cette somme,
- condamner solidairement les notaires à leur payer les sommes de :
. 2 152 € au titre des honoraires d'architecte,
.115 566,99 € au titre de l'absence de garantie décennale,
. 45 000 € au titre de leur préjudice moral,
. 410 000 € au titre de la perte de plus-value,
. 50 000 € sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile,
- à titre encore plus subsidiaire :
- fixer leur préjudice au titre de la destination commerciale du bien à la somme de 302 000 €, hors droits et condamner solidairement les notaires à leur payer cette somme,
- condamner solidairement les notaires à leur payer les sommes de :
. 2 152 € au titre des honoraires d'architecte,
.115 566,99 € au titre de l'absence de garantie décennale,
. 45 000 € au titre de leur préjudice moral,
. 410 000 € au titre de la perte de plus-value,
. 50 000 € sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile,
- à titre infiniment subsidiaire :
- confirmer le jugement du 5 février 2015 en ce qu'il a dit que les notaires étaient responsables des dommages qui leur avaient été causés en raison de la destination commerciale du lot 193,
- fixer leur préjudice au titre de la destination commerciale du bien à la somme de 231 000 €, hors droits et condamner solidairement les notaires à leur payer cette somme,
- condamner solidairement les notaires à leur payer les sommes de :
. 2 152 € au titre des honoraires d'architecte,
.115 566,99 € au titre de l'absence de garantie décennale,
. 45 000 € au titre de leur préjudice moral,
. 410 000 € au titre de la perte de plus-value,
. 50 000 € sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile,
- en tout état de cause, condamner solidairement les notaires à leur payer au titre de l'article 700 du Code de procédure civile la somme de 15 000 € devant le Tribunal et celle de 15 000 € devant la Cour, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 novembre 2017, la SCP Jean Dupont-Cariot, Benoît E... et Marceau Clermon prie la Cour de :
- vu l'article 564 du Code civil,
- déclarer irrecevable la demande formulée au titre de l'absence de garantie décennale,
- infirmer les jugements entrepris sauf en ce que les consorts X... C... ont été déboutés de leurs demandes en réparation des préjudices suivants : pénalité pour remboursement anticipé du prêt, taxe foncière, pompe de relevage, honoraires d'architecte, perte de plus-value, préjudice moral, travaux de remise en état du bien,
- statuant à nouveau :
- débouter les consorts X... C... de leurs demandes formées contre elle,
- condamner solidairement les consorts X... C... à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 novembre 2017, la SCP Desmyterre M... demande à la Cour de :
- dire irrecevable la demande nouvelle en paiement de la somme de 115 566,99 € au titre de l'absence de garantie décennale, faite pour la première fois devant la Cour,
- infirmer les jugements entrepris sauf en ce que les consorts X... C... ont été déboutés de leurs demandes en réparation des préjudices suivants : pénalité pour remboursement anticipé du prêt, taxe foncière, pompe de relevage, honoraires d'architecte, perte de plus-value, préjudice moral, travaux de remise en état du bien,
- statuant à nouveau :
- débouter les consorts X... C... de leurs demandes formées contre elle,
- condamner solidairement les consorts X... C... à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
- condamner à leur payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Il ressort de l'article L. 421-1 du Code de l'urbanisme, dans ses diverses rédactions, qu'un permis de construire ou une déclaration préalable sont exigés pour les travaux exécutés sur des constructions lorsque ces derniers ont pour effet d'en changer la destination. Ces travaux doivent s'entendre comme ceux rendant possible une nouvelle destination, c'est à dire une utilisation du bien différente de la précédente.
