Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2017
(no, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/ 03138
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2012- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 09/ 09322
APPELANTS
Maître Gérard X...es qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la SAS LES NOUVELLES RESIDENCES DE FRANCE
intervenant volontaire et comme tel appelant
demeurant ...
Représenté par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
SAS LES NOUVELLES RESIDENCES DE FRANCE Prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège.
Ayant son siège C/ O SOFIAM 9 Av Matignon-75008 PARIS
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
INTIMÉES
SA SOFIBER Agissant poursuites et diligences de son représentant légal
ayant son siège au 58 rue Beaubourg-75003 PARIS
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Claude GAUDIN-HELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
SAS LA GENERALE DE PROMOTION Agissant poursuites et diligences de son représentant légal
ayant son siège au 58 rue Beaubourg-75003 PARIS
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Claude GAUDIN-HELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
INTERVENANTS
SCI 6 RUE DE TOURVILLE agissant en la personne de sa co-gérante statutaire, la société LA GENERALE DE PROMOTION, domiciliée en cette qualité audit siège
intervenante volontaire
No SIRET : 477 682 926
ayant son siège au 58 rue Beaubourg-75003 PARIS
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistée sur l'audience par Me Claude GAUDIN-HELAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
SELAFA MJA en la personne de Maître Valérie Y...es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS LES NOUVELLES RESIDENCES DE FRANCE
intervenante en reprise d'instance
ayant son siège au 102 rue du Faubourg Saint Denis-75479 PARIS CEDEX 10
non représenté
Signification de la déclaration d'appel et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date du 11 mars 2016, remise à personne morale.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Septembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique du 5 octobre 2004, intitulé « Cession de tantièmes de terrain contre remise de locaux à construire », la SNC du 6 rue de Tourville à Saint-Germain-en-Laye a vendu à la SCI 6 rue de Tourville, représentée par la société La Générale de Promotion, les 7230/ 10 000èmes indivis en pleine propriété de l'immeuble situé 6 rue de Tourville à Saint ~ Germain-en-Laye, moyennant le prix de 4. 466. 432, 20 €, puis, suivant acte sous seing privé du 5 octobre 2004, la société La Générale de Promotion et la société RB Investissement (dénommées les « sociétés du groupe LGP ») ont conclu avec la société Les Nouvelles Résidences de France et la SNC du 6 rue de Tourville à Saint-Germain-en-Laye (dénommées les « sociétés du groupe Sofiam ») une convention précisant les engagements respectifs des parties au regard des charges et conditions consenties par les sociétés du groupe Sofiam envers le vendeur initial du terrain, la société Equus ; dans le même acte, il était indiqué que les sociétés du groupe Sofiam avaient pris l'engagement d'acquérir un lot de copropriété décrit comme surface de « services et activités », faisant partie de l'immeuble situé 6 rue de Tourville.
Suivant acte sous seing privé en date du 29 avril 2005, la SCI 6 rue de Tourville a conclu avec la société Les Nouvelles Résidences de France et la société La Générale de Promotion une convention de gestion administrative, commerciale et technique aux fins de définir les missions incombant à chaque associée de la SCI pour la réalisation du programme immobilier.
Le 7 novembre 2005, le vendeur initial de l'immeuble, la société Equus, a conclu avec la SCI 6 rue de Tourville une convention modifiant 1'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble, selon laquelle les locaux d'activités devant être acquis par la société Les Nouvelles Résidences de France et la SNC du 6 rue de Tourville à Saint-Germain étaient regroupés pour correspondre au lot numéro 123.
La société NRF tardant à respecter son engagement d'acquérir le lot no 123, la société La Générale de Promotion et la société Sofiber venant aux droits de la société RB Investissement l'ont assignée, suivant acte extra-judiciaire du 19 mai 2009, ainsi que la SNC du 6 rue de Tourville, afin de voir ordonner la vente forcée du lot numéro 123 dans les termes de la convention signée le 5 octobre 2004 et d'entendre condamner les défenderesses au paiement du prix de vente de 672 150 € TTC, avec intérêts, outre la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts.
En cours de procédure, suivant acte authentique en date du 15 octobre 2009, la SCI 6 rue de Tourville a vendu, en l'état futur d'achèvement, à la société Les Nouvelles Résidences de France le lot numéro 123 de l'état de division de l'ensemble immobilier du 6 rue de Tourville à Saint-Germain-en-Laye moyennant le prix ferme, définitif et non révisable de 669 760 € TTC, payable selon les modalités suivantes :
- à concurrence de 210 000 € HT plus la TVA (41. 160 €), par un versement au plus tard le 30 janvier 2010, effectué au compte unique et spécial ouvert dans les livres de la banque Espirito Santo et de la Vénétie, sise à Paris (I6ème), 45 avenue Georges Mandel,
- à concurrence de 350 000 € HT, plus la TVA (68. 600 €), lors de la livraison et la remise des clés du lot,
- soit par la réalisation pour le compte du vendeur de travaux détaillés à l'acte, à l'exclusion de ce qui relevait des garanties décennales, gros œuvre, charpentes, couverture, étanchéité.
