Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 13 OCTOBRE 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 16901
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2011- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 09/ 05070
APPELANTE
Madame Véronique X...VEUVE Y...
née le 23 juin 1961 à ANNECY
demeurant ...
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
INTIMÉES
Mademoiselle Sabine Z...-DCD-
née le 15 Mars 1963 à SAINT MANDE
...
Mademoiselle Dominique A...
intervenante volontaire
née le 02 Septembre 1954 à TUNIS (TUNISIE)
demeurant ...
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
Assistée sur l'audience par Me Géraldine GAMBIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0080
INTERVENANTE
Syndicat des copropriétaires DU 38 BIS RUE BOULARD VILLA LOUVAT II 75014 PARIS représenté par son syndic la société COGESTO dont le siège social est au 7/ 9 rue Ernest Cresson-75014 PARIS
ayant son siège au 7/ 9 rue Ernest Cresson-75014 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Patrick TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1010
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Septembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Mme Christine BARBEROT a été entendu en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
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Par acte authentique du 29 octobre 2008, Sabine Z... et Mme Dominique A...ont vendu à Mme Véronique X..., veuve Y..., au prix de 512 000 €, les lots no 23 et 24 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis 38 bis rue Boulard, 1 et 2 Villa Louvat à Paris, 14e arrondissement, soit, dans le bâtiment 2 de la Villa Louvat, s'agissant du lot 23, au rez-de-chaussée, un appartement et, au sous-sol, un atelier d'artiste, une cour couverte, un escalier intérieur communiquant avec le lot 24 au sous-sol et, s'agissant du lot 24, une cave, au sous-sol, communiquant avec l'atelier. Cet acte énonce que le lot 23 a une superficie de 59, 36 m2 au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, suivant une attestation de superficie privative établie par la société BCTI le 6 mai 2008. Par acte du 13 mars 2009, Mme Y..., estimant que la cour couverte ne faisait pas partie du lot 23, mais constituait une partie commune, a assigné ses venderesses en paiement de la somme de 37 986 € au titre de la réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure et de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 juin 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté les demandes de Mme Y...,
- constaté que la cour litigieuse était incluse dans un lot privatif de copropriété dans les actes de vente successifs et dans la décision de l'assemblée générale du 12 décembre 1985,
- condamné Mme Y...à payer aux consorts Z...-A...la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné Mme Y...aux dépens.
Mme Y...a interjeté appel de ce jugement le 16 septembre 2011. Sabine Z... est décédée le 30 septembre 2012. Le 27 juin 2013, Mme A...est intervenue volontairement à l'instance d'appel en qualité de légataire universelle de la défunte. Cette Cour a invité Mme Y...à mettre en cause du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier précité.
Par dernières conclusions du 16 mai 2017, Mme Y..., appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1116 et suivants, 1147, 1382, 1371 et suivants, 1376, 2258, 2261, 2272 du Code civil, 332, 552, 564, 565, 700 du Code de procédure civile, les articles 2, 3, 46, 26 d de la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967,
- la déclarer recevable en ses demandes,
- débouter Mme A...et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes
-infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- dire que la cour est une partie commune dont le propriétaire du lot no 23 n'a que la jouissance,
- constater qu'elle l'a restituée à la copropriété,
- condamner Mme A...à lui payer les sommes de : 34 415 € en diminution du prix, 15 650, 05 € de remise en conformité de la cour, 10 000 € de dommages-intérêts, 4000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour qualifierait la cour litigieuse de partie privative,
- constater que l'intervention forcée du syndicat des copropriétaires a été ordonnée par la Cour et la dire recevable,
- constater qu'elle a restitué gracieusement la cour litigieuse à la copropriété et que le syndicat des copropriétaires a acquis indûment et à titre gratuit un bien lui appartenant en propre,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de : 34 415 € en remboursement du prix, 15 650, 05 € au titre des travaux engagés inutilement pour restituer le bien, 10 000 € de dommages-intérêts, 4000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 7 juin 2017, Mme A...prie la Cour de :
- débouter Mme Y...de l'ensemble de ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant : condamner Mme Y...à lui verser la somme de 20 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- subsidiairement :
- dire que la réfaction du prix ne saurait être supérieure à la somme de 34 280 € qui devra être réduite eu égard à la jouissance effective de la courette litigieuse,
- dire que l'ensemble des frais nécessaires à la rédaction et à la publicité des actes que l'arrêt engendrerait seront à la charge exclusive de Mme Y...,
- débouter Mme Y...de sa demande de dommages-intérêts,
- condamner Mme Y...à lui verser la somme 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 10 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 38 bis rue Boulard, 1 et 2 Villa Louvat à Paris, 14e arrondissement, représenté par son syndic, demande à la Cour de :
- vu les articles 332, 352 et 555 du Code de procédure civile, les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, le Code civil et les articles relatifs à l'usucapion,
- rejeter toutes les demandes de Mme Y...et de Mme A...,
- dire irrecevable les demandes de garantie de Mme Y...contre lui,
- dans l'hypothèse où ces demandes seraient dites recevables, les dire mal fondées,
- constater que la courette derrière le no 15 est une partie commune,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a qualifié de privative la courette se trouvant derrière le no 15,
- condamner Mme Y...à lui verser la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, subsidiairement condamner in solidum Mme Y...et Mme A...à lui payer cette somme sur le même fondement,
- condamner la partie perdante aux dépens.
