Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 JANVIER 2018
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/07222
Décision déférée à la Cour :Jugement du 8 avril 2013 - Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG no 11/07444
Arrêt du 13 novembre 2014 - Cour d'Appel de PARIS - RG no13/12102
Arrêt du 04 Février 2016 -Cour de Cassation de PARIS - Pourvoi no U 15-11.140
APPELANTS
Monsieur Pierre-Michel X...
né le [...] à Issy les Moulineaux (92130)
et
Madame Jeannette Y... épouse X...
née le [...] à Mahé (Seychelles)
demeurant [...]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677
INTIMÉE
SARL BAT ET BRI Société à Responsabilité Limitée au capital de 808.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le no 451.639.207 RCS NANTERRE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : 451 .63 9.2 07
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Audrey THIBAULT de la SCP THIBAULT-BAUER, avocat au barreau d'ESSONNE, toque : PN.730
Assistée sur l'audience par Me Sandrine FARRUGIA, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère,
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique reçu le 13 janvier 2011 par la SCP Delecroix, la société Bat etamp; Bri a vendu, moyennant le prix de 210.000 €, à M. et Mme X..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir, un terrain à bâtir sis à [...] sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et d'un prêt. Une indemnité d'immobilisation de 21.000 € a été fixée dont la moitié, soit la somme de 10.500 €, a été séquestrée entre les mains de la SCP notariale.
Le 2 mars 2011, M. X... a indiqué à la société Bat etamp; Bri qu'il n'avait pas obtenu le financement objet de la condition suspensive.
C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 16 septembre 2011, la société Bat etamp; Bri a assigné les époux X... à l'effet de les voir condamner au paiement de la somme de 21.000 €, dont 10.500 € correspondant au séquestre.
Par jugement du 8 avril 2013, le tribunal de grande instance d'Évry a :
- dit les époux X... solidairement redevables vis à vis de la société Bat etamp; Bri de la somme de 21.000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 13 janvier 2011,
- dit que la somme de 10.500 € séquestrée entre les mains de la SCP notariale Delecroix devrait être remise à la société Bat etamp; Bri,
- condamné solidairement époux X... à payer à la société Bat etamp; Bri le solde de cette indemnité, soit la somme de 10.500 €,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné les époux X... solidairement aux dépens.
Par arrêt du 13 novembre 2014, la Cour de ce siège a :
- infirmé le jugement,
- dit nulle la promesse unilatérale de vente du 13 janvier 2011,
- dit la SCP notariale Delecroix tenue de restituer la somme de 10.500 € séquestrée entre ses mains,
- condamné la société Bat etamp; Bri au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Cette décision a été cassée par arrêt de la Cour de cassation du 4 février 2016 au motif que le droit de rétractation de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne s'appliquait pas aux terrains à bâtir.
En cet état, M. et Mme X..., demandeurs à la saisine, prient la Cour, par dernières conclusions du 9 novembre 2017, de :
- à titre principal, annuler la promesse de vente pour vices du consentement,
- subsidiairement, constater la caducité de la promesse unilatérale de vente pour défaut de réalisation des conditions suspensives stipulées à l'acte, sans que cette défaillance puisse leur incomber,
- en tout état de cause, débouter la société Bat etamp; Bri de ses demandes,
- ordonner à la SCP Delacroix de leur restituer la somme de 10.500 € qu'ils ont versée,
- condamner la société Bat etamp; Bri à leur payer une somme de 12.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Bat etamp; Bri, défenderesse à la saisine, prie la Cour, par dernières conclusions du 25 octobre 2016, de :
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme X... au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
SUR CE
LA COUR
Au soutien de leur appel, les époux X... font essentiellement valoir :
- d'une part, que l'étude de sol que la société Bat etamp; Bri avait fait réaliser avant la signature de la promesse et qui ne leur pas été remise met en évidence que la nature du terrain vendu exigeait des fondations particulières entraînant un surcoût de 20 % en raison de la présence d'argile et d'eau et que la société Bat etamp; Bri s'est gardée de leur remettre cette étude avant la signature de la promesse,