L'acte authentique du 29 septembre 2005 aux termes duquel la société Enghimo a acquis d'un tiers le lot no 165 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis [...] , désigne ce lot comme consistant en l'ensemble du bâtiment D, soit un local commercial comprenant un rez-de-chaussée, trois étages, un sous-sol, ainsi que les 855/4006èmes du sol et des parties communes. L'acte authentique de vente reçu par M. E..., notaire, aux termes duquel Mme D... a acquis de la société Enghimo un bien qui "n'est pas à usage d'habitation", soit le lot no 193 issu de la division du lot 165 précité, désigne ce lot, d'une superficie de 123,52 m2, comme étant situé dans le bâtiment D de l'ensemble immobilier précité et consistant en : "aux rez-de-chaussée et premier étage, avec escalier privatif reliant les deux niveaux, accès au premier étage droite, porte gauche, un local et deux jardins privatifs au coeur du lot en jouissance privative", soit les 102/4012èmes du sol et des parties communes. L'acte authentique reçu le 15 octobre 2008 aux termes duquel Mme D... a vendu aux consorts X... C... le lot no 193 précité, précise que le bien a été transformé en local à usage d'habitation distribué comme suit : - au rez-de-chaussée : dégagement, deux chambres, dressing, salle de bains avec water-closets, salle d'eau avec water-closets, -au premier étage : entrée, cuisine, salon, lingerie, water-closet.
Il se déduit de la seule lecture de ces actes que Mme D..., qui a créé dans le lot 193 des sanitaires, une cuisine et des chambres, a réalisé des travaux qui ont transformé un local commercial en local d'habitation. Ces travaux, qui ont changé la destination du bien et dont la date exacte n'est pas établie, devaient, selon qu'ils ont été réalisés avant ou après le 1er octobre 2007, faire l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable.
Or, l'acte du 15 octobre 2008 rédigé par M. E... avec le concours de M. M..., notaire des acquéreurs, énonce que la venderesse n'a sollicité aucune autorisation administrative ni souscrit de déclaration préalable de travaux, "ledit changement n'ayant pas eu pour effet de modifier l'aspect extérieur de la construction, ni d'atteinte aux éléments porteurs du bâtiment, lequel était déjà pourvu des éléments de viabilisation", et que l'acquéreur a déclaré en avoir été informé et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur. Mais cette renonciation de l'acquéreur n'a pas été faite en connaissance de cause dès lors que ni M. E..., rédacteur de l'acte, ni M. M..., conseil des acquéreurs, ne les ont informés qu'une démarche administrative aurait dû être faite et que le changement de destination pouvait être refusé, étant observé que le 15 novembre 2011, le maire de Paris s'est opposé à l'exécution de travaux déclarés par les consorts X... C... le 24 octobre 2011 pour le changement de destination du local commercial en local d'habitation au motif que les pièces principales (séjour et chambres créées au rez-de-chaussée et sur cours) ne disposaient ni de prospect ni de largeur de vue réglementaires.
C'est donc à bon droit que le jugement du 5 février 2015 a retenu la responsabilité des notaires. Par la faute des notaires, les consorts X... C... ont perdu la chance d'acquérir le bien à un prix inférieur à celui de 795 000 €. La perte de plus-value invoquée par les appelants n'est pas en lien avec la faute des notaires qui vient d'être retenue, de sorte que ces derniers doivent être déboutés de leur demande en paiement de la somme de 410 000 €. Il en est de même de leur demande de remboursement des frais d'architecte exposés lors de la demande de changement de destination du bien.
L'expert judiciaire a constaté que le bien consistait en un "souplex (ou duplex inversé)" comportant deux niveaux aménagés, reliés intérieurement, soit un rez-de-chaussée et un sous-sol éclairé par deux cours anglaises, l'une grande et l'autre étroite. Ce sous-sol, qui est composé de deux chambres, un dressing, une salle de bains-WC, une salle d'eau-WC, ne se présente pas matériellement comme une cave, et doit être pris en compte dans le calcul des superficies privatives vendues. Ainsi, le rez-de-chaussée ayant une surface de 53,20 m2 et le sous-sol 61,15 m2, la surface totale du bien est de 114,35 m2. Le sous-sol, d'une superficie sous plafond de 2,60 à 2,72 m, éclairé naturellement par des baies vitrées donnant sur une cour anglaise, peut avoir un usage de bureau. Il s'agit toutefois d'un sous-sol ayant exigé l'installation d'une pompe de relevage pour l'évacuation des eaux usées. C'est donc à bon droit que le jugement du 3 novembre 2016 a pondéré la surface du sous-sol d'un coefficient de 0,5, soit une superficie de 53.20 + (61.15 x 0.5 = 30,57) = 83,78 m2.
