Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 08 DÉCEMBRE 2017
(no, 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 02433
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2015- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 13/ 06290
APPELANT
Monsieur Bertrand X... né le 07 Février 1950 à BOURGES (18000)
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Quentin LANCIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1991
INTIMÉS
Madame Marie Odile Y... née Z... agissant en son nom personnel
et venant aux droits de Monsieur Daniel Y..., né le 25 juin 1935, décédé en cours de première instance le 23 août 2014, et auquel elle était marié sou le régime de la communauté d'acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union
née le 25 Mars 1938 à ARGENTEUIL
demeurant...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0026
Maître Evelyne A... Maître Evelyne A... est notaire associée de la SCP EVELYNE A... et PIERRE A...
demeurant...
Représenté par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
SELARL OLIVIER B... et ANTONY F...
No SIRET : 485 34 0 3 93
demeurant...
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Représentée et assistée sur l'audience par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
SCI DIONYS prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 384 109 542
ayant son siège au 8 rue Georges Le Tiec-94120 FONTENAY SOUS BOIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Elvire CHERON, avocat au barreau de PARIS, toque : C1976
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2012 rédigé par M. B..., notaire associé de la SELARL B... F..., Daniel Y... et son épouse Marie-Odile Z... ont vendu à la SCI Dyonis deux biens immeubles situés respectivement, l'un, 6 rue Dunois à Paris 13ème, l'autre, 37 rue Saint-Lazare à Corbeil (91), moyennant le prix global de 290. 000 €. Cet acte, qui ne comportait aucune condition suspensive d'obtention de prêt, prévoyait une clause pénale de 53. 000 € pour le cas où la vente ne pourrait être réitérée par le fait de l'une des parties, et la SCI Dyonis a remis au notaire, le jour de la signature dudit acte, un chèque de 26. 500 € à titre de dépôt de garantie. Cette vente devait être réitérée en la forme authentique au plus tard le 28 février 2013.
Suivant acte sous seing privé du 17 janvier 2013, rédigé par Mme A..., notaire à Saint-Mandé, M. Bertrand X... a vendu à M. et Mme Y... un appartement sis 21 rue Brillet à Nogent-sur-Marne, moyennant le prix de 710. 000 €. Cet acte, qui ne prévoyait aucune condition suspensive d'obtention de prêt, comportait une clause pénale de 71. 000 € pour le cas où la vente ne pourrait être réitérée par le fait de l'une des parties, et M. et Mme Y... ont remis au notaire, lors de la signature dudit acte, un dépôt de garantie de 35. 500 €. Cet acte devait être réitéré en la forme authentique au plus tard le 15 avril 2013 mais n'a pu l'être, dans la mesure où, la SCI Dyonis n'ayant pas obtenu le financement nécessaire à l'acquisition des biens de M. et Mme Y..., ces derniers n'ont pu disposer des fonds nécessaires à l'acquisition du bien de M. Bertrand X....
Le 8 avril 2012, M. X... et son épouse, Brigitte C..., ont présenté une offre d'achat pour un bien situé à Paris 16ème, Hameau Béranger, appartenant à M. D... ; cette offre a été acceptée le 16 avril suivant par M. D..., mais les époux X... n'ont pu obtenir en temps utile, avant la date de levée d'option de la promesse unilatérale de vente, le prêt-relais sollicité pour pallier la défection des époux Y... et ils ont été condamnés par jugement du 12 février 2015 du tribunal de grande instance de Paris confirmé par arrêt définitif de cette Cour du 11 octobre 2016 à payer à M. D... les sommes de 90. 227, 50 € à titre d'indemnité d'immobilisation, de 10. 000 € au total sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre une amende civile de 3. 000 €.
S'agissant de la vente sous seing privé du 30 octobre 2012, il est apparu que la SELARL B... F... n'avait pas encaissé le chèque de 26. 500 € correspondant au dépôt de garantie, lequel s'était révélé lors de son encaissement ultérieur, sans provision ; cette SELARL notariale a dressé, le 22 mars 2013, un procès-verbal indiquant que le « compromis était devenu caduc » du fait que la SCI Dyonis n'avait pas versé le dépôt de garantie.
S'agissant de la vente sous seing privé du 30 octobre 2012, Mme A... a dressé un procès-verbal de carence le 15 avril 2013, aux termes duquel M. et Mme Y... refusaient de libérer entre les mains de M. X... la somme de 35. 500 € correspondant au dépôt de garantie.
