Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 8
ARRÊT DU 11 JANVIER 2018
(n° 12/2018 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/00129
Décision déférée à la cour : jugement du 15 décembre 2016 -juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Meaux - RG n° 16/05026
APPELANTE
Sasu Ferté Gaucher Alimentation, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social
N° SIRET :753 397 348 00024
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Véronique Kieffer Joly, avocat au barreau de Paris, toque : L0028
ayant pour avocat plaidant Me Olivier Beaugrand, avocat au barreau de Paris, toque : D0457
INTIMÉE
Sas Bdm, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
N° SIRET : 391 788 866 00039
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Stanislas de Jorna de la Scp Pinson-Segers-Daveau et associés, avocat au barreau de Meaux
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 novembre 2017, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme Emmanuelle Lebée, présidente de chambre
Mme Anne Lacquemant, conseillère
M. Gilles Malfre, conseiller, chargé du rapport
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : M. Sébastien Sabathé
ARRÊT : - contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Emmanuelle Lebée, présidente et par M. Sébastien Sabathé, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La société Deree Promotion, titulaire d'un permis de construire un centre commercial sur la commune de la Ferté Gaucher, a cédé l'immeuble en l'état de futur achèvement aux sociétés Natixis et Cmic, qui ont consenti à la société Bdm, actionnaire unique de Deree Promotion, un crédit-bail par acte notarié du 23 mars 2012.
Un bail a été conclu au profit de la société Système U Nord-Ouest par Bdm, le 23 mars 2012. La société Ferté Gaucher Alimentation (Fga) a substitué dans ce contrat la société Suno en qualité de preneur le 28 décembre 2012.
Suivant ordonnance de référé du 31 décembre 2014, une expertise judiciaire a été ordonnée, du fait de divers désordres dont se plaint le preneur. Cette expertise en toujours en cours.
La société Bdm a fait délivrer à la société Fga un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 février 2016, visant un arriéré locatif de 176 890,69 euros. La procédure au fond résultant de ce commandement est pendante devant le tribunal de grande instance de Meaux, le preneur contestant cet arriéré du fait d'inexécutions contractuelles qu'il impute au bailleur.
La société Bdm a saisi le juge des référés le 22 avril 2016, sur le fondement du commandement du 10 février 2016, notamment aux fins de voir condamner la société Fga à lui payer une provision de 333 068,15 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation au 11 avril 2016. Elle a été déboutée de ses demandes par ordonnance du 19 août 2016, le juge des référés estimant qu'il existait un risque de contrariété avec la décision au fond.
Par ordonnance du 29 septembre 2016, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Meaux a autorisé la société Bdm à pratiquer une saisie conservatoire de créances, sur les comptes bancaires de la société Fga, en garantie d'une créance de 156 000 euros, évaluée dans la requête à 298 333,68 euros. Une première saisie a été pratiquée le 18 octobre 2016, entre les mains du Crédit Mutuel, fructueuse à hauteur de 76 600,39 euros et dénoncée le 20 octobre 2016, et une seconde saisie le 21 octobre, entre les mains de la Bnp Paribas, fructueuse à hauteur de 301 939,76 euros et dénoncée le 25 octobre 2015.
Par jugement du 15 décembre 2016, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Meaux a validé les deux saisies et a ordonné à la société Fga de consigner une somme supplémentaire de 45 891,39 euros, la créance de Bdm étant provisoirement fixée à la somme totale de 201 891,39 euros.
Le premier juge a retenu un principe de créance au titre des loyers impayés d'un montant de 201 891,39 euros, a estimé insuffisament fondées les sommes réclamées à titre de charges et a retenu l'existence de menaces dans le recouvrement de la créance.
La société Fga a relevé appel de ce jugement, selon déclaration du 27 décembre 2016.
Suivant ordonnance du 24 mai 2017, le premier président de la cour d'appel de Paris a prononcée le sursis à exécution du jugement entrepris.
Dans ses conclusions signifiées le 25 octobre 2017, la société Fga poursuit à titre principal l'infirmation du jugement et sollicite mainlevée de la saisie conservatoire du 21 octobre 2016.
Subsidiairement, elle demande qu'il soit substitué à la saisie conservatoire une consignation auprès du bâtonnier de l'ordre des avocats de Paris à hauteur de la somme correspondant au quantum de la créance dont Bdm prouverait le principe.