SUR CE
LA COUR
Il convient de recevoir le syndicat des copropriétaires en son intervention forcée en cause d'appel à la demande de cette Cour, eu égard au litige portant sur le caractère commun ou privatif d'une courette.
La Cour a invité Mme Y...à mettre le syndicat des copropriétaires dans la cause, en raison de l'évolution du litige résultant du dispositif du jugement qui statuait sur le caractère privatif de la courette litigieuse en l'absence du syndicat. Par suite, les demandes en paiement de Mme Y...formées contre le syndicat des copropriétaires sont nouvelles et comme telles, irrecevables.
L'acte authentique du 29 octobre 2008 aux termes duquel les consorts Z...-A...ont vendu à Mme Y...les lots 23 et 24 de l'état de division de l'ensemble immobilier précité énonce que le lot no 23 comprend :
" a) La propriété exclusive et particulière de : dans le bâtiment 2 de la Villa Louvat, un appartement au rez-de-chaussée gauche : entrée, séjour-double, cuisine, wc ; au sous-sol : un atelier d'artiste, débarras, cour couverte, escalier intérieur communiquant avec le lot numéro 24 au sous-sol.
b) Et la propriété à concurrence des vingt et un/ cinq centièmes (21/ 500èmes) des parties communes générales de l'immeuble.
Le vendeur déclare que la désignation actuelle est la suivante : entrée, chambre, bureau, salle de bains, wc, mezzanine, au sous-sol un atelier, cuisine et débarras.
Observation étant faite que la mezzanine existait lors de l'acquisition du vendeur ainsi qu'il résulte du mesurage qui est annexé aux termes de son titre de propriété, dont la copie est annexée aux présentes "
tandis que le lot 24 comprend :
" a) La propriété exclusive et particulière de : dans le bâtiment 2 de la Villa Louvat, au sous-sol, une cave communiquant avec l'atelier.
b) Et la propriété à concurrence des un/ cinq centièmes (1/ 500èmes) des parties communes générales de l'immeuble ".
Le mesurage annexé à cet acte, réalisé par la société BCTI le 6 mai 2008, qui figurait dans la promesse unilatérale de vente du 16 mai 2008, énonce que la superficie du bien, au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est de 64, 51 m2, cette surface incluant celle de la mezzanine au rez-de-chassée de 5, 15 m2. Cependant, dans l'acte authentique de vente du 29 octobre 2008, cette mesure a été biffée et remplacée par la mention manuscrite de " 59, 36 m2 (hors mezzanine) ", suivie du paraphe des parties à l'acte, le prix d'un montant de 540 000 € dans la promesse unilatérale de vente ayant été réduit à 512 000 € dans l'acte de vente.
Mme Y...soutient qu'à la suite de travaux, les consorts Z...-A...ont transformé la cour, partie commune, et l'ont intégrée à l'appartement, sa superficie ayant été incluse dans celle du lot 23. Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, estime que la courette est partie commune, son accaparement par les consorts A...s'étant produit pendant la période 1998-2008.
S'agissant de la nature, privative ou commune de la cour litigieuse, il ressort de la désignation des parties communes du règlement de copropriété du 20 janvier 1925 déposé au rang des minutes de Dominique B..., notaire, publié le 9 février 1925, que celles-ci comprennent (pp. 1 et 2), notamment, " les vestibules d'entrée à rez-de-chaussée, les escaliers, les descentes de caves, les cours et les petits bâtiments pour remises ". Par suite, la cour litigieuse est une partie commune au sens du règlement de copropriété, sans qu'il puisse être soutenu, hors dénaturation du règlement de copropriété, que seules les cours communes sont parties communes.