En raison de ce conflit relatif à l'application de la clause pénale et à la libération de la somme séquestrée entre les mains de Mme A..., M. et Mme Y... ont, suivant acte extra-judiciaire des 11, 3 et 14 juin 2013, assigné M. Bertrand X..., la SELARL B... F... et Mme A... aux fins de voir réduire le montant de la clause pénale contractuelle et d'entendre condamner les deux notaires à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux.
La SELARL B... F... a assigné en garantie la SCI Dyonis par acte extra-judiciaire du 23 juin 2014.
Daniel Y... est décédé en cours de procédure, le 23 août 2014.
Après jonction de ces deux procédures, le tribunal de grande instance de Créteil a, par jugement du 16 décembre 2015 :
- prononcé la résolution de la vente consentie le 30 octobre 2012 entre M. et Mme Y... et la SCI Dyonis,
- condamné la SELARL B... F... à payer à Mme Z... veuve Y... la somme de 26. 500 € à titre de dommages-intérêts, pour ne pas avoir permis à celle-ci d'obtenir paiement de la clause pénale,
- condamné la SCI Dyonis à garantir la SELARL B... F... de cette condamnation,
- condamné la SELARL B... F... à payer à Mme Z... veuve Y... la somme de 3. 000 € en réparation de son préjudice moral résultant de son défaut de conseil,
- dit que la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 17 janvier 2013 entre M. Bertrand X... et M. et Mme Y... était manifestement excessive et l'a réduite au montant de 15. 000 €,
- condamné M. et Mme Y... à payer à M. Bertrand X... cette somme de 15. 000 € au titre de la clause pénale du compromis du 17 janvier 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2013, in solidum avec Mme A... à hauteur de 466, 55 €,
- ordonné à Mme A... de verser à M. Bertrand X... la somme de 15. 000 €, prise sur les sommes séquestrées en son étude, en exécution de cette condamnation,
- ordonné à Mme A... de restituer à Mme Z... le surplus de la somme séquestrée, soit la somme de 20. 500 €,
- condamné Mme A... à garantir Mme Z... de cette condamnation à paiement de la somme de 15. 000 €,
- débouté Mme Z... de sa demande de garantie à l'encontre de la SELARL B... F..., au titre de cette condamnation à paiement,
- débouté M. Bertrand X... de ses demandes de dommages-intérêts au titre de la perte de jouissance de son appartement, des frais de garde-meubles et de la perte de valeur vénale de son bien,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné in solidum Mme A... et la SELARL B... F... à payer à M. Bertrand X... la somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme A..., la SELARL B... F... et la SCI Dyonis à payer à M. et Mme Y... la somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum Mme A..., la SELARL B... F... et la SCI Dyonis aux entiers dépens.
M. Bertrand X... a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du3 octobre 2017, de :
au visa des articles 1134, 1147, 1382, 1383, 1334, 1226 du code civil, 12, 400, 401, 542 et suivants, 700 du code de procédure civile,
- lui donner acte de son désistement partiel d'appel à l'égard de la SCI Dyonis et de la SELARL B... F...,
- à titre principal, condamner in solidum Mme Z... et Mme A... à lui payer la somme de 71. 000 € au titre de la clause pénale,
- condamner in solidum Mme Z... et Mme A... à lui payer la somme de 71. 000 € au titre de « l'indemnité d'immobilisation », augmentée des intérêts au taux légal depuis le 24 janvier 2013 pour la première partie et du 23 avril 2013 pour la seconde, sous astreinte de 100 € par jour à compter du présent arrêt,
- dire que ces deux condamnations se « confondent », (se cumulent ?),
- condamner in solidum Mme Z... et Mme A... à lui payer la somme de 65. 000 € correspondant au préjudice tiré de la vente de l'appartement de Nogent-sur-Marne à un prix inférieur à celui convenu,
- condamner in solidum Mme Z... et Mme A... à lui payer la somme la somme de 328. 413 € en réparation du préjudice résultant de l'échec de l'acquisition de l'appartement situé Hameau Béranger à Paris 16ème,
- condamner in solidum Mme Z... et Mme A... à lui payer la somme de 15. 652, 8 € correspondant au préjudice résultant de la libération de l'appartement de Nogent-sur-Marne,
