Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2017
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/22980
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS -10ème arrondissement - RG n° 11-15-000214
APPELANTS
Monsieur [R] [W] [F] [U]
né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque: B1055
Assisté de Me Robin CASTEL du Cabinet ARDENS, avocat au barreau de PARIS, toque: B.1161 substitué par Me Sandrine GRINHOLTZ, avocat au barreau de PARIS, toque: B.1161
Madame [B] [Q] [M] [U]
née le [Date naissance 2] 1943 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque: B1055
Assistée de Me Robin CASTEL du Cabinet ARDENS, avocat au barreau de PARIS, toque: B 1161, substitué par Me Sandrine GRINHOLTZ, avocat au barreau de PARIS, toque: B.1161
Madame [D] [V] [O] [U]
née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque: B1055
Assistée de Me Robin CASTEL du Cabinet ARDENS, avocat au barreau de PARIS, toque: B 1161, substitué par Me Sandrine GRINHOLTZ, avocat au barreau de PARIS, toque B.1161
INTIMÉS
Monsieur [G] [L]
né le [Date naissance 4] 1954 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Adresse 3]
Représenté par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assisté de Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043, substitué par Me Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043
Madame [H] [I]
née le [Date naissance 5] 1964 à [Localité 5]2)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée de Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043, substitué par Me Amandine JOUANIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043
PARTIE INTERVENANTE
La Société INTERNATIONAL INVESTISSEMENT, venant aux droits et obligations de Monsieur [R] [W] [F] [U], Madame [B] [Q] [M] [U], Madame [D] [V] [O] [U], prise en la personne de son représentant légal
N° SIRET: 354 072 944
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée de Me Robin CASTEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B. 1161, substitué par Me Sandrine GRINHOLTZ, avocat au barreau de PARIS, toque B
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président, entendue en son rapport et Mme Sophie Grall, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président
Mme Sophie Grall, Conseillère
Mme Pascale Woirhaye, Conseillère
En application de l'Ordonnance de Mme le premier président de la cour d'appel de PARIS en date du 31 août 2017.
Greffier, lors des débats : Mme Christelle Marie-Luce
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président et par Mme Christelle Marie-Luce, greffier présent lors du prononcé.
***
Le 1er janvier 1997, Monsieur [L] s'est vu consentir par Monsieur [A] [U], aujourd'hui décédé, un bail de six ans pour un appartement de cinq pièces de 145 m², situé au premier étage, au-dessus de son commerce, qui avait fait l'objet d'un bail antérieur au [Adresse 6].
Monsieur [U] est décédé et Madame [O] [U] et ses trois enfants ont fait délivrer le 20 juin 2014 un congé avec offre de vente au prix de 880'000 €, soit 6 027 € le mètre carré, à Monsieur [L] ainsi qu'à sa concubine, Madame [I].
Le 19 mars 2015, [R], [B] et [D] [U], aux droits de Madame [O] [U] décédée, ont fait assigner Monsieur [L] et Madame [I] devant le tribunal d'instance de Paris 10e arrondissement pour voir constater la résiliation du bail du fait du congé et obtenir l'expulsion des occupants qui se maintiennent dans les lieux.
Par jugement du 4 novembre 2015, le tribunal d'instance de Paris 10e arrondissement a, avec exécution provisoire, déclaré non valide le congé pour vente du 20 juin 2014 délivré pour un prix jugé excessif et condamné « l'indivision » [U] au paiement d'une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Monsieur [R] et Mesdames [B] et [D] [U] ont interjeté appel de ce jugement le 13 novembre 2015.
La société Internationale Investissement a acquis plusieurs lots de l'immeuble et notamment le lot litigieux au prix de 620'000 €, projet de vente qui a été notifié aux intimés qui n'ont pas fait part de leur volonté d'user de leur droit de préemption et d'acquérir. Elle est intervenue volontairement à l'instance par conclusions du 22 juin 2017.
La société Internationale Investissement, aux droits des consorts [U], par conclusions du 4 juillet 2017 demande à la cour de :
- recevoir son intervention volontaire,
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que le bail était un bail d'habitation et juger toute action en requalification prescrite et d'infirmer le jugement pour le surplus.