L'expert judiciaire a calculé la valeur commerciale du bien à l'aide des méthodes par capitalisation et par comparaison, retenant une valeur moyenne de 370 000 € pour 74,6 m2. Cette évaluation, basée, d'une part, sur les valeurs locatives des locaux d'activités et de bureaux en 2008 dans le quartier, d'autre part, sur les transactions de tels locaux pendant la même période, doit être retenue, sauf à la rapporter à la surface précitée de 83,78 m2, soit 415 000 €.
Les consorts X... C... ont perdu la chance d'acquérir le bien à un prix inférieur de 380 000 € (795 000 € - 415 000 €) par rapport au prix payé. L'expert judiciaire a remarqué qu'un "souplex", par nature atypique, a néanmoins ses adeptes, celui-ci étant situé sur cour, donc sans nuisances, doté de trois pièces principales au confort moderne, le rez-de-chaussée étant de grande hauteur et le sous-sol de bonne hauteur. Au vu de ces éléments, la perte de chance doit être évaluée à 70%, soit la somme de 266 000 €, au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum les notaires.
Les consorts X... C... ont subi un préjudice moral qui sera réparé par la somme de 3 000 € de dommages-intérêts.
Les consorts X... C... ayant réclamé en première instance le paiement par les notaires de la somme de 115 566,99 € de dommages-intérêts, la même demande n'est pas nouvelle en cause d'appel, même si son fondement est différent. Toutefois, les consorts X... C..., qui n'établissent pas que les désordres qu'ils invoquent seraient de nature à être couverts par la garantie décennale, doivent être déboutés de cette demande.
La résistance des notaires n'étant pas abusive, la demande en paiement de la somme de 50 000 € par les consorts X... C... doit être rejetée.
La solution donnée au litige emporte le rejet des demandes des notaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des consorts X... C..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris du 5 février 2015, mais seulement en ce qu'il a débouté M. S... X... et Mme A... C... de leur demande au titre du préjudice moral ;
Statuant à nouveau :
Condamne in solidum la SCP Jean Dupont-Cariot, Benoît E... et Marceau Clermon et la SCP Desmyterre M... à payer à M. S... X... et Mme A... C... la somme de 3 000 € au titre de leur préjudice moral ;
Confirme ce jugement pour le surplus ;
Infirme le jugement entrepris du 3 novembre 2016, mais seulement en ce qu'il a :
- condamné in solidum la SCP Jean Dupont-Cariot, Benoît E... et Marceau Clermon et la SCP Desmyterre M... à verser à M. S... X... et Mme A... C... la somme de 231 000 € en réparation de leur préjudice né de la destination commerciale du bien acquis,
- condamné in solidum ces sociétés à leur verser la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
Condamne in solidum la SCP Jean Dupont-Cariot, Benoît E... et Marceau Clermon et la SCP Desmyterre M... à payer à M. S... X... et Mme A... C... la somme de 266 000 € en réparation de leur préjudice né de la destination commerciale du bien acquis ;
Confirme ce jugement pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum la SCP Jean Dupont-Cariot, Benoît E... et Marceau Clermon et la SCP Desmyterre M... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum la SCP Jean Dupont-Cariot, Benoît E... et Marceau Clermon et la SCP Desmyterre M... à payer à M. S... X... et Mme A... C... , sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 4 000 € pour l'instance ayant abouti au jugement du 3 novembre 2016, celle de 5 000 € en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