condamner les mêmes à lui payer la somme de 406, 65 € correspondant à l'état daté,
- subsidiairement, condamner in solidum Mme Z... et Mme A... à lui payer la somme de 71. 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 24 janvier 2013 pour la première et du 23 avril 2013 pour la seconde, sous astreinte de 100 € par jour à compter du présent arrêt,
- constater le caractère manifestement dérisoire de la clause pénale et en porter le montant à 410. 000 €,
- condamner Mme Z... à lui payer la somme de 410. 000 € au titre de la clause pénale, qui ne se confondra pas avec « l'indemnité d'immobilisation »,
- condamner Mme A... à lui payer la somme de 65. 000 € correspondant au préjudice tiré de la vente de l'appartement de Nogent-sur-Marne à un prix inférieur à celui convenu,
- condamner Mme A... à lui payer la somme de 328 413 € correspondant aux préjudices résultant de l'échec de l'acquisition de l'appartement situé Hameau Béranger, à Paris,
- condamner Mme A... à lui payer la somme de 15. 652, 8 € correspondant aux préjudices résultant de la libération de l'appartement de Nogent-sur-Marne,
- condamner Mme A... à lui payer la somme de 406, 65 € correspondant à l'état daté,
- en tout état de cause, débouter Mme Z... et Mme A... de toutes leurs demandes,
- les condamner in solidum à lui payer la somme de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter Mme Z... de ses demandes de condamnation formées contre lui au titre de l'abus de droit, de l'amende civile et de l'article 700 du code de procédure civile, des dépens,
- débouter Mme A... de ses demandes de condamnation contre lui au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Mme Z... prie la Cour, par dernières conclusions du 26 septembre 2017, de :
au visa des articles 1382, 1134, 1156, 1226, 1152 et 1382 du code civil,
- débouter les parties adverses de toutes prétentions, voies et conclusions contraires,
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne :
- la résolution de la vente ;
- le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués, qui devront être majorés,
- la condamnation sans garantie à régler l'état daté à M. Bertrand X...,
- l'absence de condamnation in solidum des notaires,
Statuant à nouveau sur ces points :
- débouter M. Bertrand X... de sa demande en dommages-intérêts supplémentaires, de dommages-intérêts sollicités à titre de clause pénale,
- le condamner à lui payer les sommes de 5. 000 € au titre de l'abus de droit, d'une amende civile de 3. 000 € en raison des propos tenus dans ses conclusions,
constater la caducité du compromis de vente conclu le 17 janvier 2013 entre les époux Y... et M. Bertrand X...,
- condamner in solidum la SELARL B... F..., Mme A... à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle dans le cadre du présent litige,
- condamner la SELARL B... F... à lui payer les sommes suivantes :
- une somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte d'une chance de vendre ses biens aux conditions du compromis du 30 octobre 2012,
- une somme de 26 500 € en réparation du dommage matériel résultant du défaut de séquestre du dépôt de garantie,
- condamner in solidum la SELARL B... F... et Mme A... à lui payer une somme de 40. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
A titre subsidiaire,
- condamner la SCI Dyonis à lui payer la somme de 53 000 € au titre de la clause pénale du compromis du 30 octobre 2012 ou à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice tenant à l'absence de réalisation de la vente,
A titre très subsidiaire,
- dans l'hypothèse où elle serait condamnée à des condamnations sans être garantie par une des autres parties et notamment par les notaires, lui octroyer les plus larges délais pour payer le montant de sa dette, en application de l'article 1343-5 du code civil,
En tout état de cause,
- condamner tous succombants et en particulier M. Bertrand X... à lui payer une somme de 12. 960 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente instance, en sus des dépens.