Elle demande à la cour statuant à nouveau de :
- constater et prononcer la validité du congé à effet au 31 décembre 2014,
- rejeter la demande de délai,
- condamner les intimés au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2015 égale à deux fois le loyer quotidien dû au 31 décembre 2014 soit 3 027,70 € par mois avec indexation, jusqu'à déménagement et remise des clés, et condamner les intimés au paiement de la différence avec ce qu'ils ont versé,
- prononcer et autoriser l'expulsion de Monsieur [L] et de Madame [I] et de tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique et autoriser l'estimation des réparations locatives par huissier commis à cet effet, assisté, s'il estime utile, d'un technicien ;
- condamner solidairement Monsieur [L] et Madame [I] à lui verser une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions du 6 avril 2016, Monsieur [L] et Madame [I] prient la cour de :
- requalifier la convention locative bénéficiant à Monsieur [L] en bail commercial,
- annuler le congé litigieux,
- subsidiairement, confirmer le jugement et débouter les consorts [U] de toutes leurs demandes,
- plus subsidiairement, accorder à Monsieur [L] les plus larges délais pour se reloger,
- fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer,
- condamner solidairement les consorts [U] au paiement d'une somme de 1 500 € à chacun des concluants sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 4 juillet 2017.
SUR CE, LA COUR,
Sur la qualification du bail
Considérant que le tribunal a refusé de requalifier le bail de l'appartement en bail commercial ou mixte ;
Considérant que les intimés prétendent que le bail de l'appartement, quelque soit la qualification de l'acte, doit, selon la commune intention des parties, être considéré comme l'accessoire du commerce car Monsieur [L] ne peut exploiter son activité professionnelle sans habiter à proximité immédiate ; qu'ils font valoir que les deux baux ont été renouvelés le même jour le 1er janvier 2003 et que les locaux sont reliés par un escalier de service sans devoir passer par l'extérieur de l'immeuble ; qu'ils prétendent que l'aspect commercial doit l'emporter sur l'aspect habitation et que dès lors les baux sont exclus de l'application de la loi du 6 juillet 1989 ;
Considérant qu'ils contestent la prétendue prescription de l'action en requalification par application de l'article L 145-60 du code de commerce dont il résulte que toutes les actions fondées sur les articles L145-1 et suivants du code de commerce se prescrivent par deux ans ; qu'ils soutiennent que la prescription n'est applicable que si le bail a été reconnu comme commercial; qu'ils en déduisent que le congé ne pouvait être signifié avant l'expiration du bail commercial le 31 décembre 2020 et que le congé ne saurait produire effet ;
Considérant que la société Internationale Investissement, aux droits des consorts [U], demande, quant à elle, la confirmation du jugement qui a qualifié le bail, de bail d'habitation, soutenant qu'il y a un bail commercial pour les locaux du rez-de-chaussée et un bail d'habitation pour l'appartement du premier étage et affirme que le bail d'habitation ne sert pas à l'activité professionnelle ; qu'elle fait remarquer que les baux initiaux ont pris effet à des dates différentes le 1er janvier 1994 pour le bail commercial et le 1er janvier 1997 pour le bail d'habitation et que, jamais, les parties n'ont entendu lier ces deux baux distincts ; qu'elle expose que Monsieur [L] est mal venu de prétendre que sa santé justifie ce lien entre les deux baux alors que ses soucis de santé ne sont intervenus qu'en 2007 ;
Considérant que la société Internationale Investissement soutient que la requalification du bail litigieux est soumise par l'article L 145-60 du code de commerce à une prescription biennale qui court à compter de la signature du bail; que dès lors l'action en requalification du bail d'habitation signé le 1er janvier 1997 est des lors prescrite depuis le 1er janvier 1999;
Considérant que cependant ainsi que le font remarquer les intimés la prescription commerciale de l'article L 145-60 ne s'applique qu'aux baux, objets du chapitre V du code de commerce, dont l'article L 145-2 ne vise pas les baux d'habitation et qu'en conséquence tant que le bail non visé par le code de commerce est civil, ce sont les prescriptions civiles pour les actions relatives à ce bail civil qui s'appliquent ; que la prescription court à compter du jour où les locataires pouvaient connaître la possibilité d'une qualification commerciale des baux ; qu'en l'espèce le bail commercial est antérieur au bail civil et que c'est donc à compter de la conclusion du bail civil soit le 1er janvier 1997 que la prescription de l'action en requalification de ce bail a couru ; qu'en 1991 la prescription était trentenaire en vertu de l'article 2262 du code civil ; qu'elle a été réduite à 5 ans par la loi du 17 juin 2008 et que s'agissant d'une prescription plus courte, la prescription de 5 ans a couru à compter de l'entrée en vigueur de la loi; qu'en conséquence lors de l'assignation du 19 mars 2015 et de l'audience devant le tribunal d'instance du 7 octobre 2015, la demande de requalification était déjà prescrite;
Sur la validité du congé
Considérant que la société Internationale Investissement critique le jugement en ce qu'il a considéré que le prix fixé avec une décote de seulement 11,36 % était excessif en raison de la présence d'un café avec terrasse en dessous et des travaux à venir dans la copropriété et refusé de valider le congé ; que le tribunal d'instance a en effet jugé que la décote aurait dû être de 20 à 25 % ; qu'elle conteste que l'activité commerciale du rez-de-chaussée soit un élément de décote et prétend que le tribunal a sous-évalué le bien en retenant un prix de 5 100 € à 5 440 € le m² alors que les notaires évaluent le prix médian pour le 10e arrondissement de Paris à 6 800 € le mètre carré ; qu'elle souligne, que les travaux d'un montant total de 410'000 € rappelé dans le congé selon les estimations de l'expert judiciaire ont entraîné une décote proportionnelle et qu'il ne saurait être tenu compte des frais d'avocat et d'expertise et qu'il n'y a pas réparation d'un préjudice matériel pour la durée des travaux ; qu'elle considère, en conséquence, que la décote opérée par le tribunal n'est pas justifiée ; qu'elle ajoute, que la différence entre le prix de l'offre de vente et le prix de vente réalisée s'explique par la vente de plusieurs lots dont un bien occupé faisant l'objet d'un litige judiciaire, ce qui justifie une décote entre 5 et 20 %; qu'elle affirme que la nullité du congé ne peut être prononcée qu'en cas de fraude et que la Cour de Cassation admet que les vendeurs veuillent vendre au meilleur prix et que c'est insuffisant pour établir une fraude ;
Considérant que Monsieur [L] et Madame [I] répondent que le prix est excessif car l'environnement est bruyant, au-dessus d'un café restaurant avec terrasse extérieure entre le quartier de Barbès et celui de la [Établissement 1], ce qui devrait entraîner une décote de 30 % et un prix de 690'200 € ; qu'ils ajoutent que les travaux seraient selon eux d'un coût total de 803'000 € ce qui justifierait une réduction de prix supplémentaire car le prix réel serait de 880'000 € + 123'000 € de travaux à la charge du propriétaire soit un prix global de 1 003 000 € ; qu'ils prétendent que le prix de la vente réalisée est de ce fait en réalité inférieure de 33 % au prix de l'offre de vente qui leur a été faite ;
Mais considérant que le congé mentionne bien les futurs travaux à la charge des copropriétaires donc du futur acquéreur; que le débat sur le montant de ces travaux et sur la décote en raison du bruit, qui auraient dû réduire le prix offert, selon les intimés, ne présente plus d'intérêt juridique, puisque l'appartement a effectivement été vendu à un tiers en cours de procédure, à un prix certes inférieur à la première proposition des vendeurs, qui pouvaient cependant légitimement tenter d'obtenir un bon prix; que ce dernier prix qui correspond à celui de la vente effective, a bien été notifié et proposé aux locataires, qui bénéficiaient d'un droit de préemption subsidiaire; qu'il n'est pas contesté que leurs droits ont été respectés et qu'ils n'ont pas entendu user de leur droit de préemption et acquérir au prix consenti à la société Internationale Investissement; que dès lors le bien ayant été vendu le 26 septembre 2017 à un prix qui leur avait été proposé, la fraude invoquée par les locataires intimés n'est pas établie par eux; qu'il convient en conséquence de valider le congé et d'ordonner l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef dans les délais légaux;
Considérant qu'il n'y a pas lieu de faire estimer le coût des réparations locatives par huissier car ce n'est pas sa fonction ; qu'en revanche, le recours à un huissier pour établir un état des lieux de sortie est prévu par les dispositions légales et ne nécessite pas d'autorisation ;
Sur l'indemnité d'occupation
Considérant que les intimés contestent le montant de l'indemnité d'occupation prévue au bail à deux fois le loyer quotidien dont l'appelante réclame l'application à compter du 31 décembre 2014 jusqu'à libération effective des lieux, en faisant valoir qu'elle correspond au montant actuel des loyers du secteur; que cependant le loyer a été fixé par la convention des parties en fonction de la valeur locative du bien et qu'il est équitable de prévoir que, durant la procédure, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges justifiées mais que, dans un but coercitif prévu dans le bail, cette indemnité deviendra journalière et égale à deux fois le loyer quotidien indexé, à compter de la signification du présent arrêt jusqu'à libération effective des lieux de toute personne et de tout bien et remise des clés ;
Sur les délais pour quitter les lieux
Considérant que les intimés réclament trois ans de délais pour quitter les lieux par application de l'article L 412-3 et L 412-3 du code de procédure civile d'exécution, en raison de leur bonne foi pour leur permettre d'exploiter le fonds de commerce jusqu'à la fin du bail et d'organiser la cession du fonds et leur retraite ; qu'ils soulignent que la Cour de Cassation a jugé que le délai fixé par la loi ALUR était applicable immédiatement ; que Monsieur [L] fait valoir sa paralysie gauche spastique assez sévère et son impotence ; qu'il fait remarquer, en outre, le fait que les appelants étaient propriétaires de plusieurs appartements dans l'immeuble dont la vente leur permettra de financer les travaux de la copropriété ;
Mais considérant que la société Internationale Investissement fait valoir, à juste titre, que Monsieur [L] ne justifie pas de sa recherche d'un relogement ni que celui-ci ne puisse se faire dans des conditions normales ; qu'en outre, il se maintient dans les lieux depuis le 1er janvier 2015 de sorte qu'il a déjà bénéficié de presque trois ans de délai ; que cette demande sera donc rejetée ;
Sur les frais de procédure
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de l'appelante aux droits des consorts [U] la totalité des frais de procédure qu'elle a été contrainte d'exposer en cause d'appel ; qu'une somme de 1 500 € sera allouée à ce titre;
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement et contradictoirement,
Déclare recevable l'intervention volontaire de la société International Investissement aux droits des consorts [U],
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Déclare prescrite l'action en requalification du bail,
Valide le congé pour vente délivrée aux intimés le 20 juin 2014 à effet au 31 décembre 2014,
Ordonne leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef de l'appartement situé au premier étage du [Adresse 6] dans les délais légaux,
Dit n'y avoir lieu à désigner un huissier pour établir et estimer les réparations locatives,
Déboute les intimés de leur demande de délai pour quitter les lieux,
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due du 1er janvier 2015 jusqu'à la signification du présent arrêt au montant du loyer contractuel indexé augmenté des charges justifiées puis, à compter de la signification du présent arrêt, fixe l'indemnité d'occupation quotidienne au double du montant de ce loyer contractuel quotidien jusqu'à libération effective de l'appartement de personnes et de tout bien et remise des clés,
Condamne en deniers ou quittances valables Monsieur [L] et Madame [I] à payer cette indemnité d'occupation ainsi fixée à la société Internationale Investissement,
Condamne Monsieur [L] et Madame [I] à verser à la société Internationale Investissement une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
LE GREFFIER P/LE PRÉSIDENT
