Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 01 DÉCEMBRE 2017
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 04283
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2016- Tribunal de Grande Instance d'EVRY-RG no 13/ 00738
APPELANTS
Monsieur Philippe X...
né le 06 Février 1951 à LONGJUMEAU (91160)
demeurant...
Représenté par Me Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653
Madame Christine X...
née le 15 Décembre 1952 à LONGJUMEAU (91160)
demeurant...
Représentée par Me Anne-constance COLL de la SELASU CABINET COLL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653
INTIMÉS
Monsieur Fabrice Y...
né le 21 Septembre 1970 à DRAVEIL (91210)
demeurant...
Représenté par Me Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427
Assisté sur l'audience par Me Sophie MALTET de l'ASSOCIATION PERELSTEIN ZERBIB MALTET, avocat au barreau de PARIS, toque : R062, substitué sur l'audience par Me Lisa-Barbara CORDEIL, avocat au barreau de PARIS, toque : R062
Maître Benjamin Z... Notaire associé
demeurant...
Représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assisté sur l'audience par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
SARL FONCIERE V2 agissant par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : 520 59 0 1 00
ayant son siège au 6, Place Gérard Nevers-91140 VILLEBON SUR YVETTE
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
SA ALLIANZ IARD prise en le personne de ses représentants légaux
No Siret : 542110291
ayant son siège au 1 cours Michelet-CS 30051-92076 PARIS LA DEFENSE CEDEX
Représentée par Me Philippe MARINO de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143
Assistée sur l'audience par Me Charles-Henri DE GAUDEMONT, avocat au barreau de VAL D'OISE, toque : 21
SCP A... B... C... D... E... F... G... SCP notariale, prise en le personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 13 rue Edouard Branly-91120 PALAISEAU
Représentée par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assistée sur l'audience par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Le 23 novembre 2009, M. Y... indiquant représenter Roger X... a donné mandat exclusif de recherche d'acquéreur à un agent immobilier, M. Jean-Pierre H... exerçant sous l'enseigne ACTIMO ORPI à Chilly Mazarin, pour vendre, au prix de 264 000 € net vendeur, la maison de type F4 sise... appartenant à Roger X....
M. Y... est le mari de la petite fille de Roger X....
Roger X... a confirmé par lettre du 6 janvier 2010, sur l'information que lui avait donnée la société " Orpy ", son souhait de mettre en vente en un seul lot l'ensemble de sa propriété de Juvisy-sur-Orge, constituée, outre celle ci-dessus dans laquelle il avait habité avec son épouse jusqu'à la fin de l'année 2008, d'une petite maison de plain-pied composée de deux pièces principales avec garages, sise au.... Roger X... a ensuite conféré mandat à M. Y..., par acte sous seing privé établi à Bouy le 30 mai 2010, à l'effet de vendre les biens à la SARL Foncière V2 au prix de 264 000 €, ce qui fut fait, en premier lieu, par acte sous seing privé du 3 juillet 2010 établi par M. Benjamin Z... notaire à Sérignes à l'effet de promettre de vendre les biens à la SARL Foncière V2, sous condition suspensive d'obtention de prêt par l'acquéreur, puis, en second lieu, par acte authentique de vente du 28 septembre 2010 reçu par M. Romain F..., notaire associé à Palaiseau, avec le concours de M. Benjamin Z.... La société Foncière V2, selon les énonciations de l'avant-contrat et de l'acte authentique, avait préalablement conféré un mandat de recherche de biens au même agent immobilier.
Roger X... décédait le 16 octobre 2011.
Ses héritiers, M. Philippe X... et Mme Christine X... (les consorts X...), estimant que cette vente, conclue selon eux dans des conditions très désavantageuses, était nulle pour atteinte aux droits garantissant à l'épouse du de cujus le logement familial, et encore pour dol, ont saisi le tribunal de grande instance d'Evry par assignation du 18 décembre 2012 délivré à M. Y..., à la société Foncière V2, et à la SCP A...- D...-B...- C...- D...- E...- F...-G... et M. Z... ; la société Foncière V2 a alors appelé son assureur garantissant sa responsabilité professionnelle de marchand de biens, la société Allianz IARD, cette procédure étant jointe à la principale.
C'est dans ces conditions que par jugement du 18 janvier 2016, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- débouté les consorts X... de toutes leurs demandes,
- débouté M. Y... de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamné in solidum les consorts X... aux dépens,
- condamné in solidum les consorts X..., au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer 1 500 € à chacun des défendeur à l'action principale, outre 1 000 € à l'assureur appelé en garantie.
Par dernières conclusions du 10 octobre 2017, les consorts X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1992, 1108 et 1382 du code civil ;
- débouter la société Foncière V2 de sa demande de dommages et intérêts ;
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- prononcer la nullité de la vente du 28 septembre 2010 entre Roger X... et la société Foncière V2 ;
- condamner solidairement M. Y... et la société Foncière V2, garantis par la SCP " A..., B..., C..., D... E... F... et G... " et M. Benjamin Z..., responsable d'avoir manqué à son obligation de conseil et aux devoirs de sa charge, à leur payer une somme de 140 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- à titre subsidiaire
-idem (sic)
- à défaut, au cas où M. Y... et la société Foncière V2 ne seraient pas tenus responsables :
- condamner la SCP " A..., B..., C..., D... E... F... et G... " à leur payer une somme de 140 000 € ;
(- exécution provisoire)
- en tout état de cause, condamner solidairement M. Y..., la société Foncière V2 et la SCP " A..., B..., C..., D... E... F... et G... " et M. Benjamin Z... à leur payer une somme de 7 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 06 juillet 2016, la SCP " A..., B...,
C..., D... E... F... et G... " et M. Benjamin Z... prient la Cour de confirmer le jugement entrepris et réclament à l'encontre des consorts X... une somme de 8 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 8 juillet 2016, la société Allianz IARD prie la Cour de :
- vu l'article L 113-1 du code des assurances ;
- la mettre hors de cause ;
- en toutes hypothèses :
- confirmer le jugement entrepris ;
- débouter les consorts X... de toutes leurs demandes ;
- subsidiairement :
- dire que les garanties souscrites par la société Foncière V2 ne peuvent être mobilisées en raison des exclusions contractuelles résultant de la police dite UNIS no 44-197. 318 ;
- débouter en conséquence la société Foncière V2 et toute autre partie des demandes dirigées contre la concluante ;
- à défaut
-la dire bien fondée à opposer le plafond de garantie fixé par le contrat à la somme de 200 000 € et la franchise contractuelle de 3 000 € ;
- condamner son assurée et toute autre partie succombante à lui payer 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 12 juillet 2016, M. Y... prie la Cour de confirmer le jugement entrepris et de lui allouer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, mise à la charge consorts X... qui seront également tenus des dépens de l'instance.
Par dernières conclusions du 05 septembre 2016, la société Foncière V2 prie la Cour de :
- vu les articles " 1108 et suivants " du code civil ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les consorts X... ;
- à titre subsidiaire
-dire que la société Allianz lui devra sa garantie en vertu du contrat d'assurance de responsabilité civile professionnelle " marchand de biens " qu'elle a souscrit auprès de cette compagnie ;
- à titre d'appel incident :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande dommages et intérêts contre les consorts X... et lui allouer une somme de 10 000 € pour compenser son préjudice moral résultant d'une telle action entreprise avec légèreté ;
- en tout état de cause, condamner les consorts X... à lui verser une somme de 7 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens d'appel.
SUR CE
LA COUR
Les moyens soutenus par les consorts X... au soutien de leur appel relatif à l'existence de manoeuvres dolosives de M. Y..., de manoeuvres dolosives de la société Foncière V2, de manquements de M. F... à son devoir de conseil et aux obligations de sa charge ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il convient d'apporter les compléments qui suivent.
Contrairement à ce que soutiennent les consorts X..., il n'est pas établi que le mandat du 23 novembre 2009 donné à l'agent immobilier par M. Y... au nom et pour le compte de Roger X... n'ait pas été précédé d'une procuration préalable, notamment en présence des énonciations du mandat écrit no 5497 et de la lettre de Roger X... signée mais non datée par laquelle celui-ci donne expressément procuration à M. Fabrice Y... pour signer en son nom les documents pour la mise en vente de sa maison du 30 rue Gaston Meunier à Juvisy. En outre, la lettre de Roger X... du 6 janvier 2010 par laquelle il confirme son souhait de vendre les deux maisons en un seul lot, d'une part et la procuration du 30 mai 2010 recueillie par l'un et l'autre notaire et annexée tant à l'avant-contrat qu'à l'acte définitif, et dont les consorts X... reconnaissent qu'elle a été conforme aux actes, démontrent la réalité du mandat donné à M. Y....
Si les consorts X... soutiennent que ce consentement a été donné par Roger X... " en l'absence de consentement raisonné et de par la distance le séparant de son patrimoine ", et pour répondre " aux exigences de M. Y... ", la Cour ne dispose pas des indices graves précis et concordants permettant de retenir que le vendeur n'aurait pas agi en connaissance de cause et que son consentement aurait été vicié.
Les doutes exprimés comme tels par les appelants quant à la bonne foi de M. Y... ne démontrent pas l'intention dolosive ni la mauvaise foi.
Ni l'impossibilité alléguée de Roger X... de gérer personnellement ses affaires ni son âge, ni la caractère discutable du prix qui résulterait du fait que les maisons ont été vendues au prix de mise en vente de la seule maison principale, ni la circonstance que le vendeur ait pris à sa charge sans y être obligé le coût de la remise en conformité de l'installation d'assainissement, ni le repentir de Roger X... au cours de l'année 2011, et dont atteste Mme I..., n'établissent la réalité de manoeuvres du mandataire en vue d'avantager un tiers ou lui-même et ne caractérisent un détournement de mandat ou bien l'abus allégué, qui aurait consisté à dissimuler au vendeur la valeur réelle des biens vendus. Rien n'est établi sur les circonstances dans lesquelles Roger X... se serait aperçu de son erreur prétendue quant à la valeur des biens vendus.
Du reste, la valeur vénale des biens vendus au jour de la vente, contestée, n'est précisée par aucune estimation et la seule signature d'avants contrats portant sur la revente par le marchand de biens, pour le prix de 259 000 € s'agissant de la maison principale et pour le prix de 145 000 € s'agissant de la petite maison, rendant possible une plus value de 140 000 €, ne suffit pas à caractériser un dol au préjudice du vendeur.
Il n'est pas établi non plus qu'ait été dissimulé au vendeur par M. Y... le coût modique de la division en deux lots, estimé par devis de géomètre recueilli par l'agent immobilier, en vue de faire accepter à Roger X... la vente en un seul lot, préjudiciable à ses intérêts.
La réticence dolosive de l'acheteur quant à la valeur réelle des biens vendus ou le coût de la division des lots n'est pas établie.
Il n'est donc pas démontré en l'espèce que le vendeur n'aurait pas disposé des informations pertinentes lui permettant de vendre en connaissance de cause et de donner un consentement éclairé.
Nul manquement de M. F... à son devoir de conseil n'est démontré en l'espèce à l'occasion de la rédaction de l'acte de vente du 28 septembre 2010.
Il n'est pas soutenu en appel de manquement du notaire s'agissant de la protection du logement familial instituée à l'article 215 du code civil et contrairement à ce qui est soutenu, les conditions du paiement du prix n'ont pas été particulièrement avantageuses pour l'acquéreur qui s'en immédiatement acquitté dans la comptabilité du notaire. Le grief formé de ce chef contre ce notaire est mal fondé.
Nul manquement de M. Z... n'est davantage établi.
Le jugement entrepris sera donc confirmé.
Pour autant, ne sont établis ni le préjudice moral du marchand de biens, ni l'abus de procédure des consorts X..., qui se sont seulement mépris sans malice ni mauvaise foi sur l'étendue de leurs droits. La demande indemnitaire au titre de l'appel incident sera donc rejetée, le jugement étant également confirmé sur ce point
Les consorts X..., en équité, verseront 1 000 € d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des intimés sur l'appel principal.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions,
Déboute la société Foncière V2 de son appel incident,
Condamne les consorts X... aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne les consorts X... à payer une somme de 1 000 € à chacun des intimés : M. Y..., la société Foncière V2, la SCP A...- D...-B...- C...- D...- E...- F...-G..., M. Z... et la société Allianz IARD,
Rejette le surplus des demandes.
Le Greffier, La Présidente,