La SELARL B... F... prie la Cour, par dernières conclusions du 31 mai 2017, de :
au visa de l'article 1382 du code civil,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme Z... les sommes de 26. 500 € et de 3. 000 € à titre de dommages et intérêts, de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, également en ce qu'il l'a condamnée à payer à M. Bertrand X... une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, lequel ne formulait aucune demande à ce titre, le tribunal ayant statué ultra petita sur ce point,
- statuant à nouveau, dire que Mme Z... ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa part qui soit à l'origine d'un préjudice certain, réel et actuel pouvant lui ouvrir droit à indemnisation,
- en conséquence, débouter Mme Z... de sa demande de garantie dirigée contre elle,
la débouter de sa demande tendant à voir condamner M. B... à lui payer des dommages et intérêts,
- la débouter de toute demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre elle,
- condamner la SCI Dyonis à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle au profit de Mme Z...,
- infirmer le jugement en ce qu'il a limité cette garantie au montant de la clause pénale et
l'étendre à toute condamnation pouvant être prononcée contre elle,
- débouter la SCI Dyonis, et toute partie, de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dirigées contre elle,
- condamner solidairement tous succombants à payer à M. B..., membre de la SELARL B... F..., la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Mme A... prie la Cour, par dernières conclusions du 3 mai 2017, de :
au visa des articles 1317-1, 1240 et suivants du code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit qu'elle avait manqué à son devoir de conseil et d'information,
- statuant à nouveau, dire qu'elle n'a failli à aucun de ces devoirs,
- débouter M. Bertrand X... et Mme Z... de l'ensemble de leurs demandes,
- les condamner in solidum à lui payer une somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La SCI Dyonis prie la Cour, par dernières conclusions du 28 juin 2016, de :
au visa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 312-2 et suivants, L. 312-15, L. 312-16, L. 312-17 du code de la consommation,
- dire nulle et de nul effet la « promesse » de vente du 30 octobre 2012,
- débouter la SELARL B... F... et toute autre partie de leurs demandes,
- condamner la SELARL B... F... à lui payer la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
SUR CE
LA COUR
Il sera donné acte à M. Bertrand X... de son désistement partiel d'appel à l'égard de la SCI Dyonis et de la SELARL B... F... ;
Au soutien de son appel, M. Bertrand X... fait essentiellement valoir qu'aux termes de l'acte de vente sous seing privé du 17 janvier 2013, il lui est dû concurremment une indemnité d'immobilisation et le montant de la clause pénale contractuelle, les premiers juges ayant dénaturé ledit acte en ne faisant application que de la clause pénale ; il stigmatise la duplicité de M. et Mme Y... qui ne l'ont pas informé des conditions de financement aléatoires de leur acquisition et de leurs difficultés avec la SCI Dyonis qui ne disposait pas des fonds de son acquisition et il développe les divers préjudices qu'il a subis ensuite de l'échec de la vente, totalisant la somme de 551. 472, 45 € rendant le montant de la clause pénale manifestement dérisoire ; enfin, il recherche la garantie de Mme A... à laquelle il reproche d'avoir manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte qu'elle rédigeait en n'y insérant pas une condition suspensive d'obtention de prêt et en commettant des fautes lors de la réunion du 15 avril 2013 ;
Mme Z... soutient pour sa part que le dépôt de garantie s'impute sur la clause pénale et ne constitue pas une indemnité d'immobilisation distincte de cette pénalité, qu'en effet, une indemnité d'immobilisation ne peut être insérée que dans une promesse unilatérale de vente afin d'assurer la levée d'option par le bénéficiaire ou de rémunérer forfaitairement l'exclusivité consentie à ce dernier ; elle estime que le montant de la clause pénale doit être modéré en considération du préjudice subi par M. Bertrand X..., qu'en effet, les sommes qu'il a été condamné à payer à M. D... ne sont imputables qu'à sa propre faute, alors qu'il disposait d'un délai de rétractation de sept jours à compter du 8 avril 2013 pour se dégager la promesse unilatérale de vente conclue avec ce vendeur ; elle fait valoir que M. Bertrand X... a été averti par un mail de son notaire du 4 avril 2013 que son mari et elle ne pourraient acquérir ses biens, dont le prix de vente était fort surévalué, ce qui explique la perte subie lors de sa revente ; elle conteste la mauvaise foi et la passivité dont M. Bertrand X... lui fait grief ; enfin, elle reproche à la SELARL B... F... et à Mme A... leurs manquements à leurs obligations de conseil et d'information sur les conditions de financement des acquisitions par la SCI Dyonis et par eux-mêmes ;
