Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2017
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/10673
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de FONTAINEBLEAU - RG no 12/00986
APPELANTE
SARL JL IMMOBILIER agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, Monsieur Damien X... y domicilié
Siret : B 378 247 027 ayant son siège social au [...]
Représentée par Me Dominique OLIVIER de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
Assistée sur l'audience par Me Bruno GRANGEON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0185
INTIMÉS
Monsieur Fabrice A...
né le [...] à BONDY (93)
et
Madame Arlette B... épouse A...
née le [...] à FONTAINEBLEAU (77)
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me David BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ- SERRA - AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Assistés sur l'audience par Me Mounia DJAZIRI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
SARL SICA - AGENCE ETOILE prise en la personne de ses représentants légaux
Siret : 385 038 229
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Assistée sur l'audience par Me Coralie MALAGUTTI de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
Par acte sous seing privé du 6 avril 2012 conclu avec le concours de la SARL Société d'immobilier, de crédit et d'assurance, SICA-Agence Etoile, mandataire du vendeur, la SARL JL immobilier a vendu à M. Fabrice A... et Mme Arlette B..., épouse A... (les époux A...), un ensemble immobilier sis [...] , au prix de 190 000 €, sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant de 204 940 €, d'une durée maximum de 25 ans, au taux maximum de 4,31% la première année. Les acquéreurs ont séquestré entre les mains de l'agent immobilier la somme de 5 000 € à titre d'acompte sur le prix, la somme de 19 000 € étant prévue à titre de clause pénale. La réitération de la vente devait intervenir le 6 juillet 2012 par acte de M. Yves G..., notaire des acquéreurs. Par lettre du 19 juin 2012, l'agent immobilier avisé le vendeur que le prêt sollicité par les acquéreurs leur avait été refusé le 2 juin 2012 et de ce qu'il procédait à la restitution de la somme de 5 000 €, la vente étant "annulée". Par lettre du 11 juillet 2012, M. G... a informé son confrère, notaire du vendeur, de ce que ses clients ne souhaitaient pas donner suite au projet, compte tenu de l'arrêté de péril imminent pris par le maire de [...] . Le 5 septembre 2012, le vendeur a assigné les acquéreurs et l'agent immobilier en paiement de la somme de 19 000 € à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 15 avril 2015, le Tribunal de grande instance de Fontainebleau a débouté la société JL immobilier de l'intégralité de ses demandes, la condamnant aux dépens et à payer aux époux A... et à la société SICA, chacun la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur l'appel interjeté par la société JL immobilier, cette Cour, par arrêt du 3 février 2017, a :
- dit que les époux A... avaient fait défaillir la condition suspensive relative au prêt et qu'ils ne pouvaient se prévaloir de sa protection,
- et, avant dire droit au fond, invité les parties à conclure sur la question de savoir si les acquéreurs n'avaient pas pu se méprendre sur l'état réel de l'immeuble qu'ils voulaient acquérir pour le transformer en immeuble à usage d'habitation, de sorte que leur consentement aurait été vicié et que leur refus de réitérer la vente ne serait pas fautif ,
- pour ce faire, ordonné la réouverture des débats.