Cependant, l'acte authentique du 20 mars 1950, reçu par Dominique B..., publié le 21 mars 1950, aux termes duquel les époux C...ont vendu à Henri E..." un appartement dépendant de la maison sise à Paris, Villa Louvat no2, situé au rez de Chaussée, porte palière à gauche " et " une cave dans l'étage souterrain ", précise que l'appartement comprend, notamment, un atelier " avec courette derrière ". L'acte authentique reçu le 4 novembre 1998 par M. F..., notaire, publié le 18 novembre 1998, aux termes duquel les héritiers de Henri E..., décédé le 31 janvier 1986, ont vendu aux consorts Z...-A...l'appartement et la cave précités, devenus les lots 23 et 24 de la copropriété, précise que l'appartement comprend un " atelier avec courette derrière ", " la cave communiquant avec l'atelier ". Enfin, il vient d'être dit que l'acte de vente du 29 octobre 2008 entre les consorts Z...-A...et Mme Y..., rappelle l'existence d'une cour couverte dont l'appelante se plaint qu'elle ait été intégrée à l'appartement vendu.
Le certificat de mesurage réalisé par la société Examètre le 15 mai 1998 à la demande des consorts E...pour la vente du 4 novembre 1998 au profit des consorts Z...-A...montre que la courette n'était déjà plus énoncée en tant que telle, le mesureur, qui a mesuré un " appartement en duplex de 3 pièces principales ", énumérant une mezzanine au niveau haut et une loggia au niveau bas de l'atelier, ce dont il se déduit que la courette avait déjà été intégrée au duplex dès avant l'achat par les consorts Z...-A.... Cette possession n'a pas été troublée par la lettre que le syndic de l'époque leur a adressée le 26 janvier 1999 aux termes de laquelle il leur " rappelle que la courette située au rez-de-chassée fait l'objet d'un problème d'interprétation du règlement de copropriété pour savoir si vous avez ou non la jouissance exclusive " et leur enjoint de stopper tous travaux, cette lettre, dubitative quant au statut de la courette, n'ayant été suivie d'aucune action en revendication ni en requalification de la courette en partie commune à jouissance exclusive et ce, nonobstant la réponse du notaire des consorts Z...-A...du 5 février 1999 affirmant, pourtant, qu'il résultait de l'acte du 20 mars 1950 que la courette faisait partie du lot acquis par Henri E.... L'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 1998, sur convocation de Mme E...et en son absence, celle-ci n'étant plus propriétaire, sur une " question de Mme G..." relative à " l'usage de la courette par son voisin du rez-de-chaussée gauche ", a considéré " au vu des documents en sa possession, que la cour en question est une partie commune ". Mais, le syndic a réuni une nouvelle assemblée générale sur le même ordre du jour, en convoquant, cette fois, les acquéreurs des consorts E..., eu égard au litige opposant " la copropriété et en particulier Madame G...aux acquéreurs de l'appartement de Madame E..., Mesdames A...et Z... " en espérant qu'un " débat évitera des litiges longs et coûteux " (lettre circulaire du syndic du 9 avril 1999). Toutefois, l'ordre du jour étant resté inchangé, c'est toujours sur une " question de Mme G...selon courrier du 20 mai et 26 mai 1998 " relative à " l'usage de la courette par son voisin du rez-de-chaussée gauche : consorts Z...-A..." que le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 avril 1999 mentionne : " Mme G..., considérant que la cour couverte en sous-sol, mitoyenne de son lot, est partie commune, souhaite clarifier la situation juridique de cette cour et engage de son côté les démarches nécessaires. En tout état de cause, elle considère que la destination de cette cour ne saurait être changée ".
Il ne ressort pas de ces délibérations que l'assemblée générale des copropriétaires se soit jamais prononcée sur le statut de la courette par une décision opposable aux consorts Z...-A.... En revanche, il s'en déduit que dès le mois de mai 1998, soit antérieurement à l'acquisition le 4 novembre 1998 des lieux litigieux par les consorts Z...-A..., l'appropriation de la courette existait bien, ainsi que le corrobore le certificat précité du mesureur du 15 mai 1998, ce que ne contredît pas le constat que Mme G...a fait dresser par l'huissier de justice le 12 juin 1998 qui relate que la courette est recouverte d'une verrière comme, d'ailleurs, le salon adjacent de Mme G.... Si Mme G...a bien assigné en référé le 15 mars 1999 les consorts Z...-A...et le syndicat des copropriétaires en organisation d'une expertise, cette demande a été rejetée par ordonnance du 26 mars 1999, n'étant pas allégué par l'appelante ou par le syndicat des copropriétaires que Mme G..., qui a vendu, depuis, son lot, ait assigné au fond en revendication du statut commun de la courette.