La SCI Dyonis fait valoir qu'elle est une société familiale composé des deux époux E..., que la SELARL B... F... savait pertinemment qu'elle ne disposait pas des fonds nécessaires à son acquisition sans recourir à l'emprunt, et qu'elle n'a pas été mise en mesure d'exercer son droit de rétractation, l'acte ne lui ayant pas été notifié selon les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; elle conteste devoir garantir les fautes professionnelles du notaire, en sa qualité d'acquéreur profane, non-professionnel de l'immobilier ;
La SELARL B... F... expose que le chèque correspondant au dépôt de garantie de 26. 500 € lui a bien été remis par la SCI Dyonis lors de la signature de l'acte du 30 octobre 2012, mais que celui-ci est « malencontreusement resté au dossier de l'étude et n'a pas fait l'objet d'un encaissement immédiat », que, néanmoins, il n'est pas démontré que ce défaut d'encaissement serait à l'origine du préjudice de M. et Mme Y..., alors qu'il n'est pas certain que ce chèque n'était pas provisionné à la date de sa remise ; elle fait valoir que M. et Mme Y... n'ont pas usé de la faculté qui leur était offerte de requérir la caducité de l'acte au lieu d'accepter de le proroger jusqu'au 6 avril 2013, conteste avoir été tenue de rechercher quelles étaient les conditions de financement de l'acquisition de la SCI Dyonis, du fait que la vente avait été négociée en dehors de son intermédiaire, et soutient qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir conseillé l'insertion d'une condition suspensive dans l'acte de vente conclu entre M. et Mme Y... et M. Bertrand X... alors que ce dernier s'y refusait ; enfin, elle dénie tout lien de causalité entre les demandes de garantie et indemnitaires formées par M. et Mme Y..., d'une part, M. Bertrand X..., d'autre part ; elle requiert, en tout état de cause, la garantie de la SCI Dyonis, relativement à toute condamnation qui serait prononcée contre elle ;
Mme A... soutient, quant à elle, qu'elle n'était pas tenue de vérifier les dires de ses clients alors qu'elle ne disposait pas d'éléments de nature à faire douter de leur véracité, que les parties ont délibérément choisi de régulariser un acte sous seing privé sans condition suspensive, alors qu'elle avait vainement conseillé à M. et Mme Y... d'insérer audit acte une condition suspensive relative à la vente de leur propre bien, ce qui n'a pas été possible eu égard à l'opposition de M. Bertrand X... ; elle estime avoir suffisamment respecté les devoirs et obligations d'information lui incombant en faisant écrire par les acquéreurs la mention manuscrite exigée par la loi du 13 juillet 1979, après avoir attiré leur attention sur les conséquences de l'absence de condition suspensive d'obtention de prêt ; enfin, elle fait valoir qu'elle était fondée en son refus de déconsigner le dépôt de garantie de 35. 500 € versé par M. et Mme Y... entre les mains de M. Bertrand X..., dès lors qu'un différend était pendant entre les parties relativement à cette restitution ;
Sur les demandes de M. Bertrand X...
L'acte sous seing privé conclu le 17 janvier 2013 entre M. Bertrand X... et M. et Mme Y... prévoit une clause pénale de 71. 000 € sur laquelle un dépôt de garantie de 35. 500 € est versé le jour de la signature de l'acte, étant indiqué audit acte que cette somme restera « définitivement acquise au vendeur à titre d'indemnité forfaitaire d'immobilisation », mais également que le montant de ce dépôt s'imputera sur celui de la clause pénale à due concurrence ; M. Bertrand X... n'est donc pas fondé à réclamer cumulativement le montant de la clause pénale, et le paiement d'une indemnité d'immobilisation correspondant au dépôt de garantie, car, ainsi que l'ont relevé les premiers juges par des motifs exacts que la Cour adopte, une indemnité d'immobilisation ne peut être insérée que dans une promesse unilatérale de vente afin de rémunérer forfaitairement le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire ;
C'est donc sans dénaturation de l'acte de vente sous seing privé, de nature synallagmatique, que le tribunal a rejeté les demandes de M. Bertrand X... tendant à voir condamner M. et Mme Y... au paiement du dépôt de garantie en sus de celui de la clause pénale ;
S'agissant du caractère manifestement excessif ou dérisoire du montant de la clause pénale, la Cour constate que, si le bien de M. Bertrand X... n'a été immobilisé que pendant une période de trois mois, du 17 janvier au 13 avril 2013, M. Bertrand X... justifie toutefois avoir subi les préjudices suivants en lien de causalité direct et certain avec la défection de M. et Mme Y... :
