Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 22 DÉCEMBRE 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 24740
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Septembre 2016- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 14217
APPELANTE
SARL FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS prise en la personne de ses représentants légaux
No Siret : 320 942 949
ayant son siège au 3 rue Mage-31000 TOULOUSE
Représentée par Me Philippe BAYLE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0728
Assistée sur l'audience par Me Nicolas DALMAYRAC, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMÉS
Madame Anne X...
née le 30 juin 1963 à MOULINS
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Catherine SIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0563
Monsieur Pascal X...
né le 21 mai 1964 à PARIS
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Catherine SIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : B0563
Madame Germaine Y...VEUVE Z...
née le 09 Janvier 1926 à TLEMCEN (ALGERIE)
demeurant ...
Représentée par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Assistée sur l'audience par Me Christine PAQUELIER de la SELEURL Selarl d'Avocat PAQUELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0450
Monsieur Bernard Z...
né le 09 Juillet 1952 à TLEMCEN (ALGERIE)
demeurant ...
Représenté par Me Jean-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
Assisté sur l'audience par Me Christine PAQUELIER de la SELEURL Selarl d'Avocat PAQUELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0450
Madame Michèle D..., née Y...
née le 14 Octobre 1956 à NEUILLY SUR SEINE-92200
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Denis DE LA SOUDIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0123
Madame Patricia E..., née Y...
née le 05 Avril 1958 à NEUILLY SUR SEINE-92200
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Denis DE LA SOUDIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0123
Mademoiselle Pascale Y...
née le 22 Juillet 1966 à NEUILLY SUR SEINE-92200
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Denis DE LA SOUDIERE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0123
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte authentique du 28 juillet 2010, la SARL Foncière immobilière Courtois (SFI Courtois) a acheté en son entier, moyennant le prix de 4 642 128, 00 €, l'immeuble non divisé, situé 27 rue d'Orsel à Paris (18ème) qui était échu aux héritiers d'Albert Y..., à savoir Eliane F..., son conjoint survivant et Mmes Michèle, Patricia et Pascale Y..., ses trois filles. Par acte authentique du 20 juin 2013, la SFI Courtois a revendu aux époux X...les lots no13, 15 et 37 de l'état de division, à savoir l'appartement du 2ème étage gauche-face (no13), avec sa cave (no37) et l'appartement du 2ème étage gauche-gauche (no15). Les appartements correspondants aux lots no13 et no15 étaient occupés, dès avant l'acquisition de l'immeuble par la SFI Courtois, par Mme Germaine Y...veuve Z..., soeur d'Albert Y...et par M. Bernard Z..., fils de celle-ci (les consorts Z...).
Exposant que la SFI Courtois n'a pas respecté les conditions relatives au droit de préemption dont ils bénéficient en leur qualité de locataire, les consorts Z... ont, par acte extrajudiciaire des 21 août et 17 septembre 2014, assigné les époux X...et la SFI Courtois pour voir ordonner la nullité de la vente intervenue entre ces parties. La SFI Courtois a appelé en garantie Mmes Michèle, Patricia et Pascale Y...(les consorts Y...) ; cette instance a été jointe à la principale.
C'est dans ces conditions que par jugement du 27 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que la SFI Courtois a manqué à son obligation de proposer à M. Bernard Z... de préempter le logement (lot no15) qu'il occupait de bonne foi,
- dit que la SFI Courtois a manqué à son obligation de proposer à Mme Germaine Z... de préempter le logement (lot no13 et lot no37) qu'elle occupait de bonne foi,
- prononcé la nullité de la vente litigieuse consentie aux époux X...,
- ordonné la publication du jugement aux frais de la SFI Courtois,
- rejeté la demande en garantie présentée par la SFI Courtois contre les consorts Y...,
- condamné la SFI Courtois à payer aux époux X...:
. une somme de 235 000 € au titre du prix de vente outre intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2013,
. une somme de 844 € au titre de la taxe foncière 2014 et une somme de même montant au titre de la taxe foncière 2015,
. une somme de 51 097, 61 €, représentant le montant des frais liés à la vente annulée,
- rejeté les demandes de dommages et intérêts de Mme Germaine Z... et de M. Bernard Z..., formée à hauteur de 20 000 € chacun,
- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les consorts Y...,
- condamné la SFI Courtois, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer 2 000 € à Mme Germaine Z... et autant à M. Bernard Z..., outre 1 000 € chacune à Mmes Michèle, Patricia et Pascale Y...et 3 000 € aux époux X...pris ensemble,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SFI aux dépens pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions d'appelante du 28 février 2017, la SFI Courtois, appelante, demande à la Cour de :
- vu ensemble l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, 4 de la loi du 1er septembre 1948 et 1 du décret du 30 juin 1977 ;
- vu ensemble les articles 1134, 1147, 1382 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ;
- à titre principal, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- dire que la notification visant les dispositions de la loi du 31 décembre 1975 effectuée par acte extrajudiciaire du 29 novembre 2011 à Mme Z..., seule occupante de bonne foi des lots no 13, 15 et 37, était valable et opposable, dès lors que M. Bernard Z... n'était pas un occupant de bonne foi ;
- débouter en conséquence les consorts Z... de toutes leurs demandes ;
- subsidiairement
-condamner les consorts Y..., qui par leur abstention avant la vente ou leur silence lors de celle-ci auraient causé la nullité éventuellement retenue, à garantir la concluante de toute condamnation mise à sa charge en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure ;
- en tout état de cause
-condamner in solidum les consorts Z... et les consorts Y...à lui payer une somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en plus de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel en ce compris les sommes découlant de l'article A 444-32 du code de commerce et qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 27 avril 2017, Mme Germaine Z... et M. Bernard Z... prient la Cour de :
- vu les articles 4 de la loi du 1er septembre 1948, 10 de la loi du 31 décembre 1975, 1 et 2 du décret du 30 juin 1977 et 1134 du code civil ;
- confirmer le jugement entrepris ;
- condamner la SFI Courtois à leur verser 30 000 € à chacun à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SFI Courtois à leur verser 3000 € à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SFI Courtois aux dépens d'appel.