A défaut, elle offre de constituer une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée. Elle sollicite donc également mainlevée de la saisie conservatoire du 21 octobre 2016, dès la justification par ses soins de la mise en 'uvre de la mesure de substitution aux mesures conservatoires.
Le cas échéant et plus subsidiairement, elle entend qu'il soit ordonné la consignation des loyers et charges appelés par la société Bdm jusqu'au 31 décembre 2016, à due concurrence de la créance de l'intimée qui sera jugée fondée en son principe, à concurrence de 25 % sur les appels de loyers et charges des 1er et 2ème trimestres 2017 et l'intégralité des loyers et charges à compter du 3ème trimestre 2017, le tout dans la limite de 1 880 711 euros, et ce, auprès du bâtonnier de l'ordre des avocats de Paris, jusqu'à l'issue de l'instance pendante au fond.
Dans tous les cas, elle demande à la cour de condamner la société Bdm à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages-intérêts, en réparation des préjudices subis du fait des saisies conservatoires, outre celle de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 3 novembre 2017, la société Bdm demande à la cour de dire qu'elle justifie d'une apparence de créance d'un montant TTC de 822 219,16 euros au 3 octobre 2017, de confirmer le jugement et, reconventionnellement, d'ordonner à l'appelante de consigner une somme supplémentaire 300 000 euros à la Caisse des dépôts et consignations, de la condamner à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages-intérêts pour appel abusif et du fait de l'importance de la dette locative, outre celle de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE
Aux termes de l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement. Conformément à l'article L. 512-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies.
Il a été donné mainlevée de la saisie conservatoire de créance du 18 octobre 2016 auprès du Crédit mutuel, le 5 décembre 2016, l'autre saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la Bnp Paribas ayant été fructueuse en totalité.
Au dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, la société Bdm, si elle fait état d'un principe de créance de 822 219,16 euros, sollicite cependant la confirmation du jugement qui a validé la saisie conservatoire à hauteur de 156 000 euros et ordonné une consignation supplémentaire de 45 891,39 euros, outre le prononcé d'une nouvelle consignation de 300 000 euros, soit un total de 501 891,39 euros qui correspond donc au principe de créance qu'il est demandé à la cour de retenir.
Par ailleurs, les demandes de consignation supplémentaire présentées par la société Bdm, tant en première instance qu'en cause d'appel, ne peuvent s'analyser qu'en des demandes d'augmentation du montant des causes de la saisie autorisée par ordonnance du 29 septembre 2016. En effet et alors que le juge de l'exécution apprécie le bien fondé d'une saisie conservatoire au jour où il statue et qu'il peut donc être saisi à cette occasion d'une demande d'augmentation des causes de la saisie, aucune disposition du code des procédures civiles d'exécution ne prévoit dans ce cas une consignation supplémentaire à mettre à la charge du débiteur.
Le principe de créances allégué par la société Bdm est constitué de loyers HT pour une somme de 295 908,20 euros, outre les charges HT d'un montant de 387 485,71 euros, sommes arrêtées au quatrième trimestre 2017 inclus.
S'agissant en premier lieu des loyers, ils ont été fixés à la somme annuelle de 340 000 euros HT dans le bail du 23 mars 2012 et devaient être portés à 371 600 euros HT dans un projet de nouveau bail qui n'a finalement pas été signé par les parties.
La société Fga conteste les loyers réclamés, du fait d'une difficulté quant à la mise à disposition des lieux et donc du point de départ de l'exigibilité des loyers, de l'application par la partie adverse du montant du loyer résultant d'un projet de bail non signé et sur l'imputation d'une somme de 150 000 euros versée lors de la prise en possession des lieux.