- il n'a pu revendre son bien de Nogent-sur-Marne que le 28 février 2014 pour un prix de 645. 000 € inférieur à celui de 710. 000 € convenu audit acte du 30 janvier 2013, d'où une perte de chance de percevoir cette différence,
- il a dû, pour pallier la non-perception du prix de vente de son bien, souscrire un prêt-relais pour acquérir un autre bien situé Hameau Béranger à Paris 16ème, appartenant aux époux D..., pour lequel il avait émis une offre ferme d'achat dès le 8 avril 2013, acceptée par M. et Mme D... le 16 avril suivant,
- il a été condamné avec son épouse, Mme C..., par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 12 février 2015 confirmé par arrêt de cette Cour du 11 octobre 2016, à payer à M. et Mme D... plus de 100. 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle et des sommes accordées par le tribunal et la Cour au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ce en raison de l'indisponibilité du financement nécessaire à son acquisition faisant obstacle à la levée d'option ; cette condamnation dérive pour partie de la défection inopinée des époux Y..., ce, alors même que les errements de M. X... ont contribué pour partie à ces condamnations, ainsi que l'a dit cette Cour ;
Mme Z... ne peut reprocher à M. X... de ne pas s'être rétracté de la vente avec les époux D... le 9 avril après avoir été averti de l'impossibilité des époux Y... de payer leur propre prix d'acquisition par mail du 4 avril précédent, alors qu'il pouvait espérer raisonnablement à cette date obtenir un prêt-relais dans l'attente de la revente de son bien ;
M. Bertrand X... a également perdu une chance d'acquérir le bien qu'il convoitait et qui correspondait en tous points à ses recherches, sis Hameau Béranger ; enfin il a exposé des frais inutiles de déménagement, de garde-meubles et de relogement précaire transitoire alors que l'acte de vente devait être réitéré en la forme authentique le 15 avril 2013 et que M. et Mme Y... ne l'ont informé que tardivement, le 4 avril, de leur défaillance ; enfin il a dû régler les frais d'un état daté de syndic s'élevant à la somme de 406, 65 € ;
Au vu de ces éléments, le montant de la clause pénale n'apparaît ni manifestement excessif ni manifestement dérisoire et il sera fixé à la somme de 71. 000 € convenue entre les parties lors de la conclusion de l'acte sous seing privé du 30 janvier 2013 ;
En ce qui concerne la demande de dommages-intérêts dirigée par M. Bertrand X... contre Mme A..., cette dernière a manqué à son devoir de conseil en ne s'assurant pas de la solvabilité de M. et Mme Y... et des conditions dans lesquelles ils comptaient financer leur acquisition, ce qui aurait permis de mettre en garde M. Bertrand X... sur l'aléa tenant à la réitération effective de la vente Y...- SCI Dyonis en l'état d'une condition suspensive d'obtention de prêt non acquise à la date de la signature de l'acte sous seing privé ;
Eu égard à ce manquement, Mme A... sera condamnée à payer à M. Bertrand X... la somme de 30. 000 € à titre de dommages-intérêts ;
La demande de garantie par le notaire de la condamnation de Mme Z... au paiement de la clause pénale sera examinée ci-après ;
Sur les demandes de garantie de Mme Z...
à l'encontre de la SELARL B... F...
M. B..., qui avait parfaitement connaissance des projets de M. et Mme Y... puisqu'il indiquait dans la promesse du 30 octobre 2012 qu'il rédigeait que l'acquéreur aurait « la jouissance du bien ci-dessus désigné par sa prise de possession réelle et effective au plus tard dans les deux mois de la réitération par acte authentique de la propre acquisition du vendeur », a manqué d'approfondir la situation financière des parties à l'acte sous seing privé et de conseiller à ses clients d'insérer à l'acte conclu avec M. Bertrand X... une condition suspensive tenant à la revente effective de leur propre bien ; il a également manqué à son obligation, soit d'exiger la remise immédiate par la SCI Dyonis du dépôt de garantie, soit d'encaisser immédiatement le chèque représentant le dépôt de garantie qui lui était remis par la SCI Dyonis, ce qui aurait permis d'emblée de vérifier le manque de sérieux de l'engagement de cette SCI et le caractère mensonger de ses allégations selon lesquelles elle disposait des fonds nécessaires à son acquisition sans recourir à un prêt et à M. et Mme Y... de se prévaloir sans délai de la caducité du compromis ;