- d'autre part, que cette promesse est caduque dans la mesure où ils n'ont pas obtenu le financement convenu ;
La société Bat etamp; Bri conteste l'incidence de l'étude de sols sur le consentement des acquéreurs, souligne que la preuve des surcoûts invoqués n'est pas rapportée et soutient que les époux X... ne peuvent se prévaloir de la caducité de la promesse alors qu'ils n'ont pas sollicité les prêts correspondant aux caractéristiques convenues par la condition suspensive insérée à la promesse ;
Sur la nullité de la promesse pour vice du consentement
L'étude géotechnique que la société Bat etamp; Bri a fait réaliser le 1er août 2008 révèle un risque de retrait/gonflement des argiles sous-jacentes et préconise la mise en place de semelles filantes rigidifiées à 1,2 mètres de profondeur minimum par rapport au terrain naturel, ainsi que, en raison du caractère sensible de l'eau, la mise en place d'un système de drainage des eaux de circulation saisonnières éloigné de plusieurs mètres des fondations, outre le renforcement de la structure par un chaînage et la pose de raccords souples à la jointure des bâtiments ;
Toutefois, les époux X... ne démontrent pas que ces préconisations auraient entraîné un surcoût important par rapport à des fondations classiques ou normales, n'ayant pas fait établir de comparatif par un professionnel de la construction et ne pouvant se prévaloir utilement à cet égard de la lettre qu'ils ont adressée le 5 février 2011 à M. C... de la société « Maisons d'en France », dans laquelle ils évaluent eux-mêmes ces surcoûts tout en demandant des prestations non évoquées par l'étude de B/Consultants, telle la pose de micro-pieux de béton, non préconisée ; de plus, il ressort de l'attestation de M. D..., gérant de la SCI An qui a édifié une maison sur le terrain litigieux, qu'elle n'a pas réalisé de fondations spéciales, alors que rien ne permet de douter de la sincérité de cette attestation ; enfin, la circonstance que M. D... aurait posé des fondations sur radier avec couche drainante et pompage n'équivaut pas à la mise en place de fondations spéciales comme le soutiennent les époux X... ;
Le devis de M. E..., établi le 27 août 2014 par cet agent commercial pour la pose d'un radier sur un chantier de [...] , de même que la documentation produite aux débats relativement sur le retrait/gonflement des sols sont également impuissants à démontrer les griefs des époux X..., étant observé que M. X... ne s'est prévalu d'un vice du consentement qu'après l'introduction de la procédure, alors qu'il s'était borné, le 2 mars 2011, à informer la société Bat etamp; Bri de la non-obtention du financement nécessaire à l'acquisition du bien objet de la promesse ;
Les époux X... seront donc déboutés de leur demande de nullité de la promesse de vente ;
Sur la caducité de la promesse
La promesse de vente a été conclue sous condition suspensive d'obtention par les époux X... d'un prêt de 287.200 € sur une durée maximale de 28 ans aux taux maximal hors assurances de 4,5 % ;
Or, l'attestation de refus de prêt délivrée par la Société Générale le 24 février 2011 ne précise ni le montant ni le taux du prêt demandé et, si les époux X... justifient avoir sollicité le 23 février 2011 auprès de la CAFPI, courtier en prêts, deux prêts totalisant la somme de 255.848 €, à savoir un prêt de 127.924 € sur une durée de 20 ans et un autre prêt de 127.924 € sur une durée de 23 ans, ni les taux assortissant ces demandes ni le sort qui leur a été réservé ne sont connus ;
Les époux X... ne peuvent donc se prévaloir de la caducité de la promesse de vente alors qu'ils ne justifient pas avoir sollicité des prêts correspondant aux stipulations contractuelles ;
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé et les époux X... déboutés de leurs demandes ;
En équité, M. et Mme X... seront condamnés à régler à la société Bat etamp; Bri la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement,
Condamne les époux X... à régler à la société Bat etamp; Bri la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne les époux X... aux dépens d'appel, incluant ceux de l'arrêt cassé, et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