Par dernières conclusions du 26 avril 2017, Mmes Michèle, Patricia et Pascale Y...prient la Cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
- y ajoutant
-condamner la SFI Courtois à leur payer à chacune une somme de 3 000 € pour abus de procédure de première instance et d'appel ;
- condamner la SFI Courtois à leur payer à chacune une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SFI Courtois aux dépens pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 27 avril 2017, les époux X...prient la Cour de :
- leur donner acte de ce qu'ils s'en rapportent à justice sur l'appel de la SFI Courtois qui ne forme aucune demande contre eux ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SFI Courtois à leur payer diverses sommes, au cas d'annulation de la vente ;
- y ajoutant :
- condamner la SFI Courtois à leur payer les intérêts contractuels de leur emprunt, sur justification de leur montant au vu du tableau d'amortissement de la BNP, jusqu'à la date de l'exécution de l'arrêt ;
- condamner tous succombants à leur payer 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel.
SUR CE
LA COUR
Les moyens soutenus par la SFI Courtois, au soutien de son appel relatif à la nullité de la vente litigieuse, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Les premiers juges ont en effet essentiellement retenu que M. Bernard Z... avait, au cours de l'année 1994, succédé à sa mère, en qualité de locataire des lieux du 2ème étage gauche-gauche alors que celle-ci les louait depuis le 1er juillet 1973, cette succession ayant résulté d'un bail verbal consenti par l'oncle à son neveu, tel qu'attesté par des quittances de loyers établies pendant plus de 16 années au nom de celui-ci. Le tribunal a relevé que les consorts Y...avaient d'ailleurs fait délivrer à M. Bernard Z... un congé avec maintien dans les lieux en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 et que, également, les annexes de l'acte de vente du 28 juillet 2010 le désignaient expressément comme locataire de l'appartement du 2ème étage gauche-gauche, de sorte que sa qualité de locataire et d'occupant de bonne foi était établie et qu'il aurait dû recevoir notification de la volonté de la SFI Courtois de vendre l'appartement, ce qui n'avait pas été respecté. Le tribunal a également considéré que dès lors que Mme Germaine Z... avait reçu une notification qui ne mentionnait pas les prix des seuls lots no13 et 37 qu'elle occupait effectivement, à la différence de l'appartement no 15 seulement occupé par son fils, la notification qu'elle avait reçue était également irrégulière.
A ces justes motifs, il sera ajouté que contrairement à ce que soutient la société SFI Courtois, l'accord exprès de volonté du bailleur, Albert Y..., pour la cession à M. Bernard Z... du bail relatif à l'appartement du 2ème étage gauche-gauche consenti, par acte sous-seing privé du 1er juillet 1973, à Mme Germaine Z..., accord qui a porté sur la chose louée et le prix, est suffisamment établi par les quittances produites établies au nom de M. Z... depuis le 1er octobre 1994 de la main même d'Albert Y...et, à compter du 1er avril 2000, par un gestionnaire professionnel. Cet accord exprès de volonté a suffi à conférer à M. Bernard Z... la qualité d'occupant de bonne foi dès lors que le bailleur lui-même avait renoncé, depuis 1994 et jusqu'à son décès, à se prévaloir de toute éventuelle irrégularité de cette cession. La circonstance que Mme Germaine Z... ait continué à assurer à son nom cet appartement, en dépit du bail au profit de son fils et en vertu de la même police d'assurance que celle afférente à l'appartement du 2ème étage gauche face qu'elle a continué d'occuper, ne fait que corroborer son plein et entier accord depuis l'origine pour la cession du bail à son fils. Dès lors qu'il n'est pas établi que M. Bernard Z... ait jamais été mis en demeure de justifier d'une assurance à son nom de l'appartement objet du lot no15, la Cour ne saurait y voir un indice permettant de renverser la présomption de bonne foi dont il jouit dans son occupation. Cette situation locative s'est imposée à la SFI Courtois quand celle-ci est devenue propriétaire.