Par dernières conclusions du 16 mai 2017, la société JL Immobilier, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1110, 1116, 1134, alinéa 3, 1147, 1178, 1304, 1315 anciens, 1960, 1991, 1992, 2224 du Code civil, 9, 122, 334 et 335 du Code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris en son entier dispositif,
- à titre principal :
. dire les époux A... et la société SICA irrecevables en tous leurs moyens et prétentions, tant par voie d'action que par voie d'exception,
. les en débouter,
. condamner in solidum les époux A... et la société SICA à lui payer la somme de 19 000 € en principal en réparation de son entier préjudice,
- subsidiairement, si la Cour devait considérer que le consentement des époux A... avait été vicié,
. condamner la société SICA à la garantir de toute condamnation pécuniaire prononcée contre elle au profit des époux A...,
- en tout état de cause, condamner in solidum les époux A... et la société SICA à lui payer la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 27 avril 2017, les époux A... prient la Cour de :
- vu les articles 1116 et 1382 du Code civil,
- prononcer la nullité du "compromis" de vente du 6 avril 2012,
- en conséquence, débouter la société JL immobilier de ses demande au titre de la clause pénale,
- subsidiairement, constater que leur refus de réitérer la vente n'est pas fautif et que la société JL immobilier est en défaut du fait de sa réticence dolosive,
- débouter la société JL immobilier de ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 19 000 € de dommages-intérêts,
- à titre infiniment subsidiaire, vu l'article 1152 du Code civil,
- réduire le montant de la clause pénale à 1 € symbolique,
- en tout état de cause, condamner la société JL immobilier à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 9 mai 2017, la société SICA demande à la Cour de :
- vu l'article 1116 ancien du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter la société JL immobilier de l'ensemble de ses demandes,
- y ajoutant, condamner la société JL immobilier à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Sans qu'il soit besoin de s'interroger sur la prescription de la nullité invoquée à titre d'exception par les époux A... en l'état d'une vente non exécutée, il convient d'observer, sur la réticence dolosive du vendeur seule alléguée en tant que vice du consentement par les acquéreurs, que l'arrêté de péril imminent a été pris par le maire de [...] le 24 avril 2012, soit postérieurement à la conclusion de l'avant-contrat de vente le 6 avril 2012. Bien que le vendeur, agent immobilier, soit un professionnel de la vente immobilière, il n'est pas un spécialiste de la construction immobilière. Or, les intimés ne prouvent pas que la société JL immobilier avait connaissance de l'état de la façade dès le 6 avril 2012 alors que le rapport de la police municipal fondant la mesure administrative précitée est du 24 avril 2012 soit postérieur au contrat litigieux et que la date de la mise en demeure délivrée au propriétaire est inconnue ;
La réticence dolosive du vendeur n'est donc pas établie et les époux A... doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts.
Or, l'avant-contrat de vente énonce : "Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique , elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amende et devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de dix neuf mille euros (19 000 €). Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat aux torts de ce dernier. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de dix neuf mille euros (19 000 €)".
Il se déduit de ces stipulations que, pour que la somme de 19 000 € soit due, il faut que le refus de réitérer la vente soit fautif.
Au cas d'espèce, et bien que le vendeur ait déféré à l'injonction administrative en réalisant des travaux avant la date prévue pour la réitération de la vente, l'arrêté de péril du 26 avril 2012 relatant que la sécurité publique était "gravement menacée par l'état de la façade de l'immeuble susvisé en raison de ses fissures et de son délabrement et dont certaines parties peuvent chuter sur la voie publique", a révélé aux acquéreurs un état préoccupant de l'immeuble dont ils n'avaient pas connaissance au 6 avril 2012, de sorte qu'étant en droit de s'interroger sur la solidité du bien et sur sa valeur, leur refus de réitérer la vente n'est pas fautif.
En conséquence, la société JL immobilier doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 19 000 € formée à l'encontre des époux A....
La non-réitération de la vente trouve sa cause dans la délivrance de l'arrêté de péril et non dans les manquements imputés à l'agent immobilier. Par suite, la société JL immobilier doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts formée contre la société SICA.
Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
La société JL immobilier, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d'appel. Par suite, ses demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile ne peuvent prospérer.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux A... et de la société SICA, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Vidant la partie avant dire droit de son arrêt du 3 février 2017 :
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Condamne la SARL JL immobilier aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SARL JL immobilier à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à :
- M. Fabrice A... et Mme Arlette B..., épouse A..., la somme de 5 000 €,
- à la SARL Société d'immobilier, de crédit et d'assurance, SICA-Agence Etoile, la somme de 3 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