Il se déduit des actes de 1950 et de 1998 que les vendeurs successifs ont estimé, de bonne foi, que la courette qu'ils vendaient en même temps que l'atelier, car ils en avaient seuls l'accès et la jouissance, était leur propriété privative. Ni Mme Y...ni le syndicat des copropriétaires ne prouvant que cette possession aurait été troublée par une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires ou par une action en revendication du syndicat des copropriétaires ou encore d'un autre copropriétaire de l'immeuble. Ainsi la possession non équivoque et à titre de propriétaire de la courette est paisible. Elle est également publique, la copropriété ayant eu connaissance de l'annexion de la courette au lot, ainsi qu'il vient d'être relaté, les actes de ventes précités ayant, en outre, été publiés. Ces actes sont autant de justes titres autorisant une usucapion de dix années. Par suite, les consorts Z...-A..., qui pouvaient joindre à leur possession celle de leurs auteurs, dès lors qu'il vient d'être dit que la courette a été expressément incluse dans les ventes successives, et qui avaient donc acquis la propriété par usucapion depuis plus de 10 ans, ont transféré la propriété de cette cour à Mme Y...par l'acte de vente du 29 octobre 2008.
En conséquence, Mme Y...doit être déboutée de son action fondée sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en diminution du prix de vente.
Aucune injonction de " remettre la cour en état de partie commune " n'ayant été délivrée à Mme Y...par la copropriété, un accord de cette nature ne pouvant être déduit de la lettre du syndic du 2 novembre 2009 autorisant les travaux privatifs, l'appelante, qui a décidé, de son propre chef, de procéder à des travaux dans son lot pour un montant de 15 650, 05 €, doit être déboutée de sa demande en paiement de cette somme formée contre Mme A....
Aucun contentieux au fond relatif à la propriété de la courette litigieuse n'ayant opposé ses venderesses à la copropriété ni même à un copropriétaire, Mme Y...n'établit pas la réticence dolosive qu'elle impute à Mme A..., l'inclusion de la courette dans les lots vendus résultant de l'évolution de la composition du bien relatée dans l'acte authentique de vente du 29 octobre 2008. En outre, cet acte authentique étant le dernier état de l'accord des parties, Mme Y...n'établit pas davantage l'existence d'un dol des vendeurs qui aurait consisté dans l'inexactitude de déclarations relatives aux travaux réalisés dans les lieux vendus figurant dans la promesse unilatérale de vente.
Mme Y...doit être déboutée de toutes ses demandes.
L'abus de procédure n'étant pas établi, Mme A...sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Mme Y...qui succombe en ses demandes sera condamnée aux dépens.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de Mme Y....
Le syndicat des copropriétaires succombant en sa demande relative au caractère commun de la courette, sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile à l'encontre de Mme A...ne peut être accueillie.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de Mme A...et du syndicat des copropriétaires contre Mme Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Reçoit le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 38 bis rue Boulard, 1 et 2 Villa Louvat à Paris, 14e arrondissement, représenté par son syndic, la société Cogesco, en son intervention forcée ;
Déclare irrecevables les demandes en paiement de Mme Véronique X..., veuve Y..., formées contre ce syndicat ;
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a constaté que la cour litigieuse était incluse dans un lot privatif de copropriété dans la décision de l'assemblée générale du 12 décembre 1985 ;
Statuant à nouveau :
Dit que lors de la vente du 29 octobre 2008, Sabine Z... et Mme Dominique A...étaient propriétaires par usucapion de la courette désignée dans les actes authentiques antérieurs de vente des 20 mars 1950 et 4 novembre 1998 selon l'expression " atelier avec courette derrière ", cette courette étant devenue une partie privative ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Déboute Mme Véronique X..., veuve Y..., de sa demande fondée sur le dol ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne Mme Véronique X..., veuve Y..., aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne Mme Véronique X..., veuve Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer :
- à Mme Dominique A..., la somme de 4 000 €,
- au le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis 38 bis rue Boulard, 1 et 2 Villa Louvat à Paris, 14e arrondissement, représenté par son syndic, la société Cogesco, la somme de 6 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