Les explications confuses et contradictoires de cet officier ministériel qui a successivement indiqué, dans sa lettre accompagnant l'acte sous seing privé du 30 octobre 2012, que la SCI Dyonis lui avait remis un chèque le 30 octobre 2012, puis a adressé à cette SCI un courriel, le 15 mars 2013, pour exiger la remise d'un chèque de banque incluant « l'approvisionnement du chèque de 26. 500 € correspondant au dépôt de garantie », pour ensuite déduire le montant de ce dépôt des sommes dues par la SCI dans un courriel du même jour adressé à ladite SCI, tout en délivrant ultérieurement à M. et Mme Y..., le 22 mars 2013, une attestation selon laquelle « la SI Dyonis n'ayant pas procédé au versement de la somme de 26. 500 € due au titre du dépôt de garantie, le compromis est devenu caduc » et, enfin, répondre au conseil de M. et Mme Y..., le 10 avril 2013, qu'il était dans l'impossibilité de donner des explications relative au chèque litigieux, son collaborateur étant en vacances, démontrent et illustrent les errements de l'étude notariale, étant observé que la SELARL B... F... ne peut se borner à affirmer que la preuve du défaut de provision du compte de la SCI à la date de la remise du chèque ne serait pas démontré, alors qu'il lui appartient de produire les justificatifs afférents à la date de remise et de présentation de ce chèque ;
M. B... a encore manqué gravement aux devoirs de sa charge en omettant de faire insérer, à l'acte de vente sous seing privé du 30 octobre 2012, la mention manuscrite exigée par la loi du 13 juillet 1979, ce qui a permis à la SCI Dyonis de recourir à un emprunt en dépit de son affirmation, énoncée à l'acte sou seing privé, selon laquelle elle disposait, sans recourir à l'emprunt, des fonds de son acquisition, ce qui trompait les vendeurs sur la solvabilité de cet acquéreur, fragilisait l'efficacité de la vente et rendait aléatoire la réitération de l'acte authentique ;
Enfin, M. B... ne peut objecter que M. et Mme Y... n'ont pas usé de la faculté qui leur était offerte de requérir la caducité de l'acte au lieu d'accepter de le proroger, alors que le défaut de provision du chèque remis par la SCI Dyonis n'a été révélé qu'au jour de l'établissement du procès-verbal de carence du 22 mars 2013, soit postérieurement à la prorogation consentie par les vendeurs du 28 février au 15 mars 2013, alors qu'ils étaient déjà engagés dans les liens d'un acte sous seing privé d'acquisition avec M. Bertrand X... ;
Ces fautes et manquements sont en relation directe de causalité avec le préjudice subi par Mme Z..., qui s'est engagée, par ignorance de l'insolvabilité de la SCI Dyonis procédant de la faute de M. B..., dans les liens d'un acte sous seing privé d'acquisition avec M. Bertrand X... et se trouve redevable de la clause pénale par suite de son incapacité à disposer des fonds que la SCI devait lui remettre en exécution de ses engagements ;
En conséquence, la SELARL B... F... sera condamnée à garantir Mme Z... du paiement de la clause pénale à hauteur de la somme de 30. 000 € ;
Elle sera également condamnée à payer à Mme Z... :
- une somme de 20. 000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par celle-ci, du fait de la perte de chance de vendre son bien de Corbeil au prix convenu de 290. 000 €, car elle n'a pu trouver un nouvel acquéreur qu'au prix de 254. 000 €, le 13 février 2015, en raison de la baisse du marché immobilier dans ce secteur ; cette indemnité ne saurait inclure le montant du dépôt de garantie de 26. 500 € dont la non-perception ne procède pas de la faute de M. B... mais de l'insolvabilité avérée de la SCI Dyonis,
- une somme de 10. 000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral éprouvé par celle-ci du fait des tracas et difficultés de toute nature engendrées pour elle, âgée et malade en lien avec l'échec de l'acquisition du bien de M. Bertrand X... ;
à l'encontre de Mme A...
Mme A... n'établit pas, par une reconnaissance de conseils donnés antérieurement à la conclusion de l'acte sous seing privé du 17 janvier 2013, avoir alerté et mis en garde M. et Mme Y... sur le danger de conclure un acte de vente sous seing privé avec M. Bertrand X... sans que fut insérée à cet acte une condition suspensive d'obtention de prêt ou de vente de leurs biens, alors qu'elle savait que ces derniers comptaient financer cette acquisition par le prix de vente de ces biens et qu'ils ne disposaient pas effectivement des fonds nécessaires ; il importe peu à cet égard que les conditions de la vente aient été antérieurement négociées entre M. et Mme Y... et M. Bertrand X..., alors qu'il incombait à ce notaire, avant de rédiger un acte sous seing privé sans condition suspensive d'obtention de prêt, d'éclairer les parties sur les risques pesant sur la conclusion effective de la vente Y... SCI Dyonis, et, afin d'assurer l'efficacité dudit acte, de leur conseiller d'insérer à l'acte une condition suspensive de nature à les protéger d'une éventuelle défection de la SCI Dyonis, d'autant plus qu'en raison de leur âge, ils ne pourraient souscrire de prêt-relais ; il appartenait à Mme A..., même si ses clients ne lui déclaraient pas spontanément les tenants et aboutissants de leur situation, de les interroger spécifiquement sur leurs conditions de financement de l'acquisition d'un bien de 710. 000 € ;