Sur la mise à disposition des lieux, il est produit au débat le procès-verbal de réception des travaux signé le 30 octobre 2012 entre la société Coreal et la société Dereepromotion et portant sur les parkings, les accès livraisons et les espaces verts du bâtiment «'super U'», ainsi qu'un procès-verbal de réception des travaux signé le 3 décembre 2012 concernant le clos-couvert du bâtiment «'super U'», cet ensemble immobilier ayant fait l'objet du bail du 23 mars 2012. La société Fga affirme mais sans le prouver que ces procès-verbaux auraient été antidatés. Elle indique en outre que l'absence de mise à disposition effective, seule une mise à disposition partielle étant intervenue le 30 mars 2013, ne rend pas exigibles les loyers des trois premières années ou à tout le moins avant le 30 mars 2013. Sur ces éléments non mis à disposition, il résulte de son assignation en référé expertise du 3 octobre 2014 qu'elle évoque uniquement la non-réalisation du volet paysager, l'affaissement des enrobés du parking et l'affaissement des talus. Il ne s'agit donc pas d'éléments essentiels du bail justifiant un report de l'exigibilité des loyers. De plus, la société Bdm relève justement sur ce point que le locataire a réglé le quasi-totalité des loyers des années 2012 à 2014, ce qui vient contredire le défaut de mise à disposition alléguée. Cette critique du principe de créance ne sera donc pas retenue.
Sur le montant des loyers appelés, la société Bdm fait application du bail initial ainsi que d'un projet de bail devant être régularisé le 1er août 2014 mais qui n'a finalement pas été signé. Ainsi que l'a relevé le premier juge, la société Fga a cependant admis le montant du loyer modifié, y faisant référence pour obtenir déduction de factures pour des dépenses dont elle estimait qu'elles ne lui incombaient pas. Il est d'ailleurs justifié qu'elle a réglé le montant des nouveaux loyers dus pour l'année 2015, sans émettre de contestation à l'époque, exécutant ainsi le projet de bail. Le montant des loyers appelés par le bailleur sera dès lors admis.
Sur l'imputation de la somme de 150 000 euros, la société Fga expose que le bail du 23 mars 2012 stipule que cette somme versée lors de la prise de possession des lieux doit s'imputer sur les loyers postérieurs comme mentionné en page 16 (340 000 euros HT annuel) mais qu'il n'a pas été procédé à cette imputation de sorte qu'il lui est dû une somme de 75 000 euros TTC. La société Bdm fait valoir que cette somme doit s'imputer sur un loyer «'facial'» de 352 000 euros HT dont le montant se déduit de celui du dépôt de garantie de 88 000 euros correspondant à un trimestre de loyer. Cependant, les dispositions contractuelles sur cet aménagement du paiement des loyers en page 16 du contrat font référence à un loyer annuel de 340 000 euros, ce montant du loyer étant d'ailleurs repris en page 15 et il ne saurait être déduit du montant du dépôt de garantie prévu en page 19 un autre montant annuel du loyer qualifié de «'facial'», dans le cadre de cet aménagement du paiement du loyer. Dès lors, il sera fait droit à la demande de diminution de la créance de loyer formée par la société Fga.
Il sera donc déduit de ce premier poste du principe de créance de 355 089,84 euros TTC, la somme de 75 000 euros, d'où un solde restant dû de 280 089,84 euros TTC.
Pour ce qui concerne les sommes réclamées au titre des charges, la société Bdm reconnaît qu'un premier syndic, la société Foncia, n'a été tardivement désigné que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er septembre 2014, que la résolution n°8 de cette assemblée générale rappelait qu'une nouvelle assemblée générale devrait se tenir avant le 31 décembre 2014, pour approuver les comptes 2013-2014 et les budgets pour 2015-2016. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 janvier 2015 ne porte qu'approbation du budget 2015 et désigne un nouveau syndic, la société Figa. L'assemblée générale du 23 décembre 2015 a réajusté le bugdet 2015 et voté le budget 2016. Enfin, celle du 19 mai 2016, dernière assemblée générale justifiée, approuve les comptes 2015. Par ailleurs, la société Fga rappelle avoir dû directement régler certaines charges, avant la désignation du syndic et le vote du premier budget, et en avoir sollicité le remboursement auprès du bailleur, les parties étant en désaccord sur le montant total des sommes avancées par le locataire à ce titre. Il n'est donc pas établi à suffisance un principe de créance concernant ces charges générales de copropriété.
En revanche, la société Fga devait s'acquitter, en vertu des stipulations du bail, du montant des taxes foncières réglées par le bailleur. Pour s'opposer au paiement de ces sommes et estimer qu'il lui est dû une somme de 107 458,35 euros, le locataire fait valoir que le bailleur ne justifie pas les avoir réglées. Or, la société Bdm justifie avoir payé ces taxes pour les années 2014, 2015 et 2016. Cette somme de 107'458,35 euros sera donc admise au titre du principe de créance du bailleur.