La SFI Courtois, dans ses rapports avec les occupants de bonne foi qui bénéficient des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de celles de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, supporte les risques des manquements à l'information de ces occupants, sans pouvoir se prévaloir contre ceux-ci de l'incomplétude ou de l'inexactitude de sa propre information sur la situation locative de l'immeuble.
La société SFI Courtois, propriétaire, ne peut ainsi valablement opposer aux consorts Z..., locataires, l'imprécision et l'inexactitude qu'elle allègue, qui n'est pas de leur faute, résultant de ce que l'annexe de l'acte de vente du 28 juillet 2010, relatant la situation locative du lot no15, se borne à mentionner " Z... B " entré dans les lieux le 1er juillet 1973.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente.
S'agissant de la demande en garantie dirigée contre les consorts Y..., le tribunal doit également être approuvé d'en avoir débouté la société SFI Courtois. En effet, contrairement à ce que soutient celle-ci, il ne peut être reproché aux vendeurs d'avoir tu délibérément les informations " capitales " prises du fait que M. Bernard Z... avait reçu des quittances de loyers et qu'ils lui avaient même délivré un congé en 2008. Si l'annexe de l'acte de vente ne désigne le prénom de M. Z... que par son initiale, ce document précise exactement qu'il s'agit du lot no15 au 2ème étage gauche-gauche et que cette occupation s'effectue en vertu d'un bail. Il ne pouvait donc en résulter aucune confusion, en particulier avec l'un quelconque des autres membres de la famille Z... habitant l'immeuble. Si l'acte de vente est encore imprécis en ce qu'il omet de mentionner la cession de bail de 1994, il n'est pas établi que cette imprécision ait été commise de mauvaise foi par les vendeurs. Il est encore établi que le propre huissier de la société SFI Courtois, à la demande de celle-ci, a signifié à M. Bernard Z... le 14 octobre 2010 un congé avec maintien dans les lieux pour l'appartement du 2ème étage gauche-gauche. Or, cet acte correspond exactement à la situation locative décrite à l'acte de vente, preuve que ce nouveau propriétaire n'avait pas manqué de la connaître à temps, ce qui est exclusif du fait que le manquement des vendeurs à leur obligation d'information serait la cause de la nullité de la vente aux époux X.... Si la société SFI Courtois a néanmoins pris le risque de considérer que M. Bernard Z... occupait le logement sans droit ni titre, en l'absence d'acte écrit de cession de bail communiqué lors de la vente et a prétendu corriger la notification du 14 octobre 2010 par un autre congé du 16 novembre 2010, afférent au même logement, délivré à Mme Germaine Z... pour se substituer au précédent, les consorts Y...ne sauraient être tenus responsables de la situation ainsi créée par ce dernier acte délivré à mauvais escient, ni des conséquences dommageables de la nullité de la vente litigieuse ainsi causée par l'erreur de la société SFI Courtois sur les droits locatifs de M. Bernard Z....
Le jugement sera donc confirmé également en ce qu'il a débouté la société SFI Courtois de sa demande de garantie contre les consorts Y....
La société SFI Courtois sera donc déboutée de toutes ses demandes.
Les consorts Z..., qui ne justifient pas avoir communiqué à la SFI Courtois avant l'année 2012 les éléments propres à établir la réalité du titre d'occupation de M. Bernard Z..., en l'absence d'écrit du bailleur établissant la cession régulière du contrat, ne peuvent prétendre à des dommages et intérêts à la charge de la société SFI Courtois.
Le jugement entrepris sera confirmé et leur demande complémentaire en appel sera rejetée.
L'erreur de la société SFI Courtois quant à ses droits n'a pas dégénéré en abus de droit au préjudice des consorts Y.... La demande de dommages et intérêts formée par ceux-ci ne peut donc pas prospérer. Le jugement entrepris sera donc également confirmé sur ce point, toute demande de dommages et intérêts devant être rejetée.
C'est à bon droit que les époux X...sollicitent, au titre des restitutions consécutives à l'annulation de l'emprunt ayant servi à financer le bien, le remboursement des intérêts contractuels versés pour la période postérieure à la date à laquelle le jugement les a arrêtés et jusqu'à l'exécution de la décision. Il sera fait droit à cette demande qui est la conséquence de l'annulation prononcée.
Le jugement entrepris ayant exactement statué sur les dépens et l'indemnité de procédure, la solution donnée au litige conduit à condamner la société SFI Courtois aux dépens d'appel et à verser également aux intimés les sommes précisées au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Déboute la société SFI Courtois de toutes ses demandes,
Déboute les consorts Z... de leurs demande de dommages et intérêts,
Déboute les consorts Y...de leur demande de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
Condamne la société SFI Courtois à rembourser aux époux X...les intérêts contractuels de leur emprunt, sur justification du tableau d'amortissement établi par la BNP, qui ont été et seront payés jusqu'à la date de l'exécution du présent arrêt,
Condamne, en équité, la société SFI Courtois à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 2 000 € aux époux X...pris ensemble, outre une somme de 1 000 € à chacune de Mmes Michèle, Patricia et Pascale Y...et une somme de 2 000 € chacun à Mme Germaine Z... et M. Z...,
Condamne la société SFI Courtois aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