En conséquence de ces fautes et manquements à son devoir de conseil, Mme A... sera condamnée à garantir, à hauteur de 30. 000 €, le paiement des condamnations mises à la charge de M. et Mme Y... au titre de la clause pénale, ce in solidum avec la SELARL B... F..., et à régler à Mme Z..., toujours in solidum avec la SELARL B... F..., les dommages-intérêts accordés à celle-ci en réparation de ses divers chefs de préjudice, en lien de causalité avec les défaillances conjuguées des deux notaires ;
à l'encontre de la SCI Dyonis
Mme Z... sollicite, au dispositif de ses conclusions, la condamnation de la SCI Dyonis au paiement de la somme de 53. 000 € « au titre de la clause pénale du compromis du 30 octobre 2012 », mais cette prétention ne correspond à aucun argumentaire développé au corps de ses écritures ; dès lors, cette demande sera rejetée ;
Sur la demande de garantie de la SELARL B... F... à l'encontre de la SCI Dyonis
La SCI Dyonis soutient à tort que l'acte sous seing privé rédigé par la SELARL B... F... serait nul au motif qu'il ne lui aurait pas été notifié selon les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; en effet, d'une part, cette SCI ne peut, du seul fait de son caractère familial, être considérée comme un non-professionnel au regard de ce texte, alors que son objet social, suivant ses statuts, lui permet de gérer, de façon générale, un ou plusieurs immeubles et de mener toutes opérations immobilières se rattachant à cet objet, d'autre part, le non-respect des dispositions d'ordre public du texte précité n'a pas pour effet d'affecter l'acte de nullité mais de prolonger le délai de rétractation, ce qui est sans incidence sur la solution du litige relatif à la responsabilité de ladite SCI ; le jugement sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente aux torts de la SCI Dyonis qui ne justifie pas avoir sollicité l'octroi d'un prêt bancaire destiné à financer l'acquisition des biens des époux Y... ;
Eu égard aux fautes commises par la SCI Dyonis qui s'est engagée à acquérir un bien sans avoir les fonds nécessaires et qui a trompé la confiance de M. et Mme Y... et de la SELARL B... F... en remettant à ce notaire un chèque non provisionné à titre de dépôt de garantie, cette SCI sera condamnée à garantir intégralement la SELARL B... F... des condamnations prononcées contre elle ;
La solution apportée au litige prive d'objet les demandes de dommages-intérêts et d'amende civile présentées par Mme Z..., laquelle n'établit pas que les propos énoncés aux écritures de M. X... seraient insultants, abusifs ou diffamatoires ;
La demande de délais présentée par Mme Z... sera rejetée eu égard à l'ancienneté du litige ;
Le jugement sera infirmé en ce que, statuant ultra petita, il a condamné la SELARL B... F... à payer à M. Bertrand X... une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, alors que ce dernier n'avait présenté aucune demande à ce titre ;
En équité, Mme Z... et Mme A... seront condamnées in solidum à payer à M. Bertrand X... la somme de 8. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
Les conditions d'application de ce texte ne sont pas réunies au bénéfice des autres parties au litige qui seront déboutées de leurs prétentions sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Donne acte à M. Bertrand X... de son désistement partiel d'appel à l'égard de la SCI Dyonis et de la SELARL B... F...,
Confirme le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente consentie par acte sous seing privé du 30 octobre 2012, en ce qu'il a condamné Mme A... à payer la somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. Bertrand X..., condamné in solidum la SELARL B... F..., Mme A... et la SCI Dyonis à payer à M. et Mme Y... la somme de 4. 000 € sur ce même fondement et les mêmes aux dépens de première instance,
Infirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne Mme Z... à payer à M. Bertrand X... la somme de 71. 000 € en application de la clause pénale prévue à l'acte sous seing privé du 30 janvier 2013,
Condamne Mme A... et la SELARL B... F..., in solidum entre elles, à garantir ce paiement, à hauteur de la somme de 30. 000 €,
Condamne Mme A... à payer à M. Bertrand X... la somme de 30. 000 € à titre de dommages-intérêts,
Condamne la SELARL B... F... et Mme A... in solidum entre elles, à payer à Mme Z..., à titre de dommages-intérêts, les sommes de 20. 000 € en réparation de son préjudice matériel et de 10. 000 € en réparation de son préjudice moral,
Condamne la SCI Dyonis à garantir la SELARL B... F... de l'ensemble des condamnations à garantie et à paiement prononcées contre elle,
Condamne Mme Z..., in solidum avec Mme A..., à payer à M. Bertrand X... la somme de 8. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne in solidum aux dépens d'appel Mme Z..., la SELARL B... F..., la SCI Dyonis et Mme A... et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