Par jugement du 19 janvier 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la société Les Nouvelles Résidences de France à payer à la SCI 6 rue de Tourville la somme de 251. 160 € TTC, avec exécution provisoire,
- condamné la société Les Nouvelles Résidences de France à payer à la SCI 6 rue de Tourville les intérêts au taux mensuel de 1 % sur la somme'susvisée de 251. 160 € à compter du 30 janvier 2010 jusqu'à parfait paiement,
- condamné la société Les Nouvelles Résidences de France à payer à la SCI 6 rue de Tourville la somme de 316. 940 € TTC avec intérêts au taux mensuel de 1 % à compter de la signification du jugement,
- condamné la société Les Nouvelles Résidences de France à payer à la SCI 6 rue de Tourville la somme de 3. 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes, plus amples ou contraires,
- condamné la société Les Nouvelles Résidences de France aux dépens.
M. X...pris en sa qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la société « Les Nouvelles Résidences de France » et cette société, dite NRF ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l'infirmation, demandant à la Cour de :
- vu l'acte notarié du 15 octobre 2009, conclu entre la SCI Tourville et NRF, constater que la somme de 251 138, 17 € TTC (210 000 HT) a été intégralement réglée par NRF,
- dire que sa condamnation au paiement de ladite somme est dépourvue d'objet,
- dire que la condamnation de NRF à s'acquitter d'un solde de prix de vente de 316 940 TTC € est dépourvue tant de fondement que d'objet, la totalité des travaux que NRF devait effectuer au titre du paiement du prix d'acquisition du Lot no123 étant réalisée à ce jour,
- condamner les sociétés intimées solidairement au paiement de la somme de 5. 000 € HT au bénéfice de la Société NRF au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens.
Par dernières conclusions signifiées le 3 février 2017, les sociétés Sofiber, Générale de Promotion et la SCI du 6 rue de Tourville prient la Cour de :
- vu l'acte notarié du 15 octobre 2009 conclu entre la SCI 6 rue de Tourville et la société NRF, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société NRF à payer le solde du prix d'acquisition,
- constater que la société NRF a réglé dans le cadre de la poursuite de l'exécution forcée la somme totale de 260. 338, 47 € TTC,
- confirmer la décision des premiers juges en ce qu'elle a condamné la société NRF à payer à la SCI 6 rue de Tourville les intérêts au taux mensuel de 1 % sur la somme de 251. 160, 00 € à compter du 30 janvier 2010 jusqu'au parfait paiement,
- dire que ces intérêts contractuels s'élèvent à 255. 744, 60 €,
- confirmer la décision des premiers juges en ce qu'elle a condamné la société NRF à payer à la SCI 6 rue de Tourville la deuxième partie du prix de vente,
- dire que les intérêts au taux mensuel de 1 % sur cette somme seront calculés à
compter de la date de livraison, soit le 29 décembre 2009,
- en conséquence, fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société NRF, la créance à titre privilégié de la SCI 6 rue de Tourville à hauteur de 993. 908, 15 € TTC au titre du solde du prix, intérêts contractuels compris arrêtés au 29 février 2016 et de l'indemnité forfaitaire pour occupation indue, à parfaire jusqu'au jour du complet paiement du solde,
- condamner toutes parties succombantes aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Selon acte extra-judiciaire du 11 mars 2016, les intimées ont assigné en reprise d'instance Mme Y...de la SELAFA MJA, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société « Les Nouvelles Résidences de France » placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de paris du 2 décembre 2015. Cette SELAFA n'a pas constitué avocat bien qu'assignée à personne habilitée.
SUR CE
LA COUR
L'appelant soutient avoir réglé la première partie du prix en espèces à hauteur des sommes de 165. 000 € et de 283. 000 € en agios et ne pas devoir la seconde partie du prix dès lors que les travaux prévus et pré-financés n'ont pu être exécutés par suite de graves malfaçons affectant les parties communes, le coût des réparations excédant les sommes qu'elle s'était engagée à verser par leur équivalent ; elle ajoute qu'en outre, la totalité des travaux qu'elle devait effectuer a été réalisée, à l'exception de ceux suspendus à une décision de justice, une expertise judiciaire étant en cours ;
Les intimées contestent le paiement invoqué, lequel résulterait d'un protocole conclu le 22 septembre 2011 avec la SCI du 6 rue de Tourville et la Banque Espirito Santo, qui ne leur serait pas opposable, indiquent qu'elles n'ont reçu en paiement de la partie du prix payable en espèces que la seule somme de 94. 887, 59 € par voie d'exécution forcée, outre celle de 165. 500, 88 €, soit un total de 260. 388, 45 € réglé de façon échelonnée et donc générateur d'intérêts de retard au taux contractuel de 1 % par mois de retard ; en ce qui concerne la seconde partie du prix, soit la somme de 418. 600 € TTC payable par équivalent en travaux, elle soutiennent qu'aucune factures ni quitus ne leur ont été fournis hormis pour un montant de 15. 548 € TTC, de sorte qu'à ce jour, une somme de 301. 392 € TTC leur reste due, outre intérêts de retard à hauteur de la somme de 151. 983, 03 €, précisant que les réserves mentionnées dans la liste du 29 avril 2009 ne concernent pas le lot no 123 mais les parties communes ; elles font encore état de l'indemnité forfaitaire de 200 € par jour incombant à la société NRF qui a pris possession des lieux sans avoir préalablement soldé le prix d'acquisition, dont le total à ce jour s'élève à une somme de 446. 000 € arrêtée au 29 février 2016, à parfaire ;
En définitive, les intimées demandent à la Cour de fixer au passif de la liquidation de la société NRF une somme de 993. 908, 15 € au titre des engagements de cette société ; le juge commissaire prés du tribunal de commerce de Paris s'est déclaré incompétent pour statuer sur l'admission de cette créance par ordonnance du 5 novembre 2015 et la SCI du 6 rue de Tourville a inscrit son privilège de vendeur sur le lot no 123 ;
Sur la partie du prix payable comptant
La société NRF soutient avoir réglé les sommes de 165. 500, 88 € en principal et de 283. 000 € au titre d'agios bancaires à la banque Esperito Santo et de la Vénétie aux termes d'un protocole conclu par la SCI 6 rue de Tourville avec cette dernière le 22 septembre 2011 ;
Ce protocole n'est pas opposable aux intimées, pourtant associées de la SCI, qui n'y sont pas parties et c'est à juste titre que le premier juge a dit qu'il n'était pas démontré que la partie du prix payable comptant eut été réglée ;
La créance à ce titre des intimées a toutefois été soldée par le versement de la somme de 94. 887, 59 € qui a été réglée le 18 mai 2011 par voie d'exécution forcée de l'acte notarié et de la somme de 165. 500, 88 € réglée le 9 novembre 2011 par la société NRF ;
Les intérêts de retard calculés au taux contractuel de 1 % par mois de retard totalisant 103. 806, 59 € à cette date du 9 novembre 2011, la société NRF reste donc débitrice de la somme de 94. 578, 12 € TTC (251. 160 + 103. 806, 59 – 260. 388, 45) au titre de la partie du prix payable comptant ;
Sur la partie du prix convertie en travaux
Aux termes de la convention des parties, la société NRF devait réaliser dans le lot no 123 des travaux détaillés dans une liste annexée à l'acte authentique du 15 octobre 2009 et justifier de leur exécution par la production de factures et d'un quitus ou d'une levée de réserves par le syndicat des copropriétaires ou le copropriétaire concerné ; a défaut, cette partie du prix devenait exigible en espèces ;
Les intimés indiquent avoir été destinataires de justificatifs pour des travaux totalisant la somme de 15. 548 € TTC mais la société NRF ne justifie pas avoir réalisé dans le lot no 123 des travaux supérieurs à ce montant par des justificatifs idoines, soutenant s'être trouvée, par suite de malfaçons affectant les parties communes, tenue de supporter des sommes excédant celles qu'elle s'était engagée à régler par des travaux équivalents et suspendue à des décisions judiciaires sur la teneur et la responsabilité des malfaçons ;
L'acte de vente étant clair et insusceptible d'interprétation quant aux engagements des parties qui ne peuvent varier selon des circonstances étrangères à leur volonté, la société NRF reste donc redevable envers les sociétés intimées des sommes de :
-301. 392 € TTC selon les calculs des intimés qui déduisent de leur créance les sommes de 15. 548 € et de 101. 660 € TTC (sans expliquer au demeurant cette dernière déduction),
-151. 983, 03 € au titre des intérêts de retard arrêtés au 29 février 2016,
-446. 000 € au titre de l'indemnité forfaitaire d'occupation de 200 € par jour prévue à l'acte de vente pour le cas où la société NRF prendrait possession du bien sans avoir réglé le solde du prix d'acquisition, étant précisé que cette prise de possession est intervenue le 29 décembre 2009 et que cette somme est à parfaire au jour du paiement du solde du prix ;
Suivant ces éléments, la société NRF se trouve débitrice de la somme de 993. 953, 15 € (94. 578, 12 € + 301. 392 € + 151. 983, 03 + 446. 000 €) mais les intimés ne réclamant qu'un montant de 993. 908, 15 € TTC dans le dispositif de leurs écritures, c'est à ce montant exact que leur créance sera fixée au passif de la société NRF en liquidation judiciaire, au titre de leur privilège de vendeur.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,
Confirme le jugement, sauf sur le quantum de la créance des sociétés Sofiber, Générale de Promotion et 6 rue de Tourville,
Statuant à nouveau sur ce point,
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société NRF la créance à titre privilégié des sociétés Sofiber, Générale de Promotion et 6 rue de Tourville à la somme de 993. 908, 15 € au titre du solde du prix de vente, incluant les intérêts contractuels arrêtés au 29 février 2016 et l'indemnité forfaitaire pour occupation indue, à parfaire jusqu'au paiement complet du solde de prix,
Condamne Mme Y...ès qualités aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