Le total du principe de créance est donc de 387 548,19 euros.
La société Fga oppose à ce principe de créance une créance indemnitaire de 751 584,24 euros HT, précisant que du seul fait de la perte de marge il lui serait dû une somme comprise entre 634 600 euros et 867 095 euros, faisant état à ce titre d'une absence de délivrance de locaux conformes, d'une mise à disposition tardive de certains lots et du non-respect des obligations de délivrance et d'entretien incombant au bailleur. Ainsi que cela a été précédemment rappelé, la mise à disposition dans les délais des éléments essentiels du bail est suffisamment établie. En outre, l'expertise judiciaire en cours et sollicitée par l'appelante ne porte que sur des éléments plus accessoires, outre qu'il reste à déterminer la responsabilité de la société Bdm dans la survenance des dommages et malfaçons portant sur ces éléments. L'intimée relève sans être utilement contredite que le bâtiment commercial de la société Fga est exempt de tous désordres et est exploité normalement. Cette créance indemnitaire ne saurait donc être retenue, étant au surplus observé que la société Fga a unilatéralement suspendu le paiement d'une partie des loyers, sans y être autorisée judiciairement.
Sur les menaces dans le recouvrement de la créance, la société Fga ne conteste pas utilement les éléments relevés par la société Bdm, à savoir qu'au titre de l'exercice 2016 elle a enregistré une perte de 588 591 euros, perte évaluée à 722 927 euros pour l'exercice suivant. Il est par ailleurs justifié que le montant total des nantissements inscrits sur le fonds de commerce de la société Fga s'élève à 3 967 500 euros. Si l'appelante fait état dans ses écritures que son associé unique disposerait de fonds propres de plus de 66 millions d'euros, elle se contente de produire à cet égard un extrait Kbis d'une société Expan Ferté, sans autre explication.
La saisie conservatoire entre les mains de la Bnp Paribas sera donc validée à hauteur de 387 548,19 euros. La société Fga ne démontre pas qu'elle est en mesure de verser la somme supplémentaire de 191 656,80 euros en sus de celles retenues par le premier juge ou d'obtenir une caution bancaire à due concurrence. Elle sera dès lors déboutée de sa demande subsidiaire visant à substituer à la saisie une consignation entre les mains du bâtonnier de l'ordre des avocats de Paris, le jugement étant confirmé sur ce point.
Elle sera aussi déboutée de sa demande aux fins de constater qu'elle offre de constituer une caution bancaire conforme au principe de créance retenu.
Il n'y a pas lieu d'autoriser l'appelante à consigner une partie des loyers et charges, une telle demande ne relevant pas de la compétence du juge de l'exécution, demande qui au demeurant aurait dû être présentée plus tôt devant la juridiction compétente.
Le jugement mérite donc confirmation en ce qu'il a déclaré fondée la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la Bnp Paris mais il sera infirmé sur le quantum de cette mesure.
Le jugement sera également approuvé en ce qu'il a débouté la société Fga de sa demande de dommages-intérêts du fait de la saisie litigieuse, la mainlevée n'en étant pas ordonnée.
La société Bdm sera tout aussi déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif et injustifié, alors qu'une partie des contestations de l'appelante concernant le principe de créance a été retenue.
Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la société Fga sera condamnée à payer une somme de 5 000 euros.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en ce qu'il a validé la saisie conservatoire pratiquée le 21 octobre 2016 entre les mains de la Bnp Paribas, en ce qu'il a débouté la Sas Ferte Gaucher Alimentation de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande de consignation en substitution de la saisie conservatoire et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens et au paiement d'une somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées ;
Fixe les causes de la saisie conservatoire du 21 octobre 2016 à la somme de 387 548,19 euros ;
Ajoutant au jugement ;
Déboute la Sas Ferte Gaucher Alimentation du surplus de ses demandes ;
Déboute la Sas Bdm de sa demande de dommages-intérêts ;
Condamne la Sas Ferte Gaucher Alimentation à payer à la Sas Bdm la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la Sas Ferte Gaucher Alimentation aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE
